Jedro

Dejstvo, da ima en etažni lastnik zadostno večino lastniških deležev za sklepanje določenih poslov (rednega ali izrednega upravljanja), ki bi zavezovali tudi preostale etažne lastnike (peti odstavek 30. člena SZ-1), ki bi sklenitvi takšnih poslov sicer nasprotovali, še ne pomeni, da lahko tak etažni lastnik ravna mimo drugih pravil iz SZ-1, na katera je opozorilo sodišče prve stopnje. To pa je v prvi vrsti pravilo, da mora biti jasno vzpostavljena podlaga, na kateri en etažni lastnik pogodbo sklepa v imenu in za račun drugih etažnih lastnikov, kakor tudi pravilo, da mora biti odločitev etažnih lastnikov sprejeta po ustreznem postopku (zbor etažnih lastnikov, sprejetje sklepa o izvedbi posla itd.).

Sodna praksa je glede nujne gestije že zavzela stališče, da je dopustna le, kadar obstajajo dejanske okoliščine, zaradi katerih je ukrep tako nujen, da ga ni mogoče odložiti, saj sicer preti neposredna in konkretna škoda oziroma ta že nastaja. Gre za izjemo od splošne prepovedi vmešavanja v tuje posle, zato je treba nujnost presojati restriktivno. Potencialni nastanek škode v obliki znižanja vrednosti nepremičnin zaradi njihovega potencialnega propadanja v daljšem časovnem obdobju (tožeča stranka je sama navedla več 10 let trajajoč postopek) restriktivnemu pojmovanju nujnosti ne ustreza.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 6.909,97 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 4. 2015 ter tožeči stranki naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožene stranke v višini 824,32 EUR.

2. Zoper sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP pritožila tožeča stranka, predlagala ugoditev pritožbi, spremembo izpodbijane sodbe in ugoditev tožbenemu zahtevku, podredno pa razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

3. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Na podlagi pogodbe o pripojitvi z dne 28. 10. 2022 je bila prvotna tožeča stranka DUTB, d. d. pripojena k družbi Slovenski državni holding, d. d., ki je tako kot univerzalna pravna naslednica vstopila v vsa pravna razmerja pravne prednice in postala tožeča stranka v tem postopku.

6. Sodišče prve stopnje je presodilo, da iz trditvene podlage tožeče stranke niti ne izhaja, da bi slednja v imenu in za račun vseh etažnih lastnikov apartmajskega naselja v A. sklenila Pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij za financiranje dokončanja izgradnje apartmajskega naselja A. z dne 9. 2. 2015 v zvezi z Aneksom št. 1 z dne 31. 3. 2015 (v nadaljevanju: Pogodba). Tožeča stranka pa je v pritožbi v bistvenem navedla, da naj bi odločitev njenega pravnega prednika (B. d. d. - v stečaju), ki je bil v trenutku sklepanja Pogodbe večinski etažni lastnik, predstavljala veljavni pravni naslov za izvedbo del po Pogodbi v imenu in za račun vseh etažnih lastnikov. Takšno stališče nima pravne podlage. Dejstvo, da ima en etažni lastnik zadostno večino lastniških deležev za sklepanje določenih poslov (rednega ali izrednega upravljanja), ki bi zavezovali tudi preostale etažne lastnike (peti odstavek 30. člena SZ-1), ki bi sklenitvi takšnih poslov sicer nasprotovali, še ne pomeni, da lahko tak etažni lastnik ravna mimo drugih pravil iz SZ-1, na katera je opozorilo sodišče prve stopnje. To pa je v prvi vrsti pravilo, da mora biti jasno vzpostavljena podlaga, na kateri en etažni lastnik pogodbo sklepa v imenu in za račun drugih etažnih lastnikov, kakor tudi pravilo, da mora biti odločitev etažnih lastnikov sprejeta po ustreznem postopku (zbor etažnih lastnikov, sprejetje sklepa o izvedbi posla itd.). Po stališču, ki ga je v pritožbi zastopala tožeča stranka, pa bi že golo dejstvo, da ima etažni lastnik potrebno večino za sklenitev določenega posla, takemu etažnemu lastniku dalo pravico, da v imenu in za račun vseh etažnih lastnikov sprejema odločitve o poslih, za katere ima zadostno večino, ne da bi mu bilo treba upoštevati minimalna upravičenja ostalih etažnih lastnikov, ki jim jih zagotavlja SZ-1. Ker torej tožeča stranka ni izkazala, da za sklenitev Pogodbe obstaja zakonska podlaga v določbah SZ-1, je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da materialnopravna podlaga tožbenega zahtevka ne more biti določba 197. člena Obligacijskega zakonika – OZ.

7. Tožeča stranka je tudi vztrajala pri naziranju, da je šlo pri izvedbi del po Pogodbi za nujno gestijo1 v skladu z določbo 199. člena OZ. To je utemeljevala s tem, da je Pogodbo sklenila za to, da bi apartmaji v apartmajskem naselju A. pridobili uporabno dovoljenje. Uporaba apartmajev ne bi bila mogoča brez pridobitve uporabnega dovoljenja, v posledici tega pa bi nastajala škoda zaradi propadanja nepremičnin zaradi morebitnega dolgotrajnega postopka pridobivanja uporabnega dovoljenja. Višje sodišče soglaša s sodiščem prve stopnje, da okoliščine, ki jih je navedla tožeča stranka, ne ustrezajo pravnemu standardu nujne gestije. Sodna praksa je glede nujne gestije že zavzela stališče, da je dopustna le, kadar obstajajo dejanske okoliščine, zaradi katerih je ukrep tako nujen, da ga ni mogoče odložiti, saj sicer preti neposredna in konkretna škoda oziroma ta že nastaja. Gre za izjemo od splošne prepovedi vmešavanja v tuje posle, zato je treba nujnost presojati restriktivno.2 Potencialni nastanek škode v obliki znižanja vrednosti nepremičnin zaradi njihovega potencialnega propadanja v daljšem časovnem obdobju (tožeča stranka je sama navedla več 10 let trajajoč postopek) restriktivnemu pojmovanju nujnosti ne ustreza.

8. Na podlagi navedenega višje sodišče soglaša z odločitvijo o zavrnitvi tožbenega zahtevka.

9. Zoper odločitev o stroških postopka se je tožeča stranka pritožila le v posledici očitane napačne odločitve o glavni terjatvi, zato višje sodišče glede na pravilnost odločitve v tem delu soglaša tudi z odločitvijo o stroških.

10. Glede na navedeno pritožba ni utemeljena. Ker višje sodišče tudi ob uradnem preizkusu ni zaznalo nobenih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP), pri čemer je presojalo le pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

11. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi prvega odstavka 165. člena v zvezi z določbo prvega odstavka 154. člena ZPP. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato krije sama svoje stroške.

1 Tožeča stranka v pritožbi ni ugovarjala presoji sodišča prve stopnje, da ni šlo za koristno gestijo. 2 Sklep VSRS II Ips 154/2018 z dne 26. 9. 2019.