Jedro

Upravitelj kot strokovnjak ve oziroma bi moral vedeti, da bi moral ob vsakem podaljšanju najemnega razmerja od sodišča hkrati zahtevati izdajo soglasja k sklenitvi (podaljšanju) predkupne pravice. Ni logično sprejemljivo, da bi šlo le za malomarnost upravitelja, ki je izdajal zemljiškoknjižno dovolilo na podlagi katerega je dolžnik predlagal izbris in nato ponoven vpis predkupne pravice v zemljiško knjigo. Če bi veljala logika, da je predkupna pravica ustanovljena dokler traja najemno razmerje v skladu z 11. členom Najemne pogodbe, sklenjene za določen čas enega leta, ne bi bilo treba zemljiški knjigi predlagati izbris vknjižene predkupne pravice in nato ponoven vpis. Podaljševala bi se le najemna pogodba, predkupna pravica bi ostala vpisana v zemljiški knjigi.

Na dolžnikovo vpletenost v zlorabo stečajnega postopka kaže že to, da dolžnik ni v okviru svoje trditvene podlage zatrjeval nobenega življenjsko razumnega in prepričljivega pojasnila, zakaj ni podvomil, da bi upravitelj moral pred izdajo zemljiškoknjižnega dovolila na podlagi katerega je dolžnik sam predlagal vpis predkupne pravice v zemljiški knjigi, ne samo prvič ampak tudi za vsako nadaljnje podaljšanje predkupne pravice zahtevati od sodišča izdajo sklepa o soglasju k podaljšanju predkupne pravice.

Sodišče prve stopnje je zmotno uporabilo četrti odstavek 200. člena ZUreP-2. Gre za kogentno pravilo, ki je prepovedovalo pravni promet s spornimi nepremičninami brez soglasja razlastitvenega upravičenca in kot sankcijo kršitve te prepovedi določalo ničnost pogodbe.

Na prvi pogled izbira prodaje nepremičnin z nezavezujočim zbiranjem ponudb, po dveh neuspešnih javnih dražbah, kaže na razumnost upraviteljeve odločitve. Vendar pa v povezavi z vsemi opisanimi okoliščinami in vedenjem, da je bila v zemljiški knjigi v dolžnikovo korist vpisana predkupna pravica in verjetnostjo dolžnikovega interesa po nakupu nepremičnin, bi bila bolj logična izbira načina prodaje z javno dražbo. Ta namreč tudi, če predkupni upravičenec izkoristi predkupno pravico omogoča drugemu ponudniku zviševanje cene nepremičnin (2. točka drugega odstavka 347. člena ZFPPIPP). Način prodaje z nezavezujočim zbiranjem ponudb to možnost izključuje (tretji odstavek 347. člena ZFPPIPP).

Izbrisna tožba je samostojen pravni institut, kjer mora biti v konkretnem dejanskem stanju izpolnjen zakonski dejanski stan prvega odstavka 243. člena ZZK-1 in lahko izbrisno tožbo, to je zahtevek za izbris izpodbijane vknjižbe uveljavlja tisti, čigar stvarna ali obligacijska pravica iz materialnopravnega razloga je bila zaradi te vknjižbe kršena.

Upnik je uveljavljal, da bi morala biti prodajna pogodba sklenjena z njim in ne z dolžnikom kot (predkupnim) upravičencem. Zatrjeval je ničnost pogodbe, ker je bila ta sklenjena brez pravne podlage (39. člen OZ). S tem je uveljavljal kršitev obligacijske pravice. Upnik je torej utemeljeno uveljavljal zavarovanje nedenarne terjatve, ki se bo kasneje izrazila tudi v izbrisni tožbi.

Po drugi alineji 1. točke prvega odstavka 243. člena ZZK-1 se v primeru uspeha z izbrisno tožbo znova vpiše lastninska ali izvedena pravica v korist prejšnjega imetnika (odsvojitelja).

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijani sklep spremeni tako, da se glasi: „I. Ugovor dolžnika z dne 27. 5. 2021 se zavrne in se sklep o zavarovanju z začasno odredbo Okrožnega sodišča v Ljubljani, opr. št. Zg 7/2021 z dne 12. 5. 2021 v I. in II. točki izreka potrdi.“

II. Dolžnik sam nosi stroške postopka z odgovorom na pritožbo in je dolžan upniku plačati stroške pritožbenega postopka v znesku 2.210,64 EUR v roku osmih dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku tega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

**Bistveno dejansko stanje**

1. P. d. o. o. - v stečaju (v nadaljevanju stečajni dolžnik) je bil lastnik nepremičnin z ID znakom: 000/5, 000/11, 000/14, 000/15, 000/16, 000/17, 000/18, 000/19, 000/20, 000/21, 000/22, 000/23, 000/24, 000/25 in 000/26. Glede nepremičnin z ID znakom 000/5, 000/17 in 000/18 upnik vodi razlastitveni postopek pri UE X (v nadaljevanju nepremičnine). Stečajni dolžnik je dolžniku navedene nepremičnine 17. 3. 2017 oddal v najem (najemna pogodba, A28). Stečajno sodišče je s sklepom St 000/2014, 8. 5. 2017 (A31) izdalo soglasje za oddajo nepremičnin v najem za obdobje enega leta ter soglasje k ustanovitvi predkupne pravice v korist dolžnika za čas trajanja najemnega razmerja. Po dolžnikovem predlogu 9. 1. 2018, je Okrajno sodišče v Lenartu s sklepom Dn 5440/2018, 10. 1. 2018 pri vseh nepremičninah vknjižilo predkupno pravico v korist dolžnika do 25. 5. 2018 (A 34). Zemljiškoknjižnemu sodišču ni bila predložena najemna pogodba z enakim besedilom 11. člena najemne pogodbe, kot je bila predložena stečajnemu sodišču in za katero je bilo dano soglasje (A 33). Sodišče je nato še 19. 4. 2018 izdalo sklep St 000/2014 (A 37) o soglasju za oddajo nepremičnin v najem. Po sklenjenem aneksu št. 1 k najemni pogodbi (A 38) 23. 4. 2018, je bilo podaljšano najemno razmerje za obdobje enega leta, to je do 25. 5. 2019. Dolžnik je 9. 11. 2018 vložil zemljiškoknjižni predlog za izbris vknjižene predkupne pravice, Okrajno sodišče v Kopru je s sklepom Dn 214282/2018, 12. 11. 2018 (A 40) iz zemljiške knjige izbrisalo vknjiženo predkupno pravico v korist dolžnika. Po predlogu upravitelja 2. 4. 2019 je na podlagi sklenjenega aneksa št. 2 k najemni pogodbi (A 42) stečajno sodišče ponovno izdalo soglasje za oddajo nepremičnin v najem, še za eno leto (A 36), torej do 25. 5. 2020. Dolžnik je 15. 5. 2019 predlagal vpis predkupne pravice v zemljiški knjigi. Stečajno sodišče je s sklepoma (A 37 in A 41) dalo soglasje le k podaljšanju najemnega razmerja. Ni pa izdalo sklepa o soglasju k ustanovitvi (podaljšanju predkupne pravice). Ne glede na to je upravitelj ocenil, da je imel dolžnik ves čas trajanja najema do 25. 5. 2020 vknjiženo predkupno pravico, upravitelj pa je dolžniku 5. 5. 2019 izstavil zemljiškoknjižno dovolilo za ponovno vknjižbo predkupne pravice. Dolžnik je sam vložil predlog za izbris predkupne pravice pri nepremičninah stečajnega dolžnika, predkupna pravica je bila izbrisana, pri čemer z aneksoma št. 1 in št. 2 k najemni pogodbi ni bila ponovno podaljšana. Stečajno sodišče ni dalo soglasja za takšno podaljšanje, saj je podaljšalo le najemno razmerje.

2. Okrajno sodišče v Litiji je s sklepom Dn 91657/2019, 29. 8. 2019 dovolilo vknjižbo predkupne pravice na podlagi zemljiškoknjižnega predloga dolžnika za obdobje trajanja najemnega razmerja oziroma najdlje do 25. 5. 2020. Vknjižbo je sodišče dovolilo pri vseh nepremičninah, z izjemo nepremičnin, pri katerih je ugotovilo zaznambo razlastitvenega postopka, kar je ovira za predlagano vknjižbo, če predlogu ni predloženo overjeno soglasje razlastitvenega upravičenca. Podlaga za vpis je bilo zemljiškoknjižno dovolilo upravitelja, kjer se je skliceval na sklep o ustanovitvi predkupne pravice 17. 3. 2017. 3. Stečajno sodišče je s sklepom St 000/2014, 27. 3. 2019 izvedlo postopek prodaje nepremičnin in sicer na način nezavezujočega zbiranja ponudb (A 58). Po objavljenem vabilu k dajanju ponudb (A 59) je upnik nanj 26. 6. 2019 naslovil ponudbo za odkup celotnega sklopa nepremičnin (A 61). Upravitelj, ki ni bil zadovoljen s ponudbo je 17. 7. 2019 ponudnike pozval, da podajo novo, višjo ponudbo (A 63). Nato je izvedel še postopek neposrednih pogajanj. Od vseh ponudnikov neposrednih pogajanj se jih je 30. 8. 2019 (A 65) udeležil le upnik, ki je ponudil tudi zadnjo ceno in sicer 1.620.000 EUR, če bo obračunan davek na prodajo nepremičnin oziroma 1.350.000 EUR, če bi bilo treba plačati davek na dodano vrednost (DDV). Upravitelj je upniku poslal prodajno pogodbo 28. 10. 2019 in ga obenem z dopisom 17. 10. 2019 obvestil, da je pogodbo s smiselno enako vsebino poslal v podpis tudi dolžniku kot predkupnemu upravičencu (A 66). Nadalje je bil upnik 7. 11. 2019 s strani upravitelja obveščen, da je predkupni upravičenec podpisal prodajno pogodbo 28. 10. 2019, 30. 10. 2019 plačal celotno kupnino in s tem uveljavil svojo predkupno pravico (A 69). Stečajno sodišče je izdalo sklep o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe (A 72), ter 16. 12. 2019 še sklep o izročitvi nepremičnine kupcu (A 73). Okrajno sodišče v Mariboru je 29. 1. 2020 izdalo sklep Dn 3608/2020, s katerim je pri vseh nepremičninah vknjižilo lastninsko pravico v korist dolžnika (A 75).

**Pravna podlaga**

4. V pritožbenem postopku je sodišče druge stopnje preizkušalo pravilnost odločitve sodišča prve stopnje v zvezi z izpodbijanim sklepom in sicer ali je bil pravilno uporabljen 272. člen Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), 347. člen ZFPPIPP, kjer so določena posebna pravila o uveljavitvi predkupne pravice, nedopustnost pravne podlage v zvezi s sklenjeno pogodbo v stečajnem postopku (39. člen Obligacijskega zakonika, OZ), peti odstavek 342. člena ZFPPIPP in v zvezi z možnostjo uveljavljanja ničnostne tožbe v primeru zlorabe stečajnega postopka upoštevalo še sodno prakso,1 v zvezi s postopkom razlastitve še četrti odstavek 200. člena zakona o urejanju prostora (ZureP-2), 243. člen Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1, izbrisna tožba), v zvezi z zatrjevano nevarnostjo kot enega izmed pogojev za izdajo začasne odredbe tudi prvi odstavek 68. člena ZZK-1, (zaznamba vrstnega reda).

**Dosedanji potek postopka**

5. Sodišče prve stopnje je s sklepom o zavarovanju, 12. 5. 2021 ugodilo predlagani začasni odredbi in odločilo o upnikovih stroških postopka. Po stališču sodišča prve stopnje je upnik v skladu s prvim odstavkom 272. člena ZIZ najprej kot verjetno izkazal, da terjatev obstoji ali da mu bo terjatev zoper dolžnika nastala. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da ni bilo pravne podlage za ponovno vknjižbo predkupne pravice v zemljiško knjigo v korist dolžnika na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila z dne 5. 5. 2019, aneksa št. 1 in št. 2 k najemni pogodbi. Stečajno sodišče namreč ni dalo soglasja k podaljšanju predkupne pravice. Predkupna pravica je bila že prej na podlagi dolžnikovega predloga izbrisana. Z obema aneksoma pa ni mogla biti ponovno ustanovljena oziroma podaljšana. Podaljšano je bilo le najemno razmerje, ne pa predkupna pravica. Ravnanje upravitelja in dolžnika je takšno, da namen sklenitve prodajne pogodbe z dne 28. 10. 2019 izkazuje izigravanje upnika. Dolžnik ni imel statusa predkupnega upravičenca. To pomeni, da bi morala biti pogodba sklenjena z upnikom. Tudi izbrani način prodaje z zbiranjem nezavezujočih ponudb in ne javne dražbe kaže na usklajeno ravnanje stečajnega dolžnika (upravitelja) in dolžnika. Podlaga pogodbe je zato nedopustna, ker je bila sklenjena z zlorabo postopka, zato je pogodba nična (39. člen OZ). Ta podlaga pa izključuje uporabo petega odstavka 342. člena ZFPPIPP, po katerem ni nihče niti v stečajnem niti v drugem postopku upravičen uveljavljati zahtevka za razveljavitev ali ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe.

6. Glede nepremičnin, pri katerih je bila vpisana zaznamba razlastitvenega postopka v korist upnika kot razlastitvenega upravičenca po sklepu Okrajnega sodišča v Piranu Snd 588/2019 z dne 26. 6. 2019 z učinkom od 31. 1. 2019 (A 54) pa je bila sklenjena pogodba v nasprotju s četrtim odstavkom 200. člena ZUreP-2. Brez soglasja upnika kot razlastitvenega upravičenca je pravni posel, to je sklenjena pogodba, nična.

7. Upnik je izkazal tudi obstoj drugega pogoja po 272. členu ZIZ in sicer, da je začasna odredba potrebna zaradi obstoja nevarnosti, da bo uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena. Dolžnik je takoj, ko je postal zemljiškoknjižni lastnik navedenih nepremičnin 28. 3. 2020 v korist družbe S. d. o. o., kateri edini družbenik je dolžnik, nepremičnine obremenil z maksimalno hipoteko v višini 3 mio EUR, 26. 4. 2021 pa v korist istega hipotekarnega upnika še vložil predlog vknjižbe nove maksimalne hipoteke. Dolžnikov namen odsvojiti nepremičnine izkazuje poleg vloženega predloga za vknjižbo pogodbene predkupne pravice dne 26. 4. 2021, še pet vknjižb zaznamb vrstnega reda, pri čemer so potrditvah upnika veljavne tri zaznambe (z učinkom 17. 8. 2020, 7. 12. 2020 in 6. 4. 2021). S trenutkom od katerega učinkuje zaznamba (prvi odstavek 68. člena ZZK-1) je varovan vrstni red pridobitve lastninske pravice. To pomeni, da obstoji nevarnost, da bo brez predlagane začasne odredbe onemogočena ali vsaj znatno otežena uveljavitev upnikove nedenarne terjatve, ki jo uveljavljala s tožbo. Otežena bo tudi izvedba razlastitvenega postopka, ki se izvaja v javnem interesu.

8. Sodišče je s sklepom z dne 4. 8. 2021 (izpodbijani sklep) ugovoru dolžnika ugodilo in sklep o zavarovanju z začasno odredbo razveljavilo, predlog upnika pa zavrnilo (I. točka izreka). Upniku je naložilo plačilo stroškov postopka zavarovanja dolžnika v višini 2.255,28 EUR, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude s plačilom. Navedenih dejstev, ki jih je sodišče druge stopnje povzelo v 1. točki te odločbe, sodišče ni pravno ovrednotilo kot sodelovanje upravitelja in dolžnika kot kupca pri zlorabi stečajnega postopka. Ocenilo je, da ni bila podana kvalificirana nedobrovernost, to je zlonamernost obeh, upravitelja in dolžnika kot kupca v tem postopku. Dolžnik ni mogel vplivati na potek stečajnega postopka. Ker je bilo najemno razmerje med stečajnim dolžnikom in dolžnikom podaljšano dvakrat in je bilo torej neprekinjeno v veljavi eno in isto najemno razmerje, je tudi predkupna pravica dolžnika dejansko obstajala ves čas, tudi za obdobje podaljšanja najemnega razmerja. Logično in smiselno je bilo ravnanje upravitelja, da je vsakič, ko je prejel soglasje sodišča za podaljšanje najemne pogodbe tudi vložil zemljiškoknjižni predlog za izbris pretečene predkupne pravice ter predlog za vknjižbo podaljšanja trajanja predkupne pravice za podaljšano obdobje. Sodišče je sicer opredelilo ravnanje upravitelja, ki ni zahteval tudi od sodišča soglasja za podaljšanje predkupne pravice kot nepazljivost in nenatančnost, zaradi česar ni prišlo do določenih nepravilnosti v postopku, ki zato ne izkazujejo zlorabe stečajnega postopka. Kar se tiče nespornega dejstva, da predkupna pravica dolžnika v zemljiški knjigi ni bila vpisana pri treh nepremičninah, ki so bile predmet razlastitvenega postopka pa velja, da dolžnik kot predkupni upravičenec svoje predkupne pravice ni mogel izkoristiti drugače, kot da je uveljavljal svojo predkupno pravico pri nakupu nepremičnin, ki so se v skladu s sklepom sodišča (zadnji sklep 23. 7. 2019, A 58), prodajale v paketu. Izbrani način prodaje z zbiranjem nezavezujočih ponudb po oceni sodišča še ne pomeni izigravanje upnika. Po dveh poskusih prodaje spornih nepremičnin na podlagi javne dražbe, se je upravitelj odločil za drug način prodaje. Upnik tudi ni podal nobene konkretne trditvene podlage in dokazne ocene o tem, kako naj bi bil dolžnik vključen v zatrjevana prepričevanja upravitelja do stečajnega sodišča oziroma na kakšen način naj bi dolžnik sodeloval pri zlorabi stečajnega postopka.

9. Kar se tiče pravilne uporabe ZUreP-2, pa se četrti odstavek 200. člena ne nanaša na prisilno prodajo nepremičnin v okviru stečajnega postopka. Sprememba imetnika lastninske pravice za sporne tri nepremičnine oziroma za sam tek in zaključek razlastitvenega postopka ni bistven. Sodišče je zaključilo, da ni podana verjetnost obstoja nedenarne terjatve upnika, ki je pogoj za izdajo začasne odredbe po prvem odstavku 272. člena ZIZ. Zato se sodišče prve stopnje pri preizkušanju (ne)utemeljenosti ugovora ni ukvarjalo z drugim pogojem za izdajo začasne odredbe po drugem in tretjem odstavku 272. člena ZIZ. Po petem odstavku 38. člena v zvezi z 239. členom ZIZ je sodišče odločilo tudi o stroških postopka in jih je naložilo v plačilo upniku v skladu z odvetniško tarifo (OT) in Zakonom o sodnih taksah (ZST-1).

**Pritožba upnika**

10. Zoper sklep se je upnik pravočasno pritožil in je uveljavljal vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena, 366. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi s 15. členom in 239. členom ZIZ. Sodišču druge stopnje je predlagal, da pritožbi ugodi in sklep o ugovoru spremeni tako, da dolžnikov ugovor zavrne, podrejeno pa, da pritožbi ugodi, izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču v nov postopek. Zahteval je povrnitev pritožbenih stroškov.

11. Dolžnik je na pritožbo odgovoril in sodišču druge stopnje predlagal, da neutemeljeno pritožbo zavrne in izpodbijani sklep potrdi. Tudi on je zahteval povrnitev stroškov postopka z odgovorom na pritožbo.

**Odločitev sodišča druge stopnje in razlogi**

12. Pritožba je utemeljena.

13. Sodišče druge stopnje uvodoma pojasnjuje, da v postopku zavarovanja z začasno odredbo presoja terjatev do stopnje verjetnosti. Zato bo tudi odločalo v tem pritožbenem postopku samo glede pravno odločilnih vprašanj, ki so se izpostavila v zvezi z izdano ter z izpodbijanim sklepom zavrnjeno predlagano začasno odredbo in razveljavljenim sklepom o izdani začasni odredbi. Na vsa ostala vprašanja, ki se ne tičejo konkretno obravnavane zadeve ne bo odgovarjalo (prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi s 15. členom in 239. členom ZIZ).

**Verjetnost terjatve** **Zloraba stečajnega postopka**

14. Upravitelj in dolžnik sta v zvezi z vlaganjem zemljiškoknjižnih predlogov za vknjižbo predkupne pravice delovala skupaj. Upravitelj je deloval v okviru svojih nalog v stečajnem postopku stečajnega dolžnika. Upravitelj je izdal zemljiškoknjižno dovolilo, dolžnik pa je predlagal vpis predkupne pravice v zemljiški knjigi. Povsem neživljenjsko je, da dolžnik pri tem ne bi sodeloval. Vse opisane okoliščine je treba upoštevati kot logično celoto. Sodišče je opredelilo pomanjkanje soglasja stečajnega sodišča k ponovni vknjižbi predkupne pravice v korist dolžnika, kot nerodnost upravitelja. Sodišče druge stopnje se s takim zaključkom ne strinja. Premoženje stečajnega dolžnika se oddaja v najem za določen čas (drugi odstavek 323. člena ZFPPIPP). Ustanovitev predkupne pravice na premoženju, ki je predmet najema po tretjem odstavku 323. člena ZFPPIPP je mogoče razumeti le v povezavi z drugim odstavkom 323. člena ZFPPIPP, kar pomeni, da je lahko predkupna pravica na premoženju ustanovljena le za enako obdobje kot je premoženje dano v najem. Sodišče mora vsakič dati soglasje za sklenitev in podaljšanje najemne pogodbe in predkupne pravice, ker gre za dve različni dejanski in pravni podlagi, ki ju mora sodišče preizkušati po izteku najemnega razmerja in predkupne pravice. Zato je zmotna razlaga sodišča, da je s sklenitvijo dveh aneksov k najemni pogodbi mogoče sklepanje, da je bila avtomatično podaljšana predkupna pravica.

15. Upravitelj kot strokovnjak ve oziroma bi moral vedeti, da bi moral ob vsakem podaljšanju najemnega razmerja od sodišča hkrati zahtevati izdajo soglasja k sklenitvi (podaljšanju) predkupne pravice. Ni logično sprejemljivo, da bi šlo le za malomarnost upravitelja, ki je izdajal zemljiškoknjižno dovolilo na podlagi katerega je dolžnik predlagal izbris in nato ponoven vpis predkupne pravice v zemljiško knjigo. Če bi veljala logika, da je predkupna pravica ustanovljena dokler traja najemno razmerje v skladu z 11. členom Najemne pogodbe, sklenjene za določen čas enega leta, ne bi bilo treba zemljiški knjigi predlagati izbris vknjižene predkupne pravice in nato ponoven vpis. Podaljševala bi se le najemna pogodba, predkupna pravica bi ostala vpisana v zemljiški knjigi.

16. Pomanjkanje soglasja stečajnega sodišča o podaljšanju ustanovljene predkupne pravice v skladu s tretjim odstavkom 323. člena ZFPPIPP je upravitelj nadomeščal s sklicevanjem na soglasje za ustanovitev predkupne pravice iz sklepa stečajnega sodišča 8. 5. 2017, ki je tako kot prvo sklenjena najemna pogodba veljalo le toliko časa kot je veljala najemna pogodba. Pravno zmotno je bilo upraviteljevo ravnanje pri izdajanju zemljiškoknjižnih dovolil do te mere, ki omogoča sklepanje do stopnje verjetnosti, da je šlo za zlorabo. Očitno je upravitelj vedel, da potrebuje za vsako ponovno izdajo zemljiškoknjižnega dovolila sklep sodišča o soglasju k ustanovitvi predkupne pravice. Zato se je vedno znova skliceval na soglasje z dne 17. 3. 2017, ki pa za predkupne pravice od 2018 dalje, ko je iztekla prva najemna pogodba, ni bilo več podlaga za vknjižbo predkupne pravice v dolžnikovo korist. 17. Upravitelj je ves čas tudi zatrjeval, da je imel dolžnik predkupno pravico, kar pa ni držalo vsaj za obdobje med 17. 1. in 14. 5. 2019, to je v času izdaje sklepa o tretji prodaji. Predkupna pravica je bila v dolžnikovo korist vpisana z učinkom od 15. 5. 2019, ni pa bila vpisana v času, ko je upravitelj vložil predlog za tretjo prodajo nepremičnin (17. 1. 2019), ne v času izdaje sklepa o tretji prodaji (27. 3. 2019) in ne v času objave vabila k dajanju ponudb v postopku nezavezujočega zbiranja ponudb (24. 4. 2019). Ni šlo niti za nepretrgano vpisano predkupno pravico v korist dolžnika.

18. Na dolžnikovo vpletenost v zlorabo stečajnega postopka kaže že to, da dolžnik ni v okviru svoje trditvene podlage zatrjeval nobenega življenjsko razumnega in prepričljivega pojasnila, zakaj ni podvomil, da bi upravitelj moral pred izdajo zemljiškoknjižnega dovolila na podlagi katerega je dolžnik sam predlagal vpis predkupne pravice v zemljiški knjigi, ne samo prvič ampak tudi za vsako nadaljnje podaljšanje predkupne pravice zahtevati od sodišča izdajo sklepa o soglasju k podaljšanju predkupne pravice. Ob drugačnem sklepanju bi upniku naložili preveliko trditveno in dokazno breme in bi bil očitno v dokazni stiski, od dolžnika pa seveda ni mogoče pričakovati, da bo zatrjeval dejstva v svojo škodo. Upoštevajoč opisano ravnanje upravitelja in dolžnika v kompleksu smiselne življenjsko logične celote, je lahko prišlo do sklenitve sporne pogodbe le ob sodelovanju dolžnika.

19. Še toliko bolj to velja za nepremičnine, ki so predmet razlastitvenega postopka. Upravitelj je zamolčal, da je Okrajno sodišče v Litiji v svojem sklepu v zadevi Dn 91657/2019 z dne 29. 8. 2019 dovolilo vknjižbo predkupne pravice pri nepremičninah z izjemo nepremičnin nad katerim je tekel razlastitveni postopek, kot ovira za dovolitev vknjižbe pridobitve pravic. Sodišče prve stopnje je zmotno uporabilo četrti odstavek 200. člena ZUreP-2. Gre za kogentno pravilo, ki je prepovedovalo pravni promet s spornimi nepremičninami brez soglasja razlastitvenega upravičenca in kot sankcijo kršitve te prepovedi določalo ničnost pogodbe. Na drugačno stališče ne more vplivati dejstvo prodaje teh nepremičnin v stečajnem postopku. Sodišče druge stopnje se strinja s stališčem, ki ga je zavzelo Upravno sodišče,2 da ne drži, da stečajni postopek in oblikovanje stečajne mase, katere del so tudi nepremičnine, ki so predmet razlastitve, izključuje možnost (dopustnost) razlastitve in posledično izključuje uporabljene določbe ZUreP-a, to je četrtega odstavka 200. člena ZUreP-2. Postopki stečaja so usmerjeni v varovanje interesov upnikov stečajnega dolžnika, varovanju zasebnih, posamičnih interesov. V postopku razlastitve pa se varuje javni interes.

20. Na drugačno stališče ne more vplivati odločitev stečajnega dolžnika, da se bodo nepremičnine prodajale kot nedeljiva celota. Tudi ob takem načinu prodaje se ne sme zaobiti javno pravnih omejitev, kot je prepoved prodaje nepremičnin, ki so predmet razlastitvenega postopka, brez soglasja razlastitvenega upravičenca.

21. Na prvi pogled izbira prodaje nepremičnin z nezavezujočim zbiranjem ponudb, po dveh neuspešnih javnih dražbah, kaže na razumnost upraviteljeve odločitve. Vendar pa v povezavi z vsemi opisanimi okoliščinami in vedenjem, da je bila v zemljiški knjigi v dolžnikovo korist vpisana predkupna pravica3 in verjetnostjo dolžnikovega interesa po nakupu nepremičnin, bi bila bolj logična izbira načina prodaje z javno dražbo. Ta namreč tudi, če predkupni upravičenec izkoristi predkupno pravico omogoča drugemu ponudniku zviševanje cene nepremičnin (2. točka drugega odstavka 347. člena ZFPPIPP). Način prodaje z nezavezujočim zbiranjem ponudb to možnost izključuje (tretji odstavek 347. člena ZFPPIPP).

22. Upnik v nadaljnjem postopku zasleduje svoj interes, da bo lahko vložil izbrisno tožbo po 243. členu ZZK-1. Izbrisna tožba je samostojen pravni institut, kjer mora biti v konkretnem dejanskem stanju izpolnjen zakonski dejanski stan prvega odstavka 243. člena ZZK-1 in lahko izbrisno tožbo, to je zahtevek za izbris izpodbijane vknjižbe uveljavlja tisti, čigar stvarna ali obligacijska pravica iz materialnopravnega razloga je bila zaradi te vknjižbe kršena. Upnik je uveljavljal, da bi morala biti prodajna pogodba sklenjena z njim in ne z dolžnikom kot (predkupnim) upravičencem. Zatrjeval je ničnost pogodbe, ker je bila ta sklenjena brez pravne podlage (39. člen OZ). S tem je uveljavljal kršitev obligacijske pravice. Upnik je torej utemeljeno uveljavljal zavarovanje nedenarne terjatve, ki se bo kasneje izrazila tudi v izbrisni tožbi.

23. Ob povsem samostojni bodoči tožbeni pravni podlagi, ni pravno odločilnega pomena, da upnik ni v stečajnem postopku uveljavljal pravnih sredstev. Sploh pa se zastavlja še vprašanje, če bi mu stečajno sodišče priznalo procesno legitimacijo, ker je bil v stečajnem postopku kupec.4 Odgovor nanj bi presegal odločanje v tem pritožbenem postopku. Po oceni sodišča druge stopnje vložitev pravnih sredstev v stečajnem postopku, sploh ni procesna predpostavka za presojo verjetnosti terjatve z začasno odredbo, ki jo uveljavlja upnik v zvezi z bodočo izbrisno tožbo.

24. Po drugi alineji 1. točke prvega odstavka 243. člena ZZK-1 se v primeru uspeha z izbrisno tožbo znova vpiše lastninska ali izvedena pravica v korist prejšnjega imetnika (v nadaljnjem besedilu: odsvojitelj). Odločanje v tem pritožbenem postopku bi presegalo zastavljeno vprašanje dolžnika, kako bo vpis izveden glede na to, da je bil stečajni dolžnik že izbrisan iz sodnega registra. Zato sodišče druge stopnje ne bo odgovarjalo na pravno vprašanje glede možnosti izvedbe stečajnega postopka nad naknadno najdenim premoženjem stečajnega dolžnika in dejstvom, da so bili upniki v stečajnem postopku stečajnega dolžnika iz kupnine za prodane nepremičnine že poplačani.

**Obstoj nevarnosti, da bo uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena**

25. Sodišče druge stopnje v celoti pritrjuje stališču sodišča, ki je izdalo začasno odredbo (točka 18), da obstoji nevarnost, da bo brez predlagane začasne odredbe uveljavitev terjatve upnika onemogočena ali vsaj znatno otežena. Takojšnja obremenitev nepremičnine (in to v celoti tudi tiste, nad katero teče razlastitveni postopek), z maksimalno hipoteko v korist družbe katere edini lastnik je dolžnik, ter zaznamba vrstnega reda vpisa lastninske pravice, očitno kaže na nevarnost, da bo uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena. Za izpolnitev navedenega pogoja zadošča že precejšnja oteženost uveljavitve terjatve, na kar kaže že obremenitev lastninske pravice na navedenih nepremičninah z maksimalno hipoteko.

26. Glede na pojasnjeno sodišče druge stopnje ocenjuje, da so pritožbeni razlogi utemeljeni in je pritožbi zaradi zmotne uporabe materialnopravnih določb navedenih v tej odločbi ugodilo, izpodbijani sklep spremenilo tako kot izhaja iz izreka tega sklepa (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. in 239. členom ZIZ).

27. Dejanska podlaga odločitve v tem postopku je bila med strankama praktično nesporna. Sodišče druge stopnje je kot materialnopravno zmotne ocenilo razloge v izpodbijanem sklepu. S tem pa ni bila kršena pravica dolžnika do pravnega sredstva.

28. Sodišče druge stopnje je potrdilo sklep o zavarovanju z izdajo začasne odredbe tudi v stroškovnem delu (II. točka izreka sklepa o zavarovanju). Zato teh stroškov ni znova odmerjalo. Upnik je s pritožbo uspel (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP v zvezi s 15. in 239. členom ZIZ). Zato mu pripadajo pritožbeni stroški za nagrado za redno pravno sredstvo po tar. št. 27/6 OT 3.000 točk, povrnitev izdatkov po drugem odstavku 11. člena OT v višini 2 % skupne vrednosti storitve do 1.000 je 20 točk, v vrednosti, ki presega 1.000 pa še 1 % od presežka, to je 20 točk, skupaj 40 točk, 22 % DDV na vse stroške 664,40 točk, kar skupaj znese 3.684,40 točk in ob upoštevanju vrednosti točke 0,60 EUR, 2.210,64 EUR. Če bo dolžnik zamujal s plačilom stroškov, bo dolžan plačati tudi zakonske zamudne obresti (378. člen, 299. člen OZ in 313. člen ZPP, vse v zvezi s 15. in 239. členom ZIZ).

29. Dolžnik ni uspel z odgovorom na pritožbo, zato te stroške nosi sam (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP v zvezi s 15. in 239. členom ZIZ).

1 Sodba VS RS, opr. št. III Ips 22/2012. 2 Primerjaj UPRS sklep I-U-1478/2017, 24. 7. 2017. 3 Glede na pojasnjeno vpis predkupne pravice v zemljiški knjigi v korist najemnika na premoženju najemodajalca, sodišče druge stopnje brez sklepa stečajnega sodišča o izdaji soglasja o predkupni pravici za vsako podaljšanje najemnega razmerja ocenjuje kot hiben in je bilo za odločanje zemljiškoknjižnega sodišča zavajajoče, da je bil k predlogu za vpis vedno priložen sklep, ki je zaradi poteka časa, že iztekel in ni mogel biti več podlaga za odločanje . 4 V VSL sklep Cst 323/2019, 9. 7. 2019 je bilo sprejeto stališče o možni vložitvi pritožbe kupca, ki pa ne predstavlja enotne sodne prakse, ki je zelo stroga glede kroga oseb, ki so po 344. členu ZFPPIPP v stečaju aktivno legitimirani vložiti pritožbo proti sklepom v zvezi s prodajo premoženja stečajnega dolžnika.