Jedro

Kadar najemodajalec odstopi od najemne pogodbe zaradi razlogov iz 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur.l. RS št. 18/74 in 34/88), med strankama preneha najemno razmerje in v tej posledici tudi preneha najemojemalčeva obveznost plačevanja dogovorjene najemnine. Kolikor po prenehanju najemnega razmerja najemodajalec še naprej zaseda najete poslovne prostore, je dolžan po načelih odškodninskega prava plačati lastniku poslovnih prostorov škodo, ki mu zaradi tega nastaja (čl. 154/1 in sl. ZOR).

Izrek

Pritožbama se delno ugodi in se izpodbijana sodba v izreku pod tč.

I/4 v delu, ki se nanaša na plačilo zakonitih zamudnih obresti od tolarske protivrednosti za 46.654 DEM, pod tč. I/5 (razen kolikor se smiselno zavrnitev nanaša na tek zakonitih zamudnih obresti od tolarske protivrednosti za DEM od dneva naroka zadnje glavne obravnave) in pod tč. I/6 razveljavi ter se v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V ostalem obsegu se pritožbi zavrneta kot neutemeljeni in se v nerazveljavljenih delih potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pritožbeni stroški so nadaljnji pravndi stroški.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku o ugotovitvi, da je tožnik odstopil od dveh najemnih pogodb z dne 7.6.1989 in aneksa z dne 1.1.1990 ter najemne pogodbe z dne 1.3.1990, ki jih je kot najemodajalec sklenil s tožencem B.Ž. kot najemnikom poslovnih zgradb in inventarja v Mengšu, tožencu je naložilo, da je dolžan izprazniti poslovno stavbo in pisarniško zgradbo ter odstraniti vse svoje nepremičnine s parcel in izročiti tožniku pomični stroj za izdelavo zidakov, kalupe za izdelavo zidakov, betonski mešalec, dozator za cement, silos za cement, transportni polž, mehanično lopato, klešče za pobiranje betonskih izdelkov, viličar z nakladalnimi vilicami in dva vibratorja, kot tudi, da mora tožniku plačati tolarsko protivrednost 46.654 DEM po srednjem deviznem tečaju in znesek 163.513,80 SIT, vse z zakonitimi zamudnimi obrestmi. Drugotoženo stranko je obvezalo, da mora izprazniti poslovni zgradbi in odstraniti vse svoje premičnine, oba toženca pa, da sta nerazdelno dolžna plačati tožniku stroške pravdneg apostopka v znesku 176.234,50 SIT.

Razen tega je zavrnilo tožbeni zahtevek iz nasprotne tožbe zaradi plačila zneska 1,374.141,00 SIT.

Proti sodbi se pritožujeta obe pravdni stranki.

Tožnik izpodbija prvostopno sodbo glede izreka pod tč. 4 in 5 zaradi zmotne uporabe materialnega prava ter sodišču druge stopnje predlaga, da v tem delu spremeni izpodbijano sodbo in v celoti ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi navaja, da je prvo sodišče neutemeljeno zavrnilo tisti del tožbenega zahtevka, ki se nanaša na plačilo najemnine po 1.6.1991. Tožnik je odstopil od najemne pogodbe v skladu z določbo 28. čl. Zakona o poslovnih stavbah in prostorih.

Dejstvo je, da oba toženca ves čas dejansko uporabljata najete prostore in tožnikov inventar. Zato je nedvomno, da je tožena stranka dolžna plačati najemnino vse dotlej, dokler ne bo prvi toženec izročil tožniku poslovne prosotre in inventar. Tožnik tudi meni, da bi moralo prvo sodišče priznati tek zamudnih obresti od prisojenih 46.654 DEM od dneva izdaje sodbe, ki pa je v tem primeru 28.5.1992, ko je bila zadnja obravnava, ne pa 8.12.1992, ko se je senat posvetoval. Tožena stranka izpodbija prvostopno sodbo iz vseh pritožbenih razlogov iz I. odst. 353. čl. ZPP ter sodišču druge stopnje predlaga, da napadeno sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi navaja, da do prenehanja najemnega razmerja ni prišlo zaradi kršitve pogodbe s strani prvega toženca, ker naj ne bi plačeval dogovorjene najemnine. Prvo sodišče ni obrazložilo, na podlagi katerih dejstev in dokazov je prišlo do takega zaključka. Ni ugotavljalo utemeljenosti ugovora tožene stranke, da je prenehala s plačevanjem najemnine takrat, ko je izvedela, da tožnik ni lastnik predmeta najema. Ni pravilno stališče prvega sodišča, ko meni, da ni mogoče upoštevati ugotovitve prvega toženca o tem, da tožnik ni lastnik niti zemljišča niti zgradb. Tudi ni točna prvostopna trditev, da bi se prvi toženec o lastništvu zgradb, strojev in zemljišča lahko prepričal pred sklenitvijo pogodbe. O tem se je prvi toženec natančno prepričal in dobil v zvezi s tem neprave podatke, ki mu jih je posredoval tožnik. Sicer bi bilo skrajno nelogično, da bi prvi toženec investiral znatna finančna sredstva, če bi predhodno vedel, da lastnik zemljišča in zgradbe ni tožnik. Dejstvo, da tožnik ni lastnik poslovnih zgradb in zemljišča, je odločilno vplivalo na položaj toženca, saj bi plačeval najemnino občini ali skladu in tudi v bistveno nižji višini. Kolikor bi prvo sodišče sledilo tem okoliščinam, bi gotovo tudi drugače razsodilo glede toženčevih vlaganj, glede katerih je prvo sodišče zmotno razsodilo, da toženec ni upravičen zahtevati njihovo vrnitev. Tožnik je na račun teh vlaganj neupravičeno obogaten, krivda za predčasno prenehanje najemnega razmerja pa je predvsem na njegovi strani.

Pritožbi sta delno utemeljeni.

Pritrditi je treba tožnikovi pritožbi, kolikor izpodbija zavrnilni del prvostopne sodbe, ki se nanaša na del zahtevka za plačilo najemnine za čas od 1.6.1991 dalje, da je v tem delu prvostopna odločitev preuranjena. Zavrnitev tožbenega zahtevka je prvo sodišče oprlo na ugotovitev, da je s 1.6.1991 prenehalo najemno razmerje med pravdnima strankama zaradi tožnikovega odstopa od najemne pogodbe. Ob tem prvo sodišče tudi ugotavlja, da je do prenehanja najemnega razmerja prišlo zaradi toženčeve pogodbene nezvestobe ter da je tožnik upravičeno odstopil od najemnega razmerja v skladu z določbo 28. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur.l. SRS št. 18/74 in 34/88). Res je sicer, da je zaradi tožnikovega odstopa med strankama prenehalo najemno razmerje in v tej posledici naj bi tudi prenehala toženčeva obveznost plačevanja dogovorjene najemnine.

Vendar je pri tem sodišče prve stopnje prezrlo, da toženec po prenehanju najemnega razmerja ni izpraznil poslovnih prostorov ter jih izročil tožniku, pač pa ima toženec te prostore še vedno v svoji uporabi. Gre torej za položaj, ko zaradi prenehanja najemnega razmerja ni podlage, da bi toženec moral plačevati najemnino kot v času, ko je obstajalo najemno razmerje, vendar od prenehanja najemnega razmerja dalje pa toženec neopravičeno uprablja tožnikove poslovne prostore, za tako uporabo pa tožniku nastaja škoda, ker tožnik ne more sam uprabljati poslovnih prostorov ali pa z njimi razpolagati. Iz tega naslova pa je tožnik upravičen zahtevati od toženca ustrezno plačilo. V kakšnem obsegu in kakšni višini je tožnik oškodovan, je stvar razjasnitve ustreznega dejanskega stanja o vseh okoliščinah, ki lahko objektivno izkažejo velikost tožnikove škode.

Le-ta pa ne more biti sama po sebi tolikšna, kolikor bi znašala najemnina, če ne bi prenehalo najemno razmerje. Stvar tožnika je, da bo v novem postopku navajal dejstva in dokaze, na podlagi katerih bo mogoče ugotoviti obseg tožnikovega prikrajšanja. Iz teh razlogov je bilo potrebno ugoditi tožnikovi pritožbi in razveljaviti izpodbijano sodbo v delu, ki se nanaša na zavrnitev tožnikovega zahtevka za plačilo najemnine po prenehanju najemnega razmerja.

Iz sodbenega izreka pod tč. I/4 je razvidno, da je toženec B.Ž.

dolžan plačati tožniku poleg glavnice v protivrednosti za 46.654 DEM po srednjem deviznem tečaju na dan plačila tudi zakonite zamudne obresti od protivrednosti DEM od izdaje sodbe do plačila. Tak izrek o zakonitih zamudnih obrestih je mogoče razumeti, da le-te tečejo od dneva izdaje sodbe dalje, vendar pri tem ni jasno, od kakšenga zneska tolarske protivrednosti za 46.654 DEM. Ta protivrednost ne more biti tista, kakršna bo na dan plačila, pač pa je le tista, kakršna je lahko na dan izdaje prvostopne sodbe. Tolarska protivrednost za prisojene nemške marke, kakršna bo veljala po srednjem deviznem tečaju na dan plačila, bo povsem drugačna od tolarske protivrednosti na dan izdaje prvostopne sodbe. Tolarska protivrednost za nemške marke pa predstavlja glavnico, od katere tečejo zakonite zamudne obresti. Odločilnega pomena je natančna in določna označba te glavnice v tolarski protivrednosti na dan, od katerega dalje tečejo zakonite zamudne obresti. V sodbenem izreku te tolarske protivrednosti za DEM, od katere tečejo zakonite zamudne obresti, ni navedene oz. je izrek nejasen ter nedoločen, ker ni mogoče ugotoviti, od katere tolarske protivrednosti naj bi tekle zakonite zamudne obresti. Tak sodbeni izrek pa ni mogoče preizkusiti, ta pomanjkljivost pa predstavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 13. tč. II. odst. 354. čl. ZPP. Zaradi te kršitve je bilo treba v zvezi s pritožbenimi razlogi, iz katerih tožena stranka izpodbija prvo sodbo le-to v tem delu razveljaviti. V novem postopku bo stvar tožnika, da bo tožbeni zahtevek glede zamudnih obresti, ki se nanašajo na tolarsko protivrednost nemških mark, oblikoval tako, da bo določen, sklepčen in izvršljiv. Ob tem je treba v zvezi s tožnikovo pritožbo, v kateri graja prvostopno odločitev, in sicer, da zakonite zamudne obresti od tolarske protivrednosti za DEM tečejo od dneva izdaje sodbe, opozoriti, da je taka odločitev v skladu s tožbenim zahtevkom, kot ga je tožnik navedel v tožbi, razen tega pa je dan izdaje sodbe glede na določbo 335. čl. ZPP povsem jasen. Datum naroka za glavno obravnavo je datum izdaje sodbe le tedaj, če je na tem naroku sodba ustno razglašena, sicer pa velja, da je sodba izdana, ko je pismeno razglašena (to je, ko se strankam vročijo overjeni prepisi sodbe). Zato je bilo treba zavrniti tisti del pritožbe tožnika, s katerim smiselno izpodbija zavrnilni del prvostopne sodbe v izreku pod tč. 5/, kolikor se ta zavrnitev nanaša na odločitev, da zamudne obresti ne tečejo od dneva zadnje obravnave, pač pa šele od dneva izdaje sodbe.

Sicer pa pritožba tožene stranke neutemeljeno izpdobija prvo sodbo v delu, v katerem je bila tožniku prisojena neplačana najemnina za čas do prenehanja najemnega razmerja in v delu, v katerem je bil zavrnjen zahtevek toženca B.Ž. iz nasprotne tožbe. Sodišče druge stopnje v celoti sprejema prvostopne ugotovitve in presojo glede pravnega položaja nepremičnin, ki jih je tožnik oddal toženi stranki v najem.

Poslovne zgradbe, stoječe na parcelah št. 1647/2, 5, 6 in 7, vpisanih pri vl.št. 2129 k.o. M. so nesporno tožnikova last, saj jih je že pred leti zgradil na podlagi lokacijskega in gradbenega dovoljenja.

Skladna z listinskimi dokazi je tudi ugotovitev prvega sodišča, da je tožnik dne 30.6.1991 sklenil s Skladom stavbnih zemljišč občine D. zakupno pogodbo za navedena zemljišča. To zemljišče na podlagi odločbe Sekretariata za urejanje prostora in varstvo okolja občine D. z dne 7.3.1991 predstavlja funkcionalno zemljišče za tožnikovo obratovalnico. Tožnik je torej imel vso dejansko in pravno podlago, da je s tožencem sklenil najemno pogodbo. Pri tem pa je povsem nepomemben spor med S. in občino D. glede pravice uporabe oz.

lastništva navedenega zemljišča. Na podlagi izvedenih dokazov v postopku pred prvim sodiščem je bilo prepričljivo ugotovljeno, da je tožnik z nepremičninami, ki so bile predmet najemne pogodbe, povsem veljavno razpolagal. Za obravnavani spor je nepomembno, kdaj in kako je prvi toženec ugotovil, da tožnik ni lastnik zemljiških parcel ter da naj bi bile le-te v uporabi oz. lasti S. Dejstvo je, da je ne glede na to vprašanje toženec nemoteno opravljal svojo poslovno dejavnost v najetih poslovnih prostorih in da je v tej zvezi nemoteno uporabljal k najemnim zgradbam pripadajoče funkcionalno zemljišče. Zaradi okoliščin, ki jih prvi toženec zatrjuje v pritožbi, ni bilo v nobenem delu ogroženo njegovo nemoteno delo. Toženec je zato, kot pravilno ugotavlja prvo sodišče, enostransko in samovoljno prenehal s plačevanjem dogovorjene najemnine in s tem svojim ravnanjem tudi zakrivil, da je tožnik v skladu z 28. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih upravičeno odstopil od najemne pogodbe.

Razlogi za prenehanje najemnega razmerja so tako izključno na prvotoženčevi strani, v tej posledici pa toženec tudi ni upravičen zahtevati povrnitev njegovih investicij v poslovne zgradbe. Prvi toženec je sam povzročil, da je predčasno prenehalo najemno razmerje, s čemer se je tudi sam izključil od nadaljnjega izkoriščanja in uživanja njegovih sredstev, ki jih je vložil v poslovne prostore.

Sicer pa tudi na podlagi določbe 16. tč. najemne pogodbe tožencu ni bilo dovoljeno karkoli investirati v najete poslovne prostore. Za take investicije bi moral predhodno pridobiti soglasje najemodajalca.

Takega soglasja pa prvi toženec ni izkazal. Toženec je torej izvajal vlaganja v tožnikove nepremičnine na račun svojega rizika. Iz tega razloga in kot je bilo že navedeno, da je do prenehanja najemnega razmerja prišlo zaradi toženčeve pogodbene nezvestobe ter da pri tem ni mogoče tožniku očitati kakršnokoli krivdo za predčasno prenehanje najemnega razmerja, je zato prvo sodišče povsem utemeljeno zavrnilo toženčev zahtevek iz nasprotne tožbe.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na zakonitem določilu III. odst. 166. čl. ZPP.