Jedro

ZFPPIPP določa, da se lahko pogodba o prodaji dolžnikovega premoženja sklene na podlagi javne dražbe ali zavezujočega zbiranja ponudb. Zakon torej ne favorizira enega načina prodaje pred drugim. Ocena, ali bi bilo mogoče ugodnejšo ceno doseči z enim ali z drugim načinom prodaje, je zato odvisna od okoliščin konkretne prodaje.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom o prodaji – prvi sklenilo, da se o prodaji nepremičnine v lasti stečajne dolžnice do ½ in sicer: del stavbe 000-38, del stavbe 000-81, del stavbe 000-82 in del stavbe 000-195, ki v naravi predstavljajo stanovanje, klet in dve parkirni mesti na naslovu L., odloči tako, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene, skupaj s postopkom prodaje solastniškega deleža do ½ v lasti D. Z., da se izklicna cena določi za solastniški delež ½ v lasti dolžnice v višini 140.000,00 EUR, varščina pa v višini 14.000,00 EUR. Hkrati je sklenilo, da mora stečajna dolžnica v treh mesecih po prejemu tega sklepa izprazniti zgoraj navedeno stanovanje in ga izročiti upravitelju.

2. Zoper navedeni sklep vlaga stečajna dolžnica pritožbo, ki jo je sodišče prve stopnje kot pravočasno predložilo višjemu sodišču v odločanje. Pritožnica uveljavlja vse tri pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP. Pritožbenemu sodišču predlaga, da odloči o pritožbi.

3. Stečajni upravitelj je na pritožbo odgovoril. Pritožbenemu sodišču je predlagal, da pritožbo zavrne.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Predmet izpodbijanega sklepa o prodaji je stanovanje skupaj s kletjo in dvema parkirnima mestoma na naslovu L. Sodišče prve stopnje je sklenilo, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene, ki se za solastniški delež v lasti dolžnice določi v višini 140.000,00 EUR.

6. Po presoji pritožbenega sodišča pritožnica v pritožbi neutemeljeno napada v izpodbijanem sklepu določeno izklicno ceno. V predmetnem stečajnem postopku je cenilka gradbene stroke in nepremičnin splošno, B. Z., izdelala cenitveno poročilo za predmetno nepremičnino ter v njem ocenila tržno in likvidacijsko vrednost nepremičnine na dan cenitve. Iz poročila izhaja neto tlorisna površina predmetnega stanovanja 84,10 m2, upoštevani sta tudi dve parkirni mesti, ki pripadata stanovanju in klet. Ocena je bila podana na podlagi tržnih primerjav s primerljivimi prodanimi stanovanji, s prilagoditvami zaradi časa prodaje, lokacije nepremičnin, starosti oziroma stanja izboljšav, razlike v velikosti stanovanja ter kakovostjo gradnje. Cenilka je tako tržno vrednost stanovanja ocenila v višini 279.136,00 EUR (delež ½ 139.568,00 EUR), likvidacijsko vrednost pa na 228.891,00 EUR (delež ½ 114.445,50 EUR).

7. Sodišče prve stopnje je izklicno ceno za dolžničin delež ½ določilo v višini 140.000,00 EUR, iz česar izhaja, da je izklicno ceno določilo v višini ocenjene tržne vrednosti nepremičnine. Dolžnica zato v pritožbi zmotno navaja, da je sodišče izhodiščno ceno za vse štiri nepremičnine določilo v višini 140.000,00 EUR, saj pri tem spregleda, da je takšna izklicna cena določena za dolžničin delež ½ na tej nepremičnini.

8. Dolžnica v pritožbi nadalje navaja, da naj bi se primerljivo stanovanje v istem delu L. pred kratkim prodalo za 3.894,00 EUR/m2. Meni, da bi bilo zato treba določiti likvidacijsko vrednost prodajane nepremičnine v višini 357.060,00 EUR (delež ½ bi bil torej 178.530,00 EUR), zato naj bi bila izklicna cena za 38.530,00 EUR prenizka. Dolžnica se pri tem sklicuje zgolj na eno prodajo, za katero sicer trdi, da je primerljiva. Ker pa ne navede nobenih podatkov glede prodanega stanovanja, njene trditve, da gre za primerljivo prodajo, niti ni mogoče preveriti. Dolžnica pa v pritožbi tudi ni obrazložila, zakaj naj bi ocenjena likvidacijska vrednost nepremičnine znašala 357.060,00 EUR. Preračun se namreč, ob upoštevanju v pritožbi navedene tržne cene 3.894,00 EUR/m2, ne izide. Pritožnica zato s pritožbo ni uspela zasejati dvoma v izklicno ceno, ki je bila določena v izpodbijanem sklepu.

9. Pritožnica se nadalje neutemeljeno sklicuje na drugi odstavek 332. člena ZFPPIPP, po katerem pri prvem sklepu o prodaji izklicna ali izhodiščna cena ne sme biti nižja od polovice vrednosti, ocenjene na podlagi likvidacijske vrednosti. Kot je bilo že navedeno, je izklicna cena v tem primeru določena v višini tržne vrednosti nepremičnine, ne pa na podlagi njene ocenjene likvidacijske vrednosti. Očitek zmotne uporabe materialnega prava je že zato neutemeljen.

10. Nenazadnje pa je treba tudi upoštevati, da se je ločitveni upnik strinjal s tako določeno izklicno ceno. Ločitveni upnik banka X d. d., ki mu je bila priznana ločitvena pravica na predmetnem premoženju za zavarovanje terjatve v višini 1.114.769,87 EUR, se bo namreč s prodajo predmetne nepremičnine zgolj delno poplačal. To pa hkrati pomeni, da dolžnica, ki je vložila predlog za odpust v stečaju neporavnanih obveznosti, ekonomske koristi od predmetne prodaje tudi sicer ne bi mogla doseči. Dolžničin predlog za novo cenitev bi nenazadnje povzročil dodatne stroške ter zavlekel postopek prodaje, zato ni v skladu z načelom zagotavljanja najboljših pogojev za poplačilo upnikov po 47. členu ZFPPIPP. Glede na določeni način prodaje – dražbo z zviševanjem izklicne cene, pa je treba še dodati, da je s tem določena le najnižja cena, pod katero se nepremičnina ne sme prodati. Tako tudi ni nobene ovire, da ne bi kupci ponudili več, če je na trgu interes za nakup nepremičnine po višji ceni.

11. Dolžnica nadalje napada izbrani način prodaje, ki je po presoji sodišča prve stopnje najprimernejši za prodajo vrste premoženja, ki je predmet prodaje. Dolžnica v pritožbi navaja, da sklepa v tem delu ni mogoče preizkusiti, saj sodišče z ničemer ne pojasni, na čem temelji ta presoja. Po mnenju pritožbenega sodišča pa je obrazložitev izpodbijanega sklepa v tem delu sicer skopa, vendar zadostna, da je sposobna preizkusa. Kot izhaja iz obrazložitve izpodbijanega sklepa, se je sodišče odločilo za prodajo na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene zato, ker gre za prodajo nepremičnine, ki je v solasti dolžnice do ½, na ta način pa bo izvedena skupna javna dražba s solastnim deležem do ½ dolžnika D. Z., nad katerim se prav tako vodi postopek osebnega stečaja. Sodišče je pojasnilo še, da je prodaja obeh polovičnih deležev nepremičnine na skupni dražbi smiselna, saj se bo nepremičnina prodajala kot celota, predvideni izkupiček skupne prodaje pa je večji, kot če bi se prodajal vsak solastniški delež posebej.

12. Pritožnica nadalje ugovarja izbranemu načinu prodaje tudi zato, ker meni, da se pri prodaji na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene iztrži najnižja cena ter da bi se lahko višja cena dosegla na podlagi zavezujočega zbiranja ponudb. Po presoji pritožbenega sodišča pa je treba izhodiščno upoštevati, da iz zakonske določbe izhaja, da zakon ne favorizira enega načina prodaje pred drugim. ZFPPIPP namreč določa, da se lahko pogodba o prodaji dolžnikovega premoženja sklene na podlagi javne dražbe ali zavezujočega zbiranja ponudb (prvi odstavek 329. člena ZFPPIPP). Ocena, ali bi bilo mogoče ugodnejšo ceno doseči z enim ali z drugim načinom prodaje, je zato odvisna od okoliščin konkretne prodaje. Pri javnem zbiranju ponudb posamezni ponudnik ne ve za ceno, ki so jo ponudili ostali ponudniki, kar ga sili v to, da ponudi najvišjo ceno, ki jo je pripravljen ponuditi za prodajano premoženje. Takšen način prodaje je zato najugodnejši takrat, kadar je majhno število potencialnih kupcev. Pri javni dražbi z zviševanjem izklicne cene pa je dosežena cena odvisna od števila dražiteljev in (resnosti) njihovega interesa za nakup.1 Da bi se v tem primeru prodajalo premoženje, za nakup katerega pri kupcih ni velikega interesa, pritožnica ni uspela izkazati. Prav obratno zatrjuje, da je izklicna cena (mnogo) prenizka, kar bi kazalo na to, da pričakuje velik interes resnih kupcev. Prav iz razloga večjega interesa kupcev ter posledično višje cene pa se bo nepremičnina prodajala kot celota, na skupni dražbi. Pritožnica torej dvoma v ustreznost izbranega načina prodaje s pritožbenimi navedbami ni uspela zasejati.

13. Sicer pa tudi ni mogoče spregledati, da je pritožnica v pritožbi, z dne 2. 7. 2020, zoper sklep o prodaji Okrožnega sodišča v Ljubljani St 000, z dne 4. 6. 2020, nasprotovala načinu prodaje z zavezujočim zbiranjem ponudb in navajala, da ta v praksi pomeni skoraj vedno nižjo iztrženo ceno. Nasprotujoče navedbe jemljejo kredibilnost sedanjim dolžničinim pritožbenim navedbam.

14. Nadalje dolžnica v pritožbi navaja, da je rok za izpraznitev nepremičnine prekratek, saj obstaja nevarnost, da ne bo pravočasno našla ali sploh ne bo našla drugega stanovanja. Pri tem pojasnjuje, da se bo zaradi izselitve njena družina znašla v stiski. V zvezi s temi trditvami je mogoče pritožnici zgolj pojasniti, da je trimesečni rok za izselitev določen v drugem odstavku 395. člena ZFPPIPP. Če se v postopku osebnega stečaja prodaja stanovanje, v kateri stanuje dolžnik kot lastnik, sodišče s sklepom o prodaji naloži dolžniku, da v treh mesecih po prejemu sklepa izprazni stanovanje in ga izroči upravitelju (drugi odstavek 395. člena ZFPPIPP). Pravnomočni sklep o izpraznitvi stanovanja je izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev stanovanja proti dolžniku in drugim osebam, ki uporabljajo to stanovanje skupaj z dolžnikom ali ki jim je dolžnik drugače omogočil tako uporabo (3. odstavek 395. člena ZFPPIPP). Gre torej za zakonsko določeni rok, zato sodišče ne more določiti drugačnega roka za izselitev.2

15. V konkretnem primeru je upravitelj prodajo predmetne nepremičnine ter izselitev stečajne dolžnice in njenih družinskih članov predlagal že v predlogu za prodajo z dne 24. 2. 2020, na podlagi katerega je Okrožno sodišče v Ljubljani izdalo sklep o prodaji dne 4. 6. 2020. Dolžnica je bila tako z dejstvom, da se bo stanovanje prodajalo, ter da ga bo treba izprazniti, seznanjena že od spomladi preteklega leta. Dolžničine pritožbene navedbe o prekratkem roku za izpraznitev nepremičnine tudi iz tega razloga niso utemeljene.

16. Iz istega razloga pa pritožbeno sodišče tudi ne more slediti dolžničini navedbi, da je odločba neizvršljiva. Obema solastnikoma je bila že naložena izpraznitev nepremičnine v zakonsko določenem roku (D. Z. s sklepom Okrožnega sodišča v Ljubljani op. št. St 001, z dne 21. 1. 2021). Zato je stiska pritožnice zaradi bližajoče se izselitve sicer razumljiva, vendar pa njena pojasnila glede družinskih razmer na odločitev sodišča ne morejo uspešno vplivati.

17. Pritožbene navedbe so zato neutemeljene. Izpodbijani sklep je uspešno prestal tudi preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Pritožbeno sodišče je zato pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.

1 Tax-Fin-Lex, E-paket INS z e-komentarjem ZFPPIPP, urednica in avtorica komentarja dr. Nina Plavšak, Komentar 329. člena ZFPPIPP.

2 Tako tudi Cst 145/2013, Cst 41872014, Cst 463/2016.