Jedro

Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijane sodbe povsem jasno opredelilo obdobje, za katero je toženec dolžan plačati najemnino in obdobje, za katero je dolžan plačati uporabnino na podlagi 198. člena OZ, ker je imel od uporabe tožničinega poslovnega prostora korist in ker je ključe tega poslovnega prostora vrnil šele avgusta 2018.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki stroške pritožbenega postopka 574,21 EUR v roku 15 dni po prejemu te sodbe.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno odločbo je sodišče prve stopnje s sklepom in sodbo odločilo: - da se zaradi delnega umika tožbe za znesek 2.274,76 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 5. 2018 dalje do plačila pravdni postopek ustavi (točka I izreka) in da se sprememba tožbe z dne 2. 2. 2018 in z dne 10. 12. 2018 dopusti (točka II izreka), - da se vzdrži v celoti v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 96621/2017 z dne 20. 10. 2017 in je tožena stranka v roku 15 dni dolžna tožeči stranki plačati znesek 17.706,28 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17. 10. 2017 dalje in ji povrniti stroške izvršilnega postopka 30,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 11. 2017 dalje do plačila (točka III izreka), - da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati znesek 2.196,22 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 711,42 EUR od 11. 10. 2017 dalje, od zneska 738,75 EUR od 12. 12. 2017 dalje in od zneska 746,05 EUR od 13. 1. 2018 dalje do plačila (točka IV izreka), - da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 3.058,95 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 5. 2018 dalje do plačila (točka V izreka), - da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 2.832,40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 726,02 EUR od 16. 6. 2018 dalje, od zneska 705,96 EUR od 13. 7. 2018 dalje, od zneska 700,81 EUR od 11. 8. 2018 dalje in od zneska 699,61 EUR od 13. 9. 2018 dalje do plačila (točka VI izreka), - da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v 15 dneh povrniti stroške postopka v znesku 2.309,53 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki pričnejo teči prvi dan po poteku tega roka (točka VII izreka).

2. Tožena stranka je s pritožbo izpodbijala sodbo sodišča prve stopnje, to je odločitve pod točkami III, IV, V, VI in VII izreka odločbe sodišča prve stopnje. Izpodbijala je torej prisodilni del sodbe sodišča prve stopnje, to je prisojene glavnice v skupnem znesku 25.793,85 EUR s pripadki in odločitev o stroških postopka, pritožbenih razlogov ni navedla, smiselno pa je glede na pritožbene navedbe uveljavljala pritožbena razloga zmotna in nepopolna ugotovitev dejanskega stanja in zmotna uporaba materialnega prava (2. in 3. točka prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP). Pritožbene navedbe bodo povzete v nadaljevanju te obrazložitve, ko bo nanje odgovorjeno.

3. Tožeča stranka je v odgovoru na pritožbo konkretizirano odgovorila na pritožbene navedbe in zahtevala povrnitev stroškov pritožbenega postopka, ki jih je priglasila v višini 574,91 EUR.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Iz izpodbijane sodbe izhaja ugotovljeno dejansko stanje: - da je nesporno med strankama, da sta 13. 10. 2015 sklenili pogodbo o najemu poslovnega prostora za določen čas od 1. 11. 2015 do 31. 10. 2016 za mesečno najemnino 644,57 EUR, ki dospe v plačilo vsakega petega dne v mesecu, oziroma do na računu zapisanega roka, da mora toženec plačevati tudi vse ostale obratovalne stroške istočasno s plačevanjem najemnine in da toženec tožnici od sklenitve najemne pogodbe ni ničesar plačal ter da niso bili sporni zaračunani zneski obratovalnih stroškov, - da toženec ni prerekal tožničinih navedb, da je po izteku enoletnega roka toženec še vedno uporabljal najet poslovni prostor, tožnica pa ni vložila tožbe na izpraznitev, zato je bila najemna pogodba obnovljena za nedoločen čas, - da je 16. 10. 2017 tožnica sporočila tožencu, da odstopa od najemne pogodbe, ker toženec ni poravnal nobenega zneska zapadlih najemnin in obratovalnih stroškov ter pozvala toženca, da v roku 15 dni izprazni poslovni prostor, - da je 15. 11. 2017 tožnica vložila tožbo zaradi izpraznitve in izročitve poslovnega prostora, da je tožbo 6. 9. 2018 umaknila, ker ji je avgusta 2018 toženec vrnil ključe poslovnega prostora in ji ga vrnil v posest, - da med pravdnima strankama razen dne 13. 10. 2015 sklenjene najemne pogodbe, obnovljene za nedoločen čas, ni bil sklenjen kakšen pravno upošteven zavezujoč dogovor, na podlagi katerega bi bil toženec upravičen do znižanja zneska najemnine za najeti poslovni prostor, ali da bi mu bila najemnina odpisana, - da je toženec poslovni prostor uporabljal tudi po prenehanju najemne pogodbe, to je od 18. 10. 2017 do avgusta 2018, ko ga je izpraznil in vrnil ključe, zato je v času od prenehanja najemne pogodbe do izpraznitve poslovnega prostora dolžan toženec plačati uporabnino v višini z najemno pogodbo dogovorjene najemnine in obratovalne stroške.

Na podlagi tako ugotovljenega dejanskega stanja je sprejelo zaključek, da toženec ni dokazal, da bi bila med pravdnima strankama dogovorjena drugačna višina mesečne najemnine od pogodbeno dogovorjene v višini 644,57 EUR, zato je tožnica utemeljeno zaračunavala in zahtevala do odpovedi najemne pogodbe 18. 10. 2017 mesečno najemnino 644,57 EUR in obratovalne stroške na podlagi 6. člena najemne pogodbe in v skladu z drugim odstavkom 27. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) v skupni višini 16.537,03 EUR, po prenehanju najemne pogodbe (oktober 2017) do izpraznitve poslovnega prostora pa mesečne zneske uporabnine, enake višini najemnine in obratovalne stroške, oboje na podlagi 198. člena Obligacijskega zakonika (OZ), vse na podlagi izdanih računov.

6. Pritožba navaja, da se je toženec trudil za neprofitni najem, oziroma spremembo pogojev.

Ta pritožbena navedba je povsem nekonkretizirana in ne more izpodbiti ugotovitve sodišča prve stopnje, da drugačnega dogovora glede najemnine, kot izhaja iz najemne pogodbe, toženec ni dokazal. Prav tako pravilnosti te ugotovitve ne more izpodbiti pritožbena trditev o ustnem zagotovilu tožnice o neprofitni najemnini, priloga B3 ne dokazuje nikakršnega dogovora o neprofitni najemnini za najet poslovni prostor.

7. Prav tako je nekonktretizirana pritožbena navedba, da je toženec v poslovni prostor vložil sorazmerno zelo visok vložek.

Toženec ne pojasni konkretizirano višine vloženih sredstev, ne navaja dejstev o obstoju morebitnega dogovora v najemni pogodbi o upoštevanju vlaganj pri plačevanju najemnine, niti ne navaja, kako naj bi bila ta sredstva njegovega vložka upoštevana. Tako konkretiziranih trditev toženec ni podal niti v postopku pred sodiščem prve stopnje. Teh nekonkretiziranih pritožbenih navedb pritožbeno sodišče ni obravnavalo in presojalo.

8. Pritožba z navedbami v 4. alineji točke (1) pa izrecno priznava pravilnost presoje o utemeljenosti tožbenega zahtevka, v zadnji alineji točke (1) pa pritožba nasprotuje povedanemu v prejšnji alineji, ko smiselno in nekonkretizirano nasprotuje utemeljenosti zahtevka v delu za zahtevano uporabnino do avgusta leta 2018, čeprav hkrati priznava, da je toženec izpraznil poslovni prostor v avgustu 2018. 9. Pritožbene navedbe o tem, da je toženec pripravljen skleniti dogovor in sprejeti v postopku ponujeno znižanje tožbenega zahtevka v višini 10.000,00 EUR brez pogojevanja, so premalo konkretizirane glede na tožničin odgovor na pritožbo. Po presoji pritožbenega sodišča ni podlage za sklepanje o možnosti sklenitve sodne poravnave pred pritožbenim sodiščem. Stališče tožnice v odgovoru na pritožbo je, da do poravnave med strankama v postopku pred sodiščem prve stopnje ni prišlo zato, ker se toženec ni bil pripravljen dogovoriti o tem, kdaj bi morebitni poravnalni znesek plačal, niti o tem, da bi plačilo kakorkoli zavaroval, torej iz razlogov na toženčevi strani in so njegove navedbe nepomembne za odločanje v tem sporu, tudi za odločanje o pritožbi.

10. Glede na zgoraj povzete ugotovitve sodišča prve stopnje in glede na zgoraj obrazloženo, toženec z zatrjevanimi dejstvi, ki jim je tožnica obrazloženo nasprotovala, ni dovolj konkretiziral in jih tudi ni dokazal, kar je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje. Zato je neutemeljen pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo enega po tožencu zatrjevanega dejavnika tožencu v korist. 11. Glede na neizpodbite ugotovitve sodišča prve stopnje o sklenjeni najemni pogodbi, kot edinem zavezujočem dogovoru pravdnih strank v višini najemnine, oziroma toženčeve obveznosti iz najemne pogodbe in ob neizpodbitem dejstvu, da ni plačal ničesar iz naslova najemnine in uporabnine, je pravno neupoštevna pritožbena trditev, da je toženec račune (za najemnino in obratovalne stroške) v celoti zavrnil in da vztraja pri neprofitni najemnini. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijane sodbe povsem jasno opredelilo obdobje, za katero je toženec dolžan plačati najemnino in obdobje, za katero je dolžan plačati uporabnino na podlagi 198. člena OZ, ker je imel od uporabe tožničinega poslovnega prostora korist in ker je ključe tega poslovnega prostora vrnil šele avgusta 2018. 12. Iz zgoraj obrazloženega je neutemeljena tudi pritožbena trditev o netočnosti dejstva, da je toženec uporabljal poslovni prostor tudi po prenehanju najemne pogodbe (po oktobru 2017).

13. Pritožba ne izpodbija ugotovitve v točki 16 obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje, da toženec ni konkretiziral dokaznega predloga za zaslišanje zakonitega zastopnika tožnice – župana – ker ni pojasnil, o katerih pravno relevantnih dejstvih bi ta naj izpovedal. Glede na to, da pritožba sama navaja, da si je toženec prizadeval za spremembo višine najemnine, pa do dogovora s tožnico ni prišlo, se pritožbeno sodišče strinja s presojo sodišča prve stopnje, da toženec ni konkretiziral dokaznega predloga za zaslišanje župana tožnice.

14. Pritožba ni konkretizirano izpodbijala prisojenih zakonskih zamudnih obresti in stroškov postopka, sodišče prve stopnje pa je odločitve v teh delih izčrpno obrazložilo v točkah 23, 24, 25, 26, ter navedlo tudi pravilno materialnopravno podlago.

15. Glede na vse obrazloženo je pritožbeno sodišče presodilo, da je pritožba v celoti neutemeljena. Izpodbijana sodba ni obremenjena z nobeno od tistih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere mora pritožbeno sodišče paziti uradoma (drugi odstavek 350. člena ZPP), sodišče prve stopnje pa je pravilno ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva in je tudi pravilno uporabilo zgoraj navedene določbe ZPSPP in najemne pogodbe z dne 13. 10. 2015 ter določbo 198. člena OZ. Pritožbeno sodišče je zato pritožbo v celoti zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

16. Toženec s pritožbo ni uspel, zato mora tožnici povrniti njene stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

Tožnica je v odgovoru na pritožbo zahtevala povrnitev stroškov v višini 574,91 EUR. Po pregledu stroškovnika je pritožbeno sodišče ugotovilo, da so stroški priglašeni v skladu z določbami odvetniške tarife (OT, Ur. List RS, št. 2/2015), in z vrednostjo s pritožbo toženca izpodbijanega dela (25.793,85 EUR s pripadki), obsegajo pa nagrado odvetniku za sestavo odgovora na pritožbo po tar. št. 21/1 OT 750 točk, za sestavo poročila stranki o rešitvi pritožbe 20 točk, po tar. št. 39/IV OT in 22 % Davek na dodano vrednost po drugem odstavku 2. člena OT, kar ob upoštevanju vrednosti točke 0,60 EUR znaša 574,91 EUR. Tožnica pa v pritožbi ni zahtevala tudi zakonskih zamudnih obresti od stroškov pritožbenega postopka za primer zamude pri povrnitvi teh stroškov. Toženec mora tako tožnici povrniti 574,91 EUR stroškov pritožbenega postopka v roku 15 dni od prejema te sodbe.