Jedro

Lastnik lahko odpove najemno pogodbo, če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen, pa v 60. dneh od prejema računa. Tožena stranka bi se lahko tožbenemu zahtevku uspešno uprla, če bi svojo obveznost plačila dolgovanih zneskov najemnine in stroškov za stanovanje v celoti izvršila v roku, ki je naveden v opominu ali pa v celoti izpolnila dogovor, ki sta ga pravdni stranki sklenili dne 15.4.2008.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje pred drugega sodnika.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek, da se toženi stranki odpoveduje najemna pogodba št. 39/2001 z dne 17.12.2001 in se je dolžna izseliti iz stanovanja št. 5 v stanovanjski hiši Delavska 5 v Senovem ter ga izpraznjenega oseb in stvari izročiti tožeči stranki. Tožeči stranki je naložilo tudi plačilo stroškov pravdnega postopka v znesku 620,08 EUR.

Zoper sodbo se je tožeča stranka pravočasno pritožila iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odstavku 338. člena ZPP. Sodišču prve stopnje očita, da je protispisna ugotovitev, da toženka poravnava tekoče obveznosti, saj iz listinske dokumentacije, ki je v spisu sledi, da ima neporavnane obveznosti za mesec marec in maj 2010. Neplačane so tudi obveznosti, ki so bile podlaga za odpoved najemne pogodbe, saj tožena stranka iz tega naslova še vedno dolguje 436,00 EUR, 372,25 EUR zakonitih zamudnih obresti in pa sodne stroške v višini 548,98 EUR. Dolg tožene stranke torej obstaja in ga ni poravnala. Neplačane terjatve so bile podlaga za tožbo na odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja kot tudi nadaljnje terjatve. Tudi izvršilni postopek, ki je v teku, ni bil uspešen. Odločitev sodišča, ki je tožbeni zahtevek zavrnilo, je nepravilna, zato predlaga pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni oz. podredno, da jo razveljavi.

Pritožba je utemeljena.

Lastnik lahko odpove najemno pogodbo, če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen, pa v 60. dneh od prejema računa (103. člena SZ-1). Tožena stranka bi se lahko tožbenemu zahtevku uspešno uprla, če bi svojo obveznost plačila dolgovanih zneskov najemnine in stroškov za stanovanje v celoti izvršila v roku, ki je naveden v opominu ali pa v celoti izpolnila dogovor, ki sta ga pravdni stranki sklenili dne 15.4.2008. Ker pa sodišče prve stopnje dogovora z dne 15.4.2008 v obrazložitvi izpodbijane sodbe sploh ni ocenilo, niti ni ugotovilo, ali ga je tožena stranka izpolnila, je odločitev, da razlogi za odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov niso podani, najmanj preuranjena. Zato je pritožbeno sodišče pritožbi tožeče stranke ugodilo in izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrača sodišču prve stopnje v nov postopek tretjič, tokrat pred drugega sodnika (356. člen ZPP).

V novem postopku se bo sodišče moralo opredeliti do vprašanja, ali je bilo toženi stranki vročeno pisno opozorilo – opomin z vsebovano kršitvijo s primernim rokom za odpravo odpovednega razloga, sicer pogojev za vložitev tožbe na odpoved pogodbe in izpraznitev stanovanja ni. Če je bila tožena stranka pred vložitvijo tožbe pravilno opozorjena na odpravo nepravilnosti, bo moralo sodišče prve stopnje v nadaljevanju oceniti tudi dogovor, ki sta ga pravdni stranki sklenili dne 15.4.2008 in ugotoviti, ali je bil dolg v skupni višini 700,00 EUR pravočasno plačan in kakšen je bil dogovor o plačilu preostalega dolga. Pritožbeno sodišče tako ugotavlja, da je ostalo dejansko stanje glede okoliščin, ki so bistvene za odločitev v tej zadevi, nepopolno ugotovljeno, kar ima za posledico, da odločitve sodišča ni mogoče preveriti (14. točka 2. odstavka 339. člena ZPP), zato je pritožbi tožeče stranke ugodilo, sodbo prve stopnje razveljavilo in zadevo vrača sodišču prve stopnje v novo sojenje. V novem postopku bo moralo sodišče prve stopnje dopolniti dokazani postopek v nakazani smeri in ugotoviti, ali je podan odpovedni razlog in nato o zahtevku ponovno odločati. O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo na podlagi določila 3. odstavka 165. člena ZPP.