Jedro

Zakonski okvir, v katerega je treba umestiti sporni življenski primer, predstavljajo določbe o privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš. Izhodišče za odkup stanovanja vsebuje 117. čl. SZ. Na podlagi določila, da ima upravičeni kupec pravico do odkupa stanovanja, na katerem je imel stanovanjsko pravico, je mogoče zaključiti, da pravica do odkupa stanovanja ni bila odvisna od stanovanjskih potreb imetnika stanovanjske pravice njegovih družinskih članov. Le ta je imel pravico do odkupa stanovanja, na katerem je imel stanovanjsko pravico, pa če je bilo to primerno (5. čl. SZ) ali ne. Nasprotno pa je zakonodajalec želel upravičencem zagotoviti ustrezne stanovanjske razmere pri nakupu nadomestnih stanovanj v primerih iz 129. čl. SZ. Primernost se presoja po 5. čl. SZ. Ker je SZ predpisal dolžnost prodaje stanovanj za nizko ceno in pod ugodnimi pogoji, pa zavezancem tudi v primeru dolžnosti, da upravičencem omogočijo nakup nadomestnega stanovanja, v načelu ni mogoče naložiti večjega bremena, kot ga je predpisal zakonodajalec. Vsako stanovanje, ki ga zaseda imetnik stanovanjske pravice, ima določeno vrednost in samo v njenem okviru je mogoče poseči v premoženjsko pravico zavezanca. Opisani pozitivnopravni okvir, glede obveznosti zavezanca, da upravičencu omogoči nakup drugega primernega stanovanja, ni prisilnega značaja. Ni ovire, da se stranke pogodbeno ne bi mogle dogovoriti za režim, ki je za imetnika stanovanjske pravice še ugodnejši od tistega v 129. čl. SZ.

Izrek

Pritožbi drugotožene stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje glede drugotožene stranke spremeni tako, da se tožbeni zahtevek proti njej zavrne, tožeča stranka pa mora drugotoženi stranki povrniti 440.981,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 13.11.2000 dalje do plačila, v 15 dneh pod izvršbo. Pritožba prvotožene stranke se zavrne in se v nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje. Tožeča stranka mora drugotoženi stranki povrniti 99.181,00 SIT stroškov pritožbenega postopka, v 15 dneh pod izvršbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da mora tožena stranka tožeči stranki prodati in z njo skleniti kupoprodajno pogodbo za trosobno stanovanje št. 3 v mansardi poslovno-stanovanjskega objekta v L. za kupnino 2.281.525,00 SIT, pri čemer je tožeča stranka dolžna plačati kupnino v roku 60 dni po sklenitvi prodajne pogodbe. Tožena stranka je dolžna v roku 15 dni tožeči stranki izstaviti za vknjižbo lastninske pravice primerno listino, na podlagi katere bo mogoč zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice na spornem stanovanju na ime tožeče stranke in ji povrniti 630.922,00 SIT pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 13.11.2000 dalje do plačila. Proti sodbi sta se po odvetniku pritožili obe toženi stranki, ki uveljavljata vse pritožbene razloge iz 1. odst. 338. čl. Zakona o pravdnem postopku - ZPP. Predlagata, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni, tako da zahtevek tožeče stranke zavrne, podrejeno pa, da se izpodbijana sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navajata, da sta v izreku kot zavezanki za prodajo in izstavitev listine navedeni obe toženki. Že zgolj s tem je odločitev sama s seboj v nasprotju, saj obe toženi stranki ne moreta biti zavezanki. V ponovljenem postopku je sodišče prve stopnje dodatno zasliševalo priče, kakšen je bil namen in pomen spornega aneksa k pogodbi, vendar je v vsakem primeru treba upoštevati tudi nekatera splošna določila obligacijskega prava in Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS št. 18/91-I-22/2000-SZ). Gre za medseboj povezani sporni vprašanji, in sicer: 1. Ali je tožeča stranka upravičena prav do konkretnega spornega stanovanja? 2. Ali je res dolžnost tožene stranke prodati sporno stanovanje po povsem nerealni ceni? Tudi če je pravilen zaključek, ki ga sicer tožena stranka ne sprejema, da je sporno stanovanje tisto pravo in primerno in da zanj velja dolžnost odkupa, pa bi cena zanj morala biti določena po določbah SZ. Elementi te cene so točkovanje, površina in vrednost točke. Tožnica bi po sedanji odločitvi prejela nekaj bistveno več od tistega, kar je po vsebini omogočil SZ. Če pa je sporni aneks res treba tolmačiti dobesedno, je treba za izračun uporabiti vrednost točke ob nakupu, kot je zapisano v aneksu. Tudi če bi se tolmačil aneks, kot ga razlaga sodišče, je zlahka ugotoviti, da bi bila takšna pogodba škodljiva in zaradi čezmernega prikrajšanja ene pogodbene stranke druga ne more vztrajati na njeni izpolnitvi. Sodišče prve stopnje je v celoti prezrlo oziroma ni zavzelo nobenega stališča glede drugega primernega stanovanja, ki ga je tožena stranka ponudila tožeči stranki v odkup, vendar je slednja to ponudbo odklonila. Tožena stranka je tista, ki ima pravico izbirati in ponujati drugo primerno stanovanje. Med pravdnimi strankami ni bil sklenjen noben dogovor, na podlagi katerega bi se tožena stranka zavezala prodati tožnici prav sporno stanovanje. V isti stavbi je še več stanovanj, ki se utegnejo sprostiti. Tožena stranka ni prepričana v pravilnost sodišča prve stopnje, da neplačevanje najemnine in postopek na odpoved najemne pogodbe, ki je v teku, nista v zvezi s konkretno zadevo. Kar zadeva O. L., podpisnik za takšne dogovore v aneksu nima pooblastil in jih niti ni imel. Tudi če bi jih imel, pa bi šlo za zlorabo in škodljivo pogodbo ter za kaznivo dejanje, vsebina dogovora pa bi bila nična. Na ničnost je sodišče dolžno paziti po uradni dolžnosti. Pritožba prvotožene stranke ni utemeljena. Zakonski okvir, v katerega je treba umestiti sporni življenski primer, predstavljajo določbe o privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš (117. do 133. čl. SZ). Izhodišče za odkup stanovanja vsebuje 117. čl. SZ. Na podlagi določila, da ima upravičeni kupec pravico do odkupa stanovanja, na katerem je imel stanovanjsko pravico, je mogoče zaključiti, da pravica do odkupa stanovanja ni bila odvisna od stanovanjskih potreb imetnika stanovanjske pravice njegovih družinskih članov. Le ta je imel pravico do odkupa stanovanja, na katerem je imel stanovanjsko pravico, pa če je bilo to primerno (5. čl. SZ) ali ne. Nasprotno pa je zakonodajalec želel upravičencem zagotoviti ustrezne stanovanjske razmere pri nakupu nadomestnih stanovanj v primerih iz 129. čl. SZ. Primernost se presoja po 5. čl. SZ. Ker je SZ predpisal dolžnost prodaje stanovanj za nizko ceno in pod ugodnimi pogoji, pa zavezancem tudi v primeru dolžnosti, da upravičencem omogočijo nakup nadomestnega stanovanja, v načelu ni mogoče naložiti večjega bremena, kot ga je predpisal zakonodajalec. Vsako stanovanje, ki ga zaseda imetnik stanovanjske pravice, ima določeno vrednost in samo v njenem okviru je mogoče poseči v premoženjsko pravico zavezanca. Pritožbeno sodišče je že v svoji odločbi z dne 7.6.2000 nakazalo, da opisani pozitivnopravni okvir, glede obveznosti zavezanca, da upravičencu omogoči nakup drugega primernega stanovanja, ni prisilnega značaja. Ni ovire, da se stranke pogodbeno ne bi mogle dogovoriti za režim, ki je za imetnika stanovanjske pravice še ugodnejši od tistega v 129. čl. SZ. Ključno vprašanje v tej pravdi je zato bilo, kako je treba razlagati sporna določila aneksa k najemni pogodbi, sklenjeni med Občino Logatec in tožnico (v nadaljevanju aneks), ki predstavlja pravo med pravdnimi strankami. Pritožbeno sodišče v celoti soglaša z interpretacijo 2. člena aneksa, kot jo je podalo sodišče prve stopnje. Ugotovilo je, da je bila resnična volja in namen pogodbenic, da se tožnici omogoči nakup stanovanja v objektu v L., besedica "praviloma" pa se nanaša na možnost, ko obnova zaradi omejenega obsega finančnih sredstev ne bi bila v celoti izpeljana, stanovanja pa ne bi bila zgrajena. Pri tem je šteti, da je prvotožena stranka v skladu z načelom pogodbene avtonomije pristala v zanjo neugodnejše pogoje od tistih, ki jih predvideva 129. čl. SZ. Zavezala se je, da tožnici omogoči nakup stanovanja, ki bo primerno po kriterijih iz 5. čl. SZ, čeprav bo to zanjo hkrati predstavljalo večje breme, kot ga je bila dolžna nositi po SZ. V pritožbi neprerekana pravnoodločilna dejstva, ki so sodišču prve stopnje omogočila takšno sklepanje, so naslednja: - prvotožena stranka je vedela, da v adaptiranem objektu stanovanja ne bodo več v prvem nadstopju (kjer je bilo stanovanje, na katerem je imela imetništvo stanovanjske pravice tožnica), ampak v mansardi; - tožena stranka je vedela, da bo stanovanje po obnovi vredno bistveno več kot prej. Če torej povzamemo: Čeprav je bilo prvotoženi stranki znano, da v obnovljeni stanovanjski hiši ne bo primernega stanovanja v okviru vrednosti stanovanja, na katerem je tožnica imela stanovanjsko pravico je vendarle pristala na pogodbeno zavezo, da tožnici omogoči nakup takšnega stanovanja, in sicer prav v objektu v L. Takšen namen in pogodbeno voljo prvotožene stranke je mogoče oceniti kot racionalno poslovno odločitev, če ju umestimo v časovni okvir in historiat dogodkov pri adaptaciji objekta v L. Kot so namreč izpovedale priče, najbolj konkretno med njimi pa V. P. (list. št. 17), tožnica z družino stanovanja v prvem nadstopju stavbe v L. kljub pričetku adaptacije ni hotela zapustiti, zato je vsebino aneksa šteti tudi kot rezultat prizadevanja prvotožene stranke, da se to stanovanje vendarle izprazni, zaradi česar je bila pripravljena na določeno popuščanje. Če je tako, se sedaj ne more sklicevati na to, da v stavbi ni primernega stanovanja. Glede na jasno pogodbeno določilo iz 1. tč. 4. odst. 3. čl. aneksa tudi ne more ugovarjati, da bo tožnica prejela več, kot bi ji bila prvotoženka dolžna nuditi po določbah SZ. Institut čezmernega prikrajšanja (139. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR) pa ne pride v poštev že zato, ker bi morala prvotoženka takšen ugovor podati v prekluzivnem roku enega leta od sklenitve pogodbe (2. odst. 139. čl. ZOR). Sodišče mora na ničnost res paziti po uradni dolžnosti, vendar pa to zainteresirane pravdne stranke ne odvezuje dolžnosti, da navede dejstva, na katera opira svoj zahtevek (ali ugovor), kot to določa 1. odst. 7. in 212. čl. ZPP. Zgolj pavšalna trditev, ki očitno meri na sklenitev škodljive pogodbe iz 130. čl. tedaj veljavnega Kazenskega zakona SR Slovenije (Ur. l. SRS št. 12/77 s kasnejšimi spremembami) ne zadošča. Če prvotoženka meni, da je bila sklenjena škodljiva pogodba, s čimer je bilo storjeno kaznivo dejanje, bi bila dolžna navesti tudi objektivne znake tega naklepnega kaznivega dejanja. Trditveno gradivo tožeče stranke ne vsebuje dejstev o izvršitvenem dejanju kaznivega dejanja, ki se lahko stori bodisi z zavestnim sklepanjem škodljive pogodbe ali z zavestnim sklepanjem pogodbe s prekoračitvijo pooblastil. Prav ima prvotožena stranka toliko, kolikor poudarja, da se s tožečo stranko nista dogovorili za sporno stanovanje, ampak le za eno od stanovanj v stanovanjski hiši v L. Če bi bilo v stavbi več primernih stanovanj, bi vsekakor veljalo, da pravica izbire oziroma individualizacija pripada lastniku, torej prvotoženi stranki (prim. 403. čl. in naslednji ZOR). V konkretnem primeru pa je bistveno, da v stavbi v L. ne v času vložitve tožbe ne v času zaključka obravnave ni bilo na voljo drugega primernega stanovanja. Tega prvotožena stranka v pritožbi ne zanika, ampak samo omenja hipotetično možnost, da se bo sprostilo še katero od drugih stanovanj. Ob takšnem dejanskem stanju pa ne gre več za nikakršno alternativno obveznost (izbiro med več stanovanji v L.), ampak se je obveznost prvotoženke omejila na sporno stanovanje. Takšna zaveza pa hkrati pomeni, da je bila ponudba prvotožene stranke za nakup stanovanja, ki se ne nahaja v L., brezpredmetna in se sodišče prve stopnje o njej ni bilo dolžno posebej opredeliti. Obstoj krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe, pri čemer se neplačevanje najemnine nanaša na obdobje po uveljavitvi SZ, ni pravnorelevantno dejstvo v pravdi na odkup spornega stanovanja, zato je vsakršno nadaljnje razpravljanje v tej smeri nepotrebno. Materialno pravo je bilo pravilno uporabljeno tudi v delu, ko je sodišče prve stopnje odločilo, da je treba upoštevati vrednost točke, ki je veljala na 30. dan po vloženi zahtevi za prodajo stanovanja, ne pa morda vrednost točke ob izdaji sodbe sodišča prve stopnje. Zapis v pogodbi "vrednost točke ob nakupu" se nanaša na situacijo, v kateri bi prvotoženka privolila v sklenitev prodajne pogodbe. Ker je tožeča stranka s tožbo na sklenitev prodajne pogodbe za nadomestno stanovanje uspela, prvotoženka pa je neutemeljeno odklonila sklenitev pogodbe, tožnica ne sme biti prikrajšana. To ji je mogoče zagotoviti le na način, da kupi stanovanje pod pogoji, ki bi veljali, če zavezanec z izpolnitvijo obveznosti ne bi odlašal. Ker je sodišče prve stopnje v razmerju do prvotoženke na pravilno ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo, zagrešilo pa tudi ni ne uveljavljane ne po uradni dolžnosti upoštevne kršitve določb pravdnega postopka, je pritožbeno sodišče pritožbo prvotožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in v tem obsegu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. čl. ZPP). Pritožba drugotožene stranke je utemeljena. Po materialnem pravu, vsebovanem v 117. čl. SZ, je pasivno legitimiran v tej pravdi lahko le subjekt, ki lahko izpolni zahtevek tožeče stranke z izstavitvijo zemljiškoknjižne listine za sporno stanovanje. To pa je njegov lastnik. Ker drugotožena stranka to ni, je pritožbeno sodišče njeni pritožbi ugodilo in sodbo spremenilo, tako da je tožbeni zahtevek proti drugotoženi stranki zavrnilo. Ker je v razmerju do druge tožene stranke pritožbeno sodišče spremenilo odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, je v tem delu odločilo o stroških vsega postopka (2. odst. 165. čl. ZPP). Ti so odmerjeni v skladu z Zakonom o sodnih taksah in veljavno odvetniško tarifo. Za stroške zastopanja je sodišče tožeči stranki priznalo 4110 točk, kar z upoštevanjem 19 % DDV znaša 440.181,00 SIT. Če prištejemo še materialne stroške 12.500,00 SIT, je vsota 449.981,00 SIT. Ker je drugotožena stranka s pritožbo uspela, ji mora tožeča stranka povrniti tudi njene pritožbene stroške (1. odst. 154. čl. ZPP). Ti obsegajo nagrado za sestavo pritožbe (53.550,00 SIT z upoštevanjem DDV) in plačilo sodne takse za pritožbo (do oprostitve plačila sodne takse je upravičena v skladu s 1. odst. 11. čl. ZST le prvotožena, ne pa tudi drugotožena stranka), skupaj 99.181,00 SIT.