Jedro

Zmotno je naziranje, da je prišlo pri obravnavanih vlaganjih za dobavo blaga in za opravo storitve. Vlaganja v tujo nepremičnino niso ne blago ne storitev, od katere se plačuje DDV.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se v izpodbijanih delih (drugi odstavek točke I in točka II izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II.Pravdni stranki trpita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo delno ugodilo tožbenemu zahtevku in tožencu naložilo v plačilo 227.054 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 1. 2019 naprej. V presežku (do višine 279.506 EUR in z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 12. 2018 naprej) je tožbeni zahtevek zavrnilo (točka I izreka). O pravdnih stroških je odločilo po temelju, da je toženec dolžan povrniti tožeči stranki 81 % pravdnih stroškov, ki bodo odmerjeni s posebnim sklepom (točka II izreka).

2.Pritožbo vlaga tožeča stranka - zoper zavrnilni in stroškovni del. Uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP.

Predlaga spremembo tako, da se tožbenemu zahtevku ugodi tudi za znesek 2.500 EUR ter znesek 49.952 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 1. 2019 naprej ter da stroške v celoti povrne tožena stranka tožniku. Podredno se zavzema za razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Navaja, da je zmotno ugotovljeno dejansko stanje in uporabljeno materialno pravo o povračilu vlaganj v parcelo št. 172. Osnovna podlaga za tožnikov zahtevek je notarski zapis iz leta 2003 in njegova določba člena 3. Osnovna zaveza in soglasje za povrnitev vlaganj je bila realizirana tudi glede sporne parcele 172. V 5. členu najemne pogodbe iz leta 2013 (v nadaljevanju: najemna pogodba/2013) je bilo podano soglasje najemodajalca za določena vlaganja. Ta pogodba je bila sestavni del prvotnega notarskega zapisa zakupne pogodbe iz leta 2003 (v nadaljevanju: zakupna pogodba/2003). Gre za enovito posestvo, za enovit ranč. V najemni pogodbi/2013 sta bili stranki dogovorjeni, da je najemnik upravičen zahtevati vlaganja v primeru odpovedi s strani najemodajalca pred iztekom pogodbe. Sicer pa velja prvotna zakupna pogodba/2003. V najemni pogodbi/2013 ni urejeno nič drugega oziroma drugačnega glede povračila vlaganj, zato velja osnovna pogodba. Sodišče bi moralo priznati tudi zahtevek v višini 2.500 EUR, ki je izkazan z izvedeniškim mnenjem. Tožnik je podal ustrezne navedbe, nazadnje v pripravljalni vlogi 6. 6. 2023. Pojasnil je, da se najemna pogodba/2013 navezuje na zakupno pogodbo/20o3 in na njena določila, ki so vsebina te pogodbe. Izključno s tem namenom sta stranki sklenili dodatno najemno pogodbo za pašnik. Najemna pogodba/2013 je bila molče podaljšana in se še izvršuje. Toženec mora zato povrniti tožniku ekonomsko vrednost tudi te investicije. Tudi če metoda ocene vrednosti vlaganj ne bi bila dogovorjena, je tožnik upravičen do povrnitve vrednosti vložka po samem zakonu (po SPZ). Sodišče je zmotno uporabilo materialno pravo, ker ni presojalo zahtevka po tej pravni podlagi.

Izpodbija tudi odločitev glede DDV. Navaja, da je stališče sodišča materialnopravno zmotno. Tožnik je na podlagi pogodbenih določil upravičen zahtevati tržno vrednost vloženih investicij, torej tega, kar je plačal. Bistveno vprašanje je, koliko je tožnik vložil (plačal) oziroma koliko bi toženec plačal, če bi bilo vse to narejeno in vgrajeno. Zato je tožnik upravičen zahtevati znesek, ki ga je določil sodni izvedenec, z DDV, saj je sedaj celoten vložek, ki ga je opravil tožnik, prevzel toženec. Tudi tožnik je moral izvajalcem plačati za material in storitve DDV. Enako bi ga moral plačati toženec, če bi sam naročil tovrsten material in tovrstne storitve. Gre za tržno vrednost vložene investicije, ki se vedno obračunava s pripadajočim DDV. Na to je opozoril že sodni izvedenec v mnenju. Tožnik ni pravni subjekt in DDV ne more odbijati. Šlo je za dobavo blaga in za opravo storitve, za kar je moral tožnik plačati DDV. To izhaja tudi iz priloženih računov.

3.Toženec je odgovoril na pritožbo. Navaja, da je 30. 8. 2024 in 3. 9. 2024 tožniku plačal že vse po sodbi z zamudnimi obrestmi. Pritožba je neutemeljena, namenjena izključno zavlačevanju postopka in podaljšanju veljavnosti zakupne pogodbe/2003. Odločitev sodišča prve stopnje je pravilna, o DDV je pravilno odločeno v točki 24. O znesku 2.500 EUR ni nobenih vsebinskih navedb. Priglaša stroške z odgovorom na pritožbo.

4.Med pritožbenim postopkom sta pravdni stranki vložili še več vlog (o tem, kaj je po izdaji sodbe sodišča prve stopnje plačano in kaj ne, urgence), na katere pritožbeno sodišče ne bo odgovarjalo, ker takih vlog ZPP v okviru pravice do izjave ne predvideva.

5.Pritožba ni utemeljena.

6.Tožnik v pravdi zahteva povračilo vlaganj v zakupljene nepremičnine, last toženca, v katere je v soglasju s tožencem opravil določena vlaganja. Več nepremičnin je imel v zakupu na podlagi zakupne pogodbe/2003, nepremičnino parc. št. 172 k. o. ... pa po najemni pogodbi/2013.

7.Na podlagi 3. točke 3. člena zakupne pogodbe/2003 vtožuje (po zvišanem tožbenem zahtevku - po prejemu izvedeniškega mnenja in dovoljeni spremembi tožbe) skupno 279.516,19 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31. 12. 2018, in sicer 227.056,26 EUR za vlaganja po zakupni pogodbi/2003, skupaj z 22 % DDV (49.952 EUR). Poleg tega zahteva še plačilo 2.500 EUR po najemni pogodbi/2013 za povrnitev stroškov elektrike in vodovoda na parc. št. 172. Sklicuje se na pogodbeno določilo tretjega odstavka 3. člena zakupne pogodbe/2003, v kateri je določeno: "... da po prenehanju pogodbe zakupnik izroči nepremičnino nazaj v posest in uporabo zakupodajalcu, ta pa se zavezuje najkasneje do 31. 12. 2018 izplačati tožniku v cenitvi ugotovljeno tržno vrednost vloženih investicij v objekte, opremo, naprave ter ureditev okolice na zakupljenih nepremičninah, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti dalje do plačila." Tožbeni zahtevek je opiral na predpravdno cenilno mnenje izvedenca A. A., kateremu je tožnik zaradi nesodelovanja toženca sam naročil cenitev vlaganj (cenilec DDV ne omenja). Spremenjeni tožbeni zahtevek pa opira na mnenje v pravdi angažiranega izvedenca B. B. Navaja, da mu od ugotovljenih vlaganj 227.054,26 EUR pripada tudi DDV, ker sta obe pravdni stranki fizični osebi ter da celotna vrednost predstavlja tržno vrednost vloženih investicij.

8.Toženec se je plačilu DDV uprl. Glede zneska 2.500 EUR, glede katerega tožnik sicer ne zahteva plačila DDV, pa opozarja na posebna določila najemne pogodbe/2013, ki glasijo: "6. člen Najemnikova vlaganja v predmet pogodbe: V primeru odpovedi s strani najemodajalca pred iztekom pogodbe, ki ni posledica neplačevanja, mora najemodajalec povrniti stroške najemniku, ki so vezani na napeljavo vodovoda in električne energije in omogočiti odvoz ograd in napeljav in vse infrastrukture najemnika na predmetu pogodbe." Navajal je, da gre za samostojno pogodbo in ne za dodatek k zakupni pogodbi/2003.

9.Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta pogodbenika sklenila dve pogodbi:

-zakupno pogodbo/2003 z vsebino, ugotovljeno v točki 8 sodbe;

-dne 1. 1. 2013 dodatno pogodbo o najemu za parcelno številko 172 k. o. ... z vsebino, ugotovljeno v točki 10 sodbe;

-da do sporazumnega podaljšanja zakupne pogodbe/2003 ni prišlo in da je zato izvedenec A. A. na zahtevo tožnika pripravil cenitev o vrednosti vlaganj, na katero toženec ni odgovoril;

-da vrednost in obseg vlaganj tožnika v zemljišče in objekte po zakupni pogodbi/2003 ni bila sporna;

-da jih je izvedenec, postavljen v sodnem postopku, ocenil na 227.054,26 EUR.

10.Presodilo je, da ta vrednost predstavlja ocenjeno tržno vrednost vlaganj tožnika po zakupni pogodbi, ki jih je glede na določilo 3. točke zakupne pogodbe/2003 dolžan plačati toženec tožniku v roku 15 dni (točka 22 sodbe).

11.Glede povrnitve stroškov napeljave elektrike in vodovoda na parcelni številki 172 pa je ugotovilo:

-za parcelno številko 172 sta pravdni stranki sklenili drugo pogodbo z drugačnimi določbami o soglasju toženca za vlaganja in pravici najemojemalca do povračila vlaganj;

-iz pogodbe ne izhaja, da bi se za vlaganja v parcelo številka 172 uporabljala določila zakupne pogodbe/2003;

-da zakupodajalec ni odpovedal pogodbe pred potekom šestih let od sklenitve te pogodbe;

-tožnik ima vsa zemljišča še vedno v posesti in jih uporablja (točka 23 sodbe).

12.Tožbeni zahtevek za plačilo 2.500 EUR je na podlagi takih dejanskih ugotovitev zavrnilo. Presodilo je, da niso izpolnjeni pogoji za povračilo vlaganj po 6. členu najemne pogodbe/2013, ker zakupodajalec ni odpovedal pogodbe pred potekom šestih let od sklenitve pogodbe.

13.Tožbenemu zahtevku je delno ugodilo za povračilo vlaganj po zakupni pogodbi/2003, in sicer v višini 227.554,26 EUR, zahtevek za plačilo DDV od tega zneska pa zavrnilo (točka 22 in 24 sodbe).

14.Zakonske zamudne obresti od dosojenega zneska je določilo od 1. 1. 2019 naprej (ugotovljena zamuda - razlogi v točki 25 sodbe). V tem delu pritožba ni vsebinsko obrazložena.

15.Sprejeta odločitev je pravilna v dejanskem in pravnem pogledu in ni obremenjena s tistimi absolutnimi bistvenimi kršitvami pravil postopka, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Ker jo pritožbeno sodišče skupaj z razlogi, s katerimi je utemeljena, sprejema kot pravilno, bo v nadaljevanju odgovorilo le na bistvene pritožbene poudarke (drugi odstavek 350. člena ZPP).

Glede plačila 2.500 EUR

16.Pritožbeno sodišče soglaša z dokazno oceno in presojo sodišča prve stopnje, da sta bili sklenjeni dve pogodbi z različnim predmetom zakupa in vsebino glede bistvenih določb pogodbe (trajanje pogodbe, odpovedni roki, povračilni zahtevki glede vlaganj po prenehanju pogodbe). Med strankama ni bilo soglasja o tožnikovih navedbah, da je šlo za sestavni del zakupne pogodbe/2003 in da se uporabljajo določbe o povračilu vlaganj ob prenehanju pogodbe iz zakupne pogodbe/2003. Namena pogodbenih strank, na katerega se sklicuje pritožba, na prvi stopnji nista izpostavljali. Glede na dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje o dogovoru o povračilu vlaganj in trajanju najemne pogodbe/2013 je pravno pravilna tudi presoja, da tožnik na podlagi materialnopravnih določil najemne pogodbe/2013 ni upravičen do vtoževanega zneska 2.500 EUR.

17.Glede pritožbenega opozorila o uporabi splošnih določb materialnega prava o povračilu vlaganj po prenehanju zakupne pogodbe pa je ključna ugotovitev sodišča prve stopnje, da najemna pogodba/2013 še ni prenehala in da ima tožnik še vedno v najemu sporno parcelo številka 172 k. o. ... Temeljno pravilo zakonske ureditve najemne pogodbe je, da mora najemnik stvar vrniti v stanju, v kakršnem jo je prejel. Če je v nepremičnino v vmesnem času vlagal, ima po petem odstavku 604. člena OZ pravico, da dodatke odvzame, če se dajo ločiti, ne da bi se stvar poškodovala (ius tollendi), lastnik pa jih lahko obdrži, če mu nadomesti njihovo vrednost ob vrnitvi. Tako je bilo tudi pogodbeno določilo v najemni pogodbi/2013.

18.Po mnenju teorije je treba pri povrnitvi vlaganj po prenehanju najemnega razmerja postopati po splošnih pravilih o neupravičeni obogatitvi, hkrati pa upoštevati, da najemnik ne sme spreminjati zakupljene stvari, in zato izvedene izboljšave obravnavati, kakor da so opravljene na riziko zakupnika. Teorija predlaga, da se pri vrednotenju koristi uporabi subjektivno merilo, to je vrednost, ki jo ima izboljšava za najemodajalca. Obveznost restitucije obstaja le, če je izdatek koristen tudi za obogatenega. To velja v primeru, ko je najemnik v nepremičnino vlagal v soglasju z lastnikom. Korist se torej vrednoti subjektivno (povrnitev stroškov in vlaganj v tujo nepremičnino). Najemnik zadosti trditvenemu in dokaznemu bremenu, če zahteva povrnitev neamortizirane vrednosti vlaganj na dan, ko je bila nepremičnina vrnjena lastniku.

19.Pritožba kot pravilno potrjuje ugotovitev sodišča prve stopnje, da najemna pogodba/2013 ni prenehala in nepremičnina še ni bila vrnjena lastniku. Ob taki ugotovitvi tožnik neupravičeno zahteva plačilo 2.500 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 1. 2000 naprej, tudi upoštevaje zakonsko določbo 604. člena OZ oziroma zakonsko ureditev o povrnitvi vlaganj po prenehanju najemnega razmerja.

Glede zahtevka iz naslova DDV

20.Tudi odločitev sodišča o zavrnitvi zahtevka za plačilo DDV od ugotovljenega zneska iz naslova vlaganj v zakupljene nepremičnine je pravilna. Že same navedbe tožnika so bile nekonsistentne. Od vlaganj po zakupni pogodbi/2003 poleg ugotovljenega zneska vlaganj zahteva še plačilo DDV, pri vlaganjih po najemni pogodbi/2013 (2.500 EUR) pa samo znesek ugotovljenih vlaganj (brez DDV). Ne drži pritožbena trditev, da bi izvedenec pojasnjeval, da tržna vrednost vsebuje tudi plačilo DDV. Gre le za njegovo navedbo v izvedeniškem mnenju, koliko znaša ocenjena vrednost posameznega vlaganja, z dostavkom: "(ocena vrednosti brez DDV)".

21.Zmotno je pritožbeno naziranje, da je prišlo pri obravnavanih vlaganjih za dobavo blaga in za opravo storitve. Vlaganja v tujo nepremičnino niso ne blago ne storitev, od katere se plačuje DDV. Ne gre za prodajo in zavezance, ki bi morali plačevati DDV (ne glede na to, katera metoda ocenjevanja vrednosti vlaganj je bila uporabljena - po tržnih vrednostih ali po stroškovni metodi). Tudi Vrhovno sodišče RS je v sodbi II Ips 53/2018 z dne 28. 2. 2019 pojasnilo: "Pri povračilu investicijskih vlaganj o dodajanju vrednosti blagu ali storitvi ni mogoče govoriti, ker sploh ne gre za potrošnjo. Končni potrošnik je dosežen že z opravljeno investicijo, vrednost investicije pa s potekom časa dejansko izgublja svojo vrednost (amortizacija). Sklepanje o upravičenosti do davka na dodano vrednost (DDV) je zato že po naravi stvari zgrešeno". Pravilna je presoja sodišča, da niti pogodbena določila niti zakonske določbe ne nudijo opore za plačilo DDV na ugotovljeno vrednost vlaganj v nepremičnine tožene stranke. Tožbeni zahtevek je v tem delu pravilno zavrnjen.

22.Ob uradnem preizkusu odločitve o zakonskih zamudnih obresti in stroških pritožbeno sodišče ugotavlja, da sta obe odločitvi pravilni in nista obremenjeni z uradno upoštevnimi procesnimi kršitvami.

23.Pritožbeni razlogi torej niso podani. Po pravilno ugotovljenem dejanskem stanju je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo in pri odločanju ni zagrešilo napak in kršitev, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti. Zato je pritožbo zavrnilo in v izpodbijanih delih potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

24.O stroških pritožbenega postopka je odločeno na podlagi prvega odstavka 165. člena ZPP. Tožnik zaradi neuspeha s pritožbo ni upravičen do povračila svojih stroškov (prvi odstavek 154. člena ZPP). Toženec pa z odgovorom na pritožbo ni prispeval k odločanju na pritožbeni ravni, saj je glede zahtevka za DDV le ponavljal svoje navedbe s prve stopnje, glede zahtevka za plačilo 2.500 EUR pa ni obrazloženo odgovoril na pritožbo. Po načelu potrebnosti (prvi odstavek 155. člena ZPP) zato tudi toženec sam trpi svoje stroške pritožbenega postopka.

-------------------------------

1. Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS št. 26/1999 s spremembami.

2. Stvarnopravni zakonik, Ur. l. RS, št. 87/2002 s spremembami.

3. Notarski zapis zakupne pogodbe SV 291/03 z dne 23. 9. 2003 v prilogi A7.

4. Pogodba o najemu z dne 16. 5. 2013 v prilogi 121.

5. Redna št. 52, list. št. 188: "Skupna ocenjena vrednost vlaganj 227.054,26 EUR (ocenjena vrednost brez DDV)".

6. Obligacijski zakonik, Uradni list RS, številka 83/2001 s spremembami.

7. Povzeto po: dr. Karmen Lutman, v : Restitucijski zahtevki in pravila vračanja, PB 1/2021.

Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 48 Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 604, 604/5

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.