Jedro

Izdelava toplotne izolacije fasade na večstanovanjski stavbi spada med posel, ki presega okvire redne uprave, zato bi moralo zanj glasovati več kot 75 % etažnih lastnikov glede na njihove solastne deleže.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 206757/2013 z dne 19. 12. 2013 razveljavi tudi v prvi in tretji točki izreka in tožbeni zahtevek za plačilo 71,51 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10. 11. 2012 dalje zavrne.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti 109,00 EUR stroškov pravdnega postopka v roku 15 dni od prejema sodbe pritožbenega sodišča, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 206757/2013 z dne 19. 12. 2013 v 1. in 3. točki izreka v celoti v veljavi. Toženki je še naložilo, da tožnici povrne 10,00 EUR stroškov postopka s pripadki.

2. Zoper sodbo se pritožuje toženka. Uveljavlja vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga spremembo izpodbijane odločitve tako, da bo zahtevek zavrnjen, podrejeno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek.

Navaja, da tožnica ni imela pravne podlage za podpis pogodbe za izvedbo toplotne izolacije fasade, saj ni imela potrebnega soglasja etažnih lastnikov. Sodišče se je pri presoji, ali konkretni posel presega redno vzdrževanje, zmotno sklicevalo na Zakon o graditvi objektov (v nadaljevanju ZGO-1). Materialnopravno napačen in v nasprotju s 13. členom Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb je zaključek sodišča, da je izvedba toplotne izolacije fasade posel rednega upravljanja. Za tak posel je potrebno soglasje lastnikov z več kot ¾ solastnih deležev. Zaključek sodišča, da za izvedbo toplotne izolacije fasade zadostuje odločanje z navadno večino (nad 50%) je zato zmotno. Sodba Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 160/2011 se v nasprotju z dejanskim stanom konkretnega primera nanaša na obnovo fasade z istimi materiali. Brez trditvene in strokovne podlage je ugotovitev, da je konkretna stavba starejša od 20 let in da je investicijska obnova fasade upravičena. Opozarja na prilogo Pravilnika o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj, ki določa 40 letno normalno dobo trajanja fasade iz brizganega ometa.

Pritožba nadalje navaja, da je toženka v postopku trdila, da sta dva podpisa na zapisniku zbora etažnih lastnikov z dne 26. 9. 2012 ponarejena, tožnica pa tem trditvam ni ugovarjala. Sicer pa je obrazložitev sodišča, da sporna podpisa predstavljata parafe, arbitrarna.

Teh del tožnica tudi ne bi smela obračunati mimo rezervnega sklada v katerega toženka redno vplačuje. Na zboru etažnih lastnikov 26. 9. 2012 je bilo dogovorjeno, da se obnova fasade plača iz rezervnega sklada. Opozarja na neskladje med zapisnikom tega zbora in njegovim prepisom. Ker sodišče te razlike ni razjasnilo, je bilo kršeno načelo kontradiktornosti. Iz originala zapisnika ne izhaja, da bi tožnica imela materialnopravno osnovo za izterjavo prostovoljnih prispevkov. V prvi pripravljalni vlogi je toženka trdila, da tožnica nima aktivne legitimacije, ker kot upravnik ni izkazala pooblastila za izterjavo računa podjetja A., d. o. o.. Takšnega pooblastila ni niti v Pogodbi št. 85/c. Zaradi odsotnosti dokazila, da so etažni lastniki na upravnika prenesli pooblastilo za izterjavo računov glede del, ki presegajo redno vzdrževanje, je sodišče napačno uporabilo materialno pravo. Toženka je pred sodiščem prve stopnje navajala, da ni zakonske podlage za izterjavo prostovoljnih sredstev, upravnik pa tudi sicer ni aktivno legitimiran niti za izterjavo vplačil v rezervni niti v prostovoljni sklad. Namen ustanovitve rezervnega sklada je zbiranje sredstev, iz katerih se bodo financirala večja dela v okviru investicijskega vzdrževanja in samo za ta dela se lahko uporabljajo ta sredstva. V konkretnem primeru je bil sprejet sklep o povečanju vplačil v rezervni sklad in je toženka vplačevala višje zneske, tožnica pa ni trdila, da toženka ni vplačevala v rezervni sklad zahtevanih višjih vplačil. Sredstva, ki jih vtožuje tožnica, se niso zbirala na prostovoljnem skladu, ampak je šlo le za prostovoljno zbrana sredstva za točno določen namen (oplesk stopnišča).

Ni dokazano, da bi bil račun izvajalcu plačan s tožničinega transakcijskega računa. Račun, iz katerega so bila nakazana sredstva izvajalcu obnove fasade, je zbirni račun etažnih lastnikov. Ob pomanjkanju dokazov, da je tožnica založila lastna sredstva, verzijski zahtevek ni utemeljen.

Tožbeni zahtevek ni sklepčen, saj tožnik zatrjuje dolg toženke zaradi obnove fasade, predloženi dokazi pa dokazujejo izstavitev računa zaradi izvedbe toplotne izolacije. Toženka predlaga spremembo, podredno razveljavitev izpodbijane sodbe.

3. Tožnica ni odgovorila na toženkino pritožbo.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Obravnavani spor sodi med spore majhne vrednosti. V sporih majhne vrednosti veljajo posebna pravila, ki odstopajo od splošnih pravil pravdnega postopka in zaradi bagatelnosti teh sporov racionalizirajo in reducirajo posamezne faze postopka. To velja tudi za pritožbeni preizkus odločitve. Tako se lahko sodba v takšnem sporu izpodbija samo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). To pomeni, da v pritožbi dejanskih ugotovitev ni mogoče izpodbijati in je nanje pri odločanju pritožbeno sodišče vezano. O tožničinih pritožbenih očitkih, ki se nanašajo na dejansko stanje zadeve se zato pritožbeno sodišče ne izjavlja, ker to ni potrebno.

6. Sodba sodišča prve stopnje nima pomanjkljivosti, zaradi katerih je ne bi bilo mogoče preizkusiti (14. točka 2. odstavka 339. člena ZPP). Vsebuje razloge o vseh odločilnih dejstvih, razlogi so jasni in si ne nasprotujejo, ne nasprotujejo pa niti izreku sodbe.

7. Tožnica kot upravnik stanovanjskih hiš na I. 4, 6, 8, od tožnice, kot lastnice stanovanja na naslovu I. 6, zahteva plačilo dela stroškov za obnovo fasade. Za izvedbo teh del, ki poleg klasično potrebnih del za obnovo, obsega tudi izdelavo toplotne izolacije fasade, je na zboru lastnikov dne 26. 9. 2012 glasovala navadna večina, to je 51,11 % etažnih lastnikov glede na njihove solastne deleže. 8. Toženka utemeljeno opozarja, da konkretna obnova fasade, ki je vključevala tudi njeno toplotno izolacijo, ne predstavlja posla rednega upravljanja v smislu 25. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), za katerega je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, pač pa posel, ki okvire redne uprave presega (tretji odstavek 29. člena SZ-1) in bi zato zanj moralo glasovati več kot 75% etažnih lastnikov glede na njihove solastne deleže. 9. Med posle rednega upravljanja, upoštevajoč drugi odstavek 25. člena SZ-1, spada tudi vzdrževanje večstanovanjske stavbe, ki je natančneje definirano v četrtem odstavku istega člena. Vzdrževanje je sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za vzdrževanje se (med drugim) šteje tudi izvedba vseh del v skladu s predpisi o graditvi objektov. Ti predpisi (10. točka 2. člena ZGO-1), ki jih pravilno citira tudi sodišče prve stopnje, pa med vzdrževalna dela1 štejejo izvedbo investicijsko vzdrževalnih del, popravil, gradbenih, inštalacijskih in obrtniških del ter izboljšav, ki sledijo napredku tehnike, z njimi pa se ne posega v konstrukcijo objekta, ne spreminja njegova namembnost in ne zmanjšuje ravni izpolnjevanja bistvenih zahtev. Sodišče prve stopnje je sporno obnovo fasade, ki je vključevala tudi njeno toplotno izolacijo, štelo med investicijska vzdrževalna dela in zaključilo, da je bila zato odločitev o izvedbi tega dela sprejeta z zadostno večino.

10. Pritožbeno sodišče se s takšno presojo ne strinja. Sodišče prve stopnje bi moralo, da bi pravilno razmejilo posle redne uprave od poslov, ki ta okvir presegajo, upoštevati tudi 29. člen SZ-1, saj ta določba opredeljuje posle, ki okvir rednega upravljanja presegajo in s tem dopolnjuje ureditev razmejitve med prvimi in drugimi. Šele na ta način bi lahko pravilno presodilo, ali izvedba termoizolacijske fasade, ki vključuje tudi toplotno izolacijo z uporabo novih energetsko učinkovitih materialov (ki je, kot je mogoče razbrati iz izpodbijane sodbe, pri prejšnji fasadi ni bilo), sodi med posle v zvezi z rednim upravljanjem ali ne.

11. 29. člen SZ-1 tako v drugem in tretjem odstavku med posle, ki presegajo redno upravljanje, šteje tudi izboljšave, pri čemer je za izboljšave, ki terjajo pridobitev gradbenega dovoljenja, potrebno 100 % soglasje, za ostale pa 75% soglasje. Med slednje zakon šteje zlasti dela, ki niso potrebna za vzdrževanje, ampak pomenijo vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja. Še bolj konkretizirano pa izboljšave, za katere se zahteva kvalificirano 75 % soglasje, ureja Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (v nadaljevanju Pravilnik)(2). Ta v 13. členu med takšne izboljšave šteje tudi vgradnjo izolacije ali materialov z namenom učinkovite rabe energije. SZ-1 tako v 29. členu in citiranem Pravilniku iz poslov rednega upravljanja, izrecno izvzema nekaj izboljšav, ki bi jih sicer lahko uvrstili (tudi) med investicijsko vzdrževalna dela ali celo izboljšave, ki sledijo tehničnemu napredku v smislu 2. člena ZGO-1. Med takšne (izvzete) izboljšave po mnenju pritožbenega sodišča v konkretnem primeru sodi tudi izdelava toplotne izolacije fasade.

12. Tožnica je zahtevek utemeljevala zgolj s predložitvijo sklepa z dne 26. 9. 2012, sprejetega z 51,11 % lastnikov po solastniškemu deležu (priloga A 9). Ker takšen sklep, ob upoštevanju 29. člena SZ-1 v zvezi s 13. členom Pravilnika, ne more predstavljati pravno veljavno izražene volje etažnih lastnikov za izvedbo konkretnega posla, toženka posledično ni zavezana nositi stroškov njegove izvedbe.

13. Ker trditvena podlaga, ki je bila v postopku ponujena, ne omogoča stroška za izvedbo toplotne izolacije fasade ločiti od stroška za izvedbo ostalih del povezanih z obnovo fasade, je bilo treba pritožbi ugoditi v celoti. Pritožbeno sodišče je zato na podlagi 358. člena ZPP izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 206757/2013 z dne 19. 12. 2013 razveljavilo tudi v prvi in tretji točki izreka ter tožbeni zahtevek za plačilo 71,51 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10. 11. 2012 dalje zavrnilo (358. člen ZPP).

14. Na podlagi 1. odstavka 360. člena ZPP mora pritožbeno sodišče v obrazložitvi svoje odločbe presoditi le tiste navedbe pritožbe, ki so bile bistvenega pomena za sprejem drugostopenjske odločbe. Posledično se do ostalih pritožbenih navedb ni opredeljevalo.

15. Ker je bila odločitev o glavni stvari spremenjena, je pritožbeno sodišče spremenilo tudi stroškovno odločitev. Ker je toženka v celoti uspela, je upravičena do povračila stroškov (154. člen ZPP). Pritožbeno sodišče ji je priznalo strošek sodne takse za ugovor v višini 55,00 EUR in strošek sodne takse za pritožbo v višini 54,00 EUR, skupaj torej 109,00 EUR. Tožnica ji je te stroške dolžna povrniti v roku 15 dni od prejema te odločbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka do plačila.

16. Na podlagi petega odstavka 458. člena ZPP je o pritožbi odločala sodnica posameznica.

Op. št. (1): Zakon vzdrževalna dela, s katerimi se objekt ohranja v dobrem stanju in omogoča njegova uporaba, deli na redno vzdrževanje in vzdrževalna dela v javno korist. Op. št. (2): UL RS 60/2009 z nadaljnjimi spremembami.