Jedro

Po naravi stvari je za sklenitev najemne pogodbe potrebno sodelovanje obeh pogodbenikov, zakon pa izrecno govori o dolžnosti lastnika, da (ob izpolnjevanju zakonskih pogojev) sklene najemno pogodbo z upravičeno osebo (prvi odstavek 109. člena SZ-1). Za nezakonito uporabo stanovanja zato ne gre v primeru, ko so izpolnjeni pogoji za nadaljevanje najemnega razmerja iz 109. člena SZ-1, edina ovira za sklenitev najemne pogodbe pa je lastnikova neutemeljena odklonitev.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se spremeni tako, da se pritožbi toženih strank zoper sodbo sodišča prve stopnje ugodi in se tožbeni zahtevek zavrne.

Tožeča stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti toženima strankama njune stroške pravdnega postopka v znesku 1.770,46 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku za izpraznitev stanovanja v prvem nadstropju stanovanjske zgradbe v Ljubljani in za prepustitev tega stanovanja, prostega oseb in stvari, tožeči stranki. Tožencema je naložilo plačilo tožnikovih stroškov postopka.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožencev zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Pritrdilo je stališču pritožbe, da toženca o smrti prejšnje najemnice nista bila dolžna obvestiti najemodajalca v roku 90 dni od njene smrti. Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/2003 in nasl. - v nadaljevanju SZ-1) je namreč pričel veljati šele 15. 10. 2003, toženca pa sta tožnika že pred tem obvestila o navedeni okoliščini. Ker pa toženca s tožnikom nista sklenila najemne pogodbe, niti nista najemne pogodbe izposlovala s tožbo, je sklenilo, da nimata pravne podlage za bivanje v stanovanju in da je tožbeni zahtevek iz tega razloga utemeljen.

3. Toženca v reviziji uveljavljata razlog zmotne uporabe materialnega prava. Navedla sta, da je tako po 56. členu Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91-I - v nadaljevanju SZ) kot po 109. členu SZ-1 lastnik stanovanja dolžan skleniti najemno pogodbo z osebami, ki izpolnjujejo zakonske pogoje, te pa po ugotovitvah sodišča prve stopnje sama izpolnjujeta. Ugotovljeno je bilo tudi, da sta tožnika z dopisom z dne 29. 9. 2003 obvestila, da je najemnica umrla, in ga pozvala k sklenitvi najemne pogodbe. Ker so razlogi za neobstoj najemne pogodbe v takem primeru na strani tožnika, ni možen sklep, da bivata v stanovanju nezakonito in da je posledično tožba za njegovo izpraznitev utemeljena. Toženca predlagata, naj revizijsko sodišče reviziji ugodi in sodbo sodišča druge stopnje spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, tožniku pa naložilo plačilo stroškov celotnega postopka, ki so nastali tožencema. Podrejeno predlagata, naj revizijsko sodišče po ugoditvi revizije sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje, pritožbeni in revizijski stroški pa naj bodo nadaljnji stroški postopka.

4. Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožniku, ki nanjo ni odgovoril. 5. Revizija je utemeljena.

6. Upoštevaje prehodno določbo 193. člena SZ-1 je podlaga za odločitev v obravnavani zadevi, v kateri je bila tožba vložena po uveljavitvi SZ-1, ta zakon in ne prej veljavni SZ. V skladu s 111. členom SZ-1 velja, da je uporaba stanovanja, ne da bi bila z lastnikom sklenjena najemna pogodba, nezakonita in da more lastnik v takem primeru uspeti z zahtevkom za izpraznitev stanovanja. V tretjem odstavku istega člena je določeno, da se prejšnje določbe ne uporabljajo za prejšnje imetnike stanovanjske pravice in njihove družinske člane, če do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo iz razlogov na strani lastnika.

7. SZ-1 je le nekoliko bolj določno uredil, v jedru pa ohranil pravico najemnikovih družinskih članov iz SZ, da po najemnikovi smrti nadalje bivajo v istem stanovanju. Gre za ukrep zagotavljanja socialne funkcije stanovanja, ki ni le bistvena sestavina osebnega, marveč tudi družinskega socialnega položaja.(1) Ob izpolnjevanju zakonskih pogojev imajo te osebe pravico zahtevati sklenitev najemne pogodbe, lastnik pa je v takem primeru pogodbo z njimi dolžan skleniti.

8. Sodišči prve in druge stopnje sta ugotovili, (1) da je toženec sin prejšnje najemnice stanovanja, (2) da je v času materine smrti - umrla je 31. 3. 2003 - s toženko, ki je njegova žena, dejansko prebival v stanovanju, (3) da sta oba toženca imela v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče in sta bila navedena v najemni pogodbi, (4) da sta tožnika kot lastnika stanovanja dne 29. 9. 2003 pozvala k sklenitvi najemne pogodbe, (5) da se lastnik ni odzval, marveč je zahteval izpraznitev stanovanja, (6) da sta toženca vložila tožbo, v kateri sta zahtevala sklenitev najemne pogodbe, a se je postopek končal z (domnevnim) umikom tožbe.

9. Izhajajoč iz predloženega in obravnavanega procesnega gradiva se je tožnik uprl sklenitvi najemne pogodbe iz razloga, ker toženca dejansko ne živita v stanovanju, katerega izpraznitev zahteva.(2) Ta trditev je bila v postopku ovržena. Ugotovljeno je bilo, da toženca izpolnjujeta vse predpostavke iz prvega odstavka 109. člena SZ-1 za nadaljevanje najemnega razmerja. Edino oviro je sodišče druge stopnje videlo v dejstvu, da toženca nista s tožbo zahtevala sklenitve najemne pogodbe. Dolžnost sklenitve najemne pogodbe sta torej pripisali le najemniku oziroma uporabniku stanovanja. Tako materialnopravno stališče je preozko.

10. Po naravi stvari je za sklenitev najemne pogodbe potrebno sodelovanje obeh pogodbenikov, zakon pa izrecno govori o dolžnosti lastnika, da (ob izpolnjevanju zakonskih pogojev) sklene najemno pogodbo z upravičeno osebo (prvi odstavek 109. člena SZ-1). Za nezakonito uporabo stanovanja zato ne gre v primeru, ko so izpolnjeni pogoji za nadaljevanje najemnega razmerja iz 109. člena SZ-1, edina ovira za sklenitev najemne pogodbe pa je lastnikova neutemeljena odklonitev. Tudi tretji odstavek 111. člena za določeno skupino primerov izrecno določa, da kljub neobstoju najemne pogodbe ne gre za nezakonito uporabo stanovanja, če do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo iz razlogov na strani lastnika. Očitno je zakonodajalec zaznal težave, ki so se pojavile pri usklajevanju stanovanjskih razmerij, kot so obstajala pred uveljavitvijo SZ iz leta 1991, z novo ureditvijo. Ne glede na to, da je posebej uredil le eno skupino primerov, v katerih ni prišlo do sklenitve najemne pogodbe, ni nobenih razlogov, ki bi govorili proti enakemu razumevanju pojma nezakonite uporabe stanovanja v obravnavanem primeru. Da za utemeljenost izpraznitvenega zahtevka ni bil dovolj neobstoj najemne pogodbe, marveč je bilo odločilno, na čigavi strani so bili razlogi za nesklenitev najemne pogodbe, je bilo tudi ustaljeno stališče sodne prakse Vrhovnega sodišča, oblikovane na podlagi podobne ureditve v SZ.(3)

11. V izpodbijanih sodbah je bilo ugotovljeno, da so podane vse predpostavke za sklenitev najemne pogodbe po smrti prejšnje najemnice in da razlog, s katerim je lastnik utemeljeval zavrnitev sklenitve najemne pogodbe, ni podan. Ker torej do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo iz razlogov na strani tožnika, ne gre za nezakonito uporabo stanovanja. Temelj za izpraznitev tako ni podan.

12. Po ugotovitvi, da je bilo materialno pravo zmotno uporabljeno, je Vrhovno sodišče reviziji ugodilo in sodbo sodišča druge stopnje spremenilo tako, da se pritožbi tožencev ugodi in se tožbeni zahtevek zavrne.

13. Če sodišče spremeni odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, odloči o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Ker tožnik v postopku ni uspel, je dolžan tožencema povrniti njune stroške postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP). Sodišče je stroške odmerilo ob upoštevanju Odvetniške tarife. Toženima strankama so v postopku na prvi stopnji nastali stroški v višini 992,42 EUR, v postopku na drugi stopnji stroški v višini 286,42 EUR, v revizijskem postopku pa stroški v višini 491,62 EUR. Njihova podrobnejša specifikacija je razvidna iz stroškovnikov, ki so v spisu (l. št. 54, 68 in 75). Tožnik je po navedenem dolžan tožencema povrniti 1.770,46 EUR stroškov postopka. Izrek o zamudnih obrestih temelji na 378. členu Obligacijskega zakonika, glede začetka teka zamudnih obresti pa tudi na pravnem mnenju občne seje Vrhovnega sodišča z dne 13. 12. 2006. .

Op. št. (1): Tako odločba Ustavnega sodišča U-I-119/94 z dne 21. 3. 1996, Uradni list RS, št. 24/96, o ustavnosti 56. člena SZ. Op. št. (2): Tožnik je postavil še druge trditve (tj. da imata toženca v lasti drugo primerno stanovanje in da jima sam ponuja drugo primerno stanovanje), a jih je mogoče upoštevati v okviru drugega instituta, tj. odpovedi najemne pogodbe, ki more šele slediti sklenitvi najemne pogodbe oziroma priznanju najemnega razmerja s strani lastnika. Op. št. (3): Tako npr. v sodbah II Ips 29/99 z dne 16. 9. 1999, II Ips 617/99 z dne 24. 5. 2000 in II Ips 150/2000 z dne 8. 11. 2000 ter drugih.