Jedro

Ni res, da začne teči rok za plačilo kupnine z dnem pravnomočnosti sklepa o domiku, rok za plačilo kupnine teče od dneva prodaje in ne od pravnomočnosti sklepa o domiku.

Izrek

Pritožba se zavrne in potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

S pobijanim sklepom je sodišče prve stopnje razveljavilo sklep o domiku z dne 30.08.2007. To je storilo zato, ker kupec ni plačal kupnine v roku, ki mu je bil določen.

Proti sklepu se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje udeleženec A. d.o.o. (kupec), po pooblaščencu. Bistvo njegove pritožbe je, da rok za plačilo kupnine še ni potekel. Trdi, da je bila zoper sklep o domiku na višje sodišče 11.09.2007 vložena pritožba R.Ž., ki je pravnomočnost sklepa o domiku in s tem pravnomočnost dražbe prestavila za nedoločen čas oziroma postavila pod vprašaj. Naslovno sodišče dan prodaje nepremičnine nepravilno enači z dnevom prvega dražbenega naroka, ki je potekel 30.08.2007. Tako tolmačenje ni pravilno, rok za plačilo kupnine (to je 30 dni) začne teči šele po (pravnomočnem) koncu dražbe. Dražba je končana takrat, ko postane sklep o domiku pravnomočen in šele od tedaj gre šteti tek roka za izpolnitev kupčeve obveznosti. Dalje trdi, da je sodišče na dražbenem naroku 30.08.2007 sodelujoče dražitelje poučilo, da se bo prodaja opravila pod pogoji in na način kot izhaja iz odredbe o prodaji z dne 17.05.2007. Vendar pa odredba o prodaji nepremičnine, ki je bila objavljena tudi na internetnih straneh sodišča, ni vsebovala nobenega roka, v katerem mora kupec položiti kupnino. To sestavino prodajnih pogojev bi glede na določbo 5.tč. 1.odst. 184.čl. Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) odredba morala vsebovati. Sodišče tedaj ni jasno in nedvoumno postavilo kot pogoj za prodajo, da bo eventualni kupec dolžan kupnino položiti v roku 30-ih dni od dneva prodaje, kaj šele, da bi pojasnilo, da bi bilo kupnino potrebno položiti v roku 30-ih dni po dnevu prvega oziroma drugega dražbenega naroka. Glede na to, da v odredbi ni ničesar določilo, se je pritožnik prodajnega naroka udeležil na podlagi internetne objave dražbenih pogojev in predvsem upoštevajoč določbo 2.odst. 184.čl. ZIZ, ki določa, da rok, v katerem mora kupec položiti kupnino v hrambo na račun sodnih pologov, ne sme biti daljši od šestih mesecev od dneva prodaje ne glede na to, ali plačuje kupnino naenkrat ali v obrokih. To določbo gre tudi sicer razumeti tako, da kupcu dopušča položitev kupnine v roku šestih mesecev od dneva prodaje – pravnomočno končanega postopka prodaje. Kljub temu bi moral biti rok za plačilo kupnine, upoštevajoč visoko vrednost nepremičnine, neprimerno daljši od naknadno odrejenega 30-dnevnega roka. Kupec opozarja, da je sodišče na prvem dražbenem naroku sprejelo odredbo o novih prodajnih pogojih medtem, ko so se potencialni kupci nahajali zunaj razpravne dvorane, dražiteljev ni posebej opozorilo, kdaj morajo založiti preostanek kupnine za nepremičnino. Kupec se je z odredbo o pogojih plačila preostanka kupnine seznanil šele potem, ko je pri sodišču dne 07.09.2007 zaprosil za izdajo fotokopij. Tedaj je bilo zoper sklep o domiku nepremičnine še vedno mogoče vložiti pritožbo in preprečiti njegovo pravnomočnost. Sodišče bi moralo pred izdajo pobijanega sklepa upoštevati določbo 1.odst. 192.čl. ZIZ. V skladu z navedeno določbo mora najprej sklep o domiku postati pravnomočen, nato pa nastopi kupčeva obveznost, da plača kupnino. Rok, ki ga je določilo sodišče, tudi ni primeren rok za plačilo kupnine. Dosežena prodajna cena je presegla prvotno vrednost nepremičnine za več kot 100%, kar ni običajno. Poleg tega je riziko razveljavitve dražbe, ki ga s plačilom kupnine med visečnostjo dražbe nosi kupec, prevelik in neupravičen. Nesporno je bila zoper sklep o domiku pravočasno vložena pritožba enega izmed dražiteljev, ki sicer ni bil zainteresiran za nakup po novi izklicni ceni, vendar so bili razlogi vložene pritožbe take narave, da bi bil lahko sklep o domiku razveljavljen, s tem tudi dražbeni narok, kupec pa bi ostal brez nepremičnine. Pri tem se postavlja vprašanje, ali ni bila s predmetno odredbo in izpodbijanim sklepom kršena pravica kupca do varstva njegovih pravnih interesov v zvezi s pridobitvijo lastninske pravice na predmetu prodaje. Pravni položaj kupca nepremičnine po razglasitvi sklepa o domiku ni v zadostni meri zavarovan.

Pritožba ni utemeljena.

Ni sporno, da je prvostopenjsko sodišče na prvi javni dražbi prodalo dolžnikovo nepremičnino pritožniku, za izklicno ceno 769.000 EUR in mu jo s sklepom takoj po končani dražbi domaknilo, prav tako ni sporno, da kupec do izdaje pobijanega sklepa dne 11.10.2007 kupnine ni plačal. Kot kažejo podatki spisa, je bil v odredbi o prodaji določen rok 30-ih dni za plačilo kupnine (odredba z dne 17.05.2007 na listovni št. 107 do 108 spisa). Pritožnik ni prepričal pritožbenega sodišča, da s tem prodajnim pogojem ni bil seznanjen. Prej omenjena odredba o prodaji, ki je vsebovala rok za plačilo kupnine, je bila razglašena na sodni deski in je na njej visela od 18.05.2007 in še v času prodajnega naroka, udeleženci dražbe pa so bili seznanjeni s tem, kot tudi z dejstvom, da se bo prodaja opravila pod pogoji in na način, kot izhaja iz odredbe o prodaji. To izhaja iz zapisnika o prvem dražbenem naroku. Pritožnik se zato neuspešno sklicuje na internetno objavo dražbenih pogojev, ker je relevantna tista odredba, ki je bila razglašena na sodni deski. Morebitno nepoznavanje tega pogoja, mu gre zato v škodo. Pritožnik priznava, da je bil s tem rokom seznanjen 07.09.2007, po spisovnih podatkih pa kupnine vse do danes ni plačal. V pritožbi zatrjuje, da rok za plačilo kupnine še ni potekel, a je njegovo pritožbeno razlogovanje v zvezi s tem zmotno. Ni res, da začne teči rok za plačilo kupnine z dnem pravnomočnosti sklepa o domiku. Določbe Zakona o izvršbi in zavarovanju – ZIZ v zvezi s tem so jasne, rok za plačilo kupnine teče od dneva prodaje in ne od pravnomočnosti sklepa o domiku. Pritožba se neutemeljeno sklicuje na določbo 1.odst. 192.čl. ZIZ. To kar pravi pritožba (da mora najprej sklep o domiku postati pravnomočen, nato nastopi kupčeva obveznost plačati kupnino) iz tega člena ne izhaja. Pravilna je pritožbena trditev, da pritožba zoper sklep o domiku zadrži izročitev nepremičnine kupcu, a je za ta pritožbeni postopek nepomembna, tako kot je nepomembno pritožbeno razlogovanje v zvezi z vrednostjo prodane nepremičnine. Ker pritožnik kupnine ni plačal v roku, določenem v odredbi o prodaji, ne more izpodbiti sklepa prvostopenjskega sodišča o razveljavitvi sklepa o domiku. Posledica neplačila kupnine je razveljavitev prodaje in določitev nove prodaje (3.odst. 191.čl. ZIZ). Pritožbeno sodišče, ki tudi kakšnih uradoma upoštevnih kršitev ni zasledilo, je zato pritožbo zavrnilo in potrdilo pobijani sklep sodišča prve stopnje (2.tč. 365.čl. Zakona o pravdnem postopku – ZPP v zvezi s 15.čl. ZIZ).