Jedro

Presoja veljavnosti sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost odpovedi pogodbe z dosedanjim upravnikom ni predmet presoje tega upravnega postopka. Tožnik kot nekdanji upravnik lahko svoje pravice, ki izvirajo iz pogodbenih civilnopravnih razmerij z etažnimi lastniki varuje v pravdnem postopku. V predmetni tožbi pa tožnik izpodbija zgolj veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost odpovedi pogodbe z dosedanjim upravnikom, kar pa ni predmet tega upravnega postopka.

Izrek

Tožba se zavrne.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano odločbo je Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana (v nadaljevanju prvostopenjski organ) odločil, da se po dokončnosti te odločbe družba A., d.d., Ljubljana (v nadaljevanju tudi prejšnji upravnik) izbriše iz registra upravnikov stavb pri Javnemu stanovanjskemu skladu Mestne občine Ljubljana kot upravnik večstanovanjske stavbe B. z oznako ID ... (točka 1 izreka). Po dokončnosti te odločbe se C. C., s.p., Ljubljana, vpiše v register upravnikov stavb pri Javnemu stanovanjskemu skladu Mestne občine Ljubljana kot upravnik večstanovanjske stavbe B. z oznako ID ... po Pogodbi za upravljanje večstanovanjske stavbe, s katero urejajo medsebojna razmerja etažni lastniki B. in upravnik C. C., s.p., Ljubljana (v nadaljevanju tudi novi upravnik) z dne 17. 12. 2018 (točka 2 izreka). V postopku izdaje te odločbe niso nastali stroški postopka (točka 3 izreka).

2. Iz obrazložitve izhaja, da je C. C., s.p., Ljubljana z vlogo 1. 4. 2019 predlagal vpis v register upravnikov stavb za večstanovanjsko stavbo B. Prvostopenjski organ je v postopku vpogledal v priloge k navedeni vlogi in sicer: v Pogodbo za upravljanje večstanovanjske stavbe, s katero urejajo medsebojna razmerja etažni lastniki B. in upravnik C. C., s.p., Ljubljana z dne 17. 12. 2018 s prilogo - popisni list etažnih lastnikov, dopis etažnih lastnikov oz. njihovega pooblaščenca D. D. družbi A., d.d. o odstopu od pogodbe o upravljanju skupaj z dokazilom o vročitvi (povratnica) in podpisno listo, poziv C. C., s.p. družbi A., d.d. za primopredajo poslov upravljanja in dokumentacije predmetne stavbe (skupaj s korespondenco, ki se navezuje na primopredajo) in v dokazilo o plačilu upravne takse. V nadaljevanju navaja vsebino določb 2. člena, prvega odstavka 7. člena, 48. člena, prvi odstavek 49. člena, drugi odstavek 53. člena, 161. člena, 166. člen in 167. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) in 5. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (v nadaljevanju Pravilnik).

3. V zvezi z izbrisom prejšnjega upravnika predmetne večstanovanjske stavbe, družbe A., d.d., je prvostopenjski organ na osnovi dokazila, da je bila odpoved družbi A., d.d. vročena ugotovil, da so izpolnjeni pogoji za izbris družbe A., d.d. iz registra upravnikov stavb pri Javnemu stanovanjskemu skladu Mestne občine Ljubljana za večstanovanjsko stavbo B. V zvezi z vpisom v register upravnikov stavb je C. C., s.p. priložil Pogodbo za upravljanje večstanovanjske stavbe z dne 17. 12. 2018, ki so jo z njim sklenili etažni lastniki posameznih delov, katerih solastniški delež predstavlja več kot eno polovico etažne lastnine predmetne stavbe. C. C., s.p. je bil na podlagi navedene pogodbe določen za upravnika predmetne stavbe in je s tem upravičen predlagatelj za vložitev vloge za vpis v register upravnikov stavb. Po vpogledu v citirano pogodbo je prvostopenjski organ ugotovil, da so izpolnjeni pogoji za vpis C. C., s.p. v register upravnikov večstanovanjske stavbe B. Odločba o vpisu in izbrisu iz registra upravnikov stavb je ugotovitvena odločba, ki se izda v skrajšanem ugotovitvenem postopku. Gre za deklaratorni vpis. V tem postopku se ne presoja veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi upravnika, pogodbe o opravljanju upravniških storitev z novim upravnikom in sklepa etažnih lastnikov o odpovedi staremu upravniku, kar je predmet sodnih postopkov. Pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega. Pravni učinek vpisa v register je le publicitetne narave.1 Prvostopenjski organ je ID številko ... predmetne večstanovanjske stavbe ugotovil iz katastra stavb z vpogledom v bazo podatkov Geodetske uprave RS (GURS). Po uradni dolžnosti je tudi vpogledal v poslovni register Slovenije, ki ga vodi Agencija RS za javnopravne evidence in storitve in ugotovil, da je C. C., s.p. registriran za dejavnost upravljanja nepremičnin za plačilo ali po pogodbi.

4. Ministrstvo za okolje in prostor kot pritožbeni je z odločbo in sklepom pritožbo tožnika zavrnilo, pritožbo etažnih lastnikov stavbe B. pa zavrglo. Prvostopenjski organ je ugodil predlogu za vpis novega upravnika ker je ugotovil, da je vlogo vložil pooblaščen predlagatelj in ji priložil vsa predpisana dokazala, ki jih določa 167. člen SZ-1 in 5. člen Pravilnika ter so zato izpolnjeni pogoji iz SZ-1 za vpis novega upravnika v register upravnikov stavb. Odločilna pravna dejstva, da so izpolnjeni predpisani pogoji, so razvidna iz predložene vloge predlagatelja. Predložena na vpogled je bila tudi originalna Pogodba o opravljanju upravniških storitev z dne 17. 12. 2018, kot to določa SZ-1 in Pravilnik ter dokazilo o pravilno podani odpovedi prejšnjemu upravniku. Prvostopenjski organ je ugotovil, da je zakonsko predpisan 3 - mesečni rok (prvi odstavek 60. člena SZ-1), ki začne teči od dneva vročitve odpovedi prejšnjemu upravniku, že potekel glede na predloženo originalno dokazilo o pravilno podani odpovedi prejšnjemu upravniku, kot to določa drugi odstavek 5. člena Pravilnika. Prejšnjemu upravniku je bila odpoved vročena 18. 12. 2018, kar izhaja iz povratnice. Prvostopenjski organ je po mnenju pritožbenega organa pravilno ugotovil, da so izpolnjeni pogoji za vpis novega upravnika in izbris prejšnjega upravnika v register upravnikov stavb v skladu z določili SZ-1 in Pravilnika. Odločba o vpisu novega upravnika in izbrisu starega upravnika iz registra upravnikov večstanovanjskih stavb je ugotovitvena odločba, ki se izda v skrajšanem ugotovitvenem postopku, kot to določa 144. člen Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP). Prvostopenjski organ o izpolnjevanju zakonsko predpisanih pogojev odloči na podlagi predloženih, s predpisi določenih dokazilih in podatkov iz uradnih evidenc, torej na podlagi dejstev in dokazov, ki jih je v celoti predložil predlagatelj. Razlogov za uvedbo posebnega ugotovitvenega postopka po 145. členu ZUP v konkretnem primeru ni bilo. Vpis v register upravnikov stavb je deklaratorne narave, z namenom javne objave. Gre za enoten postopek izbrisa prejšnjega upravnika in vpisa novega upravnika v register upravnikov stavb.2

5. Tožnik v tožbi ugovarja napačno ugotovljeno dejansko stanje, napačno uporabo materialnega prava in kršitev določb postopka. Uvodoma povzema potek postopka ter odločitev prvostopenjskega in pritožbenega organa. Da bi prvostopenjski organ lahko pravilno ugotovil ali so izpolnjeni zakonski pogoji (SZ-1) in pogoji iz Pravilnika, mora predhodno ugotoviti ali je bila odpoved prejšnjemu upravniku pravilno dana in pogodba z novim upravnikom pravilno sklenjena. Za navedeno pa je potrebno zagotoviti ustrezno število oz. ustrezni delež etažnih lastnikov, česar pa prvostopenjski organ ni ugotavljal. O odpovedi sklenjene pogodbe o upravljanju s tožnikom so etažni lastniki predmetne stavbe odločali s podpisovanjem listine. Postopek ugotavljanja rezultatov določa tretji odstavek 12. člena Pravilnika. V predmetni zadevi pa tožniku niso bile vročene listine, na podlagi katerih bi lahko ugotovil rezultat glasovanja, saj mu je bil 18. 12. 2018 vročen le sklep o odstopu od pogodbe o upravljanju. Po prejemu podpisne listine je tožnik z dopisom 28. 3. 2019 etažne lastnike obvestil, da odpoved ni bila sprejeta z zadostno večino in ni veljavna. Na straneh 3 do 5 tožbe navaja deleže posameznih etažnih lastnikov ter njihovo glasovanje, iz česar izhaja, da je bila odpoved dotedanjemu upravniku (tožniku) sprejeta z 49,39 % in ne z več kot 50 %, kot to navaja prvostopenjski organ. Na podlagi drugega odstavka 5. člena Pravilnika mora predlagatelj predložiti dokazilo o pravilno podani odpovedi prejšnjemu upravniku. Prvostopenjski organ lahko ugotovi, da je odpovedni rok potekel le ob predhodni ugotovitvi, da je bila odpoved formalno in vsebinsko pravilno podana. Glede na navedeno je bilo v zadevi zmotno ugotovljeno dejansko stanje in je zato posledično izpodbijana odločitev napačna. Napačno je bilo tudi uporabljeno materialno pravo in sicer SZ-1 in Pravilnik. Tožnik sodišču predlaga, da tožbi ugodi in izpodbijano odločbo odpravi ter zadevo vrne v ponovni postopek.

6. Toženka je sodišču poslala upravne spise, na tožbo ni odgovorila.

7. Stranka z interesom (C. C., s.p., Ljubljana oz. po statusnem preoblikovanju C., d.o.o.) v pripravljalnih vlogah navaja, da naknadni preklic soglasij k odpovedi pogodbe prejšnjemu upravniku na odločitev v zadevi nima vpliva. Dejstva in okoliščine, nastale po vpisu novega upravnika v register upravnikov stavb, niso podlaga za spremembo izpodbijane odločbe, lahko pa so predmet novih postopkov. Preklic soglasja se lahko poda le hkrati z vročitvijo odpovedi. Sklicuje se na 25. člen Obligacijskega zakonika (OZ). Sklep etažnih lastnikov ima pravno naravo pravnega akta, ki s sprejemom velja in učinkuje za vse etažne lastnike ter ga ni mogoče razveljaviti z odstopno izjavo oz. preklicem soglasja. Upravni organ je na podlagi predloženih predpisanih pogodb in vpogleda v originalne listine ugotovil, da so zakonski pogoji iz SZ-1 izpolnjeni. Sklicuje se na 167. člen, prvi odstavek 161. člena, drugi odstavek 53. člena in prvi odstavek 25. člena v zvezi z 49. členom SZ-1. Tožniku so bili 18. 12. 2019 poleg sklepa etažnih lastnikov o odstopu od pogodbe o upravljanju vročene tudi overjene kopije podpisne listine skupaj s poročilom o odločanju. V nadaljevanju navaja nadaljnji potek dogodkov v zvezi z upravljanjem predmetnega objekta. Tožniku je bila pogodba o upravljanju odpovedana v skladu z določbo 60. člena SZ-1. Sodišču predlaga, da tožbo zavrne.

8. Tožnik v pripravljali vlogi navaja, da še vedno upravlja predmetno večstanovanjsko stavbo in da novi upravnik še ni pričel z upravljanjem navedenega objekta. Opozarja, da so bili nekateri lastniki zavedeni pri podaji soglasja in tako po mnenju tožnika pogodba z novim upravnikom ni bila veljavno sklenjena s strani večine etažnih lastnikov predmetnega objekta. Sodišču predlaga, da tožbi ugodi in izpodbijano odločbo odpravi.

9. Na podlagi sklepa naslovnega sodišča I U1640/2019-24 z dne 8. 3. 2022 je v zadevi odločala sodnica posameznica.

10. Tožba ni utemeljena.

11. Po mnenju sodišča je izpodbijana odločba pravilna in zakonita. Sodišče se strinja z razlogi prvostopenjskega dopolnjenimi z razlogi pritožbenega organa in jih v izogib ponavljanju posebej ne navaja (drugi odstavek 71. člena Zakona o upravnem sporu, v nadaljevanju ZUS-1), glede tožbenih navedb pa še dodaja:

12. Med strankama je v obravnavani zadevi sporno, ali je prvostopenjski organ pravilno in zakonito odločil, da se po dokončnosti izpodbijane odločbe prejšnji upravnik (družba A., d.d.) izbriše iz registra upravnikov stavb pri Javnemu stanovanjskemu skladu Mestne občine Ljubljana kot upravnik večstanovanjske stavbe B. in se vpiše nov upravnik (C. C., s.p., Ljubljana oziroma po izvedenemu statusnem preoblikovanju C., d.o.o.). Tožnik v pritožbi in tudi v tožbi ugovarja, da Pogodba za upravljanje večstanovanjske stavbe, s katero urejajo medsebojna razmerja etažni lastniki B. in upravnik C. C., s.p., Ljubljana z dne 17. 12. 2018 in odpoved pogodbe prejšnjemu upravniku ni bila sprejeta s predpisano minimalno večino glasov etažnih lastnikov predmetne večstanovanjske stavbe (etažnih lastnikov posameznih delov objekta, katerih solastniški delež predstavlja več kot eno polovico etažne lastnine predmetne stavbe).

13. V konkretnem primeru ni sporno, da je vpis v register upravnikov stavb deklaratorne narave, sporno pa je, kaj je bil upravni organ dolžan preveriti pred izdajo odločbe o vpisu v register upravnikov stavb. Prvostopenjski organ je odločitev sprejel na podlagi 161. člena, 166. člena in 167. člena SZ-1, ki dajejo podlago za vzpostavitev tam navedenih registrov, med drugim tudi registra upravnikov in določajo vrsto podatkov, ki se vanje vpisuje ter način vpisa. Na podlagi drugega odstavka 161. člena SZ-1 vodi register upravnikov stavb občina oz. upravna enota oz. organ občine na območju katere se stavba nahaja (pristojni organ). Vsebino vpisov v register upravnikov določa 166. člen SZ-1. Na podlagi 167. člena SZ-1 predlaga vpis v register upravnikov oz. vpis spremembe v register upravnikov upravnik oziroma predsednik skupnosti lastnikov stanovanj večstanovanjskega objekta. Upravnik izkazuje svojo upravičenost s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, predsednik skupnosti lastnikov pa s sklepom o vpisu v sodni register. Na podlagi petega odstavka 167. člena SZ-1 o predlogu za vpis novega upravnika in izbris starega upravnika odloči pristojni organ z odločbo. Na podlagi 5. člena Pravilnika, ki ga je izdal pristojni minister na podlagi 9. člena SZ-1, mora upravnik ob vpisu v register upravnikov predložiti na vpogled originalno pogodbo o opravljanju upravniških storitev. Kopijo te pogodbe shrani pristojni organ. Na podlagi drugega odstavka 5. člena Pravilnika, ko gre za vpis novega upravnika in izbris starega upravnika, mora nov upravnik na zahtevo pristojnega organa predložiti na vpogled tudi originalno dokazilo o pravilno podani odpovedi prejšnjemu upravniku. Kopijo navedenega dokazila shrani pristojni organ. Nov upravnik se vpiše v register upravnikov po izteku odpovednega roka (iz pogodbe o upravljanju upravniških storitev, kot to določa 4. člen Pravilnika).

14. Upravni organ v postopku opravi formalno presojo ali je predlog vložila upravičena oseba in ali so predlogu za vpis priložene vse listine v skladu z določbami SZ-1 in Pravilnika ter, ali je potekel odpovedni rok za prenehanje veljavnosti pogodbe o upravljanju s prejšnjim upravnikom.3 Po presoji sodišča tožbeni ugovor, da Pogodba za upravljanje večstanovanjske stavbe z dne 17. 12. 2018 z novim upravnikom in odpoved pogodbe prejšnjemu upravniku ni bila sprejeta z zakonsko predpisano večino glasov na odločitev v predmetni zadevi nima vpliva. Veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost sklepa etažnih lastnikov o odpovedi pogodbe o upravljanju s prejšnjim upravnikom namreč ni predmet presoje upravnega organa v postopku vpisa in izbrisa v register upravnikov stavb.4 Tožnik, kot prejšnji upravnik obravnavanega večstanovanjskega objekta, pa lahko svoj pravni interes v postopku izbrisa iz registra upravnikov stavb varuje le v okviru presoje izpolnjenosti pogojev vročitve odpovedi pogodbe o upravljanju in izteka trimesečnega odpovednega roka.

15. Iz obrazložitve odločbe prvostopenjskega in pritožbenega organa izhaja, da je v obravnavanem primeru, ko gre za vpis novega upravnika in izbris prejšnjega upravnika iz registra upravnikov stavb za večstanovanjsko stavbo na B. prvostopenjski organ ravnal, kot mu narekujejo citirane določbe SZ-1 in Pravilnika. Po ugotovitvi, da je vložnik – nov upravnik (stranka z interesom) predložil obravnavanemu predlogu vse zahtevane listine, kot jih določa SZ-1 in Pravilnik, je njegovemu predlogu za vpis v register upravnikov stavb ugodil in istočasno odločil tudi o izbrisu prejšnjega upravnika iz registra upravnikov stavb. Kot je navedlo tudi Vrhovno sodišča RS v sodbi X Ips 80/11 z dne 30. 8. 2012 o vpisu novega in izbrisu prejšnjega upravnika iz registra upravnikov stavb odloča organ na podlagi ene vloge in izda eno odločbo, v kateri odloči o vpisu dveh vrst, ki izhajata iz volje etažnih lastnikov. Pri tem prvostopenjski organ pravilno ni preverjal načina in pravilnosti odpovedi pogodbe o upravljanju z prejšnjim upravnikom, kot tudi ne veljavnosti Pogodbe za upravljanje večstanovanjske stavbe z dne 17. 12. 2018. Kot je tožniku pravilno pojasnil že pritožbeni organ je vpis v register upravnikov stavb deklaratorne narave, pravno razmerje med upravnikom in etažnimi lastniki pa učinkuje že pred vpisom v register. Namen vpisa v register upravnikov stavb je zgolj publiciteta. Zaradi navedene narave vpisa v register je obseg presoje upravnega organa omejen le na formalno presojo vprašanj: ali je predlog za vpis vložila upravičena oseba, ali so predložene vse predpisane listine (SZ-1 in Pravilnik) in ali je potekel odpovedni rok za prenehanje veljavnosti pogodbe o upravljanju z dosedanjim upravnikom.

16. Presoja veljavnosti sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost odpovedi pogodbe z dosedanjim upravnikom ni predmet presoje tega upravnega postopka. Tožnik kot nekdanji upravnik pa lahko svoje pravice, ki izvirajo iz pogodbenih civilnopravnih razmerij z etažnimi lastniki varuje v pravdnem postopku. V predmetni tožbi pa tožnik izpodbija zgolj veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost odpovedi pogodbe z dosedanjim upravnikom, kar pa, glede na povedano, ni predmet tega upravnega postopka. Sodišče v zadevi odloča zgolj v mejah tožbenega zahtevka (prvi odstavek 7. člena) in preizkusi dejansko stanje le v okviru tožbenih navedb (prvi odstavek 20. člena ZUS-1).

17. Tožnik sam v tožbi navaja, da je 18. 12. 2018 prejel sklep o odpovedi Pogodbe za upravljanje večstanovanjske stavbe in tako datum prejema navedene listine med strankama ni sporen. Tožnik pa tudi sicer v pritožbi in tudi v tožni ne ugovarja, da prvostopenjski organ ni pravilno upošteval zakonsko predpisanega 3 - mesečnega odpovednega roka. Prvostopenjski organ je ugotovil, da je zakonsko predpisan 3 - mesečni rok (prvi odstavek 60. člena SZ-1), ki začne teči od dneva vročitve odpovedi prejšnjemu upravniku, že potekel glede na predloženo originalno dokazilo o pravilno podani odpovedi prejšnjemu upravniku, kot to določa drugi odstavek 5. člena Pravilnika. Prejšnjemu upravniku je bila odpoved vročena 18. 12. 2018, kar tožnik ne zanika in kar tudi izhaja iz povratnice. Iz obrazložitve izpodbijane odločbe izhaja, da je bil predlog za vpis novega upravnika v register upravnikov vložen 1. 4. 2019, kar med strankama tudi ni sporno. Glede na navedeno je zakonski 3 - mesečni rok v zvezi z odpovedjo pogodbe prejšnjemu upravniku že potekel. Tožnik prav tako ne ugovarja, da vložnik zahteve – novi upravnik v predmetni zahtevi za vpis v register upravnikov stavb ni predložil vseh zakonsko predpisanih listin. Glede na navedeno relevantna dejstva za odločitev v predmetni zadevi niso sporna.

18. Po povedanem je izpodbijana odločba pravilna in zakonita, tožbeni ugovori pa neutemeljeni, dejansko stanje je pravilno ugotovljeno, materialno pravo je bilo pravilno uporabljeno, kršitev določb postopka ni podanih, sodišče pa tudi ni našlo kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, zato je tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 kot neutemeljeno zavrnilo.

19. Sodišče je odločalo brez glavne obravnave, ker relevantno dejansko stanje, ki je bilo podlaga za izdajo upravnega akta, med tožnikom in toženko ni sporno, kot to določa prvi odstavek 59. člena ZUS-1, kar izhaja iz 17 točke obrazložitve te sodbe.

1 Glej sodbo Vrhovnega sodišča RS X Ips 80/2011 z dne 30. 8. 2012. 2 Glej sodbo Vrhovnega sodišča RS X Ips 80/2011 z dne 30. 8. 2012. 3 Glej Upravno sodišče RS v sodbi I U 1879/2015-13 z dne 25. 10. 2016. 4 Glej sodbo Vrhovnega sodišča RS, sodba X Ips 80/11 z dne 30. 8. 2012.