Jedro

Sodišče prve stopnje je obsežno povzelo cenitveno poročilo cenilca z dne 27. 12. 2017 in njegov odgovor na pripombe prvega dolžnika z dne 12. 2. 2018. V odgovoru je cenilec argumentirano zavrnil vse pripombe.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodu navedenim sklepom ugotovilo tržne vrednosti posameznih nepremičnin - zemljiških parcel na 4. 1. 2018 (I. do XI. točka izreka) in da znaša tržna vrednost vseh skupaj 1,401.683,00 EUR (XII. točka izreka). Ugotovilo je, da četudi je podal prvi dolžnik pripombe glede ocenjene vrednosti nepremičnin, da ni zajeta vrednost projektov in plačan komunalni prispevek, je sodišče sledilo argumentu cenilca, da ni razloga za vključitev stroškov projekta v vrednost, saj se ugotavlja tržna vrednost obstoječih nepremičnin. Bistvena je ugotovljena vrednost nepremičnin, v kakšnem stanju so, ne morebitni projekti, ki zahtevajo velike investicije, katerih morebitni kupec niti ne želi razvijati zaradi drugačnih namenov nakupa. Glede stroška komunalnega prispevka je cenilec navedel, da je ta zajet v cenitvi.

2. Zoper ta sklep sodišča prve stopnje vlaga pritožbo prvi dolžnik brez navedbe pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) v zvezi s prvim odstavkom 366. člena ZPP in 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju: ZIZ). V pritožbi predlaga ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin. S tem bo zadoščeno načelu enakosti pred sodiščem z enakim upoštevanjem interesov upnika in dolžnika. Ti interesi morajo biti uravnoteženo upoštevani pri uporabi 178. člena ZIZ, ki ureja način ugotovitve vrednosti nepremičnine. Pripombe prvega dolžnika in predlogi so bili namenjeni kritični oceni izdelane cenitve. Skupna ugotovitev vrednosti nepremičnin je nepopolna, saj ne upošteva pravila sinergije oziroma vzajemnih delov objektov ter okoljskih in zemljiških danosti. Pri zemljiških parcelah, namenjenih stanovanjski gradnji za mlade družine, niso upoštevani že zgrajeni komunalni vodi. Ministrstvo za okolje in prostor je v aplikaciji PROSTOR 3/ZVN izdalo navodila za izračun posplošene tržne vrednosti nepremičnin za model vrednotenja stanovanj (STA), v kateri so razvrščene tudi bivalne enote v stavbah za posebne namene. Postopek izračuna zajema in upošteva vse sestavne dele stavbe po namembnosti ter jih v razčlenjenih korakih analizira, na koncu pa podatke sumira v končni izračun. Kljub temu, da je cenilcu posredoval grafične priloge načrtov, ni upošteval šifer dejanske rabe delov stavbe, ki spadajo v model STA, predvsem šifre [...]. Tudi pokazatelje donosnosti na podlagi predhodnih najemnih pogodb cenilec ni upošteval. Dolžnik je septembra 2018 prodal lastno nepremičnino ter poravnal terjatve upnikom 400.000,00 EUR in sicer tretjemu - hkrati četrtemu upniku 140.000,00 EUR ter petemu upniku 260.000,00 EUR. Tretji - hkrati četrti upnik je že ustavil izvršbo. Interes dolžnika je strokovna valorizacija nepremičnin, ne pavšalna ocena, zapopadena v nekajurnem delu.

3. Sodišče prve stopnje je vročilo pritožbo upnikom po pooblaščencih s pozivom, odgovorov niso vložili.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Ne drži očitek, da je ugotovitev vrednosti nepremičnin v zadevi nepopolna, da je v njej pavšalna ocena. Sodišče prve stopnje je obsežno povzelo cenitveno poročilo cenilca z dne 27. 12. 2017 in njegov odgovor na pripombe prvega dolžnika z dne 12. 2. 2018. V odgovoru je cenilec argumentirano zavrnil vse pripombe. Prvi dolžnik ne pojasni konkretno v čem cenitev v izpodbijanem sklepu ni zadostila načelu enakosti z enakim upoštevanjem interesov strank.

6. Prav tako ne drži, da niso upoštevani že zgrajeni komunalni vodi. Cenilec je upošteval, da je zemljišče komunalno opremljeno z makadamsko cesto (nedokončano) brez pločnikov in javne razsvetljave z mestnim vodovodom, elektriko, KTV po zemeljskih kablih, kanalizacijo in toplovodom, da so parcele obremenjene s služnostno pravico dostopa in vzdrževanja komunalnih vodov, da je vzhodni del zemljišča nezazidano in komunalno neopremljeno stavbno zemljišče, v zahodnem delu pa so nepremičnine prav tako nezazidane, vendar delno komunalno opremljene. V objektu so položeni vsi komunalni priključki (2. točka obrazložitve, stran 5 izpodbijanega sklepa). Prvi dolžnik tudi ne pojasni v čem naj bi navodila za postopek izračuna posplošene tržne vrednosti nepremičnin, šifre dejanske rabe delov stavbe in pokazatelji donosnosti na podlagi predhodnih najemnih pogodb vplivali na cenitveno poročilo in posledično na ugotovljeno vrednost nepremičnin v izpodbijanem sklepu. Glede najemnih pogodb je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je cenilec določil tržno vrednost nepremičnin na podlagi nabavno-vrednostnega načina v deležu 2/3 in indikativne vrednosti po načinu kapitalizacije donosov v deležu 1/3 (2. točka obrazložitve, stran 5 izpodbijanega sklepa). Pri načinu kapitalizacije donosov je vrednost ocenjevanih nepremičnin izračunal iz pričakovanega bodočega neto letnega dohodka, ki bi ga dosegel, če bi oddal prostore v najem za nedoločen čas. Ocenil je, da lahko poslovno stavbo s funkcionalnim zemljiščem dveh parcel v sedanjem stanju odda v najem za 6,00 EUR/m2. Za izračun je vzel mesečno najemnino 10.000,00 EUR, kar je slabih 6,00 EUR/m2 (stran 21 poročila št. 43/17 ocenitvi stavbnih zemljišč - 13 parcel s poslovnima stavbama). Teh ugotovitev prvi dolžnik ni obrazloženo zanikal. 7. Pritožbene navedbe v zaključku o prodaji lastne nepremičnine, delni poravnavi terjatev in ustavitvi nekaterih izvršb niso pravno odločilne v tem pritožbenem postopku. So stvar nadaljnjega teka postopka in če bosta dolžnika poravnala vse obveznosti, potem ne bo več razloga za nadaljevanje izvršbe s prodajo nepremičnin.

8. V postopku na prvi stopnji ni bila storjena nobena od tistih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na obstoj katerih pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 366. člena ZPP in s 15. členom ZIZ). Sodišče druge stopnje je zato na podlagi druge točke 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.