Jedro

Prvi odstavek 16. člena ZDPN-2 določa, da če se pogodba o prenosu nepremičnine, o finančnem najemu nepremičnine ali o ustanovitvi oziroma prenosu stavbne pravice razdre, preden je opravljen prenos na novega pridobitelja, ali jo sodišče izreče za neveljavno, lahko davčni zavezanec zahteva, da se odločba o odmeri prometnega davka odpravi in da se mu prometni davek, če je bil plačan, vrne. Zakon torej ne zahteva sporazumnega razdrtja in vračila DPN ne pogojuje s predložitvijo podpisanih izjav vseh strank pogodbe. Pogodba je lahko razdrta tudi na podlagi zakona (kot je bila v konkretnem primeru) in v tem primeru zadostuje obvestilo drugi pogodbeni stranki, zavezanec pa mora v davčnem postopku dokazati zatrjevano razdrtje pogodbe. Če ne gre za sporazumno razvezo pogodbe nenazadnje tudi ni logično pričakovati, da bo kupec to podpisal.

Izrek

I. Pritožbi tožeče in tožene stranke se zavrneta in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbe, tožeča stranka pa mora v 15 dneh toženi stranki povrniti 186,66 EUR stroškov odgovora na pritožbo, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo in sklepom zaradi delnega umika tožbe postopek ustavilo v delu, ki se nanaša na plačilo zneska 2.400,00 EUR (I. točka izreka), toženi stranki naložilo, da v 15 dneh tožeči stranki plača znesek 488,74 EUR (II. točka izreka), v presežku (glede plačila glavnice v znesku 3.585,25 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3. 8. 2017 do plačila) tožbeni zahtevek zavrnilo (III. točka izreka) in odločilo, da vsaka stranka nosi svoje pravdne stroške (IV. točka izreka).

2. Proti navedeni sodbi (ne pa tudi sklepu) se pritožujeta obe pravdni stranki.

3. Tožeča stranka (v nadaljevanju tožnik) navaja, da je sodišče v zadevi odločilo na podlagi neprerekanih navedb pravdnih strank in predloženih listinskih dokazov. Pravdnih strank ter prič V. Č. in N. E. ni zaslišalo in tudi poizvedb pri banki ni opravilo. Neizvedba dokazov je bila na naroku s strani obeh pravdnih strank grajana zaradi procesne kršitve. V 7. točki izpodbijane sodbe sodišče pri predstavljenih pravno odločilnih dejstvih prezre odločilno in med pravdnima strankama nesporno dejstvo neoverovitve prodajne pogodbe. Pomanjkljivo je predstavljeno tudi odločilno dejstvo iz šeste alineje 7. točke sodbe; tožnik je takoj po odobritvi kredita istega dne zjutraj najprej telefonsko kontaktiral toženca in naslednji dan, na dan izteka roka, še po elektronski pošti. Toženec v petek ni bil več zainteresiran za realizacijo prodajne pogodbe, na mail z dne 15. 7. 2017 niti ni odgovoril. Sodba tako ne vsebuje razlogov o vseh odločilnih dejstvih, kar botruje absolutno bistveni kršitvi določb pravdnega postopka in nepopolni ugotovitvi dejanskega stanja. Pravdni stranki sta prodajno pogodbo za nakup nepremičnine sklenili 1. 6. 2017. V mesecu in pol toženec kot prodajalec ni poskrbel za overitev podpisa na prodajni pogodbi, ki je zakonski pogoj za veljavnost pogodbe in pogoj za nakazilo kredita s strani vsake banke. Tožnik je poskrbel za pravočasnost vloge za odobritev kredita, banka je do izteka roka tožniku odobrila kredit, o tem je tožnik nemudoma obvestil toženca, ki pa ni bil več zainteresiran za realizacijo prodajne pogodbe in je tožniku odvrnil, da niti 14. 7. 2017 niti po končanem dopustu ne bo overil podpisa. Tožnik tožencu do 15. 7. 2017 ni mogel nakazati zadnjega dela kupnine, ker toženec prodajne pogodbe v mesecu in pol kljub pozivom ni overil. Toženec je tožnika, ki je ostal brez stanovanja, za katerega je plačal aro 3.000,00 EUR in drugi obrok kupnine 33.000,00 EUR, grdo izigral, očitno vse z namenom pridobitve protipravne premoženjske koristi. Kršil je načelo vestnosti in poštenja. Nepravilno, neutemeljeno in v nasprotju z vsemi odločilnimi dejstvi je sklepanje sodišča, da je bilo izključno v sferi tožnika, kako bo pravočasno tožencu zagotovil zadnji del kupnine. Nakazilo tožencu po pravočasni odobritvi kredita s strani banke je bilo pogojeno z overitvijo prodajne pogodbe s strani toženca, kar je splošno znano dejstvo, toženec pa zato v mesecu in pol ni poskrbel. Dopust toženca ne more iti na škodo tožnika.

4. Tožena stranka (v nadaljevanju toženec) v odgovoru na pritožbo nasprotuje pritožbenim navedbam in predlaga zavrnitev tožnikove pritožbe.

5. Toženec v svoji pritožbi sodišču prve stopnje očita kršitev določb materialnega prava in zmotno ugotovitev dejansko stanje. Ne strinja se s stališčem, da bi toženec lahko takoj po odstopu od pogodbe pri FURS zahteval vračilo davka na promet nepremičnin (v nadaljevanju DPN) v ustreznem formalnopravnem postopku. Toženec je pridobil stališče kontrolorke FURS in bil seznanjen s prakso FURS, ki v primerih, ko stranka davčnemu organu ne predloži izrecne izjave kupca o razdrtju pogodbe ali podpisa obeh strank o odstopu od pogodbe, vračilo DPN zavrne. Pomembno je, da je bil stranka v davčnem postopku tudi tožnik kot kupec in da bi lahko tudi tožnik sam s podpisom izjave o odstopu o razdrtju pogodbe pripomogel k vračilu DPN. Med postopkom se je izkazalo, da tožnik ni zainteresiran za razdrtje pogodbe, zaradi česar tudi ni želel podpisati izjave za FURS oziroma sodelovati pri čimprejšnjem vračilu DPN. Toženec je z velikimi napori, tudi z navajanjem odločb Upravnega sodišča ter z dokazili o plačilu davka na promet nepremičnin na podlagi druge prodajne pogodbe za isto stanovanje, šele v letu 2019 dosegel vračilo DPN, zato ne more biti kriv za zamudo vračila davka. Za vračilo DPN ni potreben formalen postopek, ampak zadostuje zahtevek za vračilo DPN v obliki dopisa oziroma elektronskega sporočila. Toženec je preko svoje pooblaščenke dejansko tudi začel postopek vrnitve davka, v zadevi je navedena tudi številka zadeve, in sicer 535/2017, zaradi česar se toženec ne strinja s tem, da ni začel formalnopravnega postopka za vrnitev davka na promet nepremičnin. Tudi zakonite zamudne obresti je prerekal v 3. točki odgovora na tožbo. Z nasprotno ugotovitvijo je sodišče tudi v tem delu kršilo določbe postopka. Toženec se ne strinja niti s stroškovno odločitvijo. Tožnik je v večjem delu tožbeni zahtevek izgubil, sam pa je tudi kriv, da do vrnitve plačanega DPN ni prišlo že takoj po razdrtju pogodbe in še pred vložitvijo tožbe, zaradi česar je odločitev sodišča, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka, nezakonita. Če bi tožnik takoj v avgustu 2017 podpisal izjavo o razdrtju pogodbe, tožba v tem delu sploh ne bi bila potrebna, tožnik je zamudo zakrivil sam.

6. Tožnik na toženčevo pritožbo ni odgovoril. 7. Pritožbi nista utemeljeni.

Bistvene okoliščine spora

8. Pravdni stranki sta 24. 4. 2017 sklenili predpogodbo za sklenitev prodajne pogodbe za prodajo nepremičnin ID znak 0000-3893-136 in 0000-3893-137. V skladu s predpogodbo je tožnik kot kupec ob sklenitvi predpogodbe tožencu kot prodajalcu plačal aro v znesku 3.000,00 EUR, ki predstavlja prvi obrok kupnine, dne 1. 6. 2017, ko je bila sklenjena prodajna pogodba, pa še drugi obrok kupnine v znesku 33.000,00 EUR. Pravdni stranki sta rok za plačilo tretjega zadnjega obroka kupnine v znesku 84.000,00 EUR določili za dne 30. 6. 2017. Glede na 15 dnevno podaljšanje roka je bil zadnji dan za plačilo tretjega obroka 15. 7. 2017. 9. Zadnji obrok kupnine do 15. 7. 2017 ni bil plačan. Toženec je z dopisom z dne 2. 8. 2017 tožnika obvestil, da je zaradi neizpolnitve tožnikovih pogodbenih obveznosti prodajna pogodba z dne 1. 6. 2017 razvezana po zakonu in da glede na vse okoliščine tudi odstopa od prodajne pogodbe. Dne 23. 8. 2017 je toženec tožniku vrnil 30.014,75 EUR. Od plačanih 36.000,00 EUR (ara in prvi obrok kupnine) je zadržal 3.000,00 EUR are, znesek plačanega DPN v višini 2.400,00 EUR in znesek 585,25 EUR stroškov sestave predpogodbe in pogodbe.

10. Tožnik je s tožbo zahteval plačilo zadržanih zneskov (vračilo preostalega dela kupnine in vračilo are) v višini 5.985,25 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3. 8. 2017 do plačila in zakonske zamudne obresti od zneska 30.014,75 EUR za čas od 3. 8. 2017 do 23. 8. 2017. Med postopkom je tožbo umaknil v delu, ki se nanaša na plačilo 2.400,00 EUR. Postopek je bil v tem delu ustavljen.

K pritožbi tožnika

11. Med strankama je sporno, ali je v skladu s prvim odstavkom 65. člena Obligacijskega zakonika (OZ) toženec upravičen zadržati prejeto aro v znesku 3.000,00 EUR. Po navedenem določilu sme v primeru, če je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je dala aro, druga stranka po lastni izbiri bodisi zahtevati izpolnitev pogodbe, če je to še mogoče in povrnitev škode, aro pa všteti v odškodnino ali vrniti, bodisi se zadovoljiti s sprejeto aro.

12. Pritožbeno sodišče pritrjuje zaključku sodišča prve stopnje, da je v obravnavanem primeru krivda za neizpolnitev pogodbe v sferi tožnika, zato sme toženec prejeto aro v višini 3.000,00 EUR obdržati. Strinja se namreč s stališčem sodišča prve stopnje, da s tem, ko je bil tožniku dne 14. 7. 2017 odobren kredit in je o tem tožnik 14. in 15. 7. 2017 obvestil toženca, tožnik ni pravilno izpolnil svoje obveznosti, to je pravočasnega plačila zadnjega dela kupnine. Glede na določila pogodbe, bi morala biti kupnina v celoti plačana dne 15. 7. 2017 in tega roka toženec ni bil dolžan podaljševati.1 Neutemeljene so pritožbene navedbe, da je pogoj za veljavnost prodajne pogodbe overovitev prodajalčevega (toženčevega) podpisa na prodajni pogodbi oziroma da tožnik ni mogel nakazati zadnjega dela kupnine, ker toženec ni overil svojega podpisa. Pravdni stranki sta se v III. členu pogodbe dogovorili, da prodajalec notarsko overjeni izvirnik prodajne pogodbe izroči nemudoma po plačilu celotne kupnine. Sočasnost izpolnitve, ki bi bila lahko na primer dosežena s tem, da bi se stranki dogovorili, da prodajalec še pred plačilom celotne kupnine overi podpis in pogodbo deponira pri notarju, v pogodbi torej ni bila dogovorjena, tožnik pa tudi ne trdi, da bi se stranki o tem ustno dogovorili. S sklicevanjem na to, da je splošno znano dejstvo, da je pogoj bank za nakazilo kredita overjen podpis prodajalca na prodajni pogodbi, pa tudi ne more uspeti. Iz pogodbe tudi ne izhaja, da bi bilo plačilo kupnine pogojeno s pridobitvijo pridobivanjem kredita v banki in da bi imel prodajalec (toženec) kakršnokoli obveznost v zvezi s tem. Zaradi navedenega sodišču tudi ni bilo treba izvajati dokazov s poizvedbami pri banki, ali je bil kredit res odobren oziroma zaslišati pravdnih strank in prič.

13. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da je zaradi zmotne odločitve o ari posledično zmotna tudi odločitev o tem, da si je toženec upravičeno zadržal znesek stroškov sestave predpogodbe in pogodbe. V četrtem odstavku III. člena prodajne pogodbe je bilo dogovorjeno, da lahko v primeru, ko kupec tudi v nadaljnjem roku ne izpolni svoje obveznosti, prodajalec obdrži prejeto aro, drugi del kupnine pa zmanjšan za vse stroške, ki so nastali prodajalcu v zvezi s sklenitvijo predpogodbe in pogodbe, povrne kupcu brez obresti v roku 15 dni od poteka dodatnega roka. Odločitev sodišča je zato tudi v tem delu pravilna.

K pritožbi toženca

14. Tožnik je od toženca poleg vračila are in stroškov sestave pogodbe in predpogodbe zahteval tudi plačilo zakonskih zamudnih obresti od zneska 2.400,00 EUR za čas od 3. 8. 2017 do 13. 6. 2019. Gre za zamudne obresti od zneska DPN, ki ga je plačal toženec (prodajalec) in ga nato odštel od prejete kupnine, ki jo je vrnil tožniku. Trdil je, da je imel ta znesek pravico zadržati zato, ker tožnik ni želel podpisati izjave o razdrtju prodajne pogodbe in je posledično toženec šele v letu 2019 dobil DPN nazaj. Sodišče prve stopnje je zavzelo stališče, da iz odločbe FURS z dne 8. 6. 2019 (na podlagi katere je bil tožencu vrnjen plačani DPN) ne izhaja, da je pogoj za vračilo davka tudi izjava, ki bi jo moral podpisati tožnik oziroma kupec. Na podlagi navedenega je zaključilo, da sodelovalna dolžnost tožnika za vračilo plačanega DPN, s katero je toženec pogojeval vračilo kupnine v višini plačanega DPN, ni bila potrebna. Pritožbeno sodišče temu stališču pritrjuje. Toženec se ne more uspešno sklicevati na mnenje finančnega kontrolorja svetovalca (B 14), iz katerega sicer res izhaja, da se odločba o odmeri DPN odpravi, plačani davek pa vrne, če je prišlo do razdrtja pogodbe po volji strank, in da je treba v takem primeru finančnemu organu posredovati ali dogovor o razdrtju pogodbe, ki ga podpišejo vse pogodbene stranke ali posamične izjave strank, da pogodbo štejejo za razdrto. Vendar pa v obravnavanem primeru ni prišlo do razdrtja pogodbe po volji strank.

15. Prvi odstavek 16. člena Zakona o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2) določa, da če se pogodba o prenosu nepremičnine, o finančnem najemu nepremičnine ali o ustanovitvi oziroma prenosu stavbne pravice razdre, preden je opravljen prenos na novega pridobitelja, ali jo sodišče izreče za neveljavno, lahko davčni zavezanec2 zahteva, da se odločba o odmeri prometnega davka odpravi in da se mu prometni davek, če je bil plačan, vrne. Zakon torej ne zahteva sporazumnega razdrtja in vračila DPN ne pogojuje s predložitvijo podpisanih izjav vseh strank pogodbe. Pogodba je lahko razdrta tudi na podlagi zakona (kot je bila v konkretnem primeru) in v tem primeru zadostuje obvestilo drugi pogodbeni stranki, zavezanec pa mora v davčnem postopku dokazati zatrjevano razdrtje pogodbe.3 Če ne gre za sporazumno razvezo pogodbe nenazadnje tudi ni logično pričakovati, da bo kupec to podpisal. 16. Kot je pravilno ugotovilo že sodišče prve stopnje (točka 20 obrazložitve), je toženec brez podlage4 zadržal znesek plačanega DPN, zato od zneska 2.400,00 EUR dolguje zamudne obresti od 3. 8. 2017 do 13. 6. 2019 (ko ga je tožniku vrnil), ki znašajo 357,17 EUR. Dolguje tudi zamudne obresti od zneska 30.014,75 EUR za čas od 3. 8. 2017 do 23. 8. 2017, ki znašajo 131,57 EUR. Pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje zmotno štelo, da toženec zakonskih zamudnih obresti ni prerekal, je neutemeljen. V odgovoru na tožbo je v 3. točki, na katero se sklicuje v pritožbi, navedel le, da „podrejeno ugovarja tudi vtoževanim obrestim iz naslova domnevnega zadrževanja dela kupnine, saj je davek na promet nepremičnine plačal že 12. 6. 2017 in ne razpolaga z navedenim zneskom“. S to trditvijo ni oporekal ne teku ne izračunanemu znesku zamudnih obresti.

17. Toženec neutemeljeno nasprotuje tudi odločitvi o stroških postopka. Izhaja namreč iz zmotnega izhodišča, da je tožnik sam kriv da do vrnitve DPN ni prišlo že takoj po razdrtju pogodbe. Odločitev, da vsaka stranka nosi svoje stroške postopke, ki jo je sodišče prve stopnje oprlo na tretji odstavek 154. člena ZPP, je glede na uspeh pravdnih strank ob upoštevanju delnega umika tožbe pravilna.

18. Ker niso podani uveljavljeni pritožbeni razlogi in ker višje sodišče ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbi tožnika in toženca zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

19. Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP. pritožnika s pritožbo nista uspela (prvi odstavek 154. člena ZPP), tožnik pa mora tožencu povrniti stroške odgovora na pritožbo, in sicer glede na vrednost s pritožbo izpodbijanega dela 250 točk za sestavo odgovora na pritožbo (tar. št. 18), 5 točk za materialne stroške (11. člen OT) in 22% DDV, kar skupaj znaša 186,66 EUR. Priglašeni stroški za posvet s stranko in obvestilo stranki niso priznani, ker ne gre za samostojno storitev in je zajeta v drugih postavkah odvetniškega zastopanja.

1 V pogodbi določen rok plačila kupnine v 30 dneh po sklenitvi pogodbe (30. 6. 2017) ni bil bistvena sestavina pogodbe (104. člen OZ). Toženec je tožniku pustil primeren 15 dnevni dodatni rok za izpolnitev pogodbe (drugi odstavek 105. člena OZ). Ker zadnji obrok tudi 15. 7. 2017 ni bil plačan, so nastale posledice kot takrat, ko je rok bistvena sestavina pogodbe (tretji odstavek 105. člena OZ) in je bila pogodba razvezana po samem zakonu (prvi odstavek 104. člena OZ).

2 Zmotno je pritožbeno stališče, da je bil stranka v davčnem postopku tudi kupec oziroma tožnik.

3 Primerjaj UPRS sodba I-U 1128/2015, ki jo v pritožbi omenja tudi toženec.

4 V skladu s prodajno pogodbo je bil upravičen vrnjeno kupnino zmanjšati le za stroške sestave predpogodbe in pogodbe. Sodišče prve stopnje pravilno poudarilo, da tudi pogojev za pobot ni bilo.