Jedro

Izdaja aktov, ki se nanašajo na razpolaganje in upravljanje s premoženjem države ali občin v okviru ZSPDSLS-1, sama po sebi ne predstavlja javnopravnega oblastvenega odločanja lastnika tega premoženja ali njegovega upravljavca, pač pa njegove akte poslovanja, ki niso upravni akti v smislu 2. člena ZUS-1. S temi akti, izdanimi v postopkih razpolaganja in upravljanja z javnim premoženjem, namreč osebe javnega prava, enako kot vsi drugi lastniki (ex iure gestionis), zasledujejo običajne pravnoposlovne cilje ekonomske narave.

Odločanje o oddaji v najem premoženja v lasti občine tako kot primer upravljanja javnega premoženja ne predstavlja upravne zadeve, o kateri bi bilo mogoče odločati v upravnem postopku in o tem izdati upravno odločbo oziroma upravni akt, kot ga opredeljuje drugi odstavek 2. člena ZUS-1.

Izrek

I.Tožba se zavrže.

II.Tožeča stranka nosi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

Izpodbijani akt

1.Tožeča stranka (v nadaljevanju: tožnica) je dne 24. 9. 2025 pri sodišču vložila tožbo zoper sklep št. 3521-34/2025-4 z dne 13. 8. 2025, s katerim je župan Mestne občine A. ustavil postopek javnega zbiranja ponudb št. 3521-27/2025-5 za oddajo v najem poslovnega prostora v skupni velikosti 69,4 m² na naslovu ... in z ID znakom dela stavbe ...

2.V obrazložitvi sklepa župan pojasnjuje, da se je tožnica na objavljeno Javno zbiranje ponudb za oddajo poslovnih prostorov v najem št. 3521-27/2025-5 z dne 18. 6. 2025, za ulični poslovni prostor v pritličju stavbe na naslovu ... v predpisanem roku prijavila kot najugodnejša ponudnica, vendar Mestna občina A. kot lastnica poslovnega prostora v zakonskem tridesetdnevnem roku po javnem odpiranju ponudb z njo ni podpisala najemne pogodbe. Kot je navedla, se predmetni poslovni prostor nahaja na ulični lokaciji s pretežno trgovskim značajem z neposrednim dostopom z ulice in z izložbenimi površinami, kar prostorsko in funkcionalno ustreza dejavnosti trgovine in podobnim gospodarskim dejavnostim, kamor pa tožničina dejavnost ne sodi. Na podlagi X. točke Javnega zbiranja ponudb za oddajo poslovnih prostorov v najem je zato župan postopek za oddajo poslovnega prostora s sklepom ustavil.

Tožbene navedbe

3.Zoper navedeni sklep je tožnica vložila tožbo v upravnem sporu, v kateri nasprotuje odločitvi o ustavitvi postopka oddaje poslovnega prostora v najem. Kot navaja, predstavlja izpodbijani sklep po 2. členu Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju: ZUS-1) upravni akt, saj ga je v okviru javnopravnega upravljanja s stvarnim premoženjem izdal župan kot občinski organ, sklep učinkuje navzven ter individualno in konkretno ureja pravni položaj tožnice in s tem posega v njeno pravno korist. S sklepom, ki obravnava najugodnejšo ponudbo za najem poslovnega prostora, je bilo odločeno o njeni pravici, obveznosti (varščina, izpolnitev pogojev) oziroma o njeni pravni koristi (pridobitev poslovnega prostora, nujnega za delovanje politične stranke), zaradi česar je zoper navedeni akt dopusten upravni spor. Ker je bila v postopku javnega zbiranja njena ponudba najugodnejša, pravočasno pa je plačala tudi varščino ter izpolnila pogoje javnega razpisa, tožnica meni, da je izpodbijana odločitev o ustavitvi postopka arbitrarna in diskriminatorna ter s tem nezakonita. Zato sodišču predlaga, da tožbi ugodi in izpodbijani sklep št. 3521-34/2025-4 z dne 13. 8. 2025 odpravi ter vrne zadevo organu v ponovni postopek. Zahteva tudi povrnitev stroškov postopka.

Sodna presoja

K točki I izreka:

4.Tožba ni dopustna.

5.Tožnica uveljavlja v upravnem sporu sodno varstvo zoper sklep, s katerim je župan Mestne občine A. ustavil postopek javnega zbiranja ponudb za oddajo v najem poslovnega prostora v stavbi, ki je v lasti toženke.

6.Po 2. členu ZUS-1, na katerega se sklicuje tožnica, odloča sodišče v upravnem sporu o zakonitosti dokončnih upravnih aktov, s katerimi se posega v pravni položaj tožnika, o zakonitosti drugih aktov pa odloča sodišče v upravnem sporu samo, če tako določa zakon (prvi odstavek). Upravni akt po tem zakonu je upravna odločba in drug javnopravni, enostranski, oblastveni posamični akt, izdan v okviru izvrševanja upravne funkcije, s katerim je organ odločil o pravici, obveznosti ali pravni koristi posameznika, pravne osebe ali druge osebe, ki je lahko stranka v postopku izdaje akta (drugi odstavek 2. člena ZUS-1). Dokončni upravni akt je tisti akt, zoper katerega ni mogoče vložiti rednih pravnih sredstev v postopku odločanja (tretji odstavek istega člena ZUS-1). Po drugem odstavku 5. člena ZUS-1 se lahko v upravnem sporu izpodbijajo tudi sklepi, s katerimi je bil postopek odločanja o izdaji upravnega akta ustavljen.

7.Odločitev o ustavitvi postopka javnega zbiranja ponudb je župan utemeljil na določbi četrtega odstavka 49. člena Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (v nadaljevanju: ZSPDSLS-1), ki določa, da lahko predstojnik upravljavca ali organ, odgovoren za izvrševanje proračuna samoupravne lokalne skupnosti, ali od njega pooblaščena oseba, ustavi postopek prodaje do sklenitve pravnega posla, pri čemer se dražiteljem ali ponudnikom povrnejo le stroški v višini izkazanih stroškov za prevzem razpisne dokumentacije in morebitne vplačane varščine. Tej določbi, ki se smiselno uporablja tudi v primeru, ko se premoženje, ki je v lasti samoupravne lokalne skupnosti, oddaja v najem, je sledila X. točka Javnega zbiranja ponudb za oddajo poslovnih prostorov v najem, v kateri je bilo določeno, da lahko Mestna občina Maribor vse do sklenitve pravnega posla - najemne pogodbe, postopek oddaje v najem brez obrazložitve in brez odškodninske odgovornosti ter ob vračilu plačane varščine ustavi.

8.Po ustaljeni upravno sodni praksi izdaja aktov, ki se nanašajo na razpolaganje in upravljanje s premoženjem države ali občin v okviru ZSPDSLS-1, sama po sebi ne predstavlja javnopravnega oblastvenega odločanja lastnika tega premoženja ali njegovega upravljavca, pač pa njegove akte poslovanja, ki niso upravni akti v smislu 2. člena ZUS-1. S temi akti, izdanimi v postopkih razpolaganja in upravljanja1 z javnim premoženjem, namreč osebe javnega prava, enako kot vsi drugi lastniki (ex iure gestionis), zasledujejo običajne pravnoposlovne cilje ekonomske narave.2

9.Odločanje o oddaji v najem premoženja v lasti občine tako kot primer upravljanja javnega premoženja ne predstavlja upravne zadeve, o kateri bi bilo mogoče odločati v upravnem postopku in o tem izdati upravno odločbo oziroma upravni akt, kot ga opredeljuje drugi odstavek 2. člena ZUS-1. Pravno podlago za oddajo poslovnega prostora v lasti občine v najem predstavlja namreč pravni posel, ki ga občina s posameznikom sklene ob soglasju volj obeh strank po splošnih pravilih obligacijskega prava ter upoštevaje posebne določbe ZSPDSLS-1, ki urejajo ravnanje s stvarnim premoženjem samoupravnih lokalnih skupnosti (1. člen ZSPDSLS-1).

10.Izpodbijani sklep, s katerim je župan občine ustavil postopek odločanja o oddaji poslovnih prostorov v najem, ne predstavlja upravnega akta v smislu citirane določbe drugega odstavka 2. člena ZUS-1 in tudi ne akta, s katerim bi bil ustavljen postopek izdaje takšnega (upravnega) akta v smislu drugega odstavka 5. člena ZUS-1. Postopek, v katerem je bil izdan izpodbijani akt, namreč, kot obrazloženo, ni postopek, v katerem bi organ odločal o stvari (pravici, obveznosti ali pravni koristi) s področja upravnega prava. Akt o ustavitvi postopka oddaje občinskega premoženja v najem je po svoji pravni naravi akt poslovanja, izdan v postopku, ki je namenjen razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem v okviru ZSPDSLS-1, ki tudi ne vsebuje posebnih določb, iz katerih bi izhajalo, da je zoper takšen sklep možno vložiti tožbo v upravnem sporu.3

11.Ker se torej po veljavni pravni ureditvi o oddaji občinskega premoženja v najem ne odloča z upravnim aktom, izdanim v upravnem postopku, kot o pravici posameznika, temveč je oddaja v najem stvar obligacijsko pravne pogodbe,4 sodišče v upravnem sporu tudi ne more presojati odločitve občine, da začeti postopek oddaje v najem ustavi.

12.Glede na obrazloženo je sodišče tožbo v okviru njenega predhodnega preizkusa zavrglo ob uporabi 4. točke prvega odstavka 36. člena ZUS-1, po kateri sodišče tožbo zavrže kot nedovoljeno, če ugotovi, da akt, ki se izpodbija, ni upravni akt oziroma akt, ki se lahko izpodbija v upravnem sporu.

K točki II izreka:

13.Odločitev o stroških postopka temelji na določbi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po kateri v primeru, če sodišče tožbo zavrže, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

-------------------------------

1 Med primere upravljanja s premoženjem države ali samoupravne lokalne skupnosti sodi po 5. točki 3. člena ZSPDSLS-1 tudi oddajanje premoženja v najem.

2 Glej sklep Vrhovnega sodišča RS I Up 62/2022 z dne 31. 3. 2022, 8. in 13. točka obrazložitve, ter tam navedeno sodno prakso.

3 Tako tudi Vrhovno sodišče RS v sklepu I Up 570/2008 z dne 12. 11. 2009.

4 Glej sodbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cpg 843/2018 z dne 23. 10. 2019.