Jedro

Ureditev iz tretjega odstavka 66. člena SPZ izkazuje tesno medsebojno povezanost ali odvisnost predkupnih upravičenj več solastnikov v primeru hkratnega uveljavljanja predkupne pravice. Obseg ali delež, do katerega je pri uveljavljanju predkupne pravice upravičen prvi solastnik, je odvisen od tega, ali je drugi, ki tako pravico uveljavlja hkrati z njim, po temelju upravičen za tako zahtevo, ali je torej solastnik in s tem predkupni upravičenec, ter po višini, kakšen je njegov delež. Zaradi take medsebojne odvisnosti je treba ob odločanju o tožbenem zahtevku enega in tudi ob reševanju pritožbe enega od njih upoštevati tudi pravni položaj drugega predkupnega upravičenca.

Izrek

Reviziji se ugodi in se sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavita tudi v delu, ki se nanaša na zavrnitev presežnega tožbenega zahtevka prve tožnice za sklenitev prodajne pogodbe za ostali delež nepremičnine in za izstavitev temu ustreznega zemljiškoknjižnega dovolila (del izreka sodbe druge stopnje v drugem odstavku v zvezi z izrekom sodbe prve stopnje v točki I/4).

Obrazložitev

1. Prva tožnica je zaradi kršitve svoje predkupne pravice kot (so)lastnica enega od stanovanj v hiši v ..., zahtevala razveljavitev prodajne pogodbe, ki so jo 26. 4. 2007 sklenili prva dva toženca s tretjim tožencem glede nedoločenih lastninskih deležev na spornih nepremičninah, sklenitev prodajne pogodbe pod enakimi pogoji z njo ter izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Isto pogodbo sta v posebni pravdi izpodbijala še drugi tožnik in tretja tožnica kot solastnika drugega stanovanja v tej stavbi ter zahtevala sklenitev prodajne pogodbe z njima na dveh različnih podlagah: primarno zaradi stališča, da je med njima in prodajalcema že prišlo do ponudbe predkupnemu upravičencu in sprejema te ponudbe, podrejeno pa na enaki podlagi kot tožnica. Sodišče prve stopnje je obe zadevi združilo in nato po presoji, da je lastninska razmerja na sporni nepremičnini treba obravnavati kot solastnino, ugodilo tožbenemu zahtevku prve tožnice in drugega tožnika tako, da je sporno pogodbo in izdano zemljiškoknjižno dovolilo razveljavilo, nadaljnjemu tožbenemu zahtevku vsakega od teh dveh tožnikov pa delno ugodilo tako, da je prvemu tožencu in drugi toženki naložilo, da morata pod enakimi pogoji skleniti prodajno pogodbo s prvo tožnico, vendar le za eno polovico vsakemu od tožencev lastnega nedoločenega deleža ter izstaviti temu ustrezno zemljiškoknjižno dovolilo. Enako ravnanje je tožencema na podlagi podrejenega tožbenega zahtevka drugega tožnika naložilo glede preostalega deleža na sporni nepremičnini. Presežni tožbeni zahtevek vsakega od teh tožnikov (vsakega za celoten predmet prodaje) je zavrnilo, zavrnilo je tudi primarni tožbeni zahtevek drugega tožnika, v celoti pa primarni in podrejeni tožbeni zahtevek tretje tožnice ter še odločilo o pravdnih stroških.

2. Sodišče druge stopnje je odločalo o pritožbah tožencev in prve tožnice, saj se drugi tožnik in tretja tožnica nista pritožila. Ob delni ugoditvi obema pritožbama je razveljavilo odločitev sodišča prve stopnje o razveljavitvi prodajne pogodbe, ki so jo sklenili toženci, o delni ugoditvi zahtevkoma prve tožnice in drugega tožnika za sklenitev prodajne pogodbe z vsakim od njiju do polovice predmeta prodaje ter o pravdnih stroških in zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. V ostalem delu je pritožbo tožencev (glede ugovorov zoper izdani začasni odredbi) in pritožbo prve tožnice (glede zavrnitve zahtevane sklenitve prodajne pogodbe za ostali del predmeta prodaje in glede zahtevka proti tretjemu tožencu za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila – izreka pod točkama I/4 in 5) zavrnilo in potrdilo še izpodbijani del prvostopenjske odločbe. V razlogih je pritrdilo prvostopenjskemu sodišču, da je treba sporno razmerje obravnavati kot solastninsko, vendar pa manjkajo razlogi o odločilnem dejstvu slabe vere tretjega toženca kot kupca, dejansko stanje je nepopolno ugotovljeno glede okoliščine, kdaj je drugi tožnik vpisal svojo lastninsko pravico v zemljiško knjigo, kar vpliva na obstoj njegove predkupne pravice, v sporni prodajni pogodbi so zajete tudi druge parcele, v zvezi z delno zavrnitvijo pritožbe prve tožnice pa je še navedlo, da „pogoji uveljavljanja zahtevkov iz naslova obligacijskih pravic ne vplivajo na vsebino stvarnih pravic“.

3. Tožnica je vložila pravočasen predlog za dopustitev revizije, ki mu je vrhovno sodišče s sklepom II DoR 62/2009 z 8. 10. 2009 ugodilo glede vprašanja, ali je glede na medsebojno odvisnost predkupnih pravic dveh solastnikov iste nepremičnine pravilna odločitev pritožbenega sodišča o zavrnitvi pritožbe enega upravičenca zoper del prvostopenjske sodbe, s katerim je bil zavrnjen del njegovega tožbenega zahtevka za polovico predmeta prodaje, ob hkratni ugoditvi pritožbi nasprotne stranke in razveljavitvi prvostopenjske sodbe o delni ugoditvi tožbenemu zahtevku drugega upravičenca za drugo polovico predmeta prodaje.

4. Prva tožnica je nato vložila pravočasno revizijo, v kateri izpodbija odločitev pritožbenega sodišča o zavrnitvi njene pritožbe proti odločitvi sodišča prve stopnje v izreku pod točko I/4. Predlaga ugoditev reviziji z razveljavitvijo tega dela drugostopenjske sodbe in vrnitev zadeve pritožbenemu sodišču v novo sojenje ali razveljavitev tudi prvostopenjske sodbe v izpodbijanem delu in vrnitev zadeve temu sodišču v novo sojenje. Meni, da je pritožbeno sodišče ravnalo ustavno in zakonsko nedopustno, ker ni ob ugoditvi pritožbi tožencev in razveljavitvi ugodilnega dela prvostopenjske sodbe glede obeh tožnikov na podlagi njene pritožbe ugodilo tudi pritožbi proti zavrnitvi njenega presežnega tožbenega zahtevka za sklenitev prodajne pogodbe z njo za celoten predmet prodaje in za izstavitev temu ustreznega zemljiškoknjižnega dovolila. Po naravi stvari gre namreč za situacijo, da se bo lahko v nadaljevanju pravde izkazalo, da je le tožnica predkupna upravičenka, na kar nakazujejo tudi razlogi pritožbenega sodišča o vprašanju, kdaj je drugi tožnik v zemljiško knjigo vpisal lastninsko pravico. Ker je njen tožbeni zahtevek glede polovice že pravnomočno zavrnjen, prodajalca pa nista dolžna prodati pod drugačnimi pogoji (torej le del predmeta namesto celega predmeta prodaje), tožnica kljub izkazanemu statusu predkupne upravičenke v nadaljevanju pravde ne bo uspela. Možna je sicer drugačna pravna razlaga, ki pa je negotova. Zato prva tožnica zatrjuje, da je odločitev pritožbenega sodišča v izpodbijanem delu preuranjena, da krši njeno ustavno pravico do učinkovitega pravnega varstva glede še litispendentnega dela njenega tožbenega zahtevka in da je pritožbeno sodišče kršilo tudi 355. člen Zakona o pravdnem postopku (ZPP).

5. Revizija je bila dostavljena vsem trem tožencem in drugemu tožniku ter tretji tožnici. Nihče ni vložil revizijskega odgovora.

6. Revizija je utemeljena.

7. Revizijsko sodišče pojasnjuje, da lahko v skladu z drugim odstavkom 371. člena ZPP izpodbijano sodbo preizkusi samo v tistem delu in glede tistega konkretnega vprašanja, glede katerega je bila revizija dopuščena. Kadar revizija dopuščeni okvir presega, revizijsko sodišče tega ne upošteva. V tej zadevi je revizija dopuščena le glede vprašanja, ki je povzeto v točki 4 te odločbe. Zato se revizijsko sodišče ni ukvarjalo z vprašanjem zatrjevane morebitne procesne kršitve na pritožbeni stopnji.

8. Pravna podlaga za odločanje v tej zadevi je v tretjem odstavku 66. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ), ki obravnava upravičenja solastnikov, med katerimi je v primeru razpolaganja s solastno nepremičnino tudi predkupna pravica drugih solastnikov. Po navedeni zakonski določbi lahko v primeru, če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, vsak od njih uveljavlja svojo predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem. Taka ureditev izkazuje tesno medsebojno povezanost ali odvisnost predkupnih upravičenj več solastnikov v primeru hkratnega uveljavljanja predkupne pravice. Obseg ali delež, do katerega je pri uveljavljanju predkupne pravice upravičen prvi solastnik, je odvisen od tega, ali je drugi, ki tako pravico uveljavlja hkrati z njim, po temelju upravičen za tako zahtevo, ali je torej solastnik in s tem predkupni upravičenec, ter po višini, kakšen je njegov delež. In obratno: obseg ali delež drugega je enako odvisen od utemeljenosti zahteve prvega solastnika po temelju in višini. Ali povedano malo drugače: solastnik je upravičen uveljavljati predkupno pravico do celote predmeta prodaje le, če samo on uveljavlja predkupno pravico, ali če tisti, ki jo uveljavlja hkrati z njim, ni solastnik in s tem predkupni upravičenec. Zaradi medsebojne odvisnosti predkupnih pravic več solastnikov v primeru hkratnega uveljavljanja je zato treba ob odločanju o tožbenem zahtevku enega in tudi ob reševanju pritožbe enega od njih upoštevati tudi pravni položaj drugega predkupnega upravičenca.

9. Sodišče prve stopnje je delno ugodilo tožbenima zahtevkoma prve tožnice in drugega tožnika, vsakemu do polovice predmeta prodaje, prav na podlagi določbe tretjega odstavka 66. člena SPZ o sorazmernem uveljavljanju predkupne pravice več solastnikov. Pritožbeno sodišče je pritožbi tožencev (in delno v tem delu tudi pritožbi prve tožnice) glede ugodilnega dela prvostopenjske sodbe za oba tožnika razveljavilo in zadevo v tem delu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje, vendar pa je hkrati zavrnilo drugi del pritožbe prve tožnice in potrdilo zavrnilni del prvostopenjske sodbe glede njenega presežnega tožbenega zahtevka. Taka odločitev pritožbenega sodišča je materialnopravno zmotna, saj ne upošteva medsebojne odvisnosti predkupnih pravic obeh tožnikov. Kakšen bo položaj drugega tožnika v nadaljevanju postopka, je že glede na razloge pritožbenega sodišča o nepopolno ugotovljenem dejanskem stanju glede datuma vpisa njegove lastninske pravice v zemljiško knjigo in s tem obstoja njegove predkupne pravice, nejasno, zaradi česar ni bilo pogojev za zavrnitev dela tožničine pritožbe. Niti na prvi niti na drugi stopnji namreč ni mogoče reči, da je del tožbenega zahtevka enega solastnika neutemeljen zaradi sorazmernega upoštevanja pravice drugega solastnika, za katerega pa še ni jasno, ali to pravico sploh ima. Skopi razlogi pritožbenega sodišča o tem delu odločitve se nahajajo v tretjem odstavku na sedmi strani pritožbene odločbe in so v narekovajih povzeti v drugi točki te revizijske odločbe. Revizijsko sodišče teh razlogov ne razume tako, kot skuša ponuditi tožnica v reviziji (o nekakšnem posebnem skupnostnem razmerju tožbenih zahtevkov). Ne gre samo za negotovost ponujene razlage, kot pravi že sama revizija, temveč za to, da tako stališče ne bi upoštevalo dejstva, da je del tožbenega zahtevka prve tožnice že pravnomočno zavrnjen in bi ponujena razlaga zato trčila v eno temeljnih načel procesnega prava ne bis in idem.

10. Revizijsko sodišče je zato na podlagi drugega odstavka 380. člena ZPP ugodilo reviziji prve tožnice, sodbi obeh sodišč v izpodbijanem delu razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje.