Jedro

Bistveno vprašanje v obravnavanem primeru je, ali bi z ustavitvijo izvršilnega postopka in razveljavitvijo opravljenih izvršilnih dejanj prišlo do nedopustnega posega v pričakovalno lastninsko pravico kupca. Le-ta sicer pridobi lastninsko pravico na nepremičnini, ki jo je kupil na javni dražbi v izvršbi, (šele) s pravnomočnostjo sklepa o izročitvi nepremičnine, vendar je po stališču (ustavno)sodne prakse njegov pravni položaj v določeni meri varovan že pred tem. Od domika nepremičnine dalje ima namreč kupec že lastninsko pravico v pričakovanju in je pridobitev polne pravice odvisna le od zakonitosti javne dražbe ter izpolnitve obveznosti položitve kupnine, ne more pa biti odvisna od kake druge naknadne okoliščine (npr. poplačilo dolga), zaradi katere bi bilo treba ustaviti izvršilni postopek in razveljaviti opravljena izvršilna dejanja. Taka razveljavitev bi namreč posegla v kupčevo pričakovalno pravico, pridobljeno z naslovom za pridobitev lastninske pravice, tj. domikom. Glede na navedeno je v obravnavani zadevi ključno, ali je bilo plačilo celotnega dolga, na podlagi katerega je upnik dne 21. 9. 2020 podal umik izvršilnega predloga, opravljeno pred ali po domiku.

Glede na citirani sedmi odstavek 189. člena ZIZ ima pritožba prav, da je sodišče prve stopnje na drugi javni dražbi kupcu napačno naložilo, da v roku 30 dni predloži odločbo upravnega organa, iz katerega bo izhajala odobritev pravnega posla. Iz navedene zakonske določbe namreč povsem jasno izhaja, da mora sodišče po končani dražbi najboljšega ponudnika napotiti, da v določenem roku vloži vlogo za pridobitev odobritve. Le če kupec v postavljenem roku ne vloži vloge, je zato mogoče šteti, da ni izpolnil pogoja iz sedmega odstavka 189. člena ZIZ, ne pa tudi v primeru, če pravočasno ne predloži že same odločbe upravnega organa o odobritvi posla. Za tako stališče v ZIZ ni podlage. Vendar iz zapisnika druge javne dražbe v spisu ne izhaja, da bi pritožnik navedeno napačno določitev roka v zvezi z odobritvijo pravnega posla grajal že na samem dražbenem naroku in v pritožbi tudi ne trdi, da tega brez svoje krivde ne bi mogel storiti že tedaj. Uveljavljanje te kršitve šele v pritožbi je zato prepozno. Dolžino roka za vložitev vloge za pridobitev odobritve posla namreč po sedmem odstavku 189. člena ZIZ določi sodišče, gre torej za sodni procesni rok in je zato nepravilno določitev navedenega roka treba šteti kot procesno kršitev. Le-te pa je treba grajati takoj, ko je to mogoče, kasneje pa le, če to prej iz upravičenega razloga ni bilo mogoče. Do domika v konkretnem primeru sploh še ni prišlo. Iz citiranih določb tretjega in šestega odstavka 189. člena ZIZ izhaja, da zakon pri prodaji nepremičnine na javni dražbi loči med razglasitvijo domika na samem naroku in med izdajo sklepa o domiku. Sodišče mora torej opraviti dve ločeni dejanji (razglasiti domik in izdati sklep o domiku), pri čemer praviloma to stori sočasno. Ne velja pa to absolutno, izjema od tega pravila je prav položaj, kakršen je obravnavani. Iz sedmega odstavka 189. člena ZIZ namreč izhaja, da sodišče postopa drugače, ko je za sklenitev prodajne pogodbe potrebna odobritev upravnega organa. V takem primeru namreč sodišče kupca napoti, da v določenem roku vloži vlogo za pridobitev odobritve, po ponudnikovi pridobitvi odobritve pa nadaljuje postopek in takoj izda sklep o domiku. Ko je sklenitev pravnega posla odvisna tudi od odobritve upravnega organa, torej sodišče na dražbi še ne razglasi domika, saj je ta odvisen od izpolnitve odložnega pogoja pridobitve odobritve. Če se ta pogoj izpolni, pa sodišče takoj nato izda sklep o domiku. Tak sklep je konstitutivne narave, zato domik objektivno nastopi šele z izdajo sklepa in ga ni mogoče domnevati na podlagi obstoja določenih dejstev ob koncu javne dražbe. Nastop pravnih učinkov domika je mogoče vezati le na izdajo pisnega sklepa o domiku.

Pravno zmotno je pritožbeno razlogovanje, da izdaja pisnega odpravka sklepa o domiku nima konstitutivnega, temveč deklaratoren učinek in da je do domika prišlo de facto že na drugi javni dražbi ter s sklepom z dne 21. 8. 2020, s katerim je bilo ugotovljeno, da je najvišji ponudnik za predmet prodaje kupec A. A. (pod odložnim pogojem pridobitve odobritve posla s strani upravne enote). Navedeno ne drži, saj je v primeru, ko je potrebna še odobritev posla s strani upravnega organa, sklep o domiku konstitutivne narave in je tako šele z njegovo izdajo nepremičnina objektivno domaknjena kupcu. Po presoji tega višjega sodišča zato ni pravilno stališče v sklepu Višjega sodišča v Kopru, I Ip 165/2009, da je kupčev pravni položaj varovan že od trenutka končanja uspešne javne dražbe.

Glede na pritožbene navedbe naj bi sicer tudi iz ustavne odločbe Up-35/98 izhajalo, da je kupčev pravni položaj varovan že od razglasitve domika dalje. Vendar pa višje sodišče meni, da je imelo ustavno sodišče v tam obravnavni zadevi v mislih (najbolj pogosti) položaj, ko do razglasitve domika in izdaje sklepa o domiku pride sočasno, saj je v 14. točki razlogov jasno zapisalo, da je naslov za pridobitev lastninske pravice kupca sklep o domiku. To je tudi razumljivo, saj pridobitev lastninske pravice z nakupom v izvršbi (originarna) pridobitev na podlagi sodne odločbe – sklepa o izročitvi.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sklep potrdi.

II. Pritožnik in dolžnik krijeta vsak sam svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje izvršilni postopek ustavilo (I. točka izreka); prodajo dolžnikovih nepremičnin ID znak: 001, ID znak: 002 in ID znak: 003, vse last dolžnika do 1/1, na drugi javni dražbi dne 21. 8. 2020, razveljavilo (II. točka izreka); in zemljiški knjigi naložilo, da po pravnomočnosti sklepa pri nepremičninah ID znak: 001, ID znak: 002 in ID znak: 003 izbriše zaznambo, vpisano na podlagi sklepa o izvršbi Okrajnega sodišča v Škofji Loki, I 114/2016 z dne 13. 4. 2016 (III. točka izreka).

2. Kupec A. A. je proti sklepu vložil pravočasno pritožbo, iz vseh pritožbenih razlogov. Navaja, da izpodbijani sklep bistveno posega v njegove pravice kot kupca na 2. javni dražbi in s tem nesorazmerno posega v njegov pravni položaj, s čimer je podana njegova legitimacija za vložitev predmetne pritožbe. Uvodoma pritožnik opisuje faze prodaje nepremičnin v izvršilnem postopku, kot izhajajo iz določb Zakona o izvršbi in zavarovanju. Konkretne nepremičnine so kmetijska zemljišča, zato se mora promet z njimi opraviti po določbah Zakona o kmetijskih zemljiščih, po 22. členu tega zakona je potrebna odobritev pravnega posla s strani upravne enote. Iz zapisnika o prodaji nepremičnin na drugi javni dražbi z dne 21. 8. 2020 izhaja, da je prvostopenjsko sodišče navedlo, da bo o domiku nepremičnin odločilo, ko bo kupec predložil odobritev nakupa s strani upravnega organa in hkrati kupcu naložilo, da v roku 30 dni predloži odločbo upravnega organa, s katero bo le-ta odobril ali ne odobril nakup. Navodilo sodišča, da mora kupec v 30 dneh od oprave druge javne dražbe predložiti odločitev upravnega organa o odobritvi ali ne odobritvi nakupa nepremičnine, ki je bila prodana na dražbi, je v nasprotju z zakonom. ZIZ v sedmem odstavku 189. člena izrecno navaja, da mora sodišče kupcu, ki je nepremičnino kupil na javni dražbi, določiti rok, v katerem mora kupec vložiti predlog za odobritev pravnega posla za nakup nepremičnine skladno z Zakonom o kmetijskih zemljiščih in ne, da mora kupec v roku, ki ga določi sodišče, predložiti že odločbo upravnega organa. Jasno je namreč, da čas, v katerem upravni organ odloča o odobritvi pravnega posla, nikakor ni v domeni kupca nepremičnine, v domeni kupca je lahko le čas, v katerem vloži predlog za odobritev pravnega posla. Dolžnost kupca, da sam začne postopek za pridobitev odobritve, je tako skladen z dispozitivno naravo izvršbe, pri čemer že iz same odločbe upravnega organa izhaja, da je kupec v postavljenem roku 30 dni vložil predlog za odobritev pravnega posla. Vsled navedenega je prvostopenjsko sodišče napačno uporabilo materialno pravo in napačno ugotovilo dejansko stanje ter je odločitev o razveljavitvi 2. javne dražbe v celoti nezakonita. Kupec je namreč predlog za odobritev pravnega posla pri pristojni upravni enoti podal že dne 26. 8. 2020, vendar je Upravna enota Škofja Loka vlogo založila, na kar je kupec večkrat opozoril upravno enoto in vlogo še enkrat posredoval 15. 9. 2020, kar je razvidno iz predloženega dopisa kupca na Upravno enoto Škofja Loka z dne 26. 8. 2020 in elektronske komunikacije med kupcem ter predstavniki Upravne enote Škofja Loka v obdobju med 14. 9. 2020 in 28. 9. 2020. Navedenih dokazov kupec brez svoje krivde ni mogel prej priložiti v predmetnem izvršilnem postopku. Da je Upravna enota Škofja Loka prejela vlogo kupca za odobritev pravnega posla, je razvidno tudi iz same odločbe upravnega organa o odobritvi pravnega posla z dne 30. 9. 2020, kar pomeni, da je kupec predlog za odobritev pravnega posla vložil v postavljenem roku in s tem izpolnil enega od dveh pogojev za sklenitev prodajne pogodbe. Vsekakor pa kupec ne more vplivati na dejstvo, kdaj bo upravni organ izdal odločbo o odobritvi pravnega posla. Še istega dne, ko je bila kupcu odločba upravne enote z dne 30. 9. 2020 vročena, to je dne 1. 10. 2020, pa je kupec odločbo posredoval sodišču. Tako je nepravilna ugotovitev, da se je rok za predložitev odločbe iztekel 21. 9. 2020. Za presojo pravnega položaja kupca in morebitnega posega v njegovo pričakovano lastninsko pravico je torej pomembno le, kdaj je kupec vložil predlog za odobritev pravnega posla pri pristojni upravni enoti in ne, kdaj je bila odločba o odobritvi posla izdana. Iz osmega odstavka 189. čelna ZIZ je razvidno, da lahko sodišče prodajo razveljavi le, če je odobritev posla odklonjena oziroma vloga za odobritev pravnega posla ni bila vložena v roku. Odločitev sodišča o razveljavitvi prodaje konkretnih nepremičnin je tako nezakonita. Ker pa je kupec tudi pravočasno plačal kupnino, je izpolnil oba zahtevana pogoja za sklenitev prodajne pogodbe v skladu s 189. členom ZIZ. Iz sodne prakse Vrhovnega sodišča RS izhaja, da se po prvem odstavku 21. člena OZ šteje, da je pravni posel sklenjen že s sprejemom ponudbe prodajalca, pri čemer za kmetijska zemljišča velja, da je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem, da ga odobri upravna enota. To pomeni, da je bila prodajna pogodba že sklenjena, pod odložnim pogojem odobritve posla s strani upravne enote. V konkretnem primeru sicer po vedenju pritožnika odločba Upravne enote Škofja Loka o odobritvi pravnega posla še ni pravnomočna. Ker je odločitev sodišča o razveljavitvi prodaje nepremičnin nezakonita, je posledično nezakonita tudi odločitev, da se ustavi izvršilni postopek iz razloga, ker naj kupec ne bi izpolnil pogojev za sklenitev prodajne pogodbe, kar izkazano ne drži. Kupčev pravni položaj pričakovanja pridobitve lastninske pravice je nastopil z domikom, ki je bil razglašen na drugi javni dražbi in ne more biti odvisen od pisnega odpravka sklepa o domiku. Razlogovanje sodišča, da kupčevo pričakovanje ne more uživati sodnega varstva, je tako napačno, saj je učinek domika nastopil z njegovo razglasitvijo in ni odložen do izdaje pisnega odpravka sklepa o domiku, ki nima konstitutivnega učinka, temveč deklaratoren učinek. Plačilo terjatve in umik izvršilnega predloga po opravljeni uspešni dražbi in razglasitvi sklepa o domiku ne more biti razlog za ustavitev izvršilnega postopka in razveljavitev izvršilnih dejanj. Sodišče je zmotno uporabilo določbe ZIZ, ni upoštevalo jasnih in večkrat zavzetih stališč Ustavnega sodišča RS in ustaljene sodne prakse, posledično pa je napačno in nepopolno ugotovilo pravno odločilna dejstva ter zagrešilo več bistvenih kršitev postopka. Iz sklepa in zapisnika o drugi javni dražbi ne izhaja, da bi dolžnik dražbo pravočasno preprečil s poplačilom dolga pred dražbo, in nato upnik s posledičnim umikom predloga za izvršbo. Učinek domika namreč nastane že z njegovo razglasitvijo, to je na prodajnem naroku, ko je ugotovljeno, kdo je kupec na javni dražbi. Kupčev pravni položaj je v skladu z odločbo Ustavnega sodišča Up-38/98 varovan že od razglasitve sklepa o domiku in je lahko od takrat naprej odvisen le od zakonitosti javne dražbe, pridobitve pravnega posla pri upravni enoti ter od plačila kupnine. Višje sodišče v Kopru je v sklepu I Ip 165/2009 z dne 12. 5. 2009 zapisalo, da je po opravljeni javni dražbi visečnost kupčevega pravnega položaja odvisna le od zakonitosti javne dražbe in od njegove izpolnitve obveznosti pridobitve potrebne odobritve pravnega posla in plačila kupnine, ker sklep o domiku pomeni le ugotovitev izvršilnega sodišča, da je prišlo do prodaje nepremičnine in da je bila prodaja opravljena v skladu s predpisi oziroma pogoji za prodajo. Ker pa je bil umik predloga za izvršbo s strani upnika podan kar en mesec po zaključeni 2. javni dražbi, dejstvo, da je dolžnik poplačal svoje obveznosti po izvršbi, ne more vplivati na prodajo nepremičnin na 2. javni dražbi in na sklenitev pravnega posla. Izvršilni postopek teče že od leta 2016 in je v domeni dolžnika, da varuje svoje pravice v postopku, kupec pa je po opravljeni javni dražbi že pridobil pričakovano pravico in se bo s pisnim odpravkom sklepa o domiku le ugotovilo, ali je kupec izpolnil vse pogoje za nakup. Pisni odpravek sklepa o domiku je namreč odvisen le od zakonitosti javne dražbe, pridobitve odobritve pravnega posla in plačila kupnine, z njim pa se le ugotovi izpolnjenost pogojev za prodajo. Ker so določila ZIZ v postopku prodaje kmetijskih zemljišč podrejena določbam ZKZ, časovna oddaljenost izpolnitve pogojev ne more šteti v škodo kupca, ki je ponudbo za prodajo nepremičnine veljavno sprejel in je bil s tem sklenjen pravni posel. Sodišče ne more razveljaviti opravljenih izvršilnih dejanj niti ne more naložiti zemljiški knjigi izbrisa zaznambe izvršbe, saj bi bile s tem že prizadete pridobljene pravice kupca. Pritožnik priglaša stroške pritožbenega postopka.

3. Dolžnik v odgovoru na pritožbo nasprotuje pritožbenim navedbam, predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožnik v odgovoru na dolžnikov odgovor na pritožbo zavrača njegove navedbe, tej pritožnikovi vlogi pa dolžnik nasprotuje v vlogi z dne 15. 3. 2021. Tudi za ti dve vlogi pritožnik in dolžnik priglašata stroške.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Višje sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku - ZPP in 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju – ZIZ). Pri tem je upoštevalo pritožbo in odgovor dolžnika na pritožbo, ki sta bila vložena znotraj pritožbenega roka in roka za odgovor na pritožbo, na kasnejši dve vlogi pritožnika in dolžnika v pritožbenem postopku pa se ni oprlo.

7. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, ki jih pritožba ne izpodbija, izhaja, da: - so bile na drugi javni dražbi dne 21. 8. 2020 nepremičnine z ID znaki: 001, 002 in 003 (kmetijska in gozdna zemljišča), vse last dolžnika do celote, prodane kupcu A. A., - je sodišče prve stopnje na podlagi sedmega odstavka 189. člena ZIZ naložilo kupcu, da v roku 30 dni predloži odločbo upravnega organa, s katero ta odobri ali ne odobri nakup, - je sodišče prve stopnje dne 21. 9. 2020 prejelo upnikov umik izvršilnega predloga, ker je dolžnik obveznosti poravnal, - sodišče prve stopnje sklepa o domiku še ni izdalo, in da - je kupec dne 5. 10. 2020 posredoval prvostopenjskemu sodišču odločbo Upravne enote št. 330-1052/2020 z dne 30. 9. 2020, iz katere izhaja, da je bil pravni posel, sklenjen na podlagi javne dražbe med B. B. in A. A. glede konkretnih nepremičnin, odobren, odločba pa še ni dokončna. Na podlagi teh dejstev je sodišče prve stopnje presodilo, da so podani pogoji za ustavitev izvršilnega postopka na podlagi umika, za razveljavitev dražbe in za odreditev zemljiški knjigi izbris zaznambe sklepa o izvršbi, saj se s tem ne bo poseglo pričakovano lastninsko pravico kupca. Kot je pojasnilo sodišče, je pridobitev kupčeve lastninske pravice po opravljeni javni dražbi odvisna od dveh pogojev, in sicer položitve kupnine in kupčeve izpolnitve obveznosti pridobitve potrebne odobritve pravnega posla (189. člen ZIZ). Po ugotovitvah sodišča prve stopnje je kupec izpolnil prvi pogoj, to je pravočasno plačilo celotne kupnine, ne pa tudi pogoja pravočasne predložitve odločbe upravnega organa. Na drugi javni dražbi namreč prvostopenjsko sodišče kupcu naložilo, da odločbo predloži v roku 30 dni, rok se je iztekel dne 21. 9. 2020, vendar kupec do navedenega datuma odločbe ni predložil in niti ni prosil za podaljšanje roka. Sodišče prve stopnje je zato presodilo, da kupec ni izpolnil vseh pogojev, da bi bil njegov pravni položaj glede pridobitve lastninske pravice varovan. Glede na to je na podlagi upnikovega umika izvršilnega predloga ustavilo izvršilni postopek (43. člen ZIZ) in posledično razveljavilo prodajo na drugi javni dražbi ter naložilo zemljiški knjigi izbris zaznambe izvršbe (drugi odstavek 76. člena ZIZ). Višje sodišče taki odločitvi pritrjuje, vendar iz drugih razlogov, kot so navedeni v izpodbijanem sklepu.

8. Izhodišče, ki ga je sodišče prve stopnje imelo pri odločanju, je pravilno. Bistveno vprašanje v obravnavanem primeru je namreč, ali bi z ustavitvijo izvršilnega postopka in razveljavitvijo opravljenih izvršilnih dejanj prišlo do nedopustnega posega v pričakovalno lastninsko pravico kupca. Le-ta sicer pridobi lastninsko pravico na nepremičnini, ki jo je kupil na javni dražbi v izvršbi, (šele) s pravnomočnostjo sklepa o izročitvi nepremičnine (192. člen ZIZ), vendar je po stališču (ustavno)sodne prakse njegov pravni položaj v določeni meri varovan že pred tem. Od domika nepremičnine dalje ima namreč kupec že lastninsko pravico v pričakovanju in je pridobitev polne pravice odvisna le od zakonitosti javne dražbe ter izpolnitve obveznosti položitve kupnine, ne more pa biti odvisna od kake druge naknadne okoliščine (npr. poplačilo dolga), zaradi katere bi bilo treba ustaviti izvršilni postopek in razveljaviti opravljena izvršilna dejanja. Taka razveljavitev bi namreč posegla v kupčevo pričakovalno pravico, pridobljeno z naslovom za pridobitev lastninske pravice, tj. domikom.1 Glede na navedeno je v obravnavani zadevi ključno, ali je bilo plačilo celotnega dolga, na podlagi katerega je upnik dne 21. 9. 2020 podal umik izvršilnega predloga, opravljeno pred ali po domiku.

9. Odgovor na navedeno dilemo daje 189. člen ZIZ. Po tretjem odstavku tega člena sodišče, ko je dražba končana, ugotovi, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno, in razglasi, da je temu ponudniku domaknjena nepremičnina. O domiku nepremičnine izda sodišče sklep, ki ga vroči vsem, katerim je vročilo odredbo o prodaji, ter vsem udeležencem dražbe. Zoper sklep o domiku ni pritožbe. Nepravilnosti pri dražbi se lahko uveljavljajo v pritožbi zoper sklep o izročitvi nepremičnine kupcu (šesti odstavek 189. člena ZIZ). Če je za sklenitev prodajne pogodbe potrebna odobritev po zakonu, sodišče po končani dražbi ali postopku zavezujočega zbiranja ponudb ugotovi, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno in ga napoti, da v določenem roku vloži ustrezno vlogo za pridobitev odobritve. Po ponudnikovi pridobitvi odobritve sodišče nadaljuje postopek in takoj izda sklep o domiku (sedmi odstavek 189. člena ZIZ). Če je odobritev odklonjena oziroma vloga ni bila vložena v roku, sodišče na predlog upnika in glede na okoliščine prodaje lahko napoti na pridobitev odobritve drugega oziroma naslednje najboljše kupce, ki v to privolijo in dajo izjavo iz četrtega odstavka tega člena, ali pa prodajo s sklepom razveljavi (osmi odstavek 189. člena ZIZ).

10. Glede na citirani sedmi odstavek 189. člena ZIZ ima pritožba prav, da je sodišče prve stopnje na drugi javni dražbi kupcu napačno naložilo, da v roku 30 dni _predloži odločbo upravnega organa_, iz katerega bo izhajala odobritev pravnega posla. Iz navedene zakonske določbe namreč povsem jasno izhaja, da mora sodišče po končani dražbi najboljšega ponudnika napotiti, da v določenem roku _vloži vlogo za pridobitev odobritve_. Le če kupec v postavljenem roku ne vloži vloge, je zato mogoče šteti, da ni izpolnil pogoja iz sedmega odstavka 189. člena ZIZ, ne pa tudi v primeru, če pravočasno ne predloži že same odločbe upravnega organa o odobritvi posla. Za tako stališče v ZIZ ni podlage.Vendar iz zapisnika druge javne dražbe v spisu ne izhaja, da bi pritožnik navedeno napačno določitev roka v zvezi z odobritvijo pravnega posla grajal že na samem dražbenem naroku in v pritožbi tudi ne trdi, da tega brez svoje krivde ne bi mogel storiti že tedaj. Uveljavljanje te kršitve šele v pritožbi je zato prepozno (286.b člen ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom ZIZ). Dolžino roka za vložitev vloge za pridobitev odobritve posla namreč po sedmem odstavku 189. člena ZIZ določi sodišče, gre torej za sodni procesni rok2 in je zato nepravilno določitev navedenega roka treba šteti kot procesno kršitev. Le-te pa je po prvem odstavku 286.b člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom ZIZ treba grajati takoj, ko je to mogoče, kasneje pa le, če to prej iz upravičenega razloga ni bilo mogoče. 11. Sicer pa prepozno grajanje nepravilne določitve roka za pridobitev odobritve šele v pritožbi za odločitev o pritožbi niti ni bistveno. Tudi če pritožnik glede tega ne bi bil prekudiran, bi bila namreč odločitev višjega sodišča enaka. Kot rečeno, je v obravnavani zadevi pravno odločilno, ali je bilo dolžnikovo plačilo celotnega dolga opravljeno še pred domikom ali ne. Po presoji višjega sodišča je odgovor nikalen, saj do domika v konkretnem primeru sploh še ni prišlo. Iz citiranih določb tretjega in šestega odstavka 189. člena ZIZ izhaja, da zakon pri prodaji nepremičnine na javni dražbi loči med _razglasitvijo domika_ na samem naroku in med _izdajo sklepa o domiku_. Sodišče mora torej opraviti dve ločeni dejanji (razglasiti domik in izdati sklep o domiku), pri čemer praviloma to stori sočasno. Ne velja pa to absolutno, izjema od tega pravila je prav položaj, kakršen je obravnavani. Iz sedmega odstavka 189. člena ZIZ namreč izhaja, da sodišče postopa drugače, ko je za sklenitev prodajne pogodbe potrebna odobritev upravnega organa. V takem primeru namreč sodišče kupca napoti, da v določenem roku vloži vlogo za pridobitev odobritve, po ponudnikovi pridobitvi odobritve pa nadaljuje postopek in takoj izda sklep o domiku. Ko je sklenitev pravnega posla odvisna tudi od odobritve upravnega organa, torej sodišče na dražbi še ne razglasi domika, saj je ta odvisen od izpolnitve odložnega pogoja pridobitve odobritve. Če se ta pogoj izpolni, pa sodišče takoj nato izda sklep o domiku. Tak sklep je konstitutivne narave, zato domik objektivno nastopi šele z izdajo sklepa in ga ni mogoče domnevati na podlagi obstoja določenih dejstev ob koncu javne dražbe. Nastop pravnih učinkov domika je mogoče vezati le na izdajo pisnega sklepa o domiku.3

12. V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje upnikov umik zaradi izpolnitve obveznosti prejelo dne 21. 9. 2020, sklep o domiku pa še niti ni bil izdan. Glede na zgoraj pojasnjeno pravno izhodišče in stališče (ustavno)sodne prakse, da je kupčev pravni položaj varovan od domika dalje, je pravilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da kupec v trenutku vložitve umika na konkretnih nepremičninah še ni imel lastninske pravice v pričakovanju. Kot že zgoraj navedeno, sicer pritožba utemeljeno opozarja, da je sodišče prve stopnje svojo odločitev napačno oprlo na dejstvo, da kupec v določenem roku ni predložil sodišču odločbe o odobritvi posla. Kljub temu pa je izpodbijani sklep pravilen iz zgoraj pojasnjenih razlogov, to je zato, ker je bil umik zaradi poplačila podan pred domikom. Po presoji višjega sodišča je namreč pravno zmotno nadaljnje pritožbeno razlogovanje, da izdaja pisnega odpravka sklepa o domiku nima konstitutivnega, temveč deklaratoren učinek in da je do domika prišlo de facto že na drugi javni dražbi ter s sklepom z dne 21. 8. 2020, s katerim je bilo ugotovljeno, da je najvišji ponudnik za predmet prodaje kupec A. A. (pod odložnim pogojem pridobitve odobritve posla s strani upravne enote). Navedeno ne drži, saj je, kot je bilo pojasnjeno, v primeru, ko je potrebna še odobritev posla s strani upravnega organa, sklep o domiku konstitutivne narave in je tako šele z njegovo izdajo nepremičnina objektivno domaknjena kupcu. Po presoji tega višjega sodišča zato ni pravilno stališče v sklepu Višjega sodišča v Kopru, I Ip 165/2009, da je kupčev pravni položaj varovan že od trenutka končanja uspešne javne dražbe. Glede na pritožbene navedbe naj bi sicer tudi iz ustavne odločbe Up-35/98 izhajalo, da je kupčev pravni položaj varovan že od razglasitve domika dalje. Vendar pa višje sodišče meni, da je imelo ustavno sodišče v tam obravnavni zadevi v mislih (najbolj pogosti) položaj, ko do razglasitve domika in izdaje sklepa o domiku pride sočasno, saj je v 14. točki razlogov jasno zapisalo, da je naslov za pridobitev lastninske pravice kupca _sklep o domiku_. To je tudi razumljivo, saj pridobitev lastninske pravice z nakupom v izvršbi (originarna) pridobitev na podlagi sodne odločbe – sklepa o izročitvi.4

13. Po povedanem je sodišče prve stopnje na podlagi umika izvršilnega predloga skladno s 43. členom ZIZ pravilno ustavilo izvršilni postopek in posledično skladno z drugim odstavkom 76. člena ZIZ razveljavilo opravljena izvršilna dejanja (to je prodajo nepremičnin) ter odredilo zemljiški knjigi izbris zaznambe izvršbe, saj s tem še ni poseglo v kupčevo lastninsko pravico v pričakovanju. Višje sodišče je zato neutemeljeno pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo, saj ni našlo niti nobenih uradno upoštevnih pritožbenih razlogov (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

14. Pritožnik, ki s pritožbo ni uspel, sam krije svoje pritožbene stroške. Prav tako krije sam svoje stroške pritožbenega postopka dolžnik, saj z odgovorom na pritožbo in vlogo z dne 15. 3. 2021 ni prispeval k odločitvi višjega sodišča in tako ne gre za potrebne stroške postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP in 154. ter 155. člen ZPP, vsi v zvezi s 15. členom ZIZ).

1 Prim. odločbi Ustavnega sodišča RS, Up-35/98 in Up-77/04. 2 Procesni roki so roki za opravo procesnih dejanj, ki lahko izhajajo že neposredno iz zakona (v takem primeru gre za zakonski procesni rok), če pa njegovo dolžino določi sodišče, gre za sodni procesni rok. Procesni roki so torej lahko zakonski ali sodni. Materialne roke pa določa materialno pravo in so torej po naravi stvari lahko le zakonski roki. Več o vrstah rokov glej Galič A. v: Ude L., Galič A. (ur.), Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 1. knjiga, Uradni list RS in GV Založba, Ljubljana 2005, str. 453 in nasl. 3 Tako že VSL sklep III Cp 3255/2005 in VSC sklep Cp 988/2004. 4 Prim. sklep Vrhovnega sodišče RS, II Ips 286/2012.