Jedro

Tožnica s podpisom najemne pogodbe ni prenehala biti oseba, ki je bila ob uveljavitvi SZ imetnica stanovanjske pravice za sporno stanovanje, zato je tudi po sklenitvi najemne pogodbe ostala ohranjena obveznost tožene stranke (po določbi 1. odstavka 117. člena SZ), da ji na zahtevo proda sporno stanovanje po pogojih iz privatizacijskih določb SZ, če jo (ona ali z njenim soglasjem njen družinski član) uveljavi v roku iz 1.odstavka 123. člena SZ.

Tožnica je s tem, ko je s tožbo zahtevala odkup stanovanja po določbah 117. člena SZ, zahtevala odkup z upoštevanjem vseh določb tega člena, torej tudi njegovega 2. odstavka, ki določa 30% popust (od vrednosti stanovanja) pri odkupu s plačilnimi pogoji iz 3. odstavka istega člena. Tožnica tega sicer v samem tožbenem zahtevku ni formulirala, navedla pa je znesek kupnine, za katero naj bi ji bila tožena stranka dolžna prodati stanovanje, in le ta znesek predstavlja tisto procesno mejo tožbenega zahtevka, ki je zaradi določbe 1. odstavka 2. člena ZPP sodišče ni smelo kršiti.

Izrek

1. Revizija tožene stranke se zavrne kot neutemeljena.

2. Reviziji tožeče stranke se delno ugodi in se sodbi sodišč druge in prve stopnje glede odločitve o višini kupnine (točka II. prodajne pogodbe iz sodbe prve stopnje) delno spremenita, tako da se točka II. prodajne pogodbe, katere sklenitev je naložena toženi stranki, glasi: "II. Kupnina za stanovanje, opisano v I. točki, se določi ob upoštevanju elementov za izračun 188 točk x 84,60 m2 x faktor 1,000 x vrednost točke 129,13 SIT (Ur. l. RS št. 67/93) in ob upoštevanju tožničine zahteve, ter znaša 1,580.460,00 SIT, s tem da jo bo kupec plačal, tako da bo 10% te pogodbene cene, torej znesek 158.046,00 SIT plačal v 60 dneh po sklenitvi pogodbe, preostanek kupnine 1,422.414,00 SIT pa v 20 letih, pri čemer morajo biti mesečni obroki ves čas odplačevanja v vrednosti enakega deleža stanovanja, v skladu z določbo 3. odstavka 117. člena Stanovanjskega zakona." V preostalem delu se revizija tožeče stranke zavrne kot neutemeljena.

3. Tožena stranka mora plačati tožnici 34.425,00 SIT za stroške revizije, v 15 dneh in pod izvršbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z obravnavano sodbo naložilo toženi stranki, da mora skleniti s tožnico prodajno pogodbo, s katero ji bo prodala dvosobno stanovanje št. 3 v prvem nadstropju hiše H. v L. (izmere 84,60 m2, natančno popisano v točki I. naložene prodajne pogodbe) in sicer za kupnino 2,053.787,00 SIT, ki bo plačana do 10%, tj. zneska 205.378,50 SIT v 60 dneh po sklenitvi pogodbe, preostanek kupnine v znesku 1,848,408.50 SIT pa v 20 letih, pri čemer morajo biti mesečni obroki ves čas odplačevanja v vrednosti enakega deleža stanovanja, v skladu z določbo 3. odstavka 117. člena Stanovanjskega zakona. Obenem je zavrnilo tožbeni zahtevek v delu, v katerem je tožnica zahtevala določitev drugačne kupnine.

Sodišče prve stopnje je odločitev utemeljilo predvsem s tem, da je bila tožnica ob uveljavitvi SZ (Stanovanjskega zakona, Ur. l. RS 18/91-I in 21/94) imetnica stanovanjske pravice za obravnavano stanovanje; da s sklenitvijo najemne pogodbe s toženo stranko ni izgubila pravice do odkupa stanovanja po določbah SZ; da obravnavano stanovanje ni bilo službeno stanovanje; da je tožnica pravočasno vložila zahtevo za odkup stanovanja po določbah 117. člena in drugih SZ, pri čemer pa je šele v tožbi navedla vse odločilne elemente za zahtevano pogodbo, pa ji zato gre pravica do odkupa ob upoštevanju vrednosti točke, ki je veljala na trideseti dan po vložitvi tožbe; da tožnica glede višine kupnine ni zahtevala 30% popusta po 2. odstavku 117. člena SZ in ji pri izračunu pogodbene cene tega popusta ni mogoče priznati.

Sodišče druge stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo pritožbi obeh pravdnih strank kot neutemeljeni in v celoti potrdilo sodbo prve stopnje. Sprejelo je namreč vse dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje kot pravilne in tudi popolne, pritrdilo pa je tudi njegovi pravni presoji.

Zoper to pravnomočno sodbo sodišča druge stopnje sta obe pravdni stranki vložili pravočasno revizijo.

Tožnica uveljavlja revizijska razloga bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga spremembo sodbe, tako da bo za določitvijo višine in pogojev plačila kupnine dodano besedilo "vse s 30% popustom" - ali pa bosta (v isti točki II. naložene prodajne pogodbe) črtani besedi "tretjega odstavka" (117. člena SZ). Revizijski razlogi bodo povzeti v nadaljevanju, ko bo nanje odgovorjeno.

Tožena stranka uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. Vztraja pri stališču, da je tožnica s podpisom najemne pogodbe za sporno stanovanje dne 15.5.1992 izgubila status imetnice stanovanjske pravice in je tedaj tudi izgubila pravico do odkupa stanovanja, ker odkupa ni zahtevala še pred sklenitvijo najemne pogodbe. Predlaga spremembo sodb prve in druge stopnje z zavrnitvijo zahtevka, podrejeno pa razveljavitev sodb in novo sojenje na prvi stopnji.

V postopku, ki je bil opravljen po 390. členu ZPP (Zakona o pravdnem postopku) tožena stranka na tožničino revizijo ni odgovorila, tožnica pa je odgovorila na revizijo tožene stranke in predlagala njeno zavrnitev. Državno tožilstvo Republike Slovenije se o vročenih revizijah ni izjavilo.

Revizija tožene stranke ni utemeljena, tožničina revizija pa je delno utemeljena in sicer v obsegu, ki bo obrazložen v nadaljevanju.

Po uradni dolžnosti upoštevnih (386. člen ZPP) bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz 10. točke 2. odstavka 354. člena ZPP v pravdi ni bilo. Druge bistvene kršitve določb pravdnega postopka se upoštevajo, samo če so z revizijo izrečno uveljavljane.

O reviziji tožene stranke: Revizijska graja uporabe materialnega prava, ki jo uveljavlja tožena stranka, ni utemeljena. To presojo opira revizijsko sodišče na dejansko podlago izpodbijane sodbe, ki ni predmet revizijskega preskusa (3. odstavek 385. člena ZPP). Zato se tudi ni potrebno ukvarjati s tistimi revizijskimi navedbami, ki so pospremljene s komentarjem, da se "na željo tožene stranke revizijskemu sodišču posreduje nekaj dejanskih ugotovitev oz. okoliščin v zvezi z dejanskim stanjem". K temu delu revizije velja le pripomniti: Ugotovitev izpodbijane sodbe, da sporno stanovanje ni službeno stanovanje, je dejanska ugotovitev, ki jo je mogoče preskusiti le s stališča pravilne uporabe materialnega prava, torej s stališča, ali je imela za izhodišče pravilno pojmovanje "stanovanja, namenjenega osebam za opravljanje službene dolžnosti" v smislu 40. člena ZSR (Zakona o stanovanjskih razmerjih, Ur. l. SRS 35/82 in 14/84), kakor to narekuje 3. odstavek 129. člena SZ. Na to vprašanje je po presoji revizijskega sodišča treba odgovoriti pritrdilno.

Revizijsko sodišče ne more pritrditi stališču tožene stranke, pri katerem vztraja tudi v reviziji, namreč stališču, da bi tožnica, ki je podpisala najemno pogodbo, katero ji je ponudila v podpis tožena stranka (v skladu s 1. odstavkom 147. člena SZ), imela pravico do odkupa stanovanja (po privatizacijskih določbah 117. in naslednjih členov SZ) samo v primeru, če bi zahtevala od tožene stranke kot lastnika prodajo spornega stanovanja, še preden je sklenila najemno pogodbo. Tožnica s podpisom najemne pogodbe ni prenehala biti oseba, ki je bila ob uveljavitvi SZ imetnica stanovanjske pravice za sporno stanovanje, zato je tudi po sklenitvi najemne pogodbe ostala ohranjena obveznost tožene stranke (po določbi 1. odstavka 117. člena SZ), da ji na zahtevo proda sporno stanovanje po pogojih iz privatizacijskih določb SZ, če jo (ona ali z njenim soglasjem njen družinski član) uveljavi v roku iz 1.odstavka 123. člena SZ.

Podrobnejšo in povsem izčrpno utemeljitev, zakaj drugačno stališče tožene stranke nima podlage v določbah SZ, sta dali že sodišči prve in druge stopnje, zato je ni potrebno ponavljati.

Po vsem doslej povedanem se je izkazalo, da revizija tožene stranke ni utemeljena in da jo je na podlagi določbe 393. člena ZPP zato treba zavrniti.

O reviziji tožeče stranke: Tožeča stranka konkretizira uveljavljani revizijski razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka s tem, da očita sodišču druge stopnje kršitev iz 1. odstavka 354. člena ZPP, ker je nepravilno uporabilo določbo 1. odstavka 2. člena ZPP o odločanju v mejah postavljenega tožbenega zahtevka. Ni odveč opozoriti, da je že sodišče prve stopnje štelo, da glede na postavljeni zahtevek ne more upoštevati določbe 2. odstavka 117. člena SZ, ker da tožnica ne uveljavlja predvidenega popusta pri nakupu - in s tem že samo zastavilo problem tudi kot problem materialnega prava.

Po oceni revizijskega sodišča gre pri presoji, kako je bilo glede na postavljeni tožbeni zahtevek mogoče (in treba) soditi ob upoštevanju pravnega pravila 1. odstavka 2. člena ZPP ("v pravdnem postopku sodišče odloča v mejah postavljenih zahtevkov"), predvsem za materialnopravno vprašanje pravne podlage tožbenega zahtevka - namreč privatizacijskih določb SZ, ki so tudi vplivale na tožničino formulacijo tožbenega zahtevka. Na tej materialnopravni podlagi je ob upoštevanju dejanske podlage sodbe treba oceniti, kaj je bistvena vsebina tožbenega zahtevka, ki določa njegove meje (v smislu določbe 1. odstavka 2. člena ZPP).

Poudariti je treba, da določbe SZ o privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš (členi 117 do 133 SZ) pomenijo posebno pravno ureditev sklepanja pogodb o prodaji stanovanj, kadar gre za stanovanja, ki so bila lastninjena po določbah 111. do 114. člena SZ. Najbolj značilne posebnosti te pravne ureditve so: - da gre za prodajo stanovanja, ki se ji lastnik stanovanja ne more izogniti, če jo zahteva prejšnji imetnik stanovanjske pravice ali z njegovim soglasjem kateri izmed njegovih družinskih članov (1. odstavek 117. člena SZ); - da gre za prodajo stanovanja, pri kateri lastnik kot prodajalec ne more (na enak način, kakor to velja na splošno) oblikovati ponudbe cene, za katero proda stanovanje, ampak mora pristati na kupnino, oblikovano po določbah SZ (2. do 4. odstavka 117. člena v zvezi s 119. členom, 1. odstavkom 120. člena in 121. členom), če kupec - privatizacijski upravičenec tako zahteva.

Posebnost te pravne ureditve pa je tudi v tem, da se pogodbeno razmerje privatizacijskega odkupa olastninjenega (prej družbenega) stanovanja začne oblikovati z zahtevo za prodajo stanovanja, ki jo privatizacijski upravičenec (1. odstavek 117. člena) naslovi na lastnika stanovanja. Ta zahteva mora biti določna, kar zadeva opredelitev, da gre za odkup po privatizacijskih določbah SZ in kar zadeva izbiro pogojev odplačila kupnine (po 3. odstavku 117. člena ali po 119. členu ali po 1. odstavku 120. člena v zvezi s 3. odstavkom 117. člena SZ). Lastnik stanovanja mora v roku 30 dni po vloženi zahtevi (5. odstavek 117. člena SZ) skleniti prodajno pogodbo za stanovanje, kar pomeni, da se mora na zahtevo ob izteku tega roka odzvati s ponudbo za sklenitev prodajne pogodbe, v kateri upošteva pri določitvi vrednosti stanovanja (2. odstavek 117. člena), ki je podlaga za oblikovanje pogodbene cene, med drugim vrednost točke (2. v zvezi s 1. odstavkom 121. člena SZ), ki velja ob izteku tridesetdnevnega roka, pa tudi to, da ima kupec pravico do popusta v višini 30% od vrednosti stanovanja (ugotovljene po določbah 121. člena SZ - tako 2. odstavek 117. člena SZ). S trenutkom, ko privatizacijski upravičenec tako ponudbo sprejme, je prodajna pogodba sklenjena in nastopijo v določbah 118., 120. in drugih členov SZ določene posledice privatizacijske prodaje stanovanja, ki je bilo ob uveljavitvi SZ v skladu družbenih stanovanj in je bilo z uveljavitvijo SZ lastninjeno po določbah 111. do 114. člena SZ.

Pravkar obrazloženo razumevanje posebnosti pravne ureditve sklepanja prodajnih pogodb za stanovanja, kakor je določena v privatizacijskih določbah SZ, narekuje naslednjo presojo: Tožnica je po dejanskih ugotovitvah v izpodbijani sodbi šele v tožbi zadosti določno opredelila svoj zahtevek za odkup spornega stanovanja. Zato je po neizpodbijanih (in pravilnih) stališčih sodišč prve in druge stopnje treba upoštevati pri ugotovitvi vrednosti stanovanja vrednost točke (2. v zvezi s 1. odstavkom 121. člena SZ) na trideseti dan (5. odstavek 117. člena SZ) po vročitvi tožbe toženi stranki. Dosledno upoštevanje pravkar povzetih ugotovitev in presoje pa utemeljuje revizijsko stališče tožeče stranke, da je tožnica s tem, ko je s tožbo zahtevala odkup stanovanja po določbah 117. člena SZ, zahtevala odkup z upoštevanjem vseh določb tega člena, torej tudi njegovega 2. odstavka, ki določa 30% popust (od vrednosti stanovanja) pri odkupu s plačilnimi pogoji iz 3. odstavka istega člena. Tožnica tega sicer v samem tožbenem zahtevku ni formulirala, vendar to še ne pomeni, da se je navedenemu popustu (v celoti) odpovedala. Navedla pa je znesek kupnine, za katero naj bi ji bila tožena stranka dolžna prodati stanovanje, in le ta znesek (1,580.460,00 SIT) predstavlja tisto procesno mejo tožbenega zahtevka, ki je zaradi določbe 1. odstavka 2. člena ZPP sodišče ni smelo kršiti.

Iz doslej povedanega sledi, da je tožnica zahtevala odkup spornega stanovanja po vseh določbah 117. člena SZ in da bi ji zato tožena stranka morala v 30 dneh po prejemu tožbe ponuditi sklenitev prodajne pogodbe, v kateri bi pri kupnini upoštevala tudi določbo 2. odstavka 117. člena SZ, vendar ne bolj, kakor je to narekovala sama tožničina zahteva, torej ne za kupnino, ki bi bila nižja kakor 1,580.046,00 SIT. Ko tožena stranka tega ni storila, je moralo sodišče naložiti toženi stranki sklenitev prodajne pogodbe. Pri tem je pravilno izračunalo vrednost stanovanja po določbah 121. člena SZ, s tem da je upoštevalo elemente za izračun: 188 točk - 84,60 m2 - korekcijski faktor 1,000 - vrednost točke 129,13 SIT. Tako dobljeno vrednost 2,053.378,00 SIT pa bi za izračun pogodbene cene (kupnine) moralo po določbi 2. odstavka 117. člena SZ zmanjšati za 30% popust - kar da znesek 1,473.651,00 SIT. Glede na to, da je sama tožnica zahtevala sklenitev prodajne pogodbe za kupnino 1,580.046,00 SIT, pa toženi stranki (zaradi vezanosti sodišča na zahtevek, določene v 1. odstavku 2. člena ZPP) ni mogoče naložiti prodaje za nižjo kupnino, kakor je tista, ki je bila navedena v tožbenem zahtevku.

Sodišči prve in druge stopnje torej nista pravilno uporabili materialnega prava, ko tožničine zahteve za odkup (uveljavljene s tožbo) nista razlagali tako, kakor je bilo sedaj obrazloženo, in ker sta šteli, da ju načelo vezanosti na tožbeni zahtevek omejuje v obsegu, ki sta ga navedli, in ne le v obsegu same kupnine, navedene v zahtevi (torej tožbi) za odkup stanovanja. Glede na to je bilo treba reviziji v takem obsegu, kakor je bil obrazložen in kakor je razviden iz izreka te revizijske sodbe, ugoditi na podlagi določbe 1. odstavka 395. člena ZPP z delno spremembo izpodbijane pravnomočne sodbe.

Doslej obrazloženo zadosti utemeljuje tudi presojo, zakaj v preostalem delu (do celotne višine 30% popusta na ugotovljeno vrednost stanovanja, ki bi dala kupnino 1,437.651,00 SIT) revizija ni utemeljena in jo je zato, na podlagi določbe 393. člena ZPP, treba v tem delu zavrniti.

Odločitev o stroških revizijskega postopka ima podlago v določbah 1. odstavka 166. člena in 2. odstavka 154. člena ZPP (kar zadeva stroške tožničine revizije, odmerjene po prijavi in odvetniški tarifi, in sicer, upoštevaje razliko med kupnino po izpodbijani sodbi in kupnino po revizijski sodbi, v višini 450 točk, pri vrednosti točke 76,50 SIT) in 1. odstavka 155. člena ZPP (kar zadeva nepriznane stroške tožničinega odgovora na revizijo tožene stranke). Za spremembo odločitve o stroških na prvi stopnji ni bilo podlage (ker so bili toženi stranki naloženi vsi priznani tožničini stroški), prav tako ne glede stroškov na drugi stopnji (ker tožnica stroškov pritožbe ni prijavila).