Jedro

V razmerju med predpisom, ki je veljal ob sklenitvi najemne pogodbe (ZPSPP), in predpisom, ki je veljal v času njene odpovedi, se glede dolžine odpovednega roka uporablja predpis, ki je veljal ob sklenitvi najemne pogodbe, torej ZPSPP. Določba ZIPRS1112 o tem, da lahko neposredni proračunski uporabnik sklene najemne pogodbe za določen čas ali za nedoločen čas z odpovednim rokom, ki ne sme biti daljši od šest mesecev, se za konkretni primer ne more uporabiti, ker bi bila njena uporaba nezakonito retroaktivna za najemno razmerje, ki je bilo sklenjeno za nedoločen čas v letu 1999. Zmotno je stališče tožene stranke, da prevzem prostorov (ali ključev) v vsakem primeru pomeni izraz volje najemodajalca, da najemno razmerje preneha z dnem primopredaje. Lahko pomeni izraz take najemodajalčeve volje, če se da iz njegovega ravnanja (prevzema prostorov ali ključev) zanesljivo sklepati, da taka volja tudi dejansko obstoji.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pritožnica krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z uvodoma citirano sodbo in sklepom je sodišče prve stopnje dovolilo spremembo tožbe (I. točka izreka), sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani z dne 3. 10. 2013, opravilna številka VL 154802 je vzdržalo v veljavi v 1. odstavku izreka za 154.055,63 EUR glavnice, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi: od zneska 8.594,50 EUR od 31. 12. 2012 dalje do plačila, od zneska 24.220,87 EUR od 31. 12. 2012 dalje do plačila, od zneska 1.135,21 EUR od 13. 1. 2013 dalje do plačila, od zneska 24.220,87 EUR od 31. 1. 2013 dalje do plačila, od zneska 1.664,52 EUR od 1. 3. 2013 dalje do plačila, od zneska 24.220,87 EUR od 3. 3. 2013 dalje do plačila, od zneska 1.216,75 EUR od 31. 3. 2013 dalje do plačila, od zneska 24.220,97 EUR od 31. 3. 2013 dalje do plačila, od zneska 701,74 EUR od 29. 4. 2013 dalje do plačila, od zneska 24.220,87 EUR od 1. 5. 2013 dalje do plačila, od zneska 807,41 EUR od 31. 5. 2013 dalje do plačila, od zneska 17.761,92 EUR od 31. 5. 2013 dalje do plačila, od zneska 1.069,23 EUR od 1. 7. 2013 dalje do plačila; in v 3. odstavku izreka za izvršilne stroške v znesku 492,70 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17. 10. 2013 do plačila (II. točka izreka). V preostalem delu je zaradi delnega umika tožbe sklep o izvršbi razveljavilo in postopek ustavilo (III. točka izreka). Toženi stranki je naložilo, da tožeči stranki povrne 6.401,59 EUR pravdnih stroškov z zamudnimi obrestmi (IV. točka izreka).

2. Tožena stranka se je zoper sodbo pritožila, uveljavljala je vse pritožbene razloge po 1., 2. in 3. točki prvega odstavka 338. člena ZPP ter pritožbenemu sodišču predlagala, da ugodi pritožbi in sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne in tožeči stranki naloži v plačilo vse stroške postopka, oziroma, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, odločitev o stroških postopka pa pridrži za končno odločbo.

3. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. O med pravdnima strankama spornem vprašanju, ali je dne 20. 4. 2012 z odpovedjo Najemne pogodbe, ki sta jo pravdni stranki sklenili leta 1999 za nedoločen čas (v nadaljevanju Najemna pogodba), veljal enoletni odpovedni rok iz najemne pogodbe in desetih dodatkov k tej pogodbi, na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), ali šestmesečni odpovedni rok na podlagi Zakona o izvrševanju proračuna RS za leti 2011/2012 (ZIPRS1112), je sodišče prve stopnje odločilo, da je veljal enoletni odpovedni rok. S tem je kot neutemeljen zavrnilo ugovor tožene stranke, da tožeča stranka ni upravičena do plačila najemnin in obračunanih obratovalnih stroškov za čas po preteku šestih mesecev od odpovedi pogodbe.

Pojasnilo je, da ob sklenitvi Najemne pogodbe ni obstajal noben predpis, ki bi določal krajši odpovedni rok, česar pritožnica ne izpodbija. Vztraja pa pri svojem stališču, da je ZIPRS1112, čeprav je začel veljati po ZPSPP, v razmerju do ZPSPP specialni predpis in da ga je zato potrebno uporabiti glede vprašanja dolžine odpovednega roka.

6. Vrhovno sodišče RS je s sklepoma III DoR 58/2014 in III DoR 36/2014 z dne 27. 5. 2014 dopustilo revizijo glede vprašanja, ali za veljavno odpoved najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, pridejo v poštev določbe Zakona o izvrševanju proračuna RS za leto 2006 in 2007 (ZIPRS0607) ali določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP). V sodbah III Ips 89/2014 in III Ips 95/2014 je na zastavljeno vprašanje odgovorilo, da se glede dolžine odpovednega roka uporabljajo določbe ZIPRS0607, glede načina odpovedi pa določbe ZPSPP. Iz povzetega dejanskega stanja v obeh zadevah pa izhaja, da sta pravdni stranki sklenili najemni pogodbi za nedoločen čas v letu 2007, tožena stranka pa ju je odpovedala v letu 2010. Posredno iz obrazložitve obeh citiranih sodb izhaja, da je Vrhovno sodišče za presojo dolžine odpovednega roka uporabljalo tisti ZIPRS, ki je valjal ob sklenitvi pogodb (ZIPRS0607), ne pa ZIPRS0910, ki je veljal v času odpovedi pogodb.

7. V razmerju med predpisom, ki je veljal ob sklenitvi obravnavane Najemne pogodbe (ZPSPP) in predpisom, ki je veljal v času njene odpovedi, se glede dolžine odpovednega roka uporablja predpis, ki je veljal ob sklenitvi najemne pogodbe, torej ZPSPP. V konkretnem primeru ob sklenitvi Najemne pogodbe v letu 1999 pogodbeno določilo o najmanj enoletnem odpovednem roku ni bilo v nasprotju z nobenim zakonom, zato ga je sodišče prve stopnje pri presoji, koliko znaša odpovedni rok, pravilno upoštevalo. Materialnopravno pravilno je zavrnilo ugovor tožene stranke, da se za sporno najemno pogodbeno razmerje, ne glede na čas sklenitve najemne pogodbe, uporabljajo določbe Zakona o izvrševanju proračuna Republike Slovenije za leto 2011 in 2012 (v nadaljevanju ZIPRS1112), z obrazložitvijo, da se določba ZIPRS1112 o tem, da lahko neposredni proračunski uporabnik sklene najemne pogodbe za določen čas ali za nedoločen čas z odpovednim rokom, ki ne sme biti daljši od šest mesecev, za konkretni primer ne more uporabiti, ker bi bila njena uporaba nezakonito retroaktivna za najemno razmerje, ki je bilo sklenjeno za nedoločen čas v letu 1999. Razlogi sodišča so jasni in prepričljivi, pritožbene trditve, da se ZIPRS1112 uporablja za tiste pogodbe, ki so v letih 2011 in 2012 odpovedane, ne pa sklenjene, pa so neutemeljene. Iz ZIPRS1112 kaj takega namreč ne izhaja.

8. Pravilno je zato sodišče prve stopnje kot relevantno za odločitev upoštevalo določilo drugega odstavka VII. člena Najemne pogodbe, da odpovedni rok ne sme biti krajši od enega leta. Tožena stranka je sama v 2. pripravljalni vlogi navedla, da bi morali glede na varčevalni namen uzakonitve krajših odpovednih rokov za proračunske uporabnike, obstoječi najemniki, ki so imeli daljši odpovedni rok, podpisati anekse o krajšem šestmesečnem odpovednem roku in da je večina najemnikov to tudi storila. Zmotno pa je njeno stališče, da bi imela taka pogodbene sprememba v konkretnem primeru zgolj deklaratoren (ugotovitveni) pomen. Ker določilo o enoletnem odpovednem roku v Najemni pogodbi ni bilo nično in tudi ni postalo nično, ko je ZIPRS prvič za sklenitev najemnih pogodb za nedoločen čas določil najdalši šestmesečni odpovedni rok, bi krajši od pogodbeno dogovorjenega roka lahko veljal, le v primeru spremembe Najemne pogodbe. V konkretnem primeru pa pogodbeno določilo najemne pogodbe ni bilo spremenjeno, zato sodišče prve stopnje ni imelo nobene podlage, da pritrdi stališču tožene stranke o šestmesečnem odpovednem roku.

9. Sodišče prve stopnje je na podlagi ugotovitve spornih dejstev zavrnilo tudi ugovor tožene stranke, da je tožeča stranka s konkludentnim dejanjem (s prevzemom ključev) izrazila soglasje o predčasnem prenehanju najemnega razmerja. V zvezi s tem tožena stranka uveljavlja pritožbeni razlog zmotne ugotovitve dejanskega stanja ter nepopolne ugotovitve dejanskega stanja zaradi zmotne uporabe materialnega prava in se pri tem sklicuje na sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 882/94. Iz navedene sodbe izhaja, da je sodišče presojalo vprašanje domneve iz drugega odstavka 27. člena ZPSPP v luči dejstva, da je tožnik sprejel ključe nasprotne stranke. V tej sodbi je Vrhovno sodišče zavzelo stališče, da je vprašanje, ali je neko ravnanje mogoče šteti kot konkludentno pravnorelevantno ravnanje ali ne, delno pravno, delno pa dejansko vprašanje. V primeru, ki se obravnava v tem sporu, gre za neprimerljivo situacijo s situacijo iz zadeve II Ips 882/94. V konkretnem primeru je bila pogodba sodno odpovedana, kar pomeni, da med pravdnima strankama ni prišlo do sporazumnega prenehanja najemnega razmerja. Glede vprašanja, ali sta pravdni stranki sporazumno skrajšali enoletni odpovedni rok v šestmesečnega, pa je na podlagi izvedenih dokazov po oceni pritožbenega sodišča sodišče prve stopnje ustrezno obrazložilo sprejeto dokazno oceno (v skladu z 8. členom ZPP) o tem, da tožeča stranka s tem, ko je 22. 10. 2012 sprejela ključe, še ni spremenila svojega stališča o enoletnem odpovednem roku. Ni šlo za situacijo „prevzema ključev brez pripomb“, ker so potekali med predstavniki pravdnih strank po odpovedi najemne pogodbe dogovori (sestanka 13. 6. in 15. 6. 2012), na podlagi katerih ni bilo doseženo soglasje o predlogu tožene stranke, da se skrajša odpovedni rok na šest mesecev. Tožeča stranka se s predlogom tožene stranke o šestmesečnem odpovednem roku ni strinjala, pristala je le na njen predlog za predčasno primopredajo izpraznjenih prostorov in na prevzem ključev in izrazila možnost, da se odpovedni rok skrajša, če ji uspe najti drugega najemnika. Prostore in ključe pa je tudi sicer prevzel predstavnik tožeče stranke B. K., ki je imel le pooblastila v zvezi s tehničnim prevzemom. Zato njegovih dejanj ni mogoče šteti kot izraza volje najemodajalca.

10. Katera dejstva se štejejo za dokazana, odloči sodišče po svojem prepričanju na podlagi vestne in skrbne presoje vsakega dokaza posebej in vseh dokazov skupaj ter na podlagi uspeha celotnega postopka (8. člen ZPP). Neutemeljen je očitek sodišču prve stopnje, da se ni opredelilo do navedb in dokazov tožeče stranke, da je tožeči stranki dne 4. 10. 2012 poslala predlog za primopredajo in da tožeča stranka na poslan predlog v ničemer ni odreagirala, saj iz 9. točke obrazložitve sodbe izhaja, da je ugotovilo, da se je primopredaje prostorov tožeča stranka dne 22. 10. 2012 udeležila. Zmotno je stališče tožene stranke, da prevzem prostorov (ali ključev) v vsakem primeru pomeni izraz volje najemodajalca, da najemno razmerje preneha z dnem primopredaje. Lahko pomeni izraz take najemodajalčeve volje, če se da iz njegovega ravnanja (prevzema prostorov ali ključev) zanesljivo sklepati, da taka volja tudi dejansko obstoji (primerjaj s prvim odstavkom 18. člena OZ). V konkretnem primeru je sodišče prve stopnje v razlogih sodbe obrazložilo dokazno oceno izvedenih dokazov, na podlagi katerih je spoznalo, da taka volja na strani tožeče stranke ob prevzemu prostorov ni obstajala. Tožena stranka teh zaključkov ni uspela izpodbiti. Tožena stranka na podlagi dejstva, da se je tožeča stranka odzvala njenemu pozivu, da prevzame nepremičnine, ker jih želi tožena stranka izprazniti, še ni imela razloga za zanesljivo sklepanje, da je spremenila stališče, ki ga je zastopala na sestankih meseca junija 2012. Glede na navedeno pritožbeni razlog zmotne ugotovitve dejanskega stanja po oceni pritožbenega sodišča ni podan.

11. V 13. točki obrazložitve izpodbijane sodbe je sodišče prve stopnje navedlo tudi dejansko in pravno podlago, na podlagi katere je ugodilo tožbenemu zahtevku tudi za plačilo obratovalnih stroškov. Tožena stranka v pritožbi priznava, da je na podlagi Najemne pogodbe oziroma dodatka številka 8 imela tožeča stranka pravico, da izstavi toženi stranki račun za obratovalne stroške in da se je te stroške tožena stranka zavezala plačevati tožeči stranki (in ne dobaviteljem). Pritožbeno sodišče soglaša s stališčem pritožnice, da sama v razmerju do dobaviteljev ni imela nobenih obveznosti v zvezi z obveščanjem, da so prostori izpraznjeni. Če bi bila njena obveznost plačila obratovalnih stroškov odvisna zgolj od uporabe prostorov, bi bilo treba tožbeni zahtevek za plačilo teh stroškov zavrniti. Ker pa se je zavezala stroške plačevati ves čas trajanja najemnega razmerja, za ta čas pa ji jih je tudi zaračunala tožeča stranka, v primeru neuporabe poslovnega prostora pa prav tako nastajajo določeni stroški, je sodišče prve stopnje zavrnilo toženkin ugovor, da obratovalni stroški niso nastali zaradi toženkine uporabe prostorov. Navedeni zaključek sodišča prve stopnje pritožnica neuspešno izpodbija, ker so njene pritožbene trditve, da najemodajalec ni obvestil upravnika in drugih dobaviteljev, usmerjene v zmotno stališče, da tožeča stranka po izpraznitvi poslovnih prostorov ni bila upravičena zaračunavati niti najemnin niti stroškov. Njena pritožbena trditev o nepotrebnosti nastanka stroškov pa je preveč pavšalna, da bi bilo mogoče na podlagi zgolj te trditve sodišču prve stopnje očitati zmotno ali nepopolno ugotovitev dejanskega stanja.

12. Ker je glede na ugotovljeno in neizpodbito dejansko stanje sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo, pri tem pa višje sodišče ni zaznalo nobene kršitve določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP). Tožeča stranka je v pravdi uspela s celotnim zahtevkom, zato je pravilna tudi odločitev, da ji je tožena stranka dolžna povrniti pravdne stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP). Sodišče prve stopnje jih je odmerilo glede na določno zahtevo tožeče stranke in glede na specificiran stroškovnik. Pritožbeni očitek, da je sodišče odločilo mimo zahtevka in predloga tožeče stranke, ni utemeljen, ker je sodišče prve stopnje pravilno upoštevalo poleg stroškov, priglašenih na naroku, še stroške sodne takse za redni postopek (tar. št. 1111) v višini 2.959,00 EUR, ki jih je tožeča stranka priglasila v I. pripravljalni vlogi z dne 14. 11. 2014. 13. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, krije sama svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).