Jedro

Prodajalec je svojo obveznost iz pogodbe o prodaji nepremičnine sicer že konkretiziral v 6. členu pogodbe z vpisnim dovolilom, ki pa se ne more realizirati, saj fotokopija pogodbe z neoverjenimi podpisi ni primerna za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, zaradi česar je dolžan izdati listino na podlagi katere bo vpis mogoče izvršiti.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se ugodi tožbenemu zahtevku: "Tožene stranke so dolžne izstaviti tožeči stranki zemljiško-knjižno listino, sposobno za vpis v zemljiško knjigo, na podlagi katere se bo lahko tožeča stranka vknjižila kot lastnica oz. etažna lastnica dveh skladišč v kleti objekta in štirih lokalov v pritličju objekta, ki stoji na parcelni št. xxx k.o. B. - stavbišče z objektom 226 m2 in dvorišče 309 m2, s souporabo skupnih delov in naprav in zemljišča predmetnega objekta, ker bo sicer takšno listino nadomestila ta sodba, v osmih dneh pod izvršbo." Tožene stranke so dolžne nerazdelno povrniti tožeči stranki njene pravdne stroške v višini 291.400,00 SIT in njene pritožbene stroške v višini 224.260,00 SIT oboje v osmih dneh pod izvršbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo v izreku navedeni tožbeni zahtevek. Tožeči stranki je naložilo, da mora povrniti toženim strankam njihove pravdne stroške. Zoper sodbo se je tožeča stranka pravočasno pritožila iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odst. 353. člena ZPP/77. Zmoten je zaključek sodišča prve stopnje, da tožeča stranka od toženih strank ne more zahtevati izstavitev nove listine, ki bo sposobna za vpis v njene lastninske pravice na kupljenih nepremičninah v zemljiško knjigo. Dejstvo je, da na podlagi obstoječe kuporodajne pogodbe takšnega vpisa ne more doseči, ker ne ustreza predpisanim pogojem. Gre le za fotokopijo pogodbe, na kateri podpis prodajalca ni overjen, prav tako ni opremljen s potrdilom, da je bila predložena davčnemu uradu. Vse to pa so obveznosti, ki jih morajo izpolniti prav tožene stranke kot prodajalec nepremičnin. Tožeča stranka je pridobila lastninsko pravico s tem, da so ji bili ob izgradnji objekta na naslovu X v Ljubljani izročeni poslovni prostori, ki so predmet kupoprodajne pogodbe. Lastništva ji niso oporekale tožene stranke, niti niso osporavale veljavnost pogodbe. Zato je zmotna ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka tista, ki ni izpolnila obveznosti iz pogodbe. K pritožbi tožeča stranka prilaga listino, ki jo je šele po zaključku glavne obravnave uspela pridobiti od upravnika objekta, v katerem se nahajajo sporni poslovni prostori. Tudi ta listina izkazuje po njenem mnenju, da je bila prav ona lastnica le-teh. Pritožba je bila vročena toženim strankam, ki nanjo niso odgovorile. Pritožba je utemeljena. Tožeča stranka je trdila, da je lastnica poslovnih prostorov v pritličju in kleti v zgradbi na naslovu X, Ljubljana, ki jih ima v svoji posesti od izgradnje dalje. Te trditve je dokazovala s kupoprodajno pogodbo z dne 17.5.1965, s katero je od pravnega prednika toženih strank kupila navedene nepremičnine. Sama pogodba ni sposobna za vpis v zemljiško knjigo, saj gre za fotokopijo, na kateri podpisi niso overjeni. Zato s tožbo zahteva, da ji tožene stranke izstavijo listino, sposobno za vpis njene lastninske pravice v zemljiško knjigo. Iz fotokopije kupoprodajne pogodbe z dne 17.5.1965 (A25), ki je podpisana s strani obeh pogodbenih strank izhaja, da je pravna prednica toženih strank S. kot prodajalec prodala pravni prednici tožeče stranke M. kot kupcu celo pritličje v velikosti cca 158 m2 in del kleti v velikosti cca 36 m2 v stavbi na naslovu X v Ljubljani na parc. št. xxx k.o. B. (1. člen). Pri tem je šlo za novo gradnjo, ki ob podpisu pogodbe še ni bila dograjena. V pogodbi je bila zato določena orientacijska cena prostorov (1. odst. 2. člena) ter način, kako se bo izoblikovala dokončna cena (2. odst. 2. člena). Nadalje je bil dogovorjen način plačila kupnine (3. člen) in rok dokončne izgraditve objekta (4. člen) ter rok izročitve prostorov kupcu (5. člen). V 6. členu navedene pogodbe pa je prodajalec pooblastil kupca, da po prejemu uporabnega dovoljenja izvrši vpis pravice upravljanja v zemljiško knjigo. Z zaključkom, da navedena pogodba predstavlja dvostransko zavezovalen posel, je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je bila pogodba veljavno sklenjena. Takšen zaključek je pravilen. Pri tem pritožbeno sodišče dodaja, da po takrat veljavnem Zakonu o prometu z zemljišči in stavbami (Ur.l. FLRJ št. 26/54 s spremembami) tudi ni bilo predvideno soglasje Javnega pravobranilstva za veljavnost pogodbe, ki se nanaša na nakup oz. prodajo nepremičnin. Drugih trditev v zvezi z veljavnostjo same pogodbe pa tožene stranke niso podale. Zmoten pa je zaključek sodišča prve stopnje, da sta se pogodbeni stranki v pogodbi dogovorili o sočasni izpolnitvi medsebojnih obveznosti. Kaj takšnega iz vsebine pogodbe same ne izhaja. Vsebinsko predstavlja navedena pogodba prodajno pogodbo iz 454. člena ZOR. Obveznost kupca je bila v plačilu kupnine. Ta obveznost je opredeljena v 2. členu pogodbe. Iz nje izhaja, da je bil kupec dolžan plačati kupnino delno že ob podpisu pogodbe, delno pred izročitvijo prostorov v posest, končno vrednost pa potem, ko bo izvršen končni obračun med orientacijsko ceno in končno ceno. Obveznost prodajalca je bila v izročitvi prostorov, tako da bo kupec na njih pridobil pravico uporabe (sedaj lastninsko pravico). Ta obveznost prodajalca je opredeljena v 5. členu pogodbe, iz katere pa nedvoumno izhaja, da bodo kupljeni prostori izročeni v posest kupcu takoj po končanem tehničnem pregledu in prejemu uporabnega dovoljenja in v 6. členu, v katerem je prodajalec pooblastil kupca, da po prejemu uporabnega dovoljenja izvrši vknjižbo pridobljene pravice uporabe (sedaj lastninske pravice). Glede na opisano vsebino pogodbe je zmoten materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje, da tožeča stranka kot pravna naslednica kupca, s tem, ko ni izkazala plačila kupnine, ni izkazala, da je pridobila pravico od toženih strank kot pravnih naslednic prodajalca uveljavljati izpolnitveno ravnanje (izročitev prostorov in dovolitev vpisa prehoda pravice uporabe na njih v zemljiški knjigi). Le-ta je namreč nastala z dokončano izgradnjo objekta na naslovu X, Ljubljana. Dejstvo je, da so bili kupcu ob izgradnji objekta na naslovu X, Ljubljana izročeni pogodbeni prostori v posest. Zato so tožene stranke dolžne izpolniti tudi še preostali del svoje pogodbene obveznosti in omogočiti tožeči stranki, da se kot imetnica pravice uporabe oz. sedaj lastnica pogodbenih poslovnih prostorov vpiše v zemljiško knjigo. To svojo obveznost je prodajalec sicer že konkretiziral v 6. členu pogodbe z vpisnim dovolilom, ki pa se ne more realizirati, saj fotokopija pogodbe z neoverjenimi podpisi ni primerna za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo (2. odst. 82. člena Zakona o zemljiški knjigi (Ur.l. RS, št. 33/95). Pritožbeno sodišče je zaradi navedenega pritožbi ugodilo in spremenilo izpodbijano sodbo tako, da je ugodilo tožbenemu zahtevku (4. točka 373. člena ZPP/77). Pritožbeno sodišče je skladno z določbo 2. odst. 166. člena ZPP/77 odločilo o stroških vsega postopka. Pri tem ugotavlja, da je tožeča stranka s tožbenim zahtevkom v celoti uspela, zato ji morajo tožene stranke povrniti njene pravdne stroške (1. odst. 154. člena ZPP). Pri odmeri pravdnih stroškov tožeče stranke je sodišče upoštevalo tiste stroške, ki jih je uveljavljala v stroškovniku, skladno z veljavno odvetniško tarifo in taksno tarifo za sodne takse. Ker je tožeča stranka v celoti uspela s pritožbo, so ji dolžne tožene stranke povrniti stroške pritožbe (1. odst. 154. člen ZPP). Pritožbeno sodišče je odmerilo pritožbene stroške tožeče stranke, ki jih je zaznamovala v stroškovniku in v skladu z veljavno odvetniško tarifo in taksno tarifo za sodne takse.