Jedro

Obvezna sestavina najemne pogodbe je tudi navedba imena in priimka oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljali stanovanje (2. alinea 1. odstavka 41. člena SZ). Če oseba, ki je ožji družinski član, v smislu 6. člena SZ ni navedena v najemni pogodbi, lastnik stanovanja pa je z njenim bivanjem v stanovanju seznanjen, potem to dejstvo samo po sebi ni razlog za zavrnitev zahteve uporabnika stanovanja iz 6. člena SZ, da sklene lastnik stanovanja po smrti najemnika z njim najemno pogodbo v smislu 56. člena SZ.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi, sodba se razveljavi (točka 2; 3; 4. izreka) in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V ostalem se pritožba zavrne in se v izpodbijanem a nerazveljavljenem delu (1. točka izreka) potrdi odločba sodišča prve stopnje. Odločitev o stroških postopka v zvezi s pritožbo se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Prvo sodišče je z izpodbijano sodbo (pravilno sodbo in sklepom glede prve točke izreka) - zavrglo delno tožbeni zahtevek tožeče stranke (pravilno zavrglo tožbo glede tožbenega zahtevka na ugotovitev ...) v 1. točki izreka, - zavrnilo tožbeni zahteve v delu, s katerim je tožeča stranka od tožene stranke zahtevala sklenitev najemne pogodbe - v točki 2 izreka, - ugodilo nasprotnemu tožbenemu zahtevku prve toženke Mestne občine Ljubljana (v nadaljevanju tožena stranka) in naložilo tožencu po nasprotni tožbi (v nadaljevanju tožniku), da se izseli iz 4-sobnega stanovanja ... v Ljubljani ter ga izpraznjenega izroči toženi stranki, - ter odločilo, da je tožeča stranka dolžna povrniti toženi stranki Občini Brezovica, Občini Ig, Občini Škofljica in Občini Vodice pravdne stroške v znesku 42.039,00 SIT. Proti sklepu in sodbi se pritožuje tožnik in toženec po nasprotni tožbi D. Č. ter uveljavlja vse tri pritožbene razloge in sodišču druge stopnje predlaga spremembo izpodbijane sodbe tako, da zahtevku tožeče stranke ugodi, podrejeno pa, da sodbo razveljavi. Graja odločitev prvega sodišča, da tožnik nima pravnega interesa za ugotovitveni zahtevek, ker lahko zahtevek uveljavlja z dajatveno tožbo. Takšen interes ima, ker najemna pogodba ne odraža dejanskega stanja, zapadel pa še tudi ni njegov zahtevek za odkup stanovanja v zvezi z denacionalizacijskim zahtevkom. Sodišče navedbi uporabnika v najemni pogodbi daje konstitutivni pomen, čeprav ga nima in gre le za deklaratorno določbo najemne pogodbe. Uporabnik ni pogodbena stranka pri sklenitvi najemne pogodbe, zato je vprašljivo ali bi lahko postavljal kakršnekoli zahtevke za spremembo najemne pogodbe. Tožnik vse do stričeve smrti ni vedel, da in vpisan kot uporabnik v najemni pogodbi. Ni točen zaključek sodišča, in ne temelji na izvedenih dokazih, da naj bi tožnik vedel, da bo vpisan v najemno pogodbo, ko bo predložil zahtevano dokumentacijo. Tožnik je poklical na Stanovanjsko podjetje p.o., kjer so pripravljali najemne pogodbe za pravnega prednika tožnikov, dobil je obvestilo, da bo prišel delavec, ki bo uredil pripravo in podpis najemne pogodbe, dobil je navodilo, da naj on oz. žena kot uporabnika pustita le osebne izkaznice. Stric očitno ni razumel, da bi moral tožnik predložiti še kakšno dokumentacijo in je dejal, da je vse v redu. Predlaga zaslišanje B. B., ki je bil pri stricu in je zaposlen pri SPL d.d.. Osebno njega ni nihče obvestil, da bi moral predložiti kakšno dokumentacijo. Napačno je stališče prvega sodišča, da je potrebno dovoljenje lastnika, da se uporabnik vpiše v pogodbo. To velja le za razmerja, ko se uporabnik na novo vseli v stanovanje, pa še takrat lastnik stanovanja sklenitve aneksa ne more odkloniti, razen, če število uporabnikov presega standardizirano kvadraturo. Status uporabnikov, ki imajo pravico na podlagi Zakona o stanovanjskih razmerjih, je pridobljena pravica, na katero stališče lastnika ne more vplivati, nesporno pa je, da je bil lastnik stanovanja z bivanjem uporabnikov seznanjen. Vztrajanje pri zgolj formalnih razlogih bi bilo glede na posledice nevzdržno in nepošteno. V posledici predlaganega je neutemeljen tudi tožbeni zahtevek. Pritožba je delno utemeljena. Pod 1. točko izreka je prvo sodišče zavrglo tožbo z ugotovitvenim zahtevkom. Pritožbena graja, da za zavrženje tožbe s tem zahtevkom ni bilo pogojev, je napačna. S popolnimi in prepričljivimi razlogi prvega sodišča soglaša tudi pritožbeno sodišče. Ker bi tožnik tudi v zvezi z zatrjevanim zahtevkom za odkup stanovanja lahko uveljavljal dajatveni oziroma oblikovalni zahtevek, razlogi prvega sodišča veljajo tudi za to novo pritožbeno navedbo. Prvo sodišče je zavrnilo tožbeni zahtevek tožnika za sklenitev najemne pogodbe zaradi ugotovitve, da tožnik oziroma njegovi družinski člani v najemni pogodbi, ki jo je sklenil pok. S. Č., niso navedeni kot uporabniki stanovanja, njihova navedba pa je bistvena sestavina najemne pogodbe (41. člen Stanovanjskega zakona, v nadaljevanju SZ) in eden izmed pogojev za lastnikovo obveznost, da po smrti najemnika stanovanja sklene najemno pogodbo z enim od ožjih družinskih članov (56. člen SZ). Med strankami sicer ni sporno, da tožnik ni naveden v najemni pogodbi kot uporabnik, vendar tožnik trdi, - da je bil pooblaščenec lastnika za sklepanje najemne pogodbe ob sklepanju najemne pogodbe dne 26.3.1992 z danes pokojnim S. Č. s tem seznanjen, - da to potrjujejo tudi podatki zapisnika istega dne (sestavljenega v smislu 4. odstavka 147. člena SZ). Tožeča stranka v pritožbi izrecno predlaga zaslišanje priče B. B., ki je sestavljal zapisnik, in bo lahko po navedbah pritožbe potrdil, da je bil s strani S. Č. seznanjen z ostalimi uporabniki stanovanja, oziroma bo ta priča lahko povedala, zakaj v najemni pogodbi te osebe niso bile navedene. Razlogi izpodbijane sodbe, ki v zvezi s tem očitajo neskrbno ravnanje oziroma opustitve tožnika, v podatkih v spisu res nimajo opore in na to pritožba utemeljeno opozarja. V ponovljenem postopku bo zato moralo prvo sodišče dopolniti dokazni postopek z zaslišanjem B. B.. Če bo po izvedenih in ocenjenih dokazih ugotovilo, da je bil lastnik stanovanja preko pooblaščene osebe seznanjen z dejstvom, da poleg najemnika stanovanja stanovanje uporabljajo tudi druge osebe, opustitev navedbe njihovega priimka in imena v najemni pogodbi (2. alinea prvega odstavka 41. člena SZ) sama po sebi ne bi mogla imeti za posledico, da bi tožnik izgubil svoja upravičenja v zvezi z nadaljevanjem najemnega razmerja. Lastnik stanovanja ima namreč po Stanovanjskem zakonu (2. odstavek 41. člena SZ) obveznost (mora) skleniti aneks k najemni pogodbi, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, lahko pa odkloni sklenitev aneksa k najemni pogodbi, če bi število oseb v stanovanju za več kot dvakrat preseglo število oseb, za katere se šteje, da je stanovanje še primerno (5. člen SZ), oziroma ne sme skleniti najemne pogodbe oziroma aneksa k najemni pogodbi, če bi število oseb v stanovanju za več kot trikrat preseglo število oseb, za katero se šteje, da je stanovanje še primerno (3. odstavek 39. člena SZ). Lastnik stanovanja torej lahko odkloni, da z najemnikom v stanovanju stanujejo tudi druge osebe,le pod pogoji iz zgoraj navedenih členov SZ in ni videti razloga, da bi to ne veljalo tudi v primeru sklenitve najemne pogodbe po 147. čl. SZ. Zato tudi ni jasno, to pa se bo razistilo z zaslišanjem priče B., ki je sestavljal zapisnik z dne 26.3.1992, kakšne dokumente in dovoljenja bi moral S. Č. oz. tožnik še predložiti za vpis uporabnika v najemno pogodbo (primerjaj tudi 2. alineo prvega odstavka 41. čl. SZ) oz. na kaj se ta zapis v citiranem zapisniku nanaša. Če bo sodišče ugotovilo, da ni bilo ovir za to, da stanovanje uporablja tudi tožnik, samo dejstvo, da v pogodbi ni naveden kot uporabnik stanovanja, ne bi moglo biti odločilno za zavrnitev tožnikovega zahteve za sklenitev najemne pogodbe v smislu 56. člena SZ. Seveda pa bo moralo v tem primeru prvo sodišče ugotoviti in obrazložiti, ali tožnik izpolnjuje nadaljnji pogoj po 56. členu SZ, to je ali je ožji družinski član v smislu 1. odstavka 6. člena SZ (prva toženka v 1. točki odgovora na tožbo namreč temu oporeka). Če bo pritrdilno odgovorilo tudi na to vprašanje, potem se nakazuje, da tožnik utemeljeno od tožene stranke zahteva sklenitev najemne pogodbe, izpraznitvena tožba prve toženke na pravni podlagi iz 58. člena Stanovanjskega zakona pa zato ne bi bila utemeljena. Zaradi povedanega je sodišče druge stopnje pritožbi delno ugodilo in v obsegu, ki izhaja iz izreka tega sklepa razveljavilo odločitev sodišča prve stopnje po določbi 1. odstavka 370. člena ZPP/77, v ostalem delu pa je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo. Odločitev o stroških tožeče stranke v zvezi s pritožbo temelji na določbi 3. odstavka 166. člena ZPP.