Jedro

Odstop od pogodbe ne pomeni, da pogodbeno razmerje med strankama v celoti in retroaktivno preneha. V veljavi ostanejo pogodbene klavzule, za katere so se pogodbene stranke dogovorile, da se uporabljajo v primeru kršitve pogodbe, kot je bilo to v konkretnem primeru, ko so se pravdne stranke dogovorile za pogodbeno kazen, ki je bila dogovorjena za primer zamude z izročitvijo nepremičnin po prenehanju najemnega razmerja.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki nosita svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je tožena stranka dolžna prvi tožeči stranki plačati znesek 40.955,13 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 4. 2011 do plačila in drugi tožeči stranki znesek 13.996,85 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 4. 2011 do plačila (I. in II. točka izreka) ter sklenilo, da je tožena stranka dolžna tožečima strankama v roku 15 dni povrniti stroške pravdnega postopka v višini 3.382,80 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo prvi naslednji dan po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti (III. točka izreka).

2. Tožena stranka izpodbija sodbo iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). V pritožbi opozarja, da bi moralo sodišče prve stopnje presojati najemno pogodbo glede na njeno celotno vsebino. V pogodbi je namreč določeno, da je najemna pogodba sklenjena za določen čas od 9. 5. 2001 do 1. 9. 2008. Tožeča stranka je od pogodbe odstopila pred potekom roka do katerega je bila najemno razmerje sklenjeno in bi zato moralo sodišče prve stopnje upoštevati učinke razvezane pogodbe. V prvem odstavku 111. člena OZ sta ob razvezi pogodbe obe pogodbeni stranki prosti svojih obveznosti, razen povrnitve morebitne škode. Sodišče je bistveno prekršilo določbe ZPP, ker v postopku ni obravnavalo trditev in ugovorov pravdnih strank enakopravno. V obrazložitvi sodbe se je sodišče neutemeljeno sklicevalo na pravnomočne sodne odločbe. Pravnomočen postane le izrek sodbe, zato razlogi, ki jih je ugotavljalo sodišče pri odločanju v posamezni zadevi, niso postali pravnomočni in bi jih moralo sodišče ugotavljati v postopku, ki ga vodi. Tožena stranka je izrecno izpostavila dejstvo, da najemna pogodba za parcelo 2/2 vl. št. 8 k. o. X ni bila sklenjena. Najemna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki. Pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, ni veljavna. Pogodbene volje strank namreč pisna pomota ne more nadomestiti. Sodišče bi moralo uporabiti določbe 83. člena OZ, na katere je tožena stranka izrecno opozorila in nejasne določbe v pogodbi upoštevati v korist tožene stranke, ki pri sestavi pogodbe ni sodelovala. Tudi ugovora tožene stranke, da tožeča stranka ni izročila v najem poslovnega prostora, v katerem bi bilo mogoče opravljati poslovno dejavnost, sodišče ni obravnavalo. V obrazložitvi sodbe se je prvo sodišče sklicevalo na določbe prvega odstavka 28. člena ZPSPP, pri tem pa ni upoštevalo določb 12. in 14. člena ZPSPP. Sodišče ni uporabilo določbe prvega odstavka 251. člena OZ. Upnik ima pravico za primer neizpolnitve obveznosti zahtevati bodisi izpolnitev obveznosti bodisi pogodbeno kazen. Tožeča stranka zahteva izpraznitev poslovnih prostorov, torej izpolnitev obveznosti in plačilo pogodbene kazni. Po drugem odstavku 251. člena OZ upnik izgubi pravico zahtevati izpolnitev obveznosti, če je zahteval plačilo pogodbene kazni. Sodišče prve stopnje bi moralo upoštevati tudi, da znesek pogodbene kazni v višini 54.606,84 EUR pomeni nesorazmerno visoko obveznost, še posebej ob upoštevanju dejstva, da je tožeča stranka prevzela poslovni prostor, ki je bil v celoti adaptiran in na novo zgrajen z novimi stanovanji, poslovnimi prostori, bifejem in avtopralnico. Sodišče tudi ni pojasnilo razlogov, zaradi katerih ni sprejelo ugovorov tožene stranke, da bi se v konkretnem primeru moralo upoštevati načelo vestnosti in poštenja, načelo prepovedi zlorabe pravic ter načelo enake vrednosti dajatev.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila ter je predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je v zadostnem obsegu in pravilno ugotovilo vsa odločilna dejstva, pravilno je uporabilo materialno pravo in tudi ni zagrešilo bistvenih kršitev določb postopka.

6. Res se je sodišče prve stopnje v obrazložitvi sodbe sklicevalo na pravnomočne sodbe sodišč prve in druge stopnje, ki so posamezna dejanska vprašanja že vsebinsko obravnavala, vendar pa se je prvo sodišče na podlagi v tem postopku izvedenega dokaznega postopka tudi samo izrecno opredelilo do posameznih spornih dejstev ter je odločitev tudi utemeljilo.

7. Pravdne stranke so se v 7. točki najemne pogodbe, ki so jo sklenile dne 9. 5. 2001 dogovorile, da je tožena stranka kot najemnik dolžna po prenehanju najemnega razmerja najemodajalkama (tožečima strankama) izročiti najeto nepremičnino prosto vseh oseb in stvari, kar je skladno z 22. členom Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, v nadaljevanju ZPSPP, po katerem mora najemnik po prenehanju najemnega razmerja poslovni prostor izročiti najemodajalcu. V primeru zamude z izročitvijo nepremičnine v neposredno posest najemodajalkama so se pogodbene stranke dogovorile, da je najemnik (tožena stranka) dolžan najemodajalkama (tožečima strankama) plačati pogodbeno kazen, ki je za vsak dan zamude znašala tolarsko protivrednost 100,00 DEM, obračunano po menjalniškem tečaju N. L. b. d.d. na dan plačila.

8. Kot izhaja iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, ki jim pritožbeno sodišče sledi, sta tožeči stranki utemeljeno odstopili od najemne pogodbe iz razloga po drugi alineji prvega odstavka 28. člena ZPSPP, ker tožena stranka tudi po dveh mesecih od opomina ni plačala najemnine.

9. Odstop od pogodbe ne pomeni, da pogodbeno razmerje med strankama v celoti in retroaktivno preneha, kot to zmotno meni pritožba. V veljavi ostanejo pogodbene klavzule, za katere so se pogodbene stranke dogovorile, da se uporabljajo v primeru kršitve pogodbe, kot je bilo to v konkretnem primeru, ko so se pravdne stranke dogovorile za pogodbeno kazen, ki je bila dogovorjena za primer zamude z izročitvijo nepremičnin po prenehanju najemnega razmerja. Ker je tožena stranka tožečima strankama sporne nepremičnine izročila v posest šele 2. 7. 2013, sta tožeči stranki upravičeni do plačila pogodbene kazni.

10. Pritožbeno sodišče se strinja s stališčem sodišča prve stopnje, da zgolj odsotnost označbe parcelne številke, ki je očitno pomotoma izpadla iz najemne pogodbe še ne pomeni, da nepremičnina ni bila predmet najemne pogodbe. Res parcelna št. 2/2 k. o. X v najemni pogodbi ni bila označena z zemljiškoknjižno oznako, vendar pa je bila navedena parcela v pogodbi navedena in opredeljena opisno, iz česar izhaja, da je bila volja pogodbenih strank, da je tudi ta parcela predmet najemne pogodbe. Slednje pa izhaja tudi iz predračuna za adaptacijska dela in nenazadnje iz dejstva, da je sporno nepremičnino tožena stranka prevzela v posest. Pogodba je bila realizirana, zato pisnost najemne pogodbe, kot jo določa ZPSPP ne predstavlja okoliščine, zaradi katere bi bila najemna pogodba za sporno nepremičnino neveljavna. Zmotno je tudi pritožbeno stališče, da bi moralo sodišče prve stopnje uporabiti določbo 83. člena OZ, saj v pogodbi ni spornih določb, ki bi zahtevale posebno razlago.

11. Stališče pritožbe, da bi moralo sodišče prve stopnje uporabiti določbo prvega odstavka 251. člena OZ je zmotno, kar je pritožniku pojasnilo že sodišče prve stopnje. Sodišče prve stopnje je v konkretnem primeru pravilno uporabilo določbo četrtega odstavka 251. člena OZ, na podlagi katerega ima upnik pravico zahtevati tako izpolnitev obveznosti kot tudi plačilo pogodbene kazni v primeru, če je pogodbena kazen dogovorjena za primer, če dolžnik zamudi z izpolnitvijo, kot je bilo to v konkretnem primeru.

12. Glede pritožbene navedbe, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo določbe 14. člena ZPSPP, pritožbeno sodišče pojasnjuje, da je najemnik (tožena stranka) sprejel poslovne prostore v obstoječem stanju, zaradi česar se je tudi zavezal, da jih bo adaptiral za opravljanje svoje poslovne dejavnosti.

13. Na podlagi 252. člena OZ lahko sodišče na dolžnikovo zahtevo pogodbeno kazen zmanjša, če spozna, da je glede na vrednost in pomen predmeta obveznosti nesorazmerno visoka. Zahteva za znižanje pogodbene kazni je materialnopravni ugovor, zato mora tožena stranka navesti vsa dejstva, na katera opira zahtevo za znižanje kazni in dokaze, s katerimi se ta dejstva dokazujejo (212. čl. ZPP). Pritožbenih navedb o utemeljenosti ugovora nesorazmerno visoke pogodbene kazni tožena stranka ne more izpeljevati iz okoliščin, ki se nanašajo na pravdno zadevo, v kateri tožeča stranka uveljavlja pogodbeno kazen za drugo časovno obdobje, ter s sklicevanjem na okoliščine, da je poslovni prostor v celoti adaptirala. Tožena stranka bi morala zatrjevati in dokazati, da je višina pogodbeno dogovorjene kazni nesorazmerna z obsegom konkretno zatrjevane škode, ki je zaradi nepravočasne izročitve spornih nepremičnin nastala tožeči stranki.

14. Pritožbene navedbe, da bi sodišče prve stopnje moralo v konkretnem primeru upoštevati načelo vestnosti in poštenja, načelo prepovedi zlorabe pravic ter načelo enake vrednosti dajatev pa so premalo konkretizirane, da bi nanje pritožbeno sodišče lahko odgovorilo.

15. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo ter na podlagi 353. čl. ZPP potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje.

16. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi stroške postopka (154. člen v zvezi s 165. členom ZPP). Pritožbeno sodišče tožeči stranki ni priznalo stroškov odgovora na pritožbo, ker odgovor na pritožbo ni bil potreben (155. čl. ZPP).