Jedro

Prenos lastninske pravice na nepremičnini začne učinkovati, ko prenositelj lastninske pravice izstavi in izroči pridobitelju zemljiškoknjižno dovolilo. Ker je šlo v konkretnem primeru za prodajo nepremičnine v stečajnem postopku, zemljiškoknjižno dovolilo nadomesti pravnomočen sklep stečajnega sodišča o izročitvi nepremičnine kupcu, s katerim stečajno sodišče ugotovi, da so izpolnjeni vsi pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca v zemljiško knjigo. Do prenosa lastninske pravice na kupca v smislu določila 6. člena prodajne pogodbe z dne 18. 5. 2012 je imel razpolagalno pravico stečajni upravitelj.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Drugotožeča stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka sama.

Obrazložitev

1. Sodišče je zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je med tožečo stranko kot najemnikom in toženo stranko kot lastnikom stanovanja sklenjena najemna pogodba za stanovanje št. 4, v pritličju objekta E., za nedoločen čas in mesečno najemnino v znesku 200,00 EUR.

2. Pritožba drugotožeče stranke polemizira z dokazno oceno sodišča prve stopnje in se sklicuje na kršitev določila iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker sodišče v razlogih sodbe izpovedbe prvega tožnika ni povzelo tako, kot sledi iz zvočnega posnetka glavne obravnave z dne 17. 11. 2015. Po mnenju pritožbe iz obrazložitve sodbe ni mogoče ugotoviti, na podlagi česa je sodišče sprejelo zaključek, da prvi tožnik v izpovedbi prihaja sam s sabo v nasprotje v zvezi s tistim, kar je navedeno v tožbi. Sodišče je neutemeljeno zavrnilo dokazni predlog z zaslišanjem A. A., nekdanje zakonite zastopnice pravnega prednika tožene stranke, s katero je bil sklenjen ustni dogovor o najemu stanovanja. To predstavlja absolutno bistveno kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Tožnika sta predložila dokazila o nakazilih na tekoči račun tožene stranke, ne moreta pa biti kaznovana, če slednja plačil ni knjižila v svojo računovodsko dokumentacijo. Sodišče je ignoriralo, da je bilo stanovanje na javni dražbi kupljeno 14. 5. 2012 in da je 31. 5. stečajno sodišče izdalo sklep o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe, zato je bila od takrat dalje pridobitev lastninske pravice odvisna izključno od plačila kupnine. Ker je bilo jasno, da bo kupnina plačana, ni bilo več nobenega dvoma, da bo pravni prednik tožene stranke postal lastnik stanovanja. Zato se je zakonita zastopnica pravnega prednika tožene stranke lahko pravno veljavno zavezala, da bo po formalni pridobitvi lastninske pravice tudi formalnopravno uredila najemno pogodbo. Tožeča stranka zaseda stanovanje na podlagi sklenjene ustne najemne pogodbe, ki je bila sklenjena z zakonito zastopnico tožene stranke A. A. za nedoločen čas od 1. 9. 2012 dalje.

3. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Vsaka pogodba, tudi najemna, je sklenjena, ko se pogodbene stranke sporazumejo o njenih bistvenih sestavinah (15. člen OZ). V tem postopku nikoli ni bilo spora o okoliščini, da med pravdnimi strankami ni bila sklenjena pisna najemna pogodba, kakršna je predpisana z zakonom (četrti odstavek 84. člena Stanovanjskega zakona, v nadaljevanju SZ-1), tožeča stranka pa tudi v pritožbenem postopku vztraja, da stanovanje zaseda na podlagi sklenjene ustne najemne pogodbe, ki je v pretežnem delu izpolnjena, zaradi česar je postala veljavna (58. člen OZ).

6. Res je, da je pogodba, ki ji manjka zahtevana pisna oblika, veljavna, če je bila v celoti ali v pretežnem delu izpolnjena, vendar bi se tožeča stranka lahko sklicevala na teorijo o realizaciji le, če bi dokazala, da sta pogodbenika sklenila ustno najemno pogodbo z določeno vsebino. Zgolj bivanje v stanovanju, pa četudi ob plačilu najemnine, za to ne zadošča, saj mora biti pogodba najprej sklenjena, da lahko konvalidira.

7. Tožeča stranka vztraja, da je junija 2012 sklenila ustno najemno pogodbo z družbo B., d.o.o., katere zakonita zastopnica je bila v času od 18. 3. 2011 do 24. 8. 2012 A. A. 8. Nesporno dejansko stanje: - pravni prednik tožene stranke (B., d.o.o.) je 14. 5. 2012 na javni dražbi kupil stanovanje, - prodajna pogodba s stečajnim upraviteljem C., k.d., D. D. je bila sklenjena 18. 5. 2012, - stečajno sodišče je 31. 5. 2012 izdalo soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe, - zakonita zastopnica pravnega prednika tožene stranke (kupca) je bila v času od 18. 3. 2011 do 24. 8. 2012 A. A., - stečajni upravitelj je stanovanje, ki je bilo predmet stečajnega postopka, dal v najem prvotožeči stranki za čas od 1. 3. 2012 do 31. 8. 2012, - po plačilu kupnine je upravitelj vložil predlog za izdajo sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu, sodišče je 19. 9. 2012 predlogu ugodilo.

9. Prenos lastninske pravice na nepremičnini začne učinkovati, ko prenositelj lastninske pravice izstavi in izroči pridobitelju zemljiškoknjižno dovolilo. Ker je šlo v konkretnem primeru za prodajo nepremičnine v stečajnem postopku, zemljiškoknjižno dovolilo nadomesti pravnomočen sklep stečajnega sodišča o izročitvi nepremičnine kupcu, s katerim stečajno sodišče ugotovi, da so izpolnjeni vsi pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca v zemljiško knjigo. Do prenosa lastninske pravice na kupca v smislu določila 6. člena prodajne pogodbe z dne 18. 5. 2012 je imel razpolagalno pravico stečajni upravitelj. Pritožba se neumestno sklicuje na pričakovano pravico, ker je lastninska pravica v pričakovanju pravni standard, ko je zemljiškoknjižna pridobitev mogoča direktno na podlagi perfektnega zavezovalnega in razpolagalnega dela pravnega posla. Razpolagalne sposobnosti pravni prednik tožene stranke do 19. 9. 2012 ni imel, zato tudi ni mogel junija 2012 skleniti zavezujoče najemne pogodbe niti predpogodbe o sklenitvi najemne pogodbe. Odsotnost razpolagalne sposobnosti pomeni, da ustna najemna pogodba niti predpogodba nista nastali, zato je pravilna odločitev sodišča prve stopnje, ki je tožbeni zahtevek na ugotovitev pogodbe z določeno vsebino zavrnilo.

10. Ne gre prezreti, da je prvotožnik z zakonsko partnerico drugotožnico pridobil posest na spornem stanovanju v času od 1. 3. 2012 do 31. 8. 2012 na podlagi najemne pogodbe, ki jo je prvotožeči sklenil s stečajnim upraviteljem. To pomeni, da je bilo prvemu tožniku znano, da A. A. kot zakonita zastopnica B., d.o.o., v juniju leta 2012 ni imela razpolagalne sposobnosti. Takšno ravnanje tožnika ne ustreza načelu vestnosti in poštenja, ker sta obe pogodbeni stranki domnevno sklenjene ustne najemne pogodbe vedeli, da zakonita zastopnica najemodajalca razpolagalne pravice do junija 2012 še ni pridobila, zato bi bil posel tudi, če bi bil dejansko sklenjen, v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja in brez pravnega učinka (5. člen OZ).

11. Ker tožeča stranka ni izkazala temeljne predpostavke, da je sklenila veljavno ustno pogodbo, je odločitev sodišča prve stopnje pravilna. Pritožbeno sodišče se zato do nadaljnjih pravno nerelevatnih pritožbenih navedb v zvezi z dejanskim stanjem ne bo opredeljevalo. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da je sodišče zagrešilo absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka, saj je sodba glede bistvenih vprašanj razumljiva in jo je povsem mogoče preizkusiti.

12. Ker pritožbene navedbe niso utemeljene in ker sodišče tudi ne najde tistih absolutno bistvenih kršitev postopka, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

13. Tožeča stranka je v pritožbenem postopku propadla, zato nosi svoje stroške pritožbenega postopka sama (165. člen ZPP v zvezi s 154. členom ZPP).