Jedro

Če najemodajalec v osmih dneh po prenehanju najemne pogodbe za določen čas najemnika toži na izpraznitev sobe, ni mogoče govoriti o molče podaljšanem pogodbenem razmerju.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Obrazložitev

Prvo sodišče je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem bi bil toženec dolžan izprazniti sobo v domu in jo prosto stvari in oseb izročiti tožeči stranki. V skladu z odločitvijo o glavni stvari je bil zavrnjen tudi stroškovni del zahtevka. Obenem je sodišče tožeči stranki naložilo, naj poravna pravdne stroške tožene stranke v višini 25.850,00 SIT. Sodišče je še sklenilo, da se predlog tožene stranke o prekinitvi postopka zavrne.

Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka, ki uveljavlja vse pritožbene razloge in sodišču predlaga, naj izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje, podrejeno pa, naj jo spremeni tako, da zahtevku v celoti ugodi. Tožeča stranka navaja razlog, zakaj je bila pogodba sklenjena za določen čas: ker toženec nima slovenskega državljanstva, je bila pogodba lahko sklenjena le za čas veljavnosti bivalnega dovoljenja za bivanje v Republiki Sloveniji. Pritožnik dalje navaja, da ni sporno, da je toženec vseskozi bival v sobi, v aneksu pogodbe je tako zgolj pomota.

Pritožnik nadalje vnovič izpostavlja dejstvo, da je 22.7.1996 na vidna mesta izobesil odpoved najemne pogodbe. Ne glede na to, pa tožena stranka tega ni nikoli prerekala. Nesporno naj bi tako bilo, da je bil toženec z odpovedjo seznanjen, vendar pa se ni bil pripravljen izseliti, dokler tega ne bi storili tudi drugi stanujoči. Pritožba je utemeljena.

Pritožbenemu sodišču se poraja utemeljen dvom v pravilnost ugotovljenega dejanskega stanja glede vprašanja, ali se je aneks k pogodbi med pravdnima strankama nanašal na sobo 57, kot meni prvo sodišče ali pa na sobo št. 56, kot navaja pritožnik. Prepričljive so namreč pritožbene navedbe, da med strankama sploh in sporno, da je toženec vseskozi bival prav v sobi 56 ter da je označba v aneksu, češ, da se ta sklepa glede sodbe št. 57, zgolj pomota. Dvom še dodatno utrjujeta okoliščini, da v dosedanjem poteku postopka ni bilo nobenega govora o kakršnikoli pogodbi glede najema sobe št. 57, pri tem, da se aneks vselej nanaša na neko obstoječo pogodbo, poleg tega pa bi bilo nelogično, da bi imel toženec v delavskem domu najeti dve sobi. Pritožbeno sodišče poudarja, da se pri razlagi pogodbenih določil ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, marveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov (99/2. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR). Pri razlagi pogodb gre resda za uporabo prava, torej za pravno vprašanje, vendar pa je pred tem potrebno ugotoviti tudi dejstva. V obravnavani zadevi pa gre ravno za takšno odločilno dejstvo. Ker pa pritožbeno sodišče ni pristojno za ugotavljanje dejanskega stanja in se obenem poraja dvom v pravilnost dejanskih ugotovitev prvega sodišča, je bilo potrebno izpodbijano sodbo razveljaviti. Navedeno dejstov, ki se kot sporno kaže v pritožbenem postopku, je za obravnavano zadevo odločilnega pomena. V kolikor bi se namreč izkazalo, da se aneks nanaša na neko drugo pogodbeno razmerje med istima strankama, bi bilo namreč mogoče govoriti o molčečem podaljašanju najemnega razmerja (596. čl. ZOR). V tem primeru bi namreč pogodba glede najema sobe št. 56 res potekla že 24.11.1994 (tožba pa je bila vložena 26.3.1996). V nasprotnem primeru pa glede na siceršnje ugotovitve prvega sodišča konkretni dejanski stan ne ustreza zakonskemu dejanskemu stanu iz 1. odstavka 596. člena ZOR in torej odločbe o molčečem podaljašanju ni moč uporabiti. V kolikor sta imeli namreč stranki ob sklepu ankesa v mislih sobo št. 56, je bilo torej najemno razmerje podaljšano za določen čas in sicer do 15.3.1996. Glede na to, da je bila tožba vložena 26.3.1996 (8 dni po preteku najema sobe), v tem primeru ne bi bil izpolnjen pogoj iz 596/1 čl. ZOR, to pa je, da najemodajalec nadaljnji uporabi ne nasprotuje. Vložitev tožbe na izpraznitev v roku osmih dni nedvomno izkazuje ravno nasprotno. Kot je že rečeno, pa je treba poprej ugotoviti, na kaj se aneks nanaša. Iz tega razloga je pritožbeneo sodišče izpodbijano sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo v novo sojenje.

V novem postopku naj sodišče torej razišče dejstva, od katerih je odvisna razlaga pogodbenih določil med pravdnima strankama, predvsem v smeri, ali se aneks ne nanaša na pogodbo o najemu sobe št. 56 ter pomeni zapis številke 57 zgolj pisno pomoto ter tako ne predstavlja resnične in tudi realizirane volje pogodbenih strank. Na pravilno ugotovljeno dejansko stanje naj nato pravilno uporabi tudi materialno pravo ter meritorno odloči o samem zahtevku.