Jedro

Po neuspešni prodaji nepremičnine razlog varstva legitimnih pričakovanj kupca odpade, zato kasnejša prijava izločitvene pravice lahko ponovno učinkuje kot ovira za nadaljnjo prodajo, čeprav je bila podana po pravnomočnosti sklepa o predhodni prodaji.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijani sklep razveljavi.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je 13. 2. 2026 sklenilo, da se parcela št. 43/2, k. o. št. ... proda na javni dražbi z zviševanjem izklicne cene 66.009,10 EUR in da je varščina 6600,91 EUR ter da se v primeru neuspešne prodaje javna dražba dvakrat ponovi, izhodiščna cena in varščina pa vsakič znižata za 10 %. Razložilo je, da je s prvim sklepom o prodaji z dne 15. 5. 2025 odločilo, da se navedena nepremičnina in pa parcela št. 42/2 iz iste k. o. prodata na javni dražbi z zviševanjem izklicne cene 110.300 EUR, ter da tista prodaja ni bila uspešna. Tudi na slednji parceli je bila stečajna dolžnica sicer vknjižena lastnica, stečajni upravitelj pa naj bi pojasnil, da je bila ta parcela prodana že v izvršilnem postopku pred stečajem in izročena kupcu s sklepom z dne 9. 11. 2023. Zemljiška knjiga naj ne bi vknjižila lastnine na kupca po uradni dolžnosti zaradi zaznambe izbrisne tožbe, ki naj bi tedaj to ovirala. Postopek po tisti tožbi naj bi bil pozneje pravnomočno zaključen, vendar naj bi bil izbris zaznambe upravičen predlagati le kupec nepremičnine v izvršbi. V vsakem primeru tista nepremičnina ni del stečajne mase. Nepremičnini sta bili sprva ocenjeni na tržno oziroma likvidacijsko vrednost 134.500 oziroma 110.300 EUR, po popravku pa edina parcela, ki je v dolžničini lasti, na tržno oziroma likvidacijsko vrednost 100.623,60 oziroma 82.511,37 EUR.

2.Pritožuje se A. A. Trdi, da je lastnik nepremičnine in da je 17. 7. 2025 prijavil izločitveno pravico. Ta je bila sicer prerekana, a naj rok za vložitev tožbe še ne bi potekel, zato naj prodaja nepremičnine glede na 330. člen Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP) ne bi bila dovoljena.

3.Upravitelj se je o pritožbi izjavil in nasprotoval njeni utemeljenosti. Po enotni sodni praksi naj bi s pravnomočnostjo (prvega) sklepa o prodaji (ne sklepa, izpodbijanega v tej pritožbeni zadevi, temveč zgoraj navedenega sklepa z dne 15. 5. 2025) pritožnikova izločitvena pravica, ki jo je prijavil po nastopu pravnomočnosti, prenehala. Zgolj zaradi opisanega zapleta z dolžničino drugo nepremičnino je upravitelj predlagal izdajo zdaj izpodbijanega sklepa, sicer pa naj bi šlo za enak predmet prodaje kot po sklepu z dne 15. 5. 2025, na podlagi katerega naj bi se prodajni postopek lahko trikrat ponovil.

4.Pritožba je utemeljena.

5.Pravočasna prijava izločitvene pravice je ovira za prodajo; ni pa nepravočasna prijava sinonim za prenehanje izločitvene pravice. Slednje izhaja iz pravil v četrtem in petem odstavku 299. člena ZFPPIPP, po katerih z zamudo roka za njeno prijavo v treh mesecih po začetku stečajnega postopka 1Eizlo
0Ditvena pravica ne preneha1C, temveč 1E
0Dele
0De upravitelj 1Eproda premo
7Eenje, ki je predmet izlo
0Ditvene pravice, izlo
0Ditveni upnik izgubi izlo
0Ditveno pravico1C. V zvezi z vpra
61anjem pravo
0Dasnosti prijave izlo
0Ditvene pravice, to je prijave, ki pomeni oviro za prodajo premo
7Eenja, ki je predmet te pravice (po tretjem odstavku 330.
0Dlena ZFPPIPP namre
0D prodaje prodaje premo
7Eenja ni dovoljeno za
0Deti, preden ne pote
0De enomese
0Dni rok po objavi sklepa o preizkusu terjatev, v katerem mora upnik vlo
7Eiti toEbo, ali
0De jo je
7Ee vlo
7Eil, predlagati nadaljevanje pravdnega postopka za ugotovitev svoje sporne/prerekane izlo
0Ditvene pravice), pa se je v sodni praksi oblikovalo enotno stali
61
0De, da pomeni oviro za prodajo prijava izlo
0Ditvene pravice pred za
0Detkom prodaje, natan
0Dneje pred pravnomo
0Dnostjo sklepa o prodaji (gl. npr. sklep Vi
61jega sodi
61
0Da v Ljubljani Cst 168/2023 z dne 6. 7. 2023, 9. to
0Dka obrazlo
7Eitve). Prijava po tej
0Dasovni to
0Dki prodaje ne ovira zato, ker bi sicer
61lo za poseg v pravice dra
7Eiteljev in potencialnega kupca (gl. navedeni sklep, 10. to
0Dka obrazlo
7Eitve; prim.
61e odlo
0Dbo Ustavnega sodi
61
0Da U-I-44/18-6 z dne 7. 11. 2019, 3. to
0Dka obrazlo
7Eitve). Objava razpisa javne dra
7Ebe (ali zavezujo
0Deg zbiranja ponudb) ima(ta) namre
0D zna
0Dilnost javnega zbiranja ponudb, ki ste
0Dajnega dol
7Enika zavezuje(ta) k sklenitvi prodajne pogodbe s tistim udele
7Eenem javne dra
7Ebe (ali zavezujo
0Deg zbiranja ponudb), ki ponudi najvi
61jo ceno, ki je hkrati enaka ali vi
61ja od izklicne (oziroma izhodi
61
0Dne); ste
0Dajni dol
7Enik od te obveznosti po objavi poziva ne more ve
0D odstopiti, saj ga njegova ponudba ve
7Ee (N. Plav
61ak za bistveno enak primer fikcije prijave izlo
0Ditvene pravice na podlagi 299. a
0Dlena ZFPPIPP v: Zbornik sodobno insolven
0Dno pravo 2026, Tax-Fin-Lex in ABC Nepremi
0Dnine, Ljubljana 2026, str. 73).

6.Primer pod presojo pa odstopa. Prva prodaja zadevne nepremičnine ni bila uspešna (prodaja na podlagi izpodbijanega sklepa tudi ne pomeni le prilagoditve prve prodaje zaradi okoliščin, opisanih na začetku te obrazložitve; ne gre zgolj za ponovitev prve prodaje, predvidene s tistim sklepom, temveč za novo prodajo, saj že izklicna cena na podlagi izpodbijanega sklepa ni samo 10 % nižja kot cena na podlagi sklepa o prvi prodaji). Zato odpade razlog, da je treba varovati položaj njenega potencialnega kupca, ki bi s tem, da bi jo izdražil, pridobil utemeljeno pričakovanje, da bo zgolj še s plačilom kupnine postal lastnik nepremičnine. Po neuspešni prodaji takšnega potencialnega kupca več ni (do nove prodaje). Edini preostali interes hitre izvedbe stečajnega postopka pa v takšnem primeru ne pretehta nad morebitno lastninsko pravico izločitvenega upnika (v istem smislu N. Plavšak v zg. nav. delu, prav tam, z napotilom na izrecno urejeno posledico za primer neuspešne prodaje, v katerem mora upravitelj prodajo prekiniti, dokler se pravnomočno ne razčisti, čigava je nepremičnina, prim. 5. v zvezi s 3. točko četrtega odstavka 299. a člena ZFPPIPP). Skladno s stališčem v tem sklepu je Višje sodišče v Ljubljani odločilo že s sklepom z dne 13. 11. 2024 v bistveno enaki zadevi Cst 259/2024.

7.In še strnjeno, po neuspešni prodaji nepremičnine razlog varstva legitimnih pričakovanj kupca odpade, zato kasnejša prijava izločitvene pravice lahko ponovno učinkuje kot ovira za nadaljnjo prodajo, čeprav je bila podana po pravnomočnosti sklepa o predhodni prodaji.

8.Prvostopenjski sklep, ki temelji na nasprotnem stališču, je bilo zato treba po ugoditvi pritožbe razveljaviti (3. točka 365. člena Zakona o pravdnem postopka v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

Zveza:

Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (2007) - ZFPPIPP - člen 299, 299/1, 299/4, 299/5, 299a, 299a/4, 299a/4-3, 299a/4-5, 330, 330/1, 330/3

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.