Jedro

Za veljavno sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih iz 22. člena SZ je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov.

Pavšalen ugovor glede načina razdelitve stroškov ne terja presoje njegove utemeljenosti.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. I 2004/09656 z dne 18.8.2004, vzdrži v veljavi glede glavnice v višini 185,46 EUR in v delu, ki se nanaša na tek zakonskih zamudnih obresti od zneska 6.029,37 SIT od 16.8.2003 do 31.12.2006, 25,16 EUR od 1.1.2007 do plačila, 3.878,77 SIT od 16.9.2003 do 31.12.2006, 16,19 EUR od 1.1.2007 do plačila, 4.397,78 SIT od 16.10.2003 do 31.12.2006, 18,35 EUR od 1.1.2007 do plačila, 4.717,23 SIT od 16.11.2003 do 31.12.2006, 19,68 EUR od 1.1.2007 do plačila, 4.230,00 SIT od 16.12.2003 do 31.12.2006, 17,65 EUR od 1.1.2007 do plačila, 6.145,63 SIT od 16.1.2004 do 31.12.2006, 25,65 EUR od 1.1.2007 do plačila, 7.688,15 SIT od 16.2.2004 do 31.12.2006, 32,08 EUR od 1.1.2007 do plačila, 7.357,70 SIT od 16.3.2004 do 31.12.2006, 30,70 EUR od 1.1.2007 do plačila. V veljavi se vzdrži tudi glede izvršilnih stroškov v znesku 51,35 EUR z zakonitimi zamudnimi obrestmi od zneska 12.305,69 SIT od dne 18.8.2004 do 31.12.2006 in od zneska 51,35 EUR od dne 1.1.2007 do plačila. Odločilo je še, da je toženec dolžan tožnici povrniti 188,45 EUR pravdnih stroškov v roku 8 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dneva zamude do plačila.

Zoper navedeno sodbo je vložil toženec pritožbo iz vseh zakonskih razlogov. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sodbo tako spremeni, da sklep o izvršbi v celoti razveljavi in tožbo zavrže. Navaja, da verodostojnih listin oziroma faktur tožnica ni izkazala. Predložene listine ne ustrezajo prisilnim predpisom o računovodskih standardih, zato je sodišče prve stopnje sodbo oprlo na nedovoljena razpolaganja strank (absolutna bistvena kršitev iz 6. točke 2. odstavka 339. člena ZPP). Sodba se ne more preizkusiti (kršitev iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP). Pogodba o urejanju medsebojnih razmerij v zvezi z upravljanjem stanovanjske hiše iz leta 1993 ne vsebuje večinsko izkazanih lastnikov, ker vsebuje tudi neoverjene podpise nelastnikov, sloni pa tudi na lažno navedenih stanovanjskih površinah in izmišljenih točkah brez točkovalnih zapisnikov. Pravilne neto stanovanjske površine za A3 so navedene v zemljiški knjigi E-3, iz katere je mogoče ugotoviti tudi bruto površine. Tudi sicer bi morali pogodbo skleniti vsi etažni lastniki stavbe A, ki ima tri enote A1, A2 in A3. Sodišče se ne more sklicevati na potrdilo o vpisu v register upravnikov. Nadomestitev pogodbene določitve upravnika se je izvajala v nepravdnem postopku in ne v upravnem postopku, zato je vsak akt v zvezi s tem ničen. Upravnik se je že leta 1998 odrekel efektivnemu upravljanju in se je uporabljal le zaradi žiro računa, pozneje pa je bila postavljena nestrokovna upravnica, ki je bila iz krivdnih razlogov tudi razrešena. Pravice in obveznosti etažnih lastnikov so sorazmerne z njihovimi solastniškimi deleži, za drugačno delitev je potrebna pogodba o medsebojnih razmerjih, ki jo morajo skleniti vsi etažni lastniki. Delitev stroškov v sodbi je opravljena na podlagi lažnih stanovanjskih površin, po enotah oziroma na podlagi neaktualiziranega števila oseb. Za obračunavanje prispevka za rezervni sklad ni pravne podlage, ker je predpis začel veljati sredi februarja 2004. Upravnik bi moral glede na določilo 71. člena SZ-1 tretjim nakazati le zneske, ki jih je prejel od etažnih lastnikov, neplačnike pa pustiti v izterjavo tretjim, zaradi česar tožnica v zvezi z njimi nima aktivne legitimacije. Upravnik sklepa posle v imenu in na račun etažnih lastnikov, zato ni pogodbena stranka in bi lahko tožbo vloži le v imenu preostalih etažnih lastnikov in ne v svojem imenu. Tudi glede stroškov upravljanja bi lahko tožbo vložil le v imenu etažnih lastnikov, ker so v primeru več mandatov etažni lastniki odgovorni mandatarju solidarno (781. člen OZ). Tožnica je redno izstavljala račune skupnosti etažnih lastnikov, ne glede na prejeta plačila posameznih lastnikov in v višini, ki ni bila dogovorjena, kar še zlasti velja za opomine, ki se pri podobnih storitvah ne zaračunavajo. Poleg tega se je tožnik poplačal iz raznih najemnin, plačilo hišnika pa je bilo na predlog upravnika ukinjeno. Ker upravnik na podlagi pogodbe, na katero se sklicuje sodišče, zastopa etažne lastnike pred sodiščem, ni upravičen do stroškov za odvetnika, saj mora naročilo izvršiti osebno, za kar pred okrajnim sodiščem ni ovir.

Pritožba ni utemeljena.

Neupoštevne so tiste pritožbene navedbe, s katerimi toženec uveljavlja zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja (da se je upravnik že leta 1998 odrekel efektivnemu upravljanju in se je uporabljal le zaradi žiro računa ter da je bila kasneje postavljena nestrokovna upravnica, ki je bila iz krivdnih razlogov razrešena, kar v pritožbi celo prvič navaja). Sodba, s katero je končan spor v postopku majhne vrednosti (obravnavani spor je spor majhne vrednosti), se sme izpodbijati le zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz 2. odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (1. odstavek 458. člena ZPP).

Pritožnik neutemeljeno očita sodišču, da je sodbo oprlo na nedovoljena razpolaganja strank (absolutna bistvena kršitev iz 6. točke 2. odstavka 339. člena ZPP). Takšna kršitev bi bila podana, če bi sodišče prve stopnje priznalo razpolaganje strank, ki nasprotuje prisilnim predpisom ali moralnim načelom. Toženčevo razumevanje nedovoljenih razpolaganj strank ne ustreza določbi 3. odstavka 3. člena ZPP, kjer so nedovoljena razpolaganja opredeljena kot odpoved zahtevku, pripoznanje nasprotnega zahtevka ali poravnava, zmotno pa je tudi njegovo stališče, da je kršitev prisilnih predpisov podana, ker so predložene listine sestavljene v nasprotju z računovodskimi standardi. Sodbo sodišča prve stopnje je tudi mogoče preizkusiti in kršitev 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP tako ni podana.

Za veljavno sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih iz 22. člena Stanovanjskega zakona je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Zato ni pravilen materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje, da toženčeva obveznost temelji na veljavno sklenjeni pogodbi. Vendar pa neobstoj pogodbene podlage še ne pomeni, da toženec vtoževanih stroškov ni dolžan plačati. Zato toženec ne more uspeti s pritožbenimi navedbami o neveljavnosti navedene pogodbe zaradi nepravilnosti pri njeni sklenitvi in v njej nepravilno določenih solastniških deležev zaradi lažnivih stanovanjskih površin. Tudi sicer toženčev ugovor, da so stanovanjske površine lažne, ni terjal presoje sodišča prve stopnje, saj ni bil konkretiziran (toženec ni navedel, kakšne so prave stanovanjske površine), z dokazi pa trditev ni mogoče nadomestiti.

Po dejanskih ugotovitvah sodišča prve stopnje, na katere je pritožbeno sodišče vezano, so vtoževani stanovanjski stroški nastali, toženec pa jih ni plačeval, zato jih je plačala tožnica, pri čemer je za njihovo plačilo založila lastna sredstva, storitve tožnice kot upravnika je toženec uporabljal, ni jim oporekal, plačal pa jih ni. Navedene dejanske ugotovitve narekujejo materialnopravni zaključek o verzijski podlagi tožničine terjatve oziroma toženčeve obveznosti (197. člen Obligacijskega zakonika, OZ). Glede na verzijsko podlago vtoževane obveznosti tudi niso utemeljeni pritožbeni očitki, da ni podana aktivna legitimacija upravnika (ker bi po mnenju pritožnika tožnica kot upravnica morala tožbo vložiti v imenu etažnih lastnikov).

V skladu z 212. členom ZPP mora tožena stranka navesti trditve in predlagati dokaze, s katerimi izpodbija trditve nasprotnika. Izračunu stroškov, ki odpadejo na toženca, oziroma ključu razdelitve stroškov, ki ga je uporabila tožnica, toženec v postopku pred sodiščem prve stopnje ni opredeljeno ugovarjal. Podal je le pavšalen ugovor, da je delitev večine stroškov popolnoma nestrokovna in samovoljna, brez dejanske in pogodbene podlage, da se za delitev uporabljajo lažne površine stanovanj, neaktualizirano število oseb ali kar stanovanjske enote, zato sodišče prve stopnje glede na nekonkretiziranost očitkov niti ni moglo presojati njegove utemeljenosti. Ker toženec v postopku pred sodiščem prve stopnje tako ni konkretno navedel, kakšen ključ razdelitve stroškov bi morala tožnica uporabiti (kar mu nalaga 212. člen ZPP), je sodišče prve stopnje utemeljeno sledilo tisti delitvi, ki jo je za razdelitev nedvomno nastalih stroškov uporabila tožnica. V kolikor v pritožbi ponavlja nekonkretizirane ugovore iz postopka pred sodiščem prve stopnje oziroma jim dodaja nove (očitek glede opominov, ugovor, da bi se morali stroški razdeliti po solastninskih deležih), gre za nedovoljeno izpodbijanje dejanskega stanja, ki v sporih majhne vrednosti, kot je bilo navedeno, ni dovoljeno.

Obveznost plačila v rezervni sklad je določil Stvarnopravni zakonik (Ur. l. RS, št. 87/2002), ki je začel veljati 1.1.2003, zato ni utemeljen pritožbeni očitek, da tožnica za obračunavanje prispevka za rezervni sklad ni imela pravne podlage. Dne 7.2.2004 je začel veljati le nov pravilnik, ki je določal drugačno metodologijo njegovega izračuna v primerjavi s prej veljavnim pravilnikom, za katero pa toženec ni ugovarjal, da bi mu bil z njeno uporabo obračunan višji prispevek, kot ob uporabi stare metodologije.

Zmoten je tudi pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje odvetniških stroškov tožnici v postopku na prvi stopnji ne bi smelo priznati. Tudi v primeru, če bi tožnica etažne lastnike zastopala pred sodiščem na podlagi pogodbe, ji naročila ne bi bilo treba izpolniti osebno. Vedno lahko za zastopanje pooblasti odvetnika. V konkretnem primeru pa tožnica v postopku tudi ne nastopa v imenu in na račun etažnih lastnikov.

Po povedanem je izpodbijani sklep pravilen, zato je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).