Jedro

Za utemeljenost tožbenega zahtevka zadostuje že trditev o neplačevanju najemnine do dneva opomina.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana zamudna sodba.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da tožeča stranka odpoveduje toženi stranki najemno pogodbo št. 254 LJ – 0221/04, z dne 27.12.2004, za enosobno stanovanje v izmeri 33,24 m 2

, št. 8 v I. nadstropju večstanovanjske hiše K. Hkrati je odločilo, da je tožena stranka dolžna izprazniti navedeno stanovanje in ga izpraznjenega vseh stvari in oseb izročiti S. L., d.d., v roku šestdesetih dni. Tožbeni zahtevek v delu, po katerem naj bi tožena stranka izpraznila stanovanje v roku tridesetih dni, je prvostopenjsko sodišče zavrnilo.

Toženec je proti takšni odločitvi vložil pravočasno pritožbo, s katero uveljavlja pritožbena razloga napačne uporabe materialnega prava ter bistvenih kršitev določb postopka. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podredno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da tožeča stranka ni dovolj določno opredelila njegovega neplačevanja najemnin. Še bolj nedoločna je bila v svojem pisnem opominu z dne 3.12.2008, ko je navedla le absolutni dolgovani znesek 846,00 EUR. Dolgovane najemnine naj bi se nanašale na obdobje med 24.5.2008 in 23.4.2010, to je na obdobje po izdaji pisnega opomina z dne 3.12.2008. Ta se zato ne nanaša na navedeni krivdni razlog. Opomin je izgubil pravni učinek zaradi več kot enoletnega poteka časa. Tožeča stranka je s tožbo zahtevala izpraznitev stanovanja v roku tridesetih dni. V tem delu je bil tožbeni zahtevek nezakonit ter bi ga moralo sodišče zavrniti, ne pa samoiniciativno spremeniti. Tožena stranka tudi ne razpolaga s pooblastilom, s katerim je pooblaščenko pooblastila za vložitev tožbe. Navaja, da je pripravljen plačati zapadlo najemnino in katerekoli stroške. Najemnine dejansko nekaj časa ni plačeval zaradi zdravstvene in socialne stiske, kar dokazuje s predloženimi listinami.

Tožeča stranka je v odgovoru na pritožbo predlagala njeno zavrnitev in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

Pritožba ni utemeljena.

Primarni pogoj za izdajo zamudne sodbe je pasivnost toženca. Po sistemu afirmativne litiskontestacije se pasivnost toženca ocenjuje kot priznanje tožnikovih dejanskih navedb. Poleg navedenega pogoja morajo biti za izdajo zamudne sodbe izpolnjeni še naslednji pogoji: da je toženi stranki tožba pravilno vročena v odgovor; da ne gre za zahtevek, s katerimi stranke ne morejo razpolagati; da izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka iz dejstev, ki so navedena v tožbi (sklepčnost tožbe); ter da dejstva, na katera se opira tožbeni zahtevek niso v nasprotju z dokazi, ki jih je predložila tožeča stranka, ali z dejstvi, ki so splošno znana (1. odstavek 318. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

Toženec s svojimi tožbenimi trditvami neutemeljeno meri na napačno presojo pogoja sklepčnosti tožbe. Tožba vsebuje vsa pravno relevantna dejstva, ki pogojujejo odpoved najemne pogodbe iz krivdnega razloga neplačevanja najemnine (4. točka 1. odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona, v nadaljevanju SZ-1). Iz dejanske podlage tožbe izhaja, da toženec ni plačeval pogodbeno dogovorjene najemnine v obdobju od maja 2008 do novembra 2009 ter od februarja 2010 do maja 2010 oziroma do vložitve tožbe. Na kršitev najemne pogodbe je bil opozorjen 3.12.2008. Opozorilo oziroma opomin je vsebovalo tako navedbo kršitve najemne pogodbe, kot tudi način odprave odpovednega razloga ter petnajstdnevni rok za njegovo odpravo (3. odstavek 103. člena SZ). Za utemeljenost tožbenega zahtevka zadostuje že trditev o neplačevanju najemnine do dneva opomina, torej do 3.12.2008. Neutemeljen je zato pritožbeni očitek toženca, da bi ga morala tožeča stranka opozoriti na navedeni krivdni razlog tudi glede obdobja neplačevanja najemnine po 3.12.2008. Takšno stališče ne bi veljalo niti v primeru, če bi toženec izpolnil svojo obveznost plačila najemnin zapadlih do 3.12.2008, saj po določilu 4. odstavka 103. člena SZ-1 lastnik stanovanja opomni najemnika za isto kršitev, ki predstavlja odpovedni razlog, samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto. Neresen pa je tudi očitek, da opomin ni bil dovolj določen, ker je bila zapadla, pa ne plačana najemnina sporočena v absolutnem znesku, ne pa v mesečnih zneskih.

V skladu z določilom 4. odstavka 112. člena SZ-1 sodišče, v primeru sodne odpovedi najemne pogodbe, določi rok za izselitev, ki ne sme biti krajši kot šestdeset dni in ne daljši od devetdesetih dni. Zahtevek tožeče stranke, ki je vseboval izselitveni rok tridesetih dni, je bil zato v nasprotju z navedenim zakonskim določilom. Sodišče prve stopnje je zato pravilno tožbenemu zahtevku delno ugodilo s tem, ko je določilo izpraznitveni rok šestdesetih dni. Ker gre za vprašanje pravilne uporabe materialnega prava, je neutemeljen pritožbeni očitek sodišču prve stopnje o nepravilnem „samoiniciativnem spreminjanju“ izselitvenega roka.

Razlogi socialne in zdravstvene narave, ki naj bi tožencu preprečevali pravočasno plačevanje najemnine, v sodnem postopku ne morejo biti upoštevni. To bi bili v primeru, če bi toženec pred tem sprožil postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja tako, kot to določajo pravila 104. člena SZ-1. Iz navedenih razlogov je bilo treba toženčevo pritožbo zavrniti kot neutemeljeno in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).