Jedro

Niti stanovanj niti lastninske pravice na njih v času sklepanja pogodbe leta 1988 ni bilo, vendar so se in so se tudi lahko bodoča razmerja že urejala. Zato se je občina pravno veljavno zavezala, da bo investitorju omogočila pridobitev lastninske pravice na zgrajenem podstrešju. Oddaja nezazidanega spornega podstrešja za gradnjo stanovanjski zadrugi je pomenila tudi, da je podstrešje, ki je bilo do takrat v sklopu skupnih prostorov večstanovanjske hiše v družbeni lastnini, to lastnost izgubilo. Ker je bilo oddano za izgradnjo stanovanja, funkcije skupnega prostora na njem ni bilo več mogoče veljavno izvajati, in to neodvisno od volje takratnih imetnikov stanovanjske pravice in etažnih lastnikov. Odločilno je, da je bilo tudi sporno podstrešje zajeto v planu stanovanjske skupnosti, da je torej šlo za situacijo iz petega odstavka 68. člena ZSR. Niti v 116. členu SZ niti v 8. členu SZ pa ni podlage, da bi samo z uveljavitvijo SZ funkcijo skupnega prostora ponovno pridobilo. Zato je pravilno stališče, da je občina v letu 1999 z izdajo vknjižbenega dovoljenja le izpolnila svojo pogodbeno obveznost.

Izrek

1. Revizija sedme tožnice M. H. se zavrže. 2. Revizija prvih štirih tožnikov ter osme in devete tožnice se zavrne.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek iz izbrisne tožbe, s katero so tožniki uveljavljali neveljavnost vpisa toženkine lastninske pravice na stanovanju v izmeri 69,86 m2 na podstrešju stanovanjske stavbe v ... ter zahtevali vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja. Presodilo je, da so toženka in njeni pravni predniki veljavno sklenili pravne posle, katerih veljavnosti tožniki niti ne izpodbijajo, Mestne občine ... pa je v letu 1999 veljavno izdala tudi vknjižbeno dovoljenje, saj se je že v pogodbi iz leta 1988 zavezala, da bo investitorjem preureditve podstrešnih prostorov v stanovanje omogočila pridobitev lastninske pravice.

Proti tej sodbi se je pritožilo prvih devet tožnikov, vendar je pritožbeno sodišče njihovo pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano prvostopenjsko sodbo.

Proti drugostopenjski sodbi je vložilo pravočasno revizijo prvih devet tožnikov, vendar sta peta tožnica M. L. in šesta tožnica K. B. revizijo umaknili. O umiku je pravnomočno odločilo že prvostopenjsko sodišče. Pooblaščenec revidentov je na poziv sodišča predložil nova pooblastila tožnikov, med njimi pa ni bilo pooblastila sedme tožnice M. H. Revidenti uveljavljajo vse revizijske razloge in predlagajo tako spremembo izpodbijane drugostopenjske sodbe, da se tožbenemu zahtevku tožeče stranke v celoti ugodi, podrejeno pa razveljavitev sodb obeh sodišč ter vrnitev zadeve v ponovno sojenje drugostopenjskemu oziroma prvostopenjskemu sodišču. Po povzemanju razlogov pritožbenega sodišča zatrjujejo, da gre za materialnopravno zmotna stališča. Toženka svoje lastninske pravice ni mogla pridobiti na podlagi veljavnega (zavezovalnega in razpolagalnega) pravnega posla. Na spornem delu podstrehe bi jo lahko pridobila le, če bi bili izpolnjeni tudi pogoji iz 116. člena Stanovanjskega zakona (SZ, Ur. l. RS št. 18/91-I in naslednji), kar pa niso bili. V času veljavnosti SZ ni bil sklenjen noben pravni posel, s katerim bi bila prenešena lastninska pravica, prenašala se je le pravica gradnje, ta pa ni enaka lastninski pravici. Zmotno je stališče, da predstavljajo zavezovalen pravni posel vse pogodbe med Občino ..., ... stanovanjsko zadrugo, F. C. in toženko. Odnos med zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom je kavzalen, zato nedovoljenost zavezovalnega pravnega posla vpliva tudi na nedovoljenost razpolagalnega posla. Ker je šlo zgolj za prenos pravice gradnje, bi sodišči morali upoštevati pogoje iz 116. člena SZ. Revidenti poudarjajo, da se je v času sklepanja pogodb ustanovila nova država, da se je spremenil pravni red, kakšen je bil namen SZ itd. Če prostori do uveljavitve SZ niso bili preurejeni, so po 8. členu SZ postali skupni prostori večstanovanjske hiše. Zato navedeni pravni posli brez upoštevanja 116. člena SZ niso mogli biti podlaga za vpis v zemljiško knjigo. Revidenti navajajo tudi sodno prakso o tem, kdaj so izpolnjeni pogoji za pridobitev lastninske pravice na podlagi navedene zakonske določbe. Samovoljno in arbitrarno je po mnenju revidentov stališče pritožbenega sodišča, da naj bi Mestna občina ... z izdajo zemljiškoknjižnega dovoljenja le izpolnila svojo pogodbeno obveznost, saj v letu 1999 ni imela nobene pravice samostojno razpolagati z neizkoriščenim podstrešjem na tem naslovu, in sicer zato, ker se je prenašala samo pravica gradnje in tudi zato, ker je bila že od leta 1991 celotna stanovanjska hiša v denacionalizacijskem postopku, zato je bilo po 88. členu Zakona o denacionalizaciji (ZDen; Ur. l. RS št. 27/91-I in naslednji) razpolaganje s to stavbo prepovedano.

Revidenti poudarjajo, da so večino teh očitkov navedli že v pritožbi, vendar pritožbeno sodišče na številne od njih ni niti z besedo odgovorilo, brez razumne obrazložitve pa je odgovor, da so navedbe o teku denacionalizacijskega postopka in etažnem načrtu pravno nepomembne. Neodgovor oziroma nevsebinski odgovor pomeni poseg v ustavni pravici do enakega varstva in do pravnega sredstva. Ker sodišče prve stopnje ni izvedlo dokaznih predlogov tožnikov, je zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka, kar je imelo za posledico nepopolno ugotovitev dejanskega stanja, to pa je rezultiralo v napačni uporabi materialnega prava.

Revizija je bila dostavljena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in vročena nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Revizija sedme tožnice ni dovoljena, revizija prvega tožnika, druge tožnice, tretje tožnice, četrte tožnice, osme tožnice in devete tožnice pa ni utemeljena.

O nedovoljenosti revizije Omenjeno je že bilo, da sta peta in šesta tožnica umaknili revizijo, o čemer je prvostopenjsko sodišče že pravnomočno odločilo. Revizijo je poleg ostalih vložila tudi sedma tožnica, vendar njen pooblaščenec kljub ustreznemu pozivu prvostopenjskega sodišča in postavljenem roku novega in posebnega pooblastila za vložitev revizije (drugi odstavek 95. člena Zakona o pravdnem postopku; Ur. l. RS št. 73/2005; ZPP - UBP3) ni predložil. Še več, v naslednji vlogi je navedel, da tožnice in obeh tistih tožnic, ki sta že umaknili revizijo, ne zastopa (več). Očitno je torej, da naročila in pooblastila sedme tožnice za vložitev izrednega pravnega sredstva ni imel. Taka revizija je nedovoljena. Že prvostopenjsko sodišče bi jo lahko zavrglo na podlagi četrtega odstavka 98. člena ZPP. Ker tega ni storilo samo, jo je na podlagi 377. člena ZPP zavrglo revizijsko sodišče. O neutemeljenosti revizije Iz dejanskih ugotovitev obeh sodišč izhaja naslednji časovni potek sklepanja pravnih poslov, katerih pomen je revizijsko sporen: – Občino ... in ... stanovanjska zadruga sta 20.7.1988 sklenili odplačno pogodbo o oddaji nezazidanih podstrešij v uporabo za gradnjo, – v taksativno našteti seznam stanovanjskih stavb sta 27.6.1989 z aneksom pogodbe vključili tudi stavbo v ..., – ... stanovanjska zadruga je po pridobitvi vse zahtevane dokumentacije (tudi gradbenega dovoljenja, ki ga je pridobil F. C.) s pogodbo z dne 30.3.1999 proti plačilu prenesla pravico uporabe za preureditev dela spornega podstrešja v stanovanje na F. C., – F. C. je 28.4.1999 s pogodbo to pravico odplačno prenesel na toženko, – Mestna občina .., ... stanovanjska zadruga in F. C. so se 24.5.1999 dogovorili, da prvi dve dovoljujeta tretjemu ali njegovemu pravnemu nasledniku vknjižbo lastninske pravice na podstrešnem stanovanju v izmeri 69,86 m2, kar pomeni 377/10000 določenega zemljiškoknjižnega vložka, – toženka se je na podlagi vseh navedenih listin vpisala v zemljiško knjigo kot lastnica spornega podstrešnega stanovanja in ta zemljiškoknjižni vpis tožniki izpodbijajo z izbrisno tožbo.

Sodišče prve stopnje je v razlogih svoje sodbe posebej poudarilo, da kot prehodno vprašanje presoja veljavnost zavezovalnih pravnih poslov kljub temu, da tožniki ne zatrjujejo njihove neveljavnosti. Tako zanje kot za vknjižbeno dovoljenje je ugotovilo, da so veljavni. Temu je pritrdilo tudi pritožbeno sodišče. Obe sodišči sta glede na trditve tožnikov poudarili, da se presoja pravilnost vknjižbe, ki je bila izvedena na podlagi pravnega posla in ne na podlagi originarne pridobitve lastninske pravice, kot jo ureja prvi odstavek 116. člena SZ.

Revidenti šele v reviziji obrazloženo izpodbijajo tudi neveljavnost v prvih štirih alineah naštetih zavezovalnih pravnih poslov. Pri tem se opirajo predvsem na stališče, da se je z njimi (lahko) prenašala le pravica gradnje, ker stanovanje ni bilo izdelano, kar je po njihovem mnenju pomembno tudi glede na kasnejšo spremembo zakonodaje, predvsem glede na 116. člen SZ. Vendar revizijsko sodišče pritrjuje materialnopravno pravilnim razlogom obeh sodišč. Revidenti ne upoštevajo že v času sklepanja prvih dveh pogodb sprejetega stališča teorije in sodne prakse, da so lahko predmet pravnih poslov tudi bodoče stvari in bodoče pravice. Da je šlo tudi v obravnavani zadevi že pri prvi pogodbi za tak primer, jasno izhaja iz vsebine pogodbe, vseh podlag, ki so v njej navedene, pa tudi iz takrat veljavne zakonske ureditve. Tako je na stanovanjskem področju že Zakon o stanovanjskih razmerjih (ZSR; Ur. l. SRS št. 35/82, 14/84) določal pogoje za preureditev skupnih prostorov v stanovanjski hiši, ki je bila v družbeni lastnini, v stanovanje. Praviloma sta bili potrebni soglasje stanovanjskega organa in soglasje hišnega sveta, prizadeti imetniki stanovanjske pravice pa so imeli tudi možnost iz omejenih razlogov izpodbijati soglasje hišnega sveta v posebnem nepravdnem postopku. Vendar pa navedeni soglasji po izrecni določbi petega odstavka 68. člena ZSR nista bili potrebni, kadar se je izvajala prenova stanovanj in stanovanjskih hiš v skladu s sprejetimi programi prenove na podlagi planskih aktov stanovanjske skupnosti.

Prvostopenjsko sodišče je v svojih razlogih vsebino prve pogodbe obširno povzelo, iz nje pa jasno izhajajo podatki o takratnem družbenem planu občine za pridobivanje stanovanj tudi s pozidavo podstrešij, o sprejetem planu Stanovanjske skupnosti ... in o ostalih podlagah. Šlo je torej za situacijo iz petega odstavka 68. člena ZSR. Predmet pogodbe so bila določena nezazidana podstrešja v hišah, na katerih je bila imetnica pravice uporabe in razpolaganja občina (prva alinea 1. člena pogodbe). Občina je s pogodbo nezazidana podstrešja oddala v uporabo za gradnjo stanovanjski zadrugi, namen pa je bil pridobivanje novih stanovanjskih površin s pospeševanjem gradnje tako, da bo občina občanom kot soinvestitorjem omogočila lastništvo na novozgrajenih ali adaptiranih podstrešjih. Predvideno je bilo, da se bodo občani v gradnjo vključevali preko stanovanjskih zadrug (tretja alinea 1. člena pogodbe). Glede na tak zapis pogodbe so bila predmet pogodbenega razpolaganja nezazidana podstrešja, ki bodo z izgradnjo postala stanovanja in na katerih bodo soinvestitorji pridobili lastninsko pravico. S tem namenom so bila tudi "oddana v uporabo za gradnjo". Sestavni del pogodbe je bil tudi seznam hiš po v planih predvidenih lokacijah. Zaradi razširitve planov v letu 1989 sta pogodbenici 27.6.1989 sklenili aneks k prvi pogodbi, sestavni del aneksa pa so nove lokacije, med katerimi je tudi stavba ...

Niti stanovanj niti lastninske pravice na njih v času sklepanja pogodbe ni bilo, vendar so se in so se tudi lahko bodoča razmerja že urejala. Zato se je občina tudi pravno veljavno zavezala, da bo investitorju omogočila pridobitev lastninske pravice na zgrajenem podstrešju. Oddaja nezazidanega spornega podstrešja za gradnjo stanovanjski zadrugi je po presoji revizijskega sodišča pomenila tudi, da je podstrešje, ki je bilo do takrat v sklopu skupnih prostorov večstanovanjske hiše v družbeni lastnini, to lastnost izgubilo. Ker je bilo oddano za izgradnjo stanovanja, funkcije skupnega prostora na njem ni bilo več mogoče veljavno izvajati, in to neodvisno od volje takratnih imetnikov stanovanjske pravice in etažnih lastnikov. Odločilno je, da je bilo tudi sporno podstrešje zajeto v planu stanovanjske skupnosti, da je torej šlo za situacijo iz petega odstavka 68. člena ZSR (primerjaj ZSR s komentarjem, Ljubljana 1984, stran 295). Zato revizijsko sodišče pritrjuje stališču pritožbenega sodišča, da sporno podstrešje že ob uveljavitvi SZ v letu 1991 ni spadalo med skupne prostore stanovanjske hiše. Niti v 116. členu SZ niti v 8. členu SZ pa ni podlage, da bi samo z uveljavitvijo SZ to lastnost ponovno pridobilo.

Določba 116. člena SZ zato ni bila ovira niti za veljavno sklenitev nadaljnjih dveh pogodb in tudi ne za veljavnost samega vknjižbenega dovoljenja. Zmotno je revizijsko stališče da Mestna občina .... (kot pravna naslednica Občine ...) v letu 1999 ni imela pravice samostojno razpolagati s spornim podstrešjem. Pravilen je odgovor pritožbenega sodišča, da je bilo razpolaganje izvedeno že v letu 1989 in da je Mestna občina ... v letu 1999 z izdajo vknjižbenega dovoljenja le izpolnila svojo pogodbeno obveznost. Odgovor pritožbenega sodišča na pritožbene trditve v zvezi z denacionalizacijo stavbe je kratek, ni pa pavšalen. Temelji na razlogih o razpolaganju s podstrešjem v letu 1989, zato ga prepoved iz 88. člena ZDen ne more zadeti. Kljub temu, da tožniki v svoji trditveni podlagi v postopku na prvi stopnji te okoliščine niso uveljavljali (samo izpoved prvega tožnika manjkajoče trditve ne more nadomestiti), pač pa šele v pritožbi, revizijsko sodišče še pojasnjuje, da tudi pritožbene trditve o teku denacionalizacijskega postopka v letih 1991 do 1996 na veljavnost vknjižbenega dovoljenja iz leta 1999 ne morejo vplivati.

Čeprav kratek, pa je zadosten in pravilen tudi odgovor pritožbenega sodišča v zvezi s pritožbenimi opozorili na etažni načrt, ki ne more vplivati na usodo podstrešnih prostorov. Revizijsko sodišče je že pojasnilo, da sporni prostori že ob uveljavitvi SZ niso bili več v funkciji skupnih prostorov in na to vsebina samega kasnejšega etažnega načrta ne more vplivati.

Na katere pritožbene trditve pritožbeno sodišče ni odgovorilo, revidenti ne pojasnijo. Zato neutemeljeno zatrjujejo kršitev svojih ustavno varovanih pravic do enakega varstva in do pravnega sredstva. Očitek prvostopenjskemu sodišču o absolutni bistveni kršitvi določb pravdnega postopka zaradi neizvedbe predlaganih dokazov je ostal nekonkretiziran, je pa tudi zmoten, saj sodišče ni dolžno izvesti vseh predlaganih dokazov stranke, temveč le tiste, za katere oceni, da se nanašajo na pravno pomembna dejstva, ki še niso dokazana. Pri neizvedbi predlaganih dokazov pride praviloma lahko le do nepopolne ali zmotne ugotovitve dejanskega stanja, kar pa ni dovoljen revizijski razlog (tretji odstavek 370. člena ZPP).

Ker sta obe sodišči ugotovili veljavnost vseh zavezovalnih pravnih poslov in tudi razpolagalnega pravnega posla - vknjižnega dovoljenja, sta tožbeni zahtevek oziroma pritožbo tožnikov pravilno zavrnili. Njuna presoja, da ni materialnopravnega razloga za neveljavnost sporne vknjižbe v pomenu prvega odstavka 101. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK; Ur. l. RS št. 33/95 v zvezi s prvim odstavkom 246. člena ZZK-I, Ur. l. RS št. 58/2003), je tudi po stališču revizijskega sodišča materialnopravno pravilna.

Revizijsko sodišče je zato v tem delu revizijo na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo in z njo tudi priglašene revizijske stroške.