Jedro

Za namen obravnavanega cenilskega mnenja je zadoščala odstotkovna cenilčeva ocena zmanjšanja vrednosti zaradi nepridobljenega upravnega dovoljenja. Ta ni bila podana kar na pamet brez utemeljitve, kot navaja dolžnica, ampak je cenilec pojasnil, da je izhajal iz vrednosti upravnega dovoljenja v normalnih razmerah za enostanovanjsko stavbo. Namen cenitve ni bil natančno določiti strošek legalizacije, ampak oceniti, koliko navedeno dejstvo, da ne gre za legalno gradnjo, vpliva na tržno vrednost, za kar pojasnjen poenostavljen pristop zadošča.

Izrek

I. Pritožbi se zavrneta in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II. Dolžnica krije sama svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugotovilo tržno vrednost nepremičnine parcele 1136 k.o. x - (ID) v višini 78.000,00 EUR.

2. Dolžnica v pravočasni pritožbi meni, da sodišče prve stopnje ni sledilo napotilu sodišča druge stopnje iz sklepa z dne 16. 6. 2020. Dolžnici je bila odvzeta pravica do izjave. Opozarja na nasprotje v obrazložitvi, ker se sprva navede, da prizidek nima upravnih dovoljenj, zaradi česar se je korigirala tržna vrednost, nato pa navede, da gre za enostavni objekt, ki upravnega dovoljenja ne potrebuje. Glede fotografij izvedenec ne potrjuje, kaj bi naj te dokazovale. Ni tudi jasno, kako je izvedenec določil izračun zmanjšanja vrednosti. Odgovoril tudi ni, kako je upošteval reducirano površino. Opozarja, da je bila dogradnja izvršena v letih od 2005 do 2007, kar bi moral izvedenec upoštevati pri opredelitvi fizičnega zastaranja in primerjavi s primerjanimi nepremičninami. Pri strošku legalizacije izvedenec tudi ni upošteval, da zimskega vrta ni potrebno legalizirati, ker gre za enostaven objekt. Navaja še, da so bili napačno zajeti podatki primerljivih prodaj. Predlaga razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve v nov postopek. Priglaša pritožbene stroške.

3. Hipotekarna dolžnica v pravočasni laični pritožbi navaja, da ji je bila odvzeta pravica do sodelovanja v postopku, ker sodišče prve stopnje ni sledilo sklepu sodišča druge stopnje I Ip 292/2020 z dne 16. 6. 2020. V nadaljevanju pojasnjuje, da ji je upnik dolžan preživnino, ki naj se poračuna v obravnavanem postopku in izvršba ustavi. Opozarja, da bo po prodaji navedene nepremičnine ostala brez doma. Pritožbenih stroškov ne priglaša. 4. Upnik v odgovoru na pritožbo predlaga, da se izvede pobot terjatve v obravnavani zadevi in preživninske terjatve hipotekarne dolžnice, ki jo ima do njega.

5. Pritožbi nista utemeljeni.

6. Sodišče druge stopnje povzema pravilne razloge sodišča prve stopnje, ki se je v skladu z drugim odstavkom 178. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ) pri ugotovitvi vrednosti nepremičnin pravilno oprlo na v postopku pridobljeno cenitev sodnega cenilca.

7. Pri tem na pritožbo dolžnice odgovarja, da ni bila prikrajšana glede pravice do izjave v zvezi s pridobljenim cenilskim mnenjem. V izvršilnem postopku, kjer je načelo pisnosti posebej izraženo, je bilo dolžnici že z možnostjo večkratne podaje pripomb zagotovljeno učinkovito sodelovanje v postopku. Na podane pripombe je tudi cenilec ustrezno odgovoril. Sodišče prve stopnje je tudi podalo dokazno oceno, da je pridobljeno mnenje strokovno in brez pomanjkljivosti, zato nadaljnje dokazovanje z morebitnim novim cenilcem ni bilo potrebno (tretji odstavek 254. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

8. Za namen obravnavanega cenilskega mnenja je zadoščala odstotkovna cenilčeva ocena zmanjšanja vrednosti zaradi nepridobljenega upravnega dovoljenja. Ta ni bila podana kar na pamet brez utemeljitve, kot navaja dolžnica, ampak je cenilec pojasnil, da je izhajal iz vrednosti upravnega dovoljenja v normalnih razmerah za enostanovanjsko stavbo. Namen cenitve ni bil natančno določiti strošek legalizacije, ampak oceniti, koliko navedeno dejstvo, da ne gre za legalno gradnjo, vpliva na tržno vrednost, za kar pojasnjen poenostavljen pristop zadošča. Zato je tudi brez vpliva na presojo vrednosti, ali je del prizidave tudi zimski vrt kot objekt, ki ne potrebuje upravnega dovoljenja. Tako tudi ni podano nasprotje v obrazložitvi izpodbijanega sklepa. Izvedena dozidava je namreč širša kot le izvedba zimskega vrta, tako je vendarle potrebno upoštevati, da je potrebno pridobiti upravno dovoljenje za gradnjo.

9. Cenilec je izdelal cenitev na podlagi ogleda in tam opravljenih dejanskih meritev, pri čemer je tudi pojasnil reducirane vrednosti za posamezne faze gradnje v dopolnitvi prvotno izdelanega mnenja. Drugačno dolžničino stališče ni utemeljeno.

10. Cenilec je pojasnil, da iz fotografij objekta izhaja, da objekt ni bil v celoti prenovljen. Po pojasnjenem so tudi primerjalne prodaje pravilno upoštevane glede na leto izgradnje in ne prenove.

11. Golo zatrjevanje nepravilnega povzemanja podatkov o primerljivih prodajah, ne da bi dolžnica ponudila opredeljeno grajo, v čem je podana nepravilnost, ne more biti uspešno. Cenilec je upošteval tako metodo primerljivih prodaj, kot tudi nabavno vrednostno metodo, ki nista dali različne ocene vrednosti nepremičnine, kar samo dodatno utrjuje ustreznost izdelanega mnenja.

12. Hipotekarna dolžnica ni podala vsebinske graje izpodbijanega sklepa, tako je sodišče druge stopnje le še opravilo preizkus kršitev (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), na katere pazi po uradni dolžnosti, ki ni pokazal nepravilnosti. Tudi pravica hipotekarne dolžnice do sodelovanja v postopku ni bila kršena, saj je sodišče prve stopnje v nadaljevanju postopka odpravilo svojo napako, na katero je opozorilo sodišče druge stopnje v predhodnem sklepu, ko ji sodišče prve stopnje sprva ni vročalo vsega procesnega gradiva.

13. V preostalem je dolžničina pritožba po vsebini ugovor zoper sklep o izvršbi, v katerem je podan materialnopravni ugovor prenehanja obveznosti zaradi uveljavljenega pobota, ki ga bo moralo sodišče prve stopnje obravnavati v nadaljevanju postopka.

14. Sodišče druge stopnje je po pojasnjenem neutemeljeni pritožbi zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

15. Dolžnica, ki ni uspela s pritožbo, krije sama svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP in 15. členom ZIZ). Odločitev o stroških hipotekarne dolžnice in upnika je odpadla, ker ti niso bili priglašeni (prvi odstavek 163. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).