Jedro

Tožeča stranka ni dokazala, da bi družba I., d. d. pogodbo o upravljanju sklenila tudi kot takratni solastnik. Pogodbo o upravljanju je družba I. d. d. sklepala zgolj za račun kupcev, na podlagi njihovih pooblastil in izjav.

Ključ delitve stroškov mora biti razumen, konkreten in preverljiv, saj je le na ta način mogoče kondikcijskemu ali verzijskemu zahtevku ugoditi po višini, v nasprotnem primeru pa je odločitev po višini arbitrarna in nepreverljiva.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Domžalah I 2003/00923 z dne 1. 7. 2006 razveljavilo tudi v 1. in 3. točki izreka ter tožbeni zahtevek zavrnilo. Tožeči stranki je naložilo, da tožencu povrne pravdne stroške v višini 485,14 EUR, v primeru zamude s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo se pravočasno pritožuje tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP in sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni, podrejeno, da zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, s stroškovno posledico. Navaja, da je zmoten zaključek sodišča, da določila SZ in ZTLR niso omogočala, da bi bil upravnik v posamezni stanovanjski stavbi izbran z večino solastniških deležev celotne soseske. Pogodba o upravljanju se lahko sklene tudi za več večstanovanjskih zgradb skupaj (VSL sodba I Cpg 1452/2010). Naslovi ... in ... ter ... (gre za en objekt s tremi vhodi) so dejansko trije vhodi v isti objekt, pri čemer so medsebojno tako povezani, da gre za funkcionalno celoto. Tožeča stranka je predložila seznam lastnikov z navedbo, kdo od njih je pristopil k pogodbi o upravljanju, podatke o njihovem solastniškem deležu ter pooblastila in izjave kupcev posameznih enot. Sodišče je zmotno zaključilo, da solastniškega deleža I., d. d., ne gre prištevati k deležu ostalih podpisnikov. Pri presojanju je treba upoštevati kavzo pogodbe, ki je, da I., d. d., sklene pogodbo o upravljanju tako, da bo omogočeno nemoteno obratovanje objektov soseske in nemotena vselitev ter opravljanje dejavnosti. Sklicuje se na IV. in V. člen pogodbe o upravljanju. Neutemeljeno je zavrnjen zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve. Predmet zahtevka so stroški, ki so nastali pri upravljanju in obratovanju objekta, lastniki pa so dolžni nositi sorazmerni delež teh stroškov. Sam zakon (SZ-1, SPZ) določa obveznost etažnih lastnikov, da plačajo stroške upravljanja in druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe. Toženec je neupravičeno obogaten že, če tožeči stranki kot upravniku založenih stroškov ne povrne. Sklicuje se na določila OZ o mandatni pogodbi (776. člen OZ) in sklep VSL II Cp 1572/99, na 50. člen SZ in na 275. člen OZ. Ves čas je zatrjevala, da je bil toženec obogaten za celotni vtoževani znesek. Že iz predloga za izvršbo je razvidna vsaka posamezna postavka za vsak mesec posebej in za vsak strošek posebej. Razlogovanje sodišča, da lahko solastniške deleže določijo le lastniki sporazumno v pogodbi o medsebojnih razmerjih, če niso določeni, upravnik nima podlage za oblikovanje razdelilnika stroškov, je napačno. To bi pomenilo, da dokler etažni lastniki ne sklenejo pogodbe o medsebojnih razmerjih, upravnik od njih ne more zahtevati povrnitve stroškov, ki jih je zanje založil in plačal dobaviteljem. Iz izvedenskega mnenja, ki ga je kot listinski dokaz predložil toženec, izhaja, da so podatki, na podlagi katerih je tožeča stranka obračunala stroške, pravilni. V svoji prvi pripravljalni vlogi je natančno pojasnila ključe delitve stroškov za vse vtoževane postavke, razvidno je, da se je velika večina stroškov delila po solastniških deležih. Tudi delitev po površini je delitev po solastniških deležih, le prikaz je drugačen. Obrazložitev je v tem delu sama s seboj v nasprotju. Svoj zahtevek je utemeljevala tudi na določilih nujne gestije, saj bi v primeru, če bi prenehala plačevati dobaviteljem, prišlo do prekinitve dobave in bi nastala škoda. Protispisen je zaključek sodišča o ne substanciranosti višine posameznih stroškov in ključa delitve. Vse to je namreč v svojih vlogah navedla, pri čemer je kot tožbene navedbe predložila tudi razdelilnik stroškov, a je zaradi obsežnosti nemogoče, da bi to povzela v vlogo, priložila pa je razdelilnik, zato je zgolj primeroma je pojasnila, katere podatke vsebuje stroškov in kako se ga bere, ob tem pa se je nanj sklicevala. Ob pavšalnih ugovornih navedbah toženca in upoštevajoč število vtoževanih postavk, drugače in bolj pregledno, ne more prikazati.

3. Na pritožbo je pravočasno odgovoril toženec in predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožnica izpodbija materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje, da v SZ in ZTLR ni zakonske podlage za to, da bi se za sklenitev pogodbe o upravljanju kot zadostna večina lahko upošteval delež solastnikov, katerih solastniški deleži predstavljajo več kot polovico vrednosti soseske. Pritožnica s tem v zvezi navaja sodbo VSL I Cpg 1452/2010, ki se v razlogih sklicuje tudi na sodbo VSL I Cpg 111/2011. Sodišče druge stopnje odgovarja, da v konkretnem primeru ni bistveno, ali se pogodba o upravljanju lahko sklepa za stanovanjsko sosesko (torej za več stanovanjskih zgradb skupaj), ali za posamezno stanovanjsko zgradbo (1). Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da tožeča stranka ni dokazala, da bi družba I., d. d., pogodbo o upravljanju sklenila tudi kot takratni solastnik. Višje sodišče pritrjuje argumentaciji, da je pogodbo o upravljanju z dne 17. 6. 1996 družba I., d. d., sklepala zgolj za račun kupcev, na podlagi njihovih pooblastil in izjav, kar izhaja iz IV. točke pogodbe kot tudi iz preambule pogodbe (priloga A7). Določila pisne pogodbe so povsem jasna (82. člen OZ oziroma 99. člen ZOR) in se uporabljajo tako, kot se glasijo. Posledično ni potrebna nobena dodatna razlaga pogodbe, kot to želi uveljaviti pritožnica z navedbami o pogodbeni kavzi in namenu I., d. d., da uredi upravljanje soseske in omogoči predajo enot. Na pritožbene navedbe glede V. točke pogodbe, ki ureja veljavnost pogodbe poleg znanih tudi za bodoče kupce nepremičnin in za pravne naslednike znanih kupcev, je odgovoriti, da navedeni člen ne določa, kar je ključno, da I., d. d., pogodbo sklepa tudi v svojem imenu in za svoj račun. Pogodba o upravljanju mora biti primarno sklenjena z zahtevano večino (več kot polovico solastniških deležev), da velja, šele naslednji korak bi lahko bilo ugotavljanje, koga (veljavna) pogodba zavezuje, zato pritožničino sklicevanje na V. točko pogodbe ni na mestu. V konkretnem primeru torej solastniškega deleža I., d. d., na soseski, ki ga je slednji imel v času sklepanja pogodbe o upravljanju, ni mogoče upoštevati (oziroma prištevati) pri presoji, ali je bila pogodba o upravljanju sklenjena z zahtevano večino.

6. I., d. d., je imel v času sklenitve pogodbe v lasti 20,149 % soseske, kar bi skupaj z ostalimi solastniki predstavljalo 61,816 % lastniški delež pri sklepanju pogodbe o upravljanju. I., d. d., pogodbe ni sklepal v lastnem imenu (primerjaj prejšnjo točko obrazložitve), zato delež ostalih lastnikov soseske predstavlja zgolj 41,66 %. To pa ne zadostuje za veljavno sklenitev pogodbe o upravljanju, tudi če bi se sodišče postavilo na stališče, da je mogoče pogodbo o upravljanju skleniti za celotno sosesko, kot je to obrazloženo že v izpodbijani sodbi. Pritožbeno sodišče soglaša tudi z nadaljnjimi zaključkom sodišča prve stopnje, da ni bila sklenjena pogodba o upravljanju za stavbe na naslovih … , ... in …, kot je to zatrjeval tožeča stranka. Instančno sodišče pritrjuje ugotovitvi, da je na (enostranski) seznam lastnikov (priloga A 12; seznam je predložila tožeča stranka, iz njega pa naj bi izhajali podpisi lastnikov s teh treh naslovov, katerih solastniški delež naj bi znašal 67,38 % vseh solastniških deležev na teh treh naslovih), uvrščen tudi I., d. d. Za slednjega je ugotovljeno, da pogodbe ni sklepal tudi v svojem imenu in za svoj račun in da je njegov solastniški delež, kot izhaja iz seznama, presegal 20 %. Ob odštetju solastniškega deleža I., d. d., s seznama, delež ostalih solastnikov ne dosega zahtevane večine za sklenitev pogodbe o upravljanju za zadevne objekte. Enake ugotovitve sodišča prve stopnje veljajo tudi za aneks. Sodišče prve stopnje je utemeljeno zaključilo, da pogodbeni temelj tožbenega zahtevka ni podan.

7. Sodišče druge stopnje na načelni ravni ne izključuje, da bi tožeča stranka svoj tožbeni zahtevek lahko oprla na druge materialnopravne podlage, a je bil zahtevek v konkretnem primeru pravilno zavrnjen. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da ključ delitve stroškov med solastniki ni določen. Tožeča stranka je v trditveni podlagi stroške solastnikov delila po različnih ključih, za kar ob odsotnosti dogovora ni nobene podlage (in bi se kvečjemu lahko delili po solastniških deležih), kot je to pravilno zapisalo že sodišče prve stopnje. Delitev stroškov je prvostopenjsko sodišče utemeljeno ocenilo za nepregledno in neskladno z zakonskimi določili, saj je tožeča stranka nekatere stroške delila glede na enoto, druge glede na porabo, tretje glede na delež bruto površine, četrte glede na delež neto površine, pete pa po formuli. Ključ delitve stroškov mora biti razumen, konkreten in preverljiv, saj je le na ta način mogoče kondikcijskemu ali verzijskemu zahtevku ugoditi po višini, v nasprotnem primeru pa je odločitev po višini arbitrarna in nepreverljiva (primerjaj VSL sodbo II Cp 2443/2011). Pritožnica graja tudi materialnopravno stališče sodišča prve stopnje, da ni imela podlage za določanje ali oblikovanje razdelilnikov stroškov, ker solastniški deleži niso bili določeni na zakonit način. Gre zgolj za dodaten argument sodišča prve stopnje, zato se sodišču druge stopnje, ob že navedenem ključnem argumentu, torej da so ključi razdelitve stroškov različni in nepreverljivi, do njega ni treba posebej opredeliti. Pritožnica se tudi ne more v pritožbi uspešno sklicevati na izvedensko mnenje, iz katerega naj bi po pritožničinem mnenju izhajala pravilnost obračunanih podatkov. To izvedensko mnenje ni bilo sestavljeno za namen te pravde, v spis ga je predložil toženec z navedbami, da je navedena izvedenka ugotovila, da se solastniškega deleža med sosesko in prostori toženca ne more izračunati, sodišče prve stopnje pa se je pravilno opredelilo do navedb glede ključa delitve stroškov.

8. Nadalje je sodišče prve stopnje pravilno obrazložilo, da so tudi navedbe glede višine posameznih stroškov tako pomanjkljive, da jih ni mogoče preveriti. Obsežna listinska dokumentacija glede posameznih stroškov ne more nadomestiti trditev tožeče stranke in tudi en primeroma naveden izračun v drugi pripravljalni vlogi navedenega ne more spremeniti, kar je bilo pravilno pojasnjeno v izpodbijani sodbi in predstavlja tudi odgovor na pritožbeno ponovljene navedbe s tem v zvezi (razlogi na 9. strani sodbe sodišča prve stopnje, primerjaj tudi VSL sodbo II Cp 952/2011).

9. Ob odsotnosti konkretnega in preverljivega ključa delitve stroškov in ob odsotnosti substanciranja višine posameznih stroškov je bilo treba zahtevek tožeče stranke zavrniti že iz tega razloga in se sodišče druge stopnje posebej ne opredeljuje do ostalih (nepogodbenih) materialnopravnih podlag, s katerimi je tožeča stranka utemeljevala svoj tožbeni zahtevek.

10. Sodišče prve stopnje ni storilo nobene od kršitev, na katere v skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP pazi višje sodišče po uradni dolžnosti, zato je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

11. Tožeča stranka zaradi neuspeha sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Odgovor na pritožbo ni pripomogel k odločanju pritožbenega sodišča (za pravdo nepotreben strošek), zato tudi toženec sam krije stroške, nastale z njegovo vložitvijo (prvi odstavek 155. člena ZPP).

(1) Poleg tega je bila zoper sodbo VSL I Cpg 1452/2010 tudi dopuščena revizija glede vprašanja sklepčnosti tožbe – primerjaj VSRS Sklep III DoR 79/2011.