Jedro

Zavezanec vsebinsko odkloni zahtevo za sklenitev pogodbe tudi tedaj, če sklene pogodbo z osebo, ki ni upravičenec po 117. členu SZ. Ob pomanjkanju izrecne določbe o sankciji za primer prodaje tretji osebi je potrebno kombinirati sankcijo iz 128. člena s pravico predkupnega upravičenca po 20. členu SZ. V obeh primerih gre za odklonitev prodaje tistemu, ki je upravičen do nakupa. Če ima upravičenec v primeru zavrnitve sklenitve pogodbe pravico sklenitev izsiliti s tožbo (128. člen), mora imeti pravico tudi do posega v pogodbo, ki jo je zavezanec sklenil s tretjo osebo (tako kot predkupni upravičenec po 20. členu SZ). Vanjo pa lahko poseže vse dotlej, dokler ima sam pravico zahtevati odkup stanovanja (123. člen SZ, glej tudi pravno mnenje Občne seje Vrhovnega sodišča Republike Slovenije z dne 22. in 23.6.1993, Poročilo o sodni praksi VS RS, št. I/93). Če je neupravičeni kupec s stanovanjem razpolagal naprej, upravičenec nima pravega interesa za izpodbijanje tudi te pogodbe. Z razveljavitvijo prve pogodbe bo naslednji kupec izgubil možnost doseči vpis v zemljiško knjigo.

Izrek

1. Revizija prve tožene stranke zoper sklep sodišča druge stopnje o začasni odredbi se zavrže. 2. Reviziji druge in tretje tožene stranke zoper izrek sodbe sodišča druge stopnje pod točko I.3. (razveljavitev pogodbe z dne 18.2.1992) se ugodi in sodba sodišča druge stopnje v tem delu spremeni tako, da se pritožba tožeče stranke zoper izrek sodbe sodišča prve stopnje pod točko I.3. zavrne kot neutemeljena in v tem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

3. V ostalem delu se revizija druge tožene stranke, v celoti pa revizija prve tožene stranke zavrneta kot neutemeljeni.

4. Tožeča stranka je dolžna povrniti tretji toženi stranki stroške revizijskega postopka v znesku 34.600,00 SIT, v 15 dneh, da ne bo izvršbe.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, s katerim je zahtevala, naj sodišče 1. ugotovi, da je ona imetnica stanovanjske pravice na stanovanju v L. 2. razveljavi prodajno pogodbo za navedeno stanovanje, ki je bila sklenjena med prvo in drugo toženo stranko, 3. razveljavi pogodbo za isto stanovanje med drugo in tretjo toženo stranko, ter 4. prvi toženi stranki naloži sklenitev enake pogodbe s tožečo stranko. Zavrnilo je tudi predlog na izdajo začasne odredbe in tožečo stranko obsodilo na plačilo pravdnih stroškov tožene stranke. Sodišče druge stopnje je ugodilo pritožbi tožeče stranke in prvostopno sodbo delno spremenilo, delno pa razveljavilo. Spremenilo jo je tako, da je v točkah I.1., I.2. in I.3. izreka ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke. Ugodilo je tudi predlogu za izdajo začasne odredbe, odločitev pod točko I.4. izreka prvostopne sodbe pa je razveljavilo in zadevo skupaj z odločitvijo o stroških vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Proti sodbi sodišča druge stopnje so vložile revizijo vse tri tožene stranke.

Prva tožena stranka je vložila revizijo zoper sodbo in sklep zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. V reviziji trdi, da drugi toženec ni nikoli prenehal uporabljati stanovanja oziroma se mu ni nikoli odpovedal. Sodišče druge stopnje se je zmotno oprlo na 19. člen ZSR. Moralo bi uporabiti 17. člen, po katerem tisti, ki se iz opravičenih razlogov umakne iz stanovanja, stanovanjske pravice ne izgubi. Če bi tožnica menila, da se je drugi toženec izselil iz stanovanja, bi morala sprožiti postopek za dodelitev stanovanja njej. Prav tako bi morala zahtevati sklenitev pogodbe z njo. Ker ničesar od tega ni storila, je prva tožena stranka upravičeno sklenila pogodbo z drugim tožencem. Tožnica ni bila nikoli ne imetnica stanovanjske pravice ne najemnica in ne predkupna upravičenka. Sodišče druge stopnje je s tem, ko je ugodilo njenemu tožbenemu zahtevku, kršilo materialno pravo. Storilo pa je tudi kršitev iz 13. točke 2. odstavka 354. člena ZPP, ker svoje odločitve ni obrazložilo in ni povedalo, na katerih določilih temelji. Prva tožena stranka zato predlaga, da revizijsko sodišče sodbo in sklep tako spremeni, da pritožbo tožeče stranke zavrne in potrdi sodbo in sklep sodišča prve stopnje.

Druga tožena stranka z revizijo izpodbija le sodbo sodišča druge stopnje in sicer iz obeh revizijskih razlogov. V reviziji trdi, da je sodišče napačno odločilo o stanovanjski pravici tožnice. Ne gre za primer iz 158. člena SZ, saj tožnica ni sprožila postopka za določitev imetnice stanovanjske pravice v času veljavnosti ZSR. SZ pa takšne pravice ne pozna več. Zato je tožnica tudi ex lege ni mogla pridobiti. Sodišče ni navedlo, kdaj naj bi jo pridobila. Če pa je že tako odločilo, bi moralo odločiti tudi o najpotrebnejših prostorih za drugega toženca. Le tako bi bilo spoštovano načelo enakosti pred zakonom. Če je šteti, da je tožnico za imetnico stanovanjske pravice določilo šele pritožbeno sodišče, tj. 3.11.1993, je to v nasprotju s SZ. Takšna določitev tudi tožnici ne daje pravice do nakupa stanovanja. Sicer pa bi pravico do odklonitve prodaje drugemu tožencu lahko izkoristila le prva tožena stranka, ne pa tožnica. Odločitev je tudi v nasprotju s 111. in naslednjimi členi ZOR, saj po njih tožnica nima aktivne legitimacije za izpodbijanje spornih pogodb. Sicer pa drugi toženec ni prenesel več pravic, kot jih je sam imel. Drugi toženec je bil lastnik stvari na podlagi veljavne pogodbe, ki jo je razveljavilo šele pritožbeno sodišče. Še bolj zmotna pa je razveljavitev pogodbe med drugim in tretjim tožencem. Poseg vanjo bi bil možen le, če bi bili obe pogodbi nični. Ničnosti pa pritožbeno sodišče ni ugotovilo. Zato druga tožena stranka predlaga, da revizijsko sodišče sodbo sodišča druge stopnje v izpodbijanem delu tako spremeni, da zavrne pritožbo tožeče stranke in v tem delu potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

Iz istih revizijskih razlogov in v istem obsegu izpodbija drugostopno sodbo tudi tretja tožena stranka. Pogodba med drugim in tretjim tožencem je sklenjena v skladu z zakonom. Lastnik se je izkazal z veljavno pogodbo, pogodba je tudi v celoti realizirana. Takšno pogodbo je mogoče izpodbijati le iz razlogov zmote, sile ali zvijače, in še to v določenem roku. Tožnica ni izkazala nobenega od vzrokov za izpodbijanje, ni aktivno legitimirana in tudi ni izkazala pravnega interesa za izpodbojni zahtevek. Tretji toženec se je pred sklenitvijo pogodbe prepričal o vseh pomembnih okoliščinah glede prodajalca in predmeta pogodbe. Napačna je tudi odločitev o stanovanjski pravici tožnice. Takšne pravice SZ ne pozna več. Tožnica je le najemnica v stanovanju, ki je last tretjega toženca. Prav to je tožnica tudi hotela. Zato je nesmiselno govoriti o tem, da je prva tožena stranka odklonila prodajo tožnici. Zaradi zmotne uporabe določb ZOR je bilo zmotno uporabljeno materialno pravo. Kršene pa so bile tudi določbe ZPP, saj so ugotovitve v nasprotju z dokaznim materialom v spisu. Tožnica je sama povedala, da ni imela statusa imetnice stanovanjske pravice in da tega statusa tudi ni nikoli uveljavljala. Sodišče druge stopnje tudi enkrat trdi, da tožnica je imetnica, drugič pa, da je bila imetnica. Tudi ne pove, kdaj naj bi bili pogodbi razveljavljeni. Zato tudi tretji toženec predlaga enako kot drugi toženec.

Revizije so bile vročene tedanjemu Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njih ni izjavil, in tožeči stranki, ki nanje ni odgovorila (3. odstavek 390. člena zakona o pravdnem postopku - ZPP). Ad 1. Revizija zoper sklep sodišča druge stopnje o začasni odredbi ni dovoljena.

Prva tožena stranka je vložila revizijo tudi zoper sklep sodišča druge stopnje o začasni odredbi. Za izdajo začasne odredbe veljajo določbe zakona o izvršilnem postopku (ZIP). Ta zakon pa v 9. členu določa, da revizija zoper pravnomočno odločbo, izdano po tem zakonu, ni dovoljena. Ta splošna določba velja ne glede na to, v katerem postopku se odloča o začasni odredbi. Revizijsko sodišče je zato revizijo zoper ta sklep zavrglo (392. člen ZPP v zvezi s 14. členom ZIP).

Ad 2. Revizija druge in tretje tožene stranke zoper izrek drugostopne sodbe pod točko I.3. je utemeljena.

Drugi toženec je prodajal stanovanje, ki ga je kupil od prve tožene stranke. Pogodba med njim in prvo toženo stranko ni bila veljavna, saj drugi toženec ni izpolnjeval pogojev za odkup po privatizacijskih pogojih iz določb 117. do 121. člena stanovanjskega zakona (SZ, Ur.l. RS, št. 18/91 in 21/94). Zato tudi ni mogel prevzeti vseh pravic in obveznosti, ki jih imajo lastniki stanovanj (118. člen SZ). Da stanovanje ni vpisano v zemljiško knjigo, in je pridobitev lastninske pravice po 33. členu zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih zaenkrat odložena, ni sporno. Pogodba med drugim in tretjim tožencem ima torej pravno napako. Drugi toženec pravne napake ne more odpraviti, saj je pogodba med njim in prvo toženo stranko razveljavljena. Tretji toženec ima le pravni naslov, ki pa ne more pripeljati do pridobitve lastninske pravice. Pridobitve lastninske pravice tudi iztožiti ne more, ker ne bo mogel izkazati veljavne verige prenosov od prve tožene stranke naprej. Takšno pravno in dejansko stanje stvari zato ne posega v pravice tožeče stranke. Če bo tožnica v nadaljevanju postopka, ki je bil razveljavljen, sklenila pogodbo s prvo toženo stranko, bo imela močnejši pravni položaj (posest in veljavno pogodbo sklenjeno z lastnikom) kot tretji toženec, ki ima samo pogodbo, sklenjeno z nelastnikom. Le tožnica bo zato lahko prevzela vse pravice in obveznosti, ki jih imajo po 118. členu SZ lastniki stanovanj, ter se nato, ko bo to mogoče, tudi vknjižila v zemljiško knjigo. Če pa je tako, tožnica nima pravnega interesa za izpodbijanje pogodbe med drugim in tretjim tožencem. Sodišče prve stopnje bi zato lahko njeno tožbo proti tretjemu tožencu zavrglo. Ker pa je v tem delu tožbeni zahtevek zavrnilo, je revizijsko sodišče ob ugotovitvi, da zavrženje tožbe v tem sporu ne bi imelo ugodnejših posledic za tožnico, drugostopno sodbo tako spremenilo, da je njeno pritožbo zavrnilo in vzpostavilo navedeni (zavrnilni) del prvostopne sodbe pod točko I.3. Ker je tretji toženec že iz teh razlogov z revizijo uspel, se revizijsko sodišče ni ukvarjalo z drugimi razlogi v njegovi reviziji. Revizija zoper odločitev o stanovanjski pravici tožnice je postala brezpredmetna, razlogi, ki napadajo odločitev o pogodbi med prvo in drugo toženo stranko pa nedopustni, ker v sporu med tožnico in prvo ter drugo toženo stranko tretji toženec ni stranka. V nadaljevanju se je zato revizijsko sodišče ukvarjalo le še z revizijama prve in druge tožene stranke.

Ad 3. Reviziji prve in druge tožene stranke zoper odločitev o stanovanjski pravici tožnice in neveljavnosti pogodbe med prvo in drugo toženo stranko nista utemeljeni.

Revizijski razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka uveljavljata obe toženi stranki. Katere določbe ZPP so bile kršene, druga tožena stranka ne pove. Prva tožena stranka pa trdi, da je bila storjena kršitev iz 13. točke 2. odstavka 354. člena ZPP, in sicer zato, ker sodišče naj ne bi obrazložilo in tudi ne povedalo, na katerih določilih temelji njegova odločitev. Revizijsko sodišče revidenta napotuje na razloge drugostopne odločbe na str. 3 in 4 ter s tem v zvezi (kolikor jih sodišče druge stopnje sprejema) na razloge v prvostopni sodbi (strani 5 - 7), kjer je obširno obrazloženo, zakaj sodišče šteje, da je tožnica imetnica stanovanjske pravice, in tudi na katere predpise odločitev opira.

Nobena procesna kršitev tudi ni bila storjena s tem, ko je sodišče ugodilo ugotovitvenemu zahtevku tožeče stranke. Že sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da ima ugotovitev obstoja tožničine stanovanjske pravice naravo predhodnega vprašanja. Predhodno vprašanje pa je lahko predmet posebnega postopka (12. člen ZPP). Če je uveljavljano kot del tožbenega zahtevka, sodišče lahko o njem odloči z učinkom pravnomočnosti. S tem ne krši nobene določbe ZPP. Očitek revidentov, da iz izreka ni jasno, kdaj naj bi tožnica postala imetnica stanovanjske pravice, pa je v nasprotju z njunimi nadaljnjimi trditvami o domnevni stanovanjski pravici drugega toženca. Ob pravilni uporabi 117. člena SZ se zato vprašanje stanovanjske pravice lahko nanaša le na čas uveljavitve SZ, saj je bil obstoj te pravice pomemben za sklenitev spornih pogodb. Le v tem kontekstu je bil tudi postavljen in obravnavan ta zahtevek. Zato so razlogi pritožbenega sodišča povsem jasni. Potrebnost ali nepotrebnost ugotovitvenega izreka v kontekstu tega spora pa ni razlog za poseg revizijskega sodišča vanj.

Ker druga tožena stranka drugih procesnih kršitev ni opredeljeno navedla, je revizijsko sodišče na podlagi 386. člena ZPP smelo ugotavljati le še, ali je bila storjena kršitev po 10. točki 2. odstavka 354. člena ZPP. Ugotovilo je, da je ni bilo.

Da pa je tožnica stanovanjsko pravico ob uveljavitvi SZ imela, je bilo ugotovljeno na podlagi številnih dejstev, v katera revizijsko sodišče ne sme dvomiti, ker je nepopolno ali zmotno ugotovljeno dejansko stanje prepovedan revizijski razlog (3. odstavek 385. člena ZPP). Za odločitev ni pravno pomembno, da tožnica po izselitvi drugega toženca formalno ni zahtevala ugotovitve, da je ona imetnica stanovanjske pravice (imetnica je postala na podlagi zakona). Prav tako ni pomembno, da po uveljavitvi SZ ni takoj (pred drugim tožencem) uveljavljala nakupa (ob dejstvu, da je rok še tekel). Za odločitev tudi ni pomembno, da se drugi toženec "stanovanju ni nikoli odpovedal". Zakaj te trditve niso pravno odločilne, sta sodišči prve in druge stopnje obrazložili in se pri tem pravilno oprli na določbe prej veljavnega zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR, Ur.l. SRS, št. 35/82 in 14/84). Tisti, ki se iz stanovanja izseli, in mu stanovanjska pravica preneha po samem zakonu, pa tudi nima pravice do najpotrebnejših prostorov (2. odstavek 58. člena ZSR). Odločitev je tako tudi materialnopravno pravilna.

Materialnopravno pravilna pa je tudi odločitev sodišča druge stopnje o aktivni legitimaciji tožnice za izpodbijanje prodajne pogodbe, ki sta jo sklenili prva in druga tožena stranka.

SZ je v razmerju do zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) specialni predpis. Zakon ureja pravni promet s stanovanji. Ureja prodajo dveh kategorij stanovanj. Ena kategorija zajema stanovanja v prostem prometu, in ta je urejena v določbah od 16. do 21. člena, druga kategorija pa zajema tista stanovanja, ki so podvržena "privatizaciji" družbene lastnine, ta pa je urejena v določbah od 117. do 133. člena SZ.

Privatizacija stanovanj je urejena s kogentnimi predpisi, ki natančno določajo, kdo je lahko stranka prodajne pogodbe in kakšni so pogoji prodaje. Krog oseb, ki so upravičenci in tistih, ki so zavezanci, je določen v 117. členu SZ. Zavezanec je dolžan prodati stanovanje samo tistemu, ki je po tej določbi upravičenec in sicer v roku dveh let po uveljavitvi zakona (123. člen). V tem roku ne sme prodati stanovanja nikomur drugemu. Promet se sprosti šele po poteku tega roka, prej pa le, če se je upravičenec izrecno odpovedal nakupu. To pa pomeni, da lahko v tem roku upravičenec vsak čas zahteva sklenitev pogodbe, zavezanec pa je pogodbo dolžan skleniti (po 5. odstavku 117. člena v 30 dneh po vloženi zahtevi). Če zavezanec sklenitev pogodbe odkloni, jo lahko upravičenec iztoži (128. člen SZ).

Pravilna je zato ugotovitev sodišča druge stopnje, da zavezanec vsebinsko odkloni zahtevo za sklenitev pogodbe tudi tedaj, če sklene pogodbo z osebo, ki ni upravičenec po 117. členu SZ. Zastavlja se vprašanje, kakšne pravne posledice ima takšna "odklonitev" za upravičenca. Sodišče prve stopnje je na to vprašanje odgovorilo tako, da je tožnici zavrnilo pravno varstvo s sklicevanjem na 112. člen ZOR. Pri tem stališču v reviziji še vedno vztrajata prva in druga tožena stranka. Revizijsko sodišče se s takšnim stališčem ne more strinjati in v celoti sprejema razloge sodišča druge stopnje. Če bi obveljalo stališče toženih strank, določbe 117. in naslednjih členov SZ ne bi imele nikakršnega smisla, saj bi omogočale zavezancu, da se izogne s prisilnimi predpisi določenim pogojem prodaje iz poglavja o privatizaciji že s tem, da sklene pogodbo s katerokoli osebo, ki ni upravičenec in sicer pod pogoji, ki jih določa trg (16. člen SZ).

Zakonodajalec je nameraval doseči privatizacijo stanovanjskega sklada s prodajo stanovanj dosedanjim imetnikom stanovanjske pravice pod ugodnejšimi pogoji, kot jih določa trg. Če pa je tako, mora privatizacija potekati po teh določbah, drugačno ravnanje zavezanca pa mora biti ustrezno sankcionirano. Če sankcija ni izrecno določena, še ne pomeni, da je ni. Posebej še ob dejstvu, da SZ predvideva posebno varstvo najemnika in sicer s tem, da mu daje predkupno pravico. Če je ta kršena, ima najemnik aktivno legitimacijo za izpodbijanje pogodbe, ki je sklenjena s tretjo osebo, ne da bi bila upoštevana njegova predkupna pravica (18. do 21. člen SZ).

Gotovo je pravica upravičenca (dosedanjega imetnika stanovanjske pravice) po določbah o privatizaciji po svoji naravi močnejša in obsežnejša, kot je pravica predkupnega upravičenca (najemnika), saj mu daje privilegiran položaj tudi glede pogojev prodaje (čas nakupa, popusti, način plačila itd.), ki ga predkupni upravičenec nima. Primerjava med tema dvema institutoma SZ zato ne dopušča razlage, ki bi pri zlorabi te pravice (prodaji tretji osebi) onemogočala izpodbijanje pogodbe s to tretjo osebo. Zato je ob pomanjkanju izrecne določbe o sankciji za primer prodaje tretji osebi potrebno kombinirati sankcijo iz 128. člena s pravico predkupnega upravičenca po 20. členu SZ. V obeh primerih gre za odklonitev prodaje tistemu, ki je upravičen do nakupa. Če ima upravičenec v primeru zavrnitve sklenitve pogodbe pravico sklenitev izsiliti s tožbo (128. člen), mora imeti pravico tudi do posega v pogodbo, ki jo je zavezanec sklenil s tretjo osebo (tako kot predkupni upravičenec po 20. členu SZ). Vanjo pa lahko poseže vse dotlej, dokler ima sam pravico zahtevati odkup stanovanja (123. člen SZ, glej tudi pravno mnenje Občne seje Vrhovnega sodišča Republike Slovenije z dne 22. in 23.6.1993, Poročilo o sodni praksi VS RS, št. I/93).

Tožeča stranka torej ima aktivno legitimacijo za tožbeni zahtevek, s katerim zahteva razveljavitev pogodbe med prvo in drugo toženo stranko. Revizijsko sodišče je zato na podlagi 393. člena ZPP v tem delu (zoper izrek I.1. in I.2. drugostopne sodbe) reviziji zavrnilo kot neutemeljeni.

Ad 4. Ker je tretja tožena stranka z revizijo uspela, ji je tožeča stranka dolžna povrniti njene stroške revizijskega postopka (154. v zvezi z 2. odstavkom 166. člena ZPP). Ti so odmerjeni v skladu z veljavno taksno in odvetniško tarifo. Revizijsko sodišče ni smelo odločati o stroških tretje tožene stranke na prvi stopnji, ker je sodišče druge stopnje stroškovni izrek prvostopne sodbe v celoti razveljavilo. Zato bo o njih moralo odločiti sodišče prve stopnje. Prva in druga tožena stranka pa stroškov revizijskega postopka nista priglasili. Zato o njih ni bilo potrebno odločati (164. člen ZPP).