Jedro

Odpoved pogodbe je odvisna od dejanske seznanjenosti najemnika z relevantno vsebino predhodnega opomina, pri čemer gre za dokazno breme najemodajalca.

Izrek

Revizija se zavrne.

Tožnica je dolžna v 15 dneh povrniti toženki stroške v zvezi z odgovorom na revizijo v znesku 165,25 EUR.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, da sta toženka M. L. in uporabnik S. L. dolžna zaradi odpovedi najemne pogodbe št... z dne 13.1.1997 izprazniti dvosobno stanovanje v Ljubljani.

2.Pritožbeno sodišče je zavrnilo tožničino pritožbo proti prvostopenjski sodbi. Odločilno stališče pritožbenega (kakor tudi prvostopenjskega) sodišča je, da sedaj pokojna najemnica spornega stanovanja D. R. ni nikoli prejela tožničinega opomina, s katerim bi bila opozorjena na neplačevanje najemnine in možnost odpovedi najemne pogodbe, zaradi česar odpoved tudi ne more imeti učinkov proti sedanji toženki in uporabniku stanovanja.

3.Tožnica je vložila revizijo proti sodbi pritožbenega sodišča zaradi revizijskega razloga zmotne uporabe materialnega prava. Poudarja, da je bila pok. D. R. nesporno nameščena v DSO v P. Tožnica je na naroku pojasnila razloge, zaradi katerih je opomine namenjene D. R., naslavljala na DSO P. Opisala je tudi rokovanje s poštnimi pošiljkami, ki je bilo organizirano podobno kot v upravnih organih ali gospodarskih družbah, za katere Pošta Slovenije poštne pošiljke vlaga v poštne predale, kjer jih prevzemajo pooblaščenci. Način vročanja je splošno znano dejstvo, tožnica pa je tudi predlagala izvedbo dokaza s poizvedbami v DSO P. o načinu rokovanja s poštnimi pošiljkami. Obe sodišči sta dokazno oceno, da opomin pok. D. R. ni bil vročen, sprejeli zgolj na podlagi trditve toženke, da njena mati nikoli ni prejela opomina in ni osebno podpisala poštne pošiljke, s katero je tožnica posredovala pisni opomin. Dokazni postopek ne daje podlage za zaključek sodišča o tem, da opomin ni bil vročen. Tožnica predlaga, da revizijsko sodišče spremeni sodbo pritožbenega sodišča tako, da ugodi tožničini pritožbi in razveljavi prvostopenjsko sodbo „ter jo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje“.

4.Sodišče je poslalo revizijo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in toženki, ta pa je odgovorila na revizijo in zahtevala povrnitev njenih stroškov revizijskega postopka Revizija ni utemeljena.

5.Revizija je izredno pravno sredstvo proti pravnomočni sodbi sodišča druge stopnje(1), ki se lahko vloži le zaradi nekaterih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava(5). Zmotna ali nepopolna ugotovitev dejanskega stanja ne predstavlja revizijskega razloga(3). Revizijski preizkus pravnomočne sodbe pritožbenega sodišča se opravi le v mejah izrecno navedenih revizijskih razlogov, pri čemer pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti le na pravilno uporabo materialnega prava(4).

6.V reviziji je izrecno navedeno, da se ta vlaga zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Revizijsko sodišče je zato omejilo polje svojega odločanja zgolj na preizkus ali je pritožbeno sodišče pravilno uporabilo materialno pravo, pri čemer je bilo zaradi navedene prepovedi iz tretjega odstavka 370. člena ZPP vezano na tista relevantna dejstva, ki jih je ugotovilo sodišče prve stopnje in nato upoštevalo pritožbeno sodišče pri odločanju o tožničini pritožbi.

7.Sodna odpoved najemne pogodbe za sporno stanovanje in posledično izpraznitev tega stanovanja sta v celoti odvisni od odgovora na vprašanje, ali je najemnica stanovanja (sedaj pok. D. R.) bila predhodno pisno opozorjena, da krši najemno pogodbo in tudi seznanjena z načinom odprave odpovednega razloga(5). Ob dejanskih (in revizijsko neizpodbojnih) ugotovitvah, da najemnice stanovanja v Domu starejših občanov ni osebno sprejela tožničinega opomina in s tem v zvezi tudi ni nikogar pooblastila, je materialnopravno pravilna zavrnitev tožbenega zahtevka in s tem v zvezi tudi zavrnitev tožničine pritožbe proti prvostopenjski sodbi. Odpoved najemne pogodbe za stanovanje iz krivdnih razlogov lahko predstavlja hud poseg v sfero uporabnikov stanovanja. Namen določb drugega odstavka 53. člena SZ je zato v tem, da se najemnik stanovanja pravočasno seznani z možnostjo odpovedi pogodbe in načinom odprave odpovednega razloga zato, da lahko nato z ustreznim ravnanjem (plačilom zapadle najemnine ...) vzdrži pogodbo v veljavi in tako prepreči neugodne posledice, ki bi zaradi odpovedi pogodbe nastale uporabnikom stanovanja. Odpoved pogodbe je zato odvisna od dejanske seznanjenosti najemnika z relevantno vsebino predhodnega opomina, pri čemer gre za dokazno breme najemodajalca.

8.Vrhovno sodišče je zavrnilo revizijo, ker je ugotovilo, da ni podan zatrjevani revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava(6). Odločitev o revizijskih stroških ima podlago v prvem odstavku 154. člena in prvem odstavku 165. člena ZPP.

Op. št. (1): Primerjaj prvi odstavek 367. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP. Op. št. (2): Primerjaj določbe 370. člena ZPP.Op. št. (3): Tretji odstavek 370. člena ZPP.Op. št. (4): Primerjaj 371. člen ZPP.Op. št. (5): Primerjaj določbo drugega odstavka 53. člena Stanovanjskega zakona – SZ (Uradni list RS, št. 19/91 – 23/96). Op. št. (6): 378. člen ZPP.