Jedro

Zavezanec za plačilo vseh stroškov vzdrževanja skupnih delov je lastnik, ne glede na to, kakšen je dogovor med njim in najemnikom. Upravnik lahko plačilo teh stroškov zahteva neposredno le od etažnega lastnika, ta pa jih – odvisno od medsebojne pogodbe, lahko nato terja od najemnika. Glede stroškov obratovanja stanovanja pa je osnovni dolžnik najemnik, če z najemno pogodbo ni dogovorjeno drugače.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se v izpodbijanem delu (1. in 3. točka izreka) razveljavi in v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

(1) Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje obdržalo v veljavi sklep Okrajnega sodišča v Ljubljani 8 I 2007/929 z dne 12.02.2007 v delu, po katerem je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati 186,15 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (1. tč.) in odločilo, da je toženec dolžan tožnici povrniti nadaljnje stroške postopka v višini 182,60 EUR v osmih dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (3. tč.). Navedeni sklep je v 1. točki izreka razveljavilo za znesek 2,43 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi in v tem delu tožbeni zahtevek zavrnilo.

(2) Zoper 1. in 3. tč. sodbe sodišča prve stopnje se iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odst. 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99, s kasnejšimi spremembami; ZPP) pravočasno pritožuje toženec in višjemu sodišču predlaga, da sodbo sodišča prve stopnje razveljavi in vrne zadevo v novo sojenje ali pa razveljavi sodbo in sklep o izvršbi ter tožbeni zahtevek zavrne ali pa tožbo zavrže. Priglaša pritožbene stroške. Navaja, da tožeča stranka ni izkazala, da je bila v času nastanka in zapadlosti terjatev upravnik stavbe, v kateri je toženec najemnik stanovanja, saj sodišču ni bila predložena v spornem obdobju (od 05.12.2005-27.10.2006) veljavna pogodba o opravljanju upravniških med etažnimi lastniki in G. upravljanje, d. o. o., oziroma njeno pravno naslednico. Sodišče tako ni imelo podlage za zaključek, da je bila tožeča stranka upravnik stavbe v spornem obdobju, niti za zaključek, da je podana njena aktivna legitimacija. Ni imela pravice obračunavati stroškov upravljanja, obratovanja, investicijskega vzdrževanja, tekočega vzdrževanja in zavarovanja skupnih prostorov, delov in naprav objekta ter skrbeti za redno poravnavanje obveznosti. Tožeča stranka tudi ni izkazala pasivne legitimacije, saj toženec ni v nobenem razmerju do tožeče stranke. Prav tako ni izkazano, da je tožeča stranka iz lastnih sredstev založila stroške, ki jih sedaj terja od toženca. Sodišče ne bi smelo upoštevati naknadno predloženih listin, potrdila dobaviteljev o poravnanih obveznostih pa ne morejo biti dokaz, da je tožeča stranka za plačilo vtoževanih stroškov založila lastna sredstva. Toženec je specificirano ugovarjal razdelitvi stroškov, ki bremenijo lastnika in stroškov, ki bremenijo najemnika ter trdil, da tožeča stranka zahteva stroške, ki niso najemnikovi. Tožeča stranka tudi ni imela najemne pogodbe, da bi lahko pravilno razmejila stroške, ki odpadejo na najemnika. Sodišče teh ugovorov ni presojalo in tega ni ugotovilo. Sodišču očita še bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 11. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP, saj sodišče ni imelo podlage za ugotovitev, da je tožeča stranka družba A., d. o. o.. Družbe A., d. o. o., ne zastopa odvetnik B. G..

(3) Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev ter opredelila pritožbene stroške.

(4) Pritožba je utemeljena.

(5) Sodišče prve stopnje je storilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP. V izpodbijani sodbi namreč manjkajo razlogi o odločilnih dejstvih, zaradi česar se sodbe sodišča prve stopnje ne da preizkusiti.

(6) V obdobju, iz katerega izvira sporna terjatev (05.12.2005-27.10.2006), je veljal Stanovanjski zakonik (Ur. l. RS, št. 69/2003, s kasnejšimi spremembami; SZ-1), ki v 4. odst. 24. čl. določa, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe, če najemna pogodba ne določa drugače, najemnik, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik. Zavezanec za plačilo vseh stroškov vzdrževanja skupnih delov je torej lastnik, ne glede na to, kakšen je dogovor med njim in najemnikom. Upravnik lahko plačilo teh stroškov zahteva neposredno le od etažnega lastnika, ta pa jih – odvisno od medsebojne pogodbe, lahko nato terja od najemnika. Glede stroškov obratovanja stanovanja pa je osnovni dolžnik najemnik, če z najemno pogodbo ni dogovorjeno drugače. (7) Sodišče prve stopnje je sicer ugotovilo, da iz 8. člena najemne pogodbe, sklenjene med MOL kot etažnim lastnikom stanovanja in tožencem kot najemnikom, izhaja da je najemnik dolžan poleg najemnine iz 7. člena pogodbe kriti tudi stroške, ki nastanejo zaradi uporabe stanovanja in ki niso zajeti v najemnini, vendar je ta ugotovitev glede na zgoraj navedeno brezpredmetna.

(8) Izpodbijana sodba ne vsebuje razlogov o tem, kaj predstavljajo sporni stroški (stroške obratovanja, vzdrževanja ali upravljanja), in to kljub izrecnemu ugovoru dolžnika v tej smeri. Gre za odločilno dejstvo ne glede na to, ali je temelj za njihovo plačilo pogodbeni ali nepogodbeni, pri čemer iz obrazložitve izpodbijane sodbe ni jasno niti to. Tudi če je tožnica stroške založila, je glede na zgoraj povedano za najemnika založila kvečjemu obratovalne stroške.

(9) Ker je torej podana kršitev določb postopka po 14. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP, je bilo treba prvo sodbo v izpodbijanem delu v skladu s 1. odst. 354. čl. ZPP razveljaviti in v tem obsegu zadevo vrniti v novo sojenje. Sodišče prve stopnje bo moralo v novem sojenju jasno navesti, ali in kateri so sporni stroški stroški obratovanja, saj samo ti bremenijo najemnika stanovanja, torej toženca. Jasno in nenasprotujoče naj navede pravno podlago tudi glede temelja za morebitno toženčevo zavezo. Ob tem naj pazi tudi na pravilno zastopanje pravdnih strank, na kar opozarja pritožba.

(10) Izrek o pritožbenih stroških temelji na določbi 3. odst. 165. čl. ZPP.