Jedro

Toženka v svoji trditveni podlagi, ki jo je podala v postopku pred sodiščem prve stopnje, tudi ni navedla, kdaj naj bi bil z B. d. o. o. sklenjen ustni dogovor o podaljšanju odpovednega roka oziroma kdaj naj bi zakoniti zastopnik B. d. o. o. toženki podal svoje soglasje, da lahko najete poslovne prostore še naprej uporablja na način, kot to izhaja iz Obvestila z dne 10. 9. 2020. Toženka je šele v pritožbi navedla, da naj bi bil zatrjevani ustni dogovor sklenjen 9. 9. 2020. Ker ob tem ni pojasnila, zakaj teh navedb ni mogla podati že pred sodiščem prve stopnje, gre za nedovoljene pritožbene novote, ki jih v pritožbenem postopku ni mogoče upoštevati.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Toženka mora tožnici v 15 dneh povrniti njene stroške pritožbenega postopka v znesku 839,06 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po izteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da mora toženka v roku enega leta od vročitve odpovedi najemne pogodbe (do vključno 15. 4. 2022) izprazniti poslovni prostor na naslovu A. cesta 1, 1000 Ljubljana, z ID znakom: del stavbe 0000-0001-02, ki se nahaja v drugi etaže stavbe št. 0001, stoječe na parc. št. 000/000 k. o. ..., v velikosti 988,38 m² ter ga praznega oseb in stvari, ki so last toženke, izročiti tožnici (I. točka izreka). Toženki je tudi naložilo, da mora v roku 8 dni po pravnomočnosti te sodbe plačati 3.320,00 EUR pravdnih stroškov (II. točka izreka).

2. Zoper to sodbo se je toženka pravočasno pritožila iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP). Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter tožnici naloži v plačilo pravdne stroške tožene stranke, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

3. Tožnica je na pritožbo pravočasno odgovorila. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne in izpodbijano sodbo potrdi, toženki pa naloži v plačilo vse stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V obravnavanem sporu je tožnica vložila zahtevo za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora na naslovu A. cesta 1 v Ljubljani, ki ga je toženka uporabljala na podlagi Najemne pogodbe št. 13/13 (v nadaljevanju: Najemna pogodba, A6), sklenjene z najemodajalcem B. d. o. o., z dne 10. 1. 2014, za določen čas petih let, ki je bila obnovljena za nedoločen čas. Na podlagi Pogodbe o prodaji nepremičnine št. 1/2020-P z dne 22. 10. 2020 (A2), sklenjene z B. d. o. o., je lastnica poslovnega prostora postala tožnica, ki je 15. 3. 2021 zoper toženko vložila zahtevo za izpraznitev poslovnega prostora.

6. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev oprlo na 24. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju: ZPSPP1) v skladu s katerim najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo, odpovedni rok, s potekom katerega preneha najemno razmerje, pa ne sme biti krajši od enega leta. Ugotovilo je, da je tožnica zahtevo za izpraznitev poslovnega prostora vložila 15. 3. 2021, toženka pa je izpraznitveni nalog prejela 14. 4. 2021, zato je dolžna najkasneje do 15. 4. 2022 izprazniti poslovni prostor. Glede toženkinih trditev o zatrjevanem dogovoru o podaljšanju odpovednega roka je ocenilo, da so njene navedbe v tem delu neverodostojne in v medsebojnem nasprotju. Zato tudi ni izvedlo dokazov z zaslišanji zakonitih zastopnikov pravdnih strank in priče C. C. (zakonitega zastopnika prejšnjega najemodajalca).

7. Toženka v pritožbi navaja, da je med toženko in prejšnjo lastnico poslovnih prostorov (B. d. o. o.) obstajal ustni dogovor o podaljšanju odpovednega roka, in sicer naj bi se dogovorili, da bo toženka najete poslovne prostore izpraznila v enem letu od pridobitve gradbenega dovoljenja, potrebnega za izgraditev lastnih poslovnih prostorov. Prav tako pa naj bi obstajalo soglasje B. d. o. o. o tem, da lahko najemnik do preselitve v lastne poslovne prostore, najete poslovne prostore še naprej uporablja. Tako naj bi se zakoniti zastopnik B. d. o. o. (C. C.) in zakoniti zastopnik toženke dne 9. 9. 2020 ustno dogovorila, da lahko toženka do preselitve v lastne poslovne prostore še naprej uporablja prostore, ki so v lastni najemodajalca, B. d. o. o. Ker je sodišče prve stopnje zavrnilo dokazni predlog z zaslišanjem zakonitih zastopnikov pravdnih strank ter priče C. C., ki bi potrdili obstoj zatrjevanega ustnega dogovora, naj bi zagrešilo tako relativno bistveno kršitev določb postopka po prvem odstavku 339. člena ZPP v zvezi z 8. členom ZPP (načelo proste presoje dokazov) kot tudi absolutno bistveno kršitev določb postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, saj naj bi kršilo toženkino pravico do izjave o odločilnih dejstvih. Posledično naj bi bilo tudi dejansko stanje zmotno in nepopolno ugotovljeno.

8. Ne drži pritožbeni očitek, da trditve, ki jih je toženka podala v ugovoru zoper nalog za izpraznitev poslovnih prostorov z dne 21. 4. 2021 (r. št. 6, l. št. 13-14) glede neuspelega dogovarjanja s tožnico o podaljšanju odpovednega roka, niso v medsebojnem nasprotju s trditvami iz njene prve pripravljalne vloge z dne 28. 6. 2021 (r. št. 13, l. št. 34 – 36), kjer je navedla, da je zakoniti zastopnik soglašal s časovnim okvirjem izpraznitve poslovnih prostorov, kot ga je na sestanku v oktobru 2020 predstavila toženka. Zato ni utemeljen pritožbeni očitek, da naj bi sodišče prve stopnje te trditve nepravilno ocenilo kot neverodostojne in nekonsistentne (8. točka obrazložitve izpodbijane sodbe), iz razlogov, navedenih v nadaljevanju.

9. Toženka je v ugovoru zoper nalog za izpraznitev poslovnih prostorov z dne 21. 4. 2021 (r. št. 6, l. št. 13-14) navedla, da se je z direktorjem tožnice skušala dogovoriti za daljši odpovedni rok, in sicer 18 mesecev oziroma 12 mesecev po pridobitvi gradbenega dovoljenja, vendar tožnica ni izkazala pripravljenosti, da bi toženka lahko poslovni objekt uporabljala še 18 mesecev. V prvi pripravljalni vlogi z dne 28. 6. 2021 (r. št. 13, l. št. 34 – 36) pa je navedla, da je zakoniti zastopnik toženke na sestanku dne 9. 9. 2020 prejšnjega lastnika poslovnega prostora, ki je bil predmet najema (B. d. o. o. oziroma njenega zakonitega zastopnika C. C.) seznanil s časovnim okvirom izselitve toženke iz najetih poslovnih prostorov. Tako naj bi C. C. zakonitega zastopnika toženke v začetku meseca septembra 2020 seznanil, da med B. d. o. o. in tožnico potekajo pogovori glede morebitne prodaje oziroma nakupa najetih poslovnih prostorov. Zato naj bi zakoniti zastopnik B. d. o. o. zaprosil zakonitega zastopnika toženke, da mu posreduje časovni okvir uporabe najetih prostorov, kar naj bi toženka storila in družbi B. d. o. o. posredovala Obvestilo o časovnih okvirih uporabe najetih prostorov z dne 10. 9. 2020 (v nadaljevanju: Obvestilo z dne 10. 9. 2020, B3). Dogovor med zakonitima zastopnikoma B. d. o. o. in toženke naj bi bil, da bo zakoniti zastopnik B. d. o. o. o tem, do kdaj bo imela toženka najete poslovne prostore v uporabi, seznanil potencialnega novega lastnika poslovnih prostorov, torej tožnico. Takratni najemodajalec B. d. o. o. naj bi soglašal s tem, da lahko toženka najete poslovne prostore uporablja na način, kot to izhaja iz Obvestila z dne 10. 9. 2020. V mesecu oktobru 2020 je bil nato dogovorjen sestanek tožnice, toženke in direktorja B. d. o. o., na katerem naj bi zakoniti zastopnik toženke pojasnil časovni okvir, direktor tožnice pa naj bi s tem soglašal. 10. Iz povzetih trditev toženke v njeni prvi pripravljalni vlogi izhaja, da naj bi bil dogovor o podaljšanju odpovednega roka sklenjen ne le med toženko in B. d. o. o. pač pa tudi med pravdnima strankama. Zato je sodišče prve stopnje v tem delu toženkine navedbe v njeni prvi pripravljalni vlogi pravilno ocenilo kot kontradiktorne njenim navedbam, ki jih je podala v ugovoru zoper nalog za izpraznitev poslovnega prostora, kjer je navedla, da tožnica ni pristala na dogovor o podaljšanju odpovednega roka.

11. Glede toženkinih navedb o tem, da naj bi bil zatrjevani ustni dogovor sklenila z njenim prejšnjim najemodajalcem, B. d. o. o., pa se pritožbeno sodišče strinja z oceno sodišča prve stopnje, da elektronska korespondenca, na katero se sklicuje toženka, tega ne potrjuje. Iz Obvestila o časovnih okvirih uporabe najetih prostorov z dne 10. 9. 2020 (v nadaljevanju: Obvestilo z dne 10. 9. 2020, B3), ki ga je sestavil zakoniti zastopnik toženke, izhaja, da toženka seznanja najemodajalca (B. d. o. o.) z _„načrtovanimi časovnimi načrti“_, med drugim, da pričakuje pridobitev gradbenega dovoljenja za gradnjo svojih poslovnih prostorov do konca marca 2021, z gradnjo novega poslovnega prostora pa bi toženka lahko zaključila v roku enega leta od pridobitve gradbenega dovoljenja. V zadnjem odstavku Obvestila z dne 10. 9. 2020 pa je navedla, _da sta se najemodajalec in najemnik prav tako strinjala, da lahko najemnik do preselitve v poslovne prostore, ki jih zase gradi, uporablja poslovne prostore najemodajalca, ki jih ima v najemu. O tem, kdaj bo najemnik dejansko zapustil najete prostore, bo najemodajalca obvestil v času, ki je opredeljen v najemni pogodbi, če se v tem času najemnik in najemodajalec ne dogovorita drugače_. V elektronskem sporočilu z dne 15. 9. 2020 (B4), ki ga je zakoniti zastopnik B. d. o. o. poslal zakonitemu zastopniku toženke, pa prvi drugega obvešča, da v Obvestilu z dne 10. 9. 2020 nikjer ni zapisano, kdaj je zadnji rok, da se lahko predmetni prostori prevzamejo in jih lahko bodoči kupec uporablja. C. C. v sporočilu nadalje navaja, da so vsi s strani toženke _predlagani roki podani pogojno in ni nobene nobene terminske zaveze, na podlagi katere bi bilo mogoče sporazumno prekiniti pogodbeno razmerje, zato zakonitega zastopnika toženke poziva, da mu posreduje zavezujoči termin glede možnosti uporabe prostorov s strani bodočega kupca_. Tudi po presoji pritožbenega sodišča iz navedene korespondence ne izhaja, da bi bil med toženko in njenim takratnim najemodajalcem sklenjen ustni dogovor o podaljšanju odpovednega roka.

12. Tožnica je nato v pripravljalni vlogi z dne 3. 8. 2021 (r. št. 15, l. št. 38-40) zanikala obstoj dogovora med toženko in B. d. o. o. ter opozorila, da dejstvo, da dogovor o podaljšanju odpovednega roka ni bil sklenjen, potrjuje tudi elektronsko sporočilo zakonitega zastopnika B. d. o. o. z dne 15. 9. 2020. Toženka nato na pripravljalno vlogo tožnice ni več odgovorila.

13. Toženka v svoji trditveni podlagi, ki jo je podala v postopku pred sodiščem prve stopnje, tudi ni navedla, kdaj naj bi bil z B. d. o. o. sklenjen ustni dogovor o podaljšanju odpovednega roka oziroma kdaj naj bi zakoniti zastopnik B. d. o. o. toženki podal svoje soglasje, da lahko najete poslovne prostore še naprej uporablja na način, kot to izhaja iz Obvestila z dne 10. 9. 2020. Toženka je šele v pritožbi navedla, da naj bi bil zatrjevani ustni dogovor sklenjen 9. 9. 2020. Ker ob tem ni pojasnila, zakaj teh navedb ni mogla podati že pred sodiščem prve stopnje, gre za nedovoljene pritožbene novote, ki jih v pritožbenem postopku ni mogoče upoštevati (prvi odstavek 337. člena ZPP). Ob tem pritožbeno sodišče dodaja, da v kolikor bi bil med zakonitima zastopnikoma toženke in B. d. o. o. sklenjen dogovor pred 15. 9. 2020, da odpovedni rok poteče v enem letu od pridobitve gradbenega dovoljenja toženke za gradnjo njenih poslovnih prostorov, potem zakoniti zastopnik B. d. o. o. ne bi imel nobenega razloga, da bi v elektronskem sporočilu z dne 15. 9. 2020 pozval zakonitega zastopnika toženke, da mu sporoči zavezujoči termin, do katerega bo toženka izpraznila najete poslovne prostore. Iz navedenega izhaja, da tudi izvedba predlaganih dokazov z zaslišanjem strank in priče ne bi pripomogla k drugačni odločitvi sodišča prve stopnje. Pritožbeno sodišče se zato strinja z oceno prvostopenjskega sodišča, da listinski dokazi, na katere se toženka sklicuje tudi v pritožbi, njenih navedb o zatrjevanem ustnem dogovoru ne potrjujejo. Glede na obrazloženo tudi ni mogoče slediti pritožbenim navedbam, da je zakoniti zastopnik toženke v zadnjem odstavku Obvestila z dne 10. 9. 2020 povzel dogovor, ki naj bi bil sklenjen 9. 9. 2020. 14. Iz zgornje obrazložitve izhaja, da je prvostopenjsko sodišče ravnalo pravilno, ko dokazov v zvezi z zatrjevanim ustnim dogovorom ni izvajalo. Zato niso utemeljeni pritožbeni očitki, da je sodišče prve stopnje z zavrnitvijo dokaznih predlogov za zaslišanje zakonitih zastopnikov pravdnih strank ter priče storilo kršitev po prvem odstavku 339. člena ZPP v zvezi s 8. členom ZPP, po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP ter zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje.

15. S tem je pritožbeno sodišče odgovorilo na pravno odločilne pritožbene razloge (prvi odstavek 360. člena ZPP). V kolikor toženka na kakšno pritožbeno navedbo ni dobila izrecnega odgovora, pa ta izhaja iz konteksta celotne obrazložitve, kar zadošča, saj lahko iz obrazložitve te odločbe v zadostni meri spozna, kateri razlogi so vodili pritožbeno sodišče k njegovi odločitvi.2

16. Pritožba proti I. točki izreka izpodbijane sodbe ni utemeljena. Posledično tudi ni utemeljena proti stroškovni odločitvi v II. točki izreka. Toženka se je namreč zoper stroškovno odločitev pritožila le posledično. Ker pa pritožbeno sodišče tudi ob uradnem preizkusu izpodbijane sodbe ni zaznalo nobenih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

17. O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo v skladu s prvim odstavkom 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena in s 155. členom ZPP. Toženka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi pritožbene stroške, mora pa tožnici povrniti priglašene stroške odgovora na pritožbo. Te je pritožbeno sodišče priznalo tožnici v skladu z Odvetniško tarifo (OT), in sicer 1125 točk za odgovor na pritožbo (1. točka tar. št. 21 OT) in 21,25 točk za materialne stroške (tretji odstavek 11. člena OT), kar skupaj znaša 687,75 EUR, upoštevaje vrednost odvetniške točke 0,60 EUR. K temu je prištelo še 22% DDV, kar znaša 151,31 EUR. Skupaj stroški tožnice znašajo 839,06 EUR. Zakonske zamudne obresti tečejo od poteka 15 dnevnega roka za izpolnitev dalje (prvi odstavek 299. in prvi odstavek 378. člena Obligacijskega zakonika ter 313. člen ZPP).

1 Ta zakon se uporablja za pogodbe, sklenjene na njegovi podlagi pred uveljavitvijo Zakona o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (SZ-1E), ki je pričel veljati 19. 6. 2021 (glej 52. člen tega zakona). 2 Npr. sklep Ustavnega sodišča RS, opr. št. Up-429/01-5 z dne 24. 6. 2003 (2. točka obrazložitve).