Jedro

Prehladna tla v zimskih vrtovih in prekomerna vlaga v stanovanju predstavljata skriti stvarni napaki, za katere odgovarja toženec kot prodajalec stanovanja.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora toženec v zimskih vrtovih v stanovanju tožnikov na M. opraviti vsa potrebna dela, da v zimskem času ne bo več prihajalo do pojava kondenzacije in zamakanja, odstraniti plesen in popraviti ter prebarvati stene, popraviti poškodovane talne obloge, zamenjati zarjavele kovinske dele senčil ter opraviti vsa potrebna dela, da bodo tla v zimskih vrtovih imela enako temperaturo kot tla v preostalih bivalnih prostorih. Poleg tega je tožencu naložilo, da mora tožnikoma povrniti 2.579,40 EUR njunih pravdnih stroškov z obrestmi za primer zamude s plačilom.

Toženec se je pritožil zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Predlaga spremembo izpodbijane sodbe in zavrnitev tožbenega zahtevka, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je odločitev sodišča presplošna, nemogoča oziroma nedorečena, saj način izvedbe odrejenih del ni jasno opredeljen. Izrek sodbe je nerazumljiv in nasprotuje njeni obrazložitvi. Nasprotujeta si tudi mnenji izvedencev. Pri gradnji so bili uporabljeni ustrezni materiali, dela so bila opravljena v skladu s projektom, za objekt pa je bilo pridobljeno pravnomočno uporabno dovoljenje. Nabiranje kondenza in mrzla tla niso skrita napaka. Tožnika sta se dobro zavedala, kakšno stanovanje kupujeta. Čeprav sta imela na voljo opcijo zapiranja zimskega vrta, se zanjo nista odločila. Običajno je, da ima zimski vrt nižjo temperaturo tal kot bivalni prostori. Poleg tega namen zimskega vrta ni bivanje v njem. Nabiranje kondenza je mogoče preprečiti le s pravilnim zračenjem. Sicer pa sta se tožnika z zatrjevanimi napakami seznanila najkasneje februarja 2007, grajala pa sta jih marca 2009, več kot tri leta po prevzemu stanovanja. Njuna tožba je bila zato prepozna. Končno toženec ni pristopil k reševanju reklamacije, temveč jo je le posredoval stranskemu intervenientu, s tem pa ni priznal svoje odgovornosti za napake. Ker sta tožnika fotografije predložila šele po prvem naroku, jih sodišče ne bi smelo upoštevati kot dokaz v postopku.

Tožnika v odgovoru na pritožbo predlagata njeno zavrnitev in obrazloženo nasprotujeta pritožbenim trditvam.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje je pravilno in celovito ugotovilo dejansko stanje. Izpodbijana sodba ni obremenjena z nobeno materialno ali procesno kršitvijo, ki bi terjala njeno spremembo ali razveljavitev. Izrek sodbe je v resnici povsem razumljiv. V njem je jasno navedeno, kaj predstavlja toženčevo obveznost. Zakaj je ne bi bilo mogoče izvršiti, pritožba ne pove. Tožencu je prepuščeno, na kakšen način bo opravil, kar mu nalaga sodba. Odveč je zato pritožbeni očitek, da je odločitev sodišča presplošna in nedorečena. Tudi zatrjevanega nasprotja med izrekom sodbe in njeno obrazložitvijo ni. Sodišče prve stopnje je v razlogih sodbe korektno povzelo mnenje izvedenca, da znaša še dopustno odstopanje v temperaturi tal v zimskem vrtu in v preostalih bivalnih prostorih do 5 stopinj Celzija. V tem smislu je treba razumeti zahtevo po enaki temperaturi tal, ki jo mora po sodbi zagotoviti toženec. Neobrazložen in zato neupošteven je tudi pritožbeni očitek o domnevnih nasprotjih med mnenji izvedencev. S fotografijami, ki jih omenja pritožba, pa sta tožnika zgolj dokumentirala svoje pripombe k izvedenskemu mnenju, zato glede na čas svojega nastanka niso predstavljale nedopustne novote v dokaznem postopku.

Sodišče prve stopnje se je na podlagi izvedenih dokazov lahko zanesljivo prepričalo, da stanovanje tožnikov zaradi zatrjevanih pomanjkljivosti nima vseh lastnosti, ki so potrebne za njegovo običajno rabo. Pravilno je zaključilo, da prehladna tla v zimskih vrtovih in prekomerna vlaga v stanovanju predstavljata skriti stvarni napaki, za katere odgovarja toženec kot prodajalec stanovanja. Ob tem ni odločilno dejstvo, da ima objekt, v katerem je stanovanje tožnikov, pravnomočno uporabno dovoljenje. Stanovanje tožnikov očitno ni izdelano tako, kot bi bilo treba, in so drugačne pritožbene trditve brez podlage. Toženčeve očitke na račun neustreznega zračenja prostorov je prepričljivo zavrnilo že sodišče prve stopnje. Toženec ni zanikal, da bi tožnika lahko dobila predelne stene na lastno zahtevo in le za doplačilo, kot tudi ne njune trditve, da ni bilo razlike v prodajni ceni zimskega vrta in ostalih bivalnih prostorov. Neumestne so zato pritožbene trditve, ki merijo na to, da naj bi tožnika vnaprej pristala na nižjo temperaturo tal v zimskem vrtu.

Tudi toženčev ugovor, da je bila tožba prepozna, je obrazloženo in pravilno zavrnilo že sodišče prve stopnje. Pritožbena trditev, da naj bi tožnika grajala napake šele marca 2009, ne ustreza resnici. Tožnika sta na obe napaki toženca opozorila pravočasno, v predpisanem roku dveh mesecev od odkritja napake, skladno s 24. členom ZVKSES (na prekomeren kondenz aprila 2007, na prehladna tla pa marca 2008), pri čemer sta se obe napaki pojavili znotraj dveletnega jamčevalnega roka iz 23. člena ZVKSES; tožnika sta namreč stanovanje prevzela junija 2006, vselila pa sta se januarja 2007. Zgrešeno je toženčevo sklicevanje na judikat, ki ga omenja v pritožbi (VSL I Cpg 1279/2013 z dne 11. 2. 2014). V obravnavanem primeru namreč ne gre za vprašanje, ali je toženec priznal svojo odgovornost za napako, pač pa za presojo pravočasnosti tožbe. V zvezi s tem je sodišče prve stopnje pravilno izpostavilo, da se je toženec v obeh primerih odzval na reklamacijo tožnikov in pri stranskem intervenientu dosegel, da je bil maja 2008 opravljen ogled stanovanja tožnikov in (sicer neuspešen) poskus odprave prve napake. Toženec se zato ne more sklicevati na potek prekluzivnega roka za vložitev tožbe.

Pritožbeni razlogi po navedenem niso podani. Sodišče druge stopnje je zato toženčevo pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in na podlagi 353. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) potrdilo prvo sodbo.

Odločitev o zavrnitvi pritožbe vključuje tudi priglašene pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena ZPP). Toženec jim mora kriti sam, ker s pritožbo ni uspel, medtem kot tožnika stroškov za odgovor na pritožbo nista priglasila.