Jedro

Kdor zatrjuje, da je lastnik nepremičnine, pri kateri je v zemljiški knjigi kot lastnik vpisan nekdo drug (npr. originarna pridobitev lastninske pravice, pa tudi primer, kot je tu obravnavani, ko tožniki zatrjujejo, da se je toženec brez pravne podlage vknjižil na delu nepremičnin, ki dejansko pripada njim), svojo pravico varuje z ugotovitveno tožbo, kar je v sodni praksi utrjeno in nesporno.

Pri izdaji gradbenega dovoljenja se presojajo predvsem upravni, javnopravni vidiki gradnje, ne pa vprašanje stvarnih pravic.

Postopek vzpostavitve etažne lastnine po ZVEtL-1 ni namenjen dokončnemu ugotavljanju lastninske in drugih stvarnih pravic na posameznih delih stavbe v etažni lastnini, temveč je njegov bistveni namen, da se (doslej pravno neobstoječa, nevknjižena) etažna lastnina formalno vzpostavi, s čimer se (med drugim) izboljša pravna varnost etažnih lastnikov in olajša pravni promet. Postopek vzpostavitve etažne lastnine po ZVEtL-1 je poenostavljen, temelji na številnih domnevah in dokaznih pravilih, zato je že zakonodajalec izrecno predvidel (prvi odstavek 35. člena ZVEtL-1), da odločitev sodišča v postopku za vzpostavitev etažne lastnine ni ovira za ponovno odločanje o spornih vprašanjih glede lastninske in drugih pravic na nepremičnini v pravdnem postopku.

Splošni skupni deli stavbe ne morejo biti samostojen predmet pravnega prometa, temveč se solastninska pravica na njih lahko prenaša le skupaj z lastnino na posameznem delu stavbe v etažni lastnini.

Zgolj z izgradnjo stavbe, pa četudi večstanovanjske, etažna lastnina še ne nastane. V času pred uveljavitvijo SPZ je sodna praksa dopuščala, da etažna lastnina nastane tudi dejansko, s tem, ko investitor stavbo razdeli na več delov in jo začne nato prodajati po teh posameznih delih, na katerih kupci pridobijo dejansko etažno lastnino.

Izrek

I. Pritožbe se zavrnejo in se izpodbijana sodba in sklep potrdi.

II. Vsaka stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

**Oris zadeve in odločitev sodišča prve stopnje**

1. Tožniki ter drugi do četrti toženec so etažni lastniki večstanovanjske stavbe na naslovu Z. Stavba je bila zgrajena konec 90-tih let prejšnjega stoletja, zgradila jo je družba B., d. o. o., ki je stavbo s pogodbo z dne 8. 12. 1997 prodala družbi A., d. o. o., ta pa je stavbo po etažnih delih prodala individualnim kupcem. Stavba prvotno ni bila vpisana v zemljiško knjigo, etažna lastnina je bila vzpostavljena šele v postopku po Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča,1 ki se je vodil pred Okrajnim sodiščem v Ljubljani (sklep II N 155/2013 z dne 26. 2. 2019 v zvezi s popravnima sklepoma z dne 24. 1. in 17. 1. 2020).

2. Tožniki (pa tudi tretji toženec in četrta toženka) trdijo, da sta prostora v kleti stavbe na naslovu Z., ki po etažiranju nosita številki 11 in 12, splošna skupna dela večstanovanjske stavbe v solastnini vseh etažnih lastnikov. Prvi toženec ugovarja, da je sporna prostora kupil od družbe B., d. o. o., leta 2001. Drugi toženec se postopka ni udeleževal, le v eni vlogi je sporočil, da je on le lastnik garaže in da naj druga razmerja urejajo lastniki stanovanj sami.

3. Sporno je torej, ali sta prostora št. 11 in 12 splošna skupna dela večstanovanjske stavbe (in torej v solastnini vsakokratnih etažnih lastnikov) ali pa gre za individualni del stavbe, ki je v lasti prvega toženca.

4. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo in sklepom postopek delno ustavilo zaradi umika zoper peto toženko C. C. (I. točka izreka izreka; ni predmet pritožbe); zavrglo tožbeni zahtevek glede ugotovitve, da sta dela stavbe Z. z ID znakoma 000-0000-11 in 000-0000-12 splošna skupna dela stavbe v lasti vsakokratnih etažnih lastnikov (II. točka izreka); odločilo, da se solastniški deleži na splošnih skupnih delih navedene stavbe spremenijo tako, da sta splošna skupna dela (med drugim) tudi dela stavbe št. 11 in 12 v lasti vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe (III. točka izreka); zavrnilo, kar je tožeča stranka zahtevala "več ali drugače" (iz obrazložitve je razvidno, da je šlo za pomoto pri izračunu solastniških deležev - IV. točka izreka; ni predmet pritožbe) in naložilo tožencem, da tožnikom povrnejo 2.060,48 EUR pravdnih stroškov s pripadki (V. točka izreka).

**Pritožbeni postopek**

5. Zoper sklep o zavrženju (II. točka izreka) se pritožujejo tožniki. Prvi toženec in stranski intervenient se pritožujeta zoper III. in V. točko izreka.

6. Tožniki v pritožbi med drugim navajajo, da za tožbo, s katero uveljavljajo lastninsko pravico, ne pridejo v poštev določila o ugotovitveni tožbi, na katere se sklicuje sodišče prve stopnje. Ugotovitvena tožba zaradi ugotovitve lastninske pravice je po enotni sodni praksi dopustna. V Zakonu o zemljiški knjigi je izrecno določeno, da se vknjižba pravic dovoli (tudi) na podlagi pravnomočne sodne odločbe, s katero je sodišče ugotovilo obstoj, spremembo ali prenehanje pravice, katere vknjižba se predlaga.

7. Toženci ter stranski intervenient na pritožbo tožnikov niso odgovorili.

8. Prvi toženec v pritožbi med drugim navaja, da se sodišče prve stopnje ni neposredno opredelilo do pogodbe med družbama B., d. o. o., in A., d. o. o., katere predmet je bilo šest stanovanj, šest shramb v kleti, dve garaži in ena shramba za kolesa v kleti. Iz dopisa odvetnika D. D. z dne 2. 3. 2005 izhaja, da je družba A., d. o. o., kupila samo eno shrambo za kolesa, eno kolesarnico pa si je družba B., d. o. o., obdržala zase. Sodišče prve stopnje se do tega dopisa ni opredelilo, prav tako se ni opredelilo do gradbenega dovoljenja z dne 19. 11. 2004. Iz obrazložitve pravnomočnega gradbenega dovoljenja izhaja, da je bila vlogi za izdajo priložena tudi pogodba, ki sta jo dne 22. 10. 2001 sklenila B., d. o. o., in toženec za dodatni prostor v izmeri 28,25 m2 v kleti sporne stavbe; če bi bilo s priloženo dokumentacijo za izdajo gradbenega dovoljenja kaj narobe, toženec gradbenega dovoljenja ne bi dobil. Sodišče se tudi ni opredelilo do dopisa Odvetniške pisarne E. z dne 26. 11. 2004, s katerim ga stanovalci opozarjajo, da je lastništvo prostora, v katerem je nameraval začeti z deli, sporno. Sodba tudi nima razlogov, kako so tožniki postali solastniki spornih delov stavbe št. 11 in 12. 9. Stranski intervenient v pritožbi med drugim navaja, da se sodišče ni opredelilo do nekaterih odločilnih dejstev in dokazov, med drugim ni zaslišalo odvetnika D. D. Ob prodaji stavbe družbi A., d. o. o., etažna lastnina ni bila oblikovana, zato si je prodajalec lahko pridržal en prostor zase. Sodišče prve stopnje se do teh navedb ni opredelilo, prav tako ni opredelilo časovnega vidika nastanka dejanske etažne lastnine. Dejanska etažna lastnina ne more nastati že ob zgraditvi stavbe. Tožniki bi morali svoj zahtevek uveljavljati zoper tistega, ki jim je posamezne dele prodal in ne zoper zemljiškoknjižnega lastnika, sodišče pa se do teh navedb stranskega intervenienta ni opredeljevalo. Prvi toženec je vpisan v zemljiško knjigo, postopek ni namenjen izbrisu lastninske pravice iz zemljiške knjige. Zaključek, da so bili prostori v naravi izvedeni na podlagi PZI iz aprila 1997, je v nasprotju z omenjenimi listinami. Iz PZI iz aprila 1997 izhaja, da je bil prostor, kjer se danes nahajajo hodnik ter dela št. 1 in 4, predviden kot enovit prostor, v prostoru, kjer se danes nahajata prostora št. 11. in 12, je bil prav tako predviden enovit prostor. V PZI iz avgusta 1997 pa je v prostoru, kjer sta sedaj prostora 11 in 12, predviden majhen predprostor, ki predstavlja sedaj del št. 12, opredeljen kot hodnik, in garsonjera, ki je sedaj opredeljena kot prostor št. 11 oziroma klet, kakor je razvidno iz elaborata F. F. V naravi je bil v večjem delu upoštevan PZI iz avgusta 1997 in ne iz aprila 1997. Slikovna dokumentacija in pričevanje tožečih strank so lahko namenjeni dokazovanju, kako stanovalci dostopajo do kleti, ki sta označeni kot dela št. 1 in 4, ne dokazujejo pa zaključka sodišča, da je v naravi izveden PZI iz aprila in ne iz avgusta. Stanovalci so si prostore št. 11 in 12 samovoljno prilastili, sodišče prve stopnje pa se z vprašanjem, ali je ta raba sploh upravičena ali ne, ni ukvarjalo. Sodišče prve stopnje se selektivno sklicuje na sklep II N 155/2013, saj je sodišče v tem sklepu ugotovilo tudi, da je pravica sedanjega prvega toženca verjetnejša, saj pogodba iz leta 1997 izrecno našteva dele objekta, ki so bili prodani, med njimi pa je zgolj ena kolesarnica in ne dve. Ob prodaji decembra 1997 etažna lastnina še ni bila vzpostavljena. Tožeče stranke niso bile vpisane v zemljiško knjigo, iz njihovih pogodb sploh ne izhaja, v kakšnem deležu naj se vpišejo v zemljiško knjigo kot solastniki. Odločbi sodne prakse, ki ju citira sodišče prve stopnje, v tem primeru nista uporabljivi, kar pritožba podrobneje pojasni. Neutemeljeno je sodišče priznalo tudi strošek trajanja glavne obravnave 1. 6. 2022, saj tega dne ni bilo nobene obravnave.

10. Tožniki so na pritožbi prvega toženca in stranskega intervenienta odgovorili ter predlagali njuno zavrnitev.

11. Pritožbe niso utemeljene.

**Glede pritožbe tožnikov**

12. Pravilno je pritožbeno stališče tožnikov, da je izkazan njihov pravni interes za ugotovitveno sodbo za ugotovitev lastninske pravice - ki se v primeru, ko tožniki zatrjujejo, da je posamezni del nepremičnine splošni skupni del stavbe v etažni lastnini, ne more glasiti drugače kot tako, da se ugotovi to (pravno) dejstvo. Kdor zatrjuje, da je lastnik nepremičnine, pri kateri je v zemljiški knjigi kot lastnik vpisan nekdo drug (npr. originarna pridobitev lastninske pravice, pa tudi primer, kot je tu obravnavani, ko tožniki zatrjujejo, da se je toženec brez pravne podlage vknjižil na delu nepremičnin, ki dejansko pripada njim), svojo pravico varuje z ugotovitveno tožbo,2 kar je v sodni praksi utrjeno in nesporno. Takšen zahtevek so tožniki postavili v tistem delu tožbe, ki ga je sodišče prve stopnje zavrglo v II. točki izreka.3 Okoliščina, da se tožbeni tenor: "Dela stavbe na naslovu [...], sta splošna skupna dela stavbe v lasti vsakokratnih etažnih lastnikov ..." nekoliko razlikuje od sicer v praksi pogostejšega: "Ugotovi se, da sta dela stavbe ...," bistva zahtevka ne spremeni. V sodni praksi je tovrstna ugotovitvena tožba dopustna; še več, je edino učinkovito sredstvo za varstvo lastninske pravice tožnikov v primerih, kot je tu obravnavani.

13. Vendar pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje z izpodbijano odločbo v III. točki izreka ugodilo zahtevku tožnikov, ki je vsebinsko pravzaprav enak kot zahtevek, ki ga je v II. točki izreka zavrglo: gre za ugotovitev, da se solastniški deleži na splošnih skupnih delih sporne stavbe spremenijo tako, da so splošni skupni deli stavbe (ki jih izrek našteje, med njimi tudi sporna dela št. 11 in 12) v lasti vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe, po solastniških deležih, katerih velikosti pritožba ne izpodbija. Glede na povedano se izkaže, da kljub načelno napačnemu izhodišču o nedopustnosti dela zahtevka, ki ga je sodišče prve stopnje zavrglo v II. točki izreka, ta relativna kršitev določb postopka na pravice tožnikov ni vplivala, saj je vsebinsko in smiselno enakemu zahtevku sodišče ugodilo v III. točki izreka.

**Glede pritožb prvega toženca in stranskega intervenienta - procesne kršitve**

14. Pritožbi prvega toženca4 in stranskega intervenienta sodišču prve stopnje očitata, da ni zapisalo razlogov o vseh odločilnih dejstvih in da ni izvedlo vseh dokazov. Očitki o teh procesnih kršitvah niso utemeljeni, razen glede enega odločilnega dejstva (trenutka nastanka etažne lastnine) in ene listine (dopisa odvetnika D. D.), o čemer sledijo razlogi v nadaljevanju.

15. Neizvedba dokaza lahko pomeni bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku5 ali pa nepopolno ugotovljeno dejansko stanje; na nobeno od teh kršitev pritožbeno sodišče ne pazi po uradni dolžnosti, zato morajo biti tovrstne kršitve ustrezno substancirano in konkretizirano zatrjevane. Stranka, ki uveljavlja, da sodišče ni zaslišalo priče, mora konkretizirano pojasniti, kaj za izid postopka relevantnega bi ta priča vedela povedati.

16. Kot pravilno opozarjajo tožniki v odgovoru na pritožbi, se pravica stranke do izjave in na drugi strani dolžnost sodišča, da se opredeli do strankinih navedb ter izvede dokaze, nanašata le na trditve in dokaze v zvezi s pravno pomembnimi dejstvi, ne pa tudi na dejstva, ki za postopek niso relevantna. Sodišče tudi ni dolžno odgovarjati na prav vsako navedbo stranke posebej, temveč se lahko do nekaterih navedb oziroma odločilnih dejstev opredeli tudi posredno, npr. tako, da pojasni razloge o odločilnem dejstvu, ki (če obstoje) izključujejo obstoj drugega zatrjevanega dejstva.

17. Tako se je sodišče prve stopnje do pogodbe med družbama B., d. o. o., in A., d. o. o., z dne 8. 12. 1997 (v nadaljevanju: pogodba iz leta 1997) opredelilo v tretji alineji 20. točke obrazložitve, ko je ugotovilo, kaj iz pogodbe nesporno izhaja, nadalje pa še v 33. in 34. točki obrazložitve, ko je pojasnilo, da investitor (B., d. o. o.) splošnega skupnega dela na stavbi v dejanski etažni lastnini (to je, spornih delov št. 11 in 12)6 ni mogel pridržati zase, niti ga prodati naprej. S tem je dovolj razumljivo povedalo, da sta bila tudi sporna dela št. 11 in 12 predmet prodajne pogodbe iz leta 1997, torej glede teh dveh delov (s katerima je razpolagal že s pogodbo iz leta 1997) investitor ni mogel leta 2001 še enkrat pravno veljavno prenesti lastninske pravice na toženca.

18. S temi razlogi je tudi posredno odgovorjeno na navedbe toženca v zvezi z gradbenim dovoljenjem iz leta 2004: če toženec na podlagi pogodbe iz leta 2001 ni mogel pridobiti lastninske pravice, ker je šlo za splošni skupni del, tega ne more spremeniti gradbeno dovoljenje iz leta 2004. Pritožbeno sodišče še pojasnjuje, da se pri izdaji gradbenega dovoljenja presojajo predvsem upravni, javnopravni vidiki gradnje, ne pa vprašanje stvarnih pravic. Odločba o izdanem gradbenem dovoljenju v ničemer ne prejudicira vprašanja lastništva, zato ugotovitev v gradbenem dovoljenju, da je toženec lastnik (kar je upravni organ ugotovil na podlagi predložene prodajne pogodbe iz leta 2001), še ne izkazuje, da je to dejstvo tudi resnično.

19. Drži, da sodišče prve stopnje ni posebej ocenjevalo dopisa odvetnika D. D. iz leta 2005, ga je pa vpogledalo (11. točka obrazložitve izpodbijane odločbe). Vsebina dopisa (v katerem odvetnik D. D. kot pooblaščenec družbe A., d. o. o., piše sedanjim tožnikom, da sedaj sporna prostora št. 11 in 12 nista bila predmet kupoprodajne pogodbe iz leta 1997) ni sporna, zato lahko sodišče druge stopnje kršitev glede umanjkanja razlogov o tej listini dopolni samo (tretja alineja člena 358. ZPP), saj gre za listinski dokaz, ki je bil predmet obravnavanja pred sodiščem prve stopnje in glede katerega je sodišče druge stopnje v enakem spoznavnem položaju kot sodišče prve stopnje; sama vsebina listine ni sporna, temveč je sporno le njeno pravno tolmačenje. V zvezi s tem pritožbeno sodišče ugotavlja, da ne toženec ne stranski intervenient nista trdila, da bi bil odvetnik D. D. pooblaščenec bodisi družbe B. d. o. o. bodisi A. d. o. o. v času sklepanja pogodbe iz leta 1997, temveč je bil pooblaščenec družbe A. d. o. o. okoli leta 2005. Torej se niti ne zatrjuje, da bi bil D. D. oseba, ki bi lahko na podlagi svojega neposrednega zaznavanja izpovedala o okoliščinah sklepanja pogodbe iz leta 1997. Ker pritožba ne poda trditev o tem, na podlagi česa je D. D. leta 2005 oblikoval svoje izjave o lastništvu spornih prostorov, dopisovanje pa je potekalo več let po sklenitvi pogodbe leta 1997, pritožbeno sodišče ugotavlja, da ta dopis ne more potrditi teze toženca in intervenienta. Zakaj je pravilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da sta bila leta 1997 družbi A. d. o. o. prodana tudi sporna prostora, bo obrazloženo v nadaljevanju.

20. Ne drži, da izpodbijana sodba ne vsebuje razlogov, kako so tožniki postali solastniki spornih delov stavbe. V 31. točki obrazložitve izpodbijane sodbe je sodišče prve stopnje pojasnilo, da predstavljata sporna dela splošna skupna dela stavbe, v 33. točki pa, da ima nakup posameznega etažnega dela za posledico tudi nakup sorazmernega dela skupnega dela stavbe.

21. V zvezi s pogodbami (priloge A9 do A13), s katerimi je A., d. o. o., prodajal posamezna stanovanja končnim kupcem, pritožbeno sodišče ugotavlja, da so pogodbe v marsičem pomanjkljive,7 saj med drugim ne vsebujejo določb o pripadajočem oziroma funkcionalnem zemljišču, četudi je že v času sklepanja pogodb veljala kogentna določba 12. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih,8 da kupec stanovanja v etažni lastnini po samem zakonu pridobi tudi pravico uporabe zemljišča, na katerem je stavba zgrajena, in zemljišča, ki je namenjeno za njeno redno rabo, dokler stavba obstaja (sedaj: solastnino na pripadajočem zemljišču), ta pravica uporabe oziroma sedaj solastnina pripadajočega zemljišča pa niti ne more biti v samostojnem pravnem prometu. V pogodbah v prilogah A9 do A13 res ni govora o dveh kolesarnicah, vendar tudi niso omenjeni drugi splošni skupni deli stavbe, npr. hodniki, stopnišča. Zato zgolj na podlagi dejstva, da v teh pogodbah ni izrecno omenjeno, da v stavbi obstajata kot splošna skupna dela tudi sedaj sporna prostora št. 11 in 12, ni mogoče zaključiti, da ta splošna skupna dela nista bila (po sili zakona) predmet pogodb, s katerimi so tožniki in drugi do četrti toženec (oziroma njihovi pravni predniki) kupovali stanovanja.

22. V zvezi z zaslišanjem odvetnika D. D. je sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo, da ga ni zaslišalo zato, ker je bil predlagan le v zvezi z dopisom iz leta 2005. Toženec v pritožbi ne pojasni, o katerih drugih pomembnih dejstvih bi D. D. vedel povedati, medtem ko intervenient navaja, da je bil D. D. predlagan za dokazovanje "vseh navedb tožene stranke in bi lahko izpovedal o okoliščinah prodaje objekta, kot pooblaščenec A., d. o. o., ki je stanovanja prodajala tožečim strankam in nekaterim toženim strankam." Dokazni predlog za dokazovanje "vseh navedb" je nesubstanciran in zato nedopusten; da ni zatrjevano in izkazano, da bi D. D. bil pooblaščenec družbe A. d. o. o., ko je ta prodajala stanovanja kupcem - fizičnim osebam, je bilo že pojasnjeno zgoraj. Ni res, da naj bi prvi toženec v odgovoru na tožbo navedel, da bo odvetnik D. D. izpovedal o "okoliščinah prodaje objekta." Prvi toženec v odgovoru na tožbo dokaznega predloga za zaslišanje D. D. sploh ni konkretiziral, saj ni pojasnil, kakšna naj bi bila njegova vloga v celotni zadevi; odvetnika je omenjal le v zvezi z njegovim dopisom Odvetniški pisarni E. Glede zavrnitve dokaznega predloga z zaslišanjem odvetnika je prvostopenjsko sodišče v 11. točki obrazložitve izpodbijane odločbe pojasnilo, da se je o dejstvih, o katerih naj bi izpovedal, prepričalo že na podlagi predložene listinske dokumentacije - dopisa.

23. Neutemeljene so pritožbene navedbe intervenienta, da se sodišče ni opredeljevalo do njegovih navedb, da bi morali tožniki svoje zahtevke uveljavljati zoper tistega, ki jim je posamezne dele (stanovanja) prodal. V sodni praksi in pravni teoriji velja enotno stališče, da tisti, ki zatrjuje, da je dejanski lastnik nepremičnine, pri kateri je vknjižena druga oseba (ki dejansko ni lastnik), lahko svojo lastninsko pravico učinkovito varuje edinole s tožbo, uperjeno zoper zemljiškoknjižnega lastnika, in z zahtevkom na ugotovitev lastninske pravice, kot so to storili tudi tožniki v tej pravdi. Ni sporno, da je toženec vknjižen kot lastnik prostorov številka 11 in 12, medtem ko tožniki zatrjujejo, da so dejanski lastniki teh dveh prostorov oni. Glede na zelo jasno stališče sodne prakse posebno dodatno odgovarjanje na očitno zgrešene navedbe stranskega intervenienta o uveljavljanju zahtevkov zoper prodajalca, dodatno razpravljanje sodišča prve stopnje o tem ni bilo potrebno.

24. Enako velja za prav tako zmotne in tudi nerazumljive navedbe, da "predmetni postopek ni namenjen izbrisu lastninske pravice iz zemljiške knjige;" za nameček se je sodišče prve stopnje tudi o tem ugovoru izreklo v 34. točki obrazložitve izpodbijane odločbe. Ugotovitvena tožba je ustrezno pravno varstvo zakonitega lastnika, če je v zemljiški knjigi vknjižen drug (nepravi) lastnik, kar samo po sebi predpostavlja, da toženec ni lastnik sporne nepremičnine. Logična posledica ugoditve takemu tožbenemu zahtevku je vknjižba lastninske pravice dejanskega (resničnega) lastnika v zemljiško knjigo in izbris lastninske pravice napačno vknjiženega zemljiškoknjižnega lastnika. Pravno zmotne so pritožbene trditve, da bi moral biti položaj (nekdanjega) solastnika stavbišča oziroma zemljišča pod stavbo po vzpostavitvi etažne lastnine enak tistemu pred vzpostavitvijo etažne lastnine. Samo v primeru, ko predpostavk za pridobitev lastninske pravice, ki jih določa ZVEtL-1, ne izkaže nihče, sodišče na podlagi 31. člena ZVEtL-1 ugotovi lastninsko pravico zemljiškoknjižnega (so)lastnika. Zato je pravno zmotno tudi pritožbeno naziranje stranskega intervenienta, da postopek vzpostavitve etažne lastnine po ZVEtL-1 zgolj pretvori solastninsko pravico na stavbišču v izključno lastnino etažnega lastnika na posameznih delih. Tovrstne navedbe tudi niso trditve o odločilnih dejstvih, kot zgrešeno navaja pritožba, temveč le pravno naziranje, ki pa je glede na zgoraj povedano zmotno.

25. Enako zgrešene so navedbe toženca, da v sodbi niso navedeni razlogi o odločilnih dejstvih, "in sicer, da je toženec lastnik spornih delov;" to, da naj bi bil toženec lastnik spornih delov, ni odločilno dejstvo, temveč sporno dejstvo. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da toženec te svoje teze ni izkazal oziroma, da so tožniki uspeli izpodbiti domnevo resničnosti vknjižbe, o čemer so navedeni tudi obširni razlogi.

26. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe, da naj bi prvostopenjsko sodišče sklep Okrajnega sodišča v Ljubljani II N 155/2013 z dne 26. 2. 2019 citiralo le parcialno ter da ni upoštevalo, da je v navedenem nepravdnem postopku sodišče prve stopnje ugotovilo, da je lastninska pravica toženca verjetnejša. Postopek vzpostavitve etažne lastnine po ZVEtL-1 ni namenjen dokončnemu ugotavljanju lastninske in drugih stvarnih pravic na posameznih delih stavbe v etažni lastnini, temveč je njegov bistveni namen, da se (doslej pravno neobstoječa, nevknjižena) etažna lastnina formalno vzpostavi, s čimer se (med drugim) izboljša pravna varnost etažnih lastnikov in olajša pravni promet. Postopek vzpostavitve etažne lastnine po ZVEtL-1 je poenostavljen, temelji na številnih domnevah in dokaznih pravilih, zato je že zakonodajalec izrecno predvidel (prvi odstavek 35. člena ZVEtL-1), da odločitev sodišča v postopku za vzpostavitev etažne lastnine ni ovira za ponovno odločanje o spornih vprašanjih glede lastninske in drugih pravic na nepremičnini v pravdnem postopku.

27. Toženec in stranski intervenient obširno izpodbijata razloge sodišča prve stopnje v zvezi z gradbenim dovoljenjem, projektom za izvedbo del in drugo gradbeno dokumentacijo ter v zvezi z dejansko rabo objekta, v zvezi s čimer uveljavljata različne procesne kršitve. Vendar pritožbeno sodišče ugotavlja, da so te okoliščine le postranske oziroma indične, medtem ko je za odločitev bistveno, kaj je bil predmet prodaje po prodajni pogodbi iz leta 1997, sklenjeni med družbama B., d. o. o., in A., d. o. o.; o tem sledijo razlogi v nadaljevanju.

**Glede nastanka etažne lastnine**

28. Sodišče prve stopnje je zapisalo pravilne razloge o tem, kaj so posamezni in kaj skupni deli zgradbe (16. do 19. točka obrazložitve izpodbijane odločbe) in o etažni lastnini, pravilno je tudi stališče, da splošni skupni deli stavbe ne morejo biti samostojen predmet pravnega prometa, temveč se solastninska pravica na njih lahko prenaša le skupaj z lastnino na posameznem delu stavbe v etažni lastnini.

29. Sodišče prve stopnje je tudi zapisalo pravilne razloge o navidezni solastnini in dejanski etažni lastnini (32. točka obrazložitve), ta dva instituta pa sta se v sodni praksi in pravni teoriji izoblikovala prav v zvezi z razmerji, kot je obravnavano - ko so bile stavbe zgrajene pred uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika9, ko mnogokrat sploh niso bile vknjižene, tako da je na videz (glede na zemljiškoknjižno stanje) še vedno obstajala solastnina, dejansko pa je bila stavba neformalno razdeljena na posamezne dele, čeprav v zemljiški knjigi pogosto stavba sploh ni bila vpisana kot taka, temveč je bila vknjižena le parcela.10 V zemljiški knjigi so bili dejanski etažni lastniki vpisani kot solastniki zemljiške parcele, na kateri je dejansko stala stavba, pravni promet z dejansko etažno lastnino pa se je odvijal tako, da so se prodajali solastniški deleži. Za tak primer je šlo tudi v tej zadevi.

30. Res se je sodišče prve stopnje nekajkrat sklicevalo na določbe SPZ in Stanovanjskega zakona iz leta 2003,11 četudi v času nastanka sporne zgradbe in sklenitve prodajnih pogodb še nista veljala. Vendar ta kršitev ni vplivala na pravilnost in zakonitost sodbe, saj je sodišče prve stopnje pravilno povzelo bistvena pravna pravila v zvezi z dejansko etažno lastnino in navidezno solastnino. Tudi pred uveljavitvijo SPZ je veljalo pravilo, da se (so)lastnina na splošnih skupnih delih in na pripadajočem oziroma funkcionalnem zemljišču večstanovanjske stavbe lahko prenaša zgolj skupaj z lastninsko pravico na posameznem delu stavbe, zato splošnega skupnega dela - če je bila etažna lastnina že oblikovana - tudi v času pred veljavnostjo SPZ in SZ-1 prodajalec ni mogel "obdržati zase," kot je načeloma pravilno zapisalo sodišče prve stopnje. Glede na povedano o pravilnem materialnopravnem stališču sodišča prve stopnje glede dejanske etažne lastnine oziroma navidezne solastnine so neutemeljene pritožbene navedbe intervenienta, ki razlaga, zakaj dve s strani prvostopenjskega sodišča citirani odločbi sodne prakse nista uporabljivi. Kot rečeno, je sodišče prve stopnje materialno pravo uporabilo pravilno, zato ni bistveno, če se nekatere od citiranih odločb morda ne prilegajo temu primeru.

31. Vendar pritožbi toženca in stranskega intervenienta pravilno opozarjata, da je sodišče prve stopnje spregledalo ključno vprašanje, kdaj je etažna lastnina nastala. Točne so pritožbene navedbe, da zgolj z izgradnjo stavbe, pa četudi večstanovanjske, etažna lastnina še ne nastane. V času pred uveljavitvijo SPZ je sodna praksa dopuščala, da etažna lastnina nastane tudi dejansko, s tem, ko investitor stavbo razdeli na več delov in jo začne nato prodajati po teh posameznih delih, na katerih kupci pridobijo dejansko etažno lastnino. Vendar pa to stališče še ne rešuje vprašanja, ali je dejanska etažna lastnina že obstajala leta 1997, ko je družba B., d. o. o., prodala stavbo družbi A., d. o. o., pri čemer ni sporno, da slednja stavbe ni kupovala za svoje potrebe, temveč za nadaljnjo prodajo posameznih stanovanj na trgu kupcem - fizičnim osebam.

32. Zares je vprašljivo, ali je ob sklepanju pogodbe leta 1997 (dejanska) etažna lastnina že obstajala (bolj verjetno se zdi, da ni). Sodba sodišča prve stopnje o tem nima razlogov, kar je kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, vendar pritožbeno sodišče lahko kršitev odpravi samo (358. člen ZPP), saj je mogoče razloge o tem ugotoviti iz listin, ki jih je sodišče prve stopnje prebralo ter vpogledalo in ki so bile predmet obravnave pred sodiščem prve stopnje (in je torej pritožbeno sodišče v zvezi z njimi v enakem spoznavnem položaju kot prvostopenjsko), pri čemer vsebina listin niti ni sporna. Ne toženec ne intervenient ne zatrjujeta, da bi, na primer, predlagala zaslišanje oseb, ki sta se za družbi B. d. o. o. in A. d. o. o. pogajali ter sklepali pogodbo iz leta 1997, niti ne predlagata drugih neposrednih dokazov v zvezi s pogodbeno voljo ob sklepanju pogodbe leta 1997. Vsi pritožbeno izpostavljeni dokazi (na primer korespondenca odvetnika D. D. in družbe E. iz let 2004 in 2005, gradbeno dovoljenje iz leta 2001) se nanašajo na obdobje po sklenitvi pogodbe iz leta 1997, medtem ko je sama vsebina pogodbe z dne 8. 12. 1997 nesporna, sporna je le njena pravna razlaga.

33. To pravno razlago lahko glede na določbe 358. člena ZPP poda sodišče druge stopnje in je naslednja: v pogodbi z dne 8. 12. 1997 (priloga A15 oziroma B23) je jasno navedeno, da je predmet pogodbe "celoten stanovanjski objekt D," pri čemer ni sporno, da gre za sedanjo stavbo Z. V nadaljevanju pogodbe je določeno, da ta objekt obsega šest stanovanj, dve garaži in eno shrambo za kolesa v kleti (2. člen pogodbe); v pogodbi je še določeno, kakšna so posamezna stanovanja (2. člen pogodbe), pri čemer je kot bistveno navedeno, da k vsakemu stanovanju pripada ena klet. 34. Pritožbeno sodišče tako ugotavlja, da je v pogodbi iz leta 1997 res govora le o eni kolesarnici, na kar sta se toženec in stranski intervenient sklicevala že na prvi stopnji in kar poudarjata tudi v pritožbi. Vendar pa to po oceni pritožbenega sodišča še ne izključuje, da bi bila tudi prostora št. 11 in 12 lahko predmet te pogodbe. Prvič zato, ker je uvodna določba pogodbe jasna in zato niti ne potrebuje razlage (primerjaj 82. in 83. člen Obligacijskega zakonika12): predmet pogodbe je celoten stanovanjski objekt. Ni spora, da sta tudi prostora št. 11 in 12 del tega objekta. Že ta jasna pogodbena določba ne omogoča razlage, da bi si prodajalec B. d. o. o. pridržal katerikoli del stavbe, saj je zelo jasno zapisano, da družbi A. d. o. o. proda celotno stavbo, o kakršnih koli pridržanih delih v pogodbi iz leta 1997 ni nobenega zapisa. Dejstvo, da je med skupnimi deli, ki jih stanovanjski objekt ima, navedena le ena shramba za kolesa v kleti, pri tem ne more biti odločilno, saj - enako, kot pri pogodbah, s katerimi je A. d. o. o. nato prodajal stanovanja končnim kupcem - tudi tu manjkajo določbe o drugih splošnih skupnih delih, na primer hodnikih in stopniščih, pa tudi zapis o funkcionalnem oziroma pripadajočem zemljišču, pri čemer ni niti zakonskega dvoma niti spora med strankami, da so kupci stanovanj kljub navedenim pomanjkljivostim v pogodbi pridobili solastninsko pravico tudi na splošnih skupnih delih (hodnikih, stopniščih) in pripadajočem zemljišču. Tudi v 9. členu pogodb, s katerimi so individualni kupci kupovali stanovanja (priloga A10 do A1313), kjer je vsebovana nekakšna (pogojna in zato hibna) intabulacijska klavzula, ni govora o vknjižbi solastninske pravice na skupnih delih (npr. hodniki, stopnišča), niti na pripadajočem zemljišču, čeprav so kupci stanovanj solastnino na teh skupnih delih nesporno pridobili. Evidentno je, da so pogodbe pomanjkljive in nedosledne. Zato pritožbeno sodišče ocenjuje, da je zapis o le eni kolesarnici zgolj nedoslednost, česar pa ni mogoče razlagati tako, kot se zavzemata toženec in stranski intervenient. Tako pritožbeno sodišče zaključuje, da je družba B. d. o. o. družbi A. d. o. o. prodala celotno stavbo, ki sedaj nosi naslov Z., vključno s sedaj spornima prostoroma št. 11 in 12. Ker je investitor s tem izčrpal svoje razpolagalno upravičenje, leta 2001 ni mogel ponovno prodati spornega dela stavbe tožencu.

35. Ko je A., d. o. o., kupil celotno stavbo (torej šest stanovanj, dve garaži in vse splošne skupne dele, vključno s pripadajočim zemljiščem) in začel prodajati posamezna stanovanja končnim kupcem, je povsem ustrezen zaključek, da je v tistem trenutku tudi oblikoval etažno lastnino, saj se ne zatrjuje, da bi družba A. d. o. o. uporabljala katerikoli del zgradbe zase, temveč jo je kupila zgolj z namenom nadaljnje prodaje. V tem trenutku je nastala etažna lastnina z vsemi kogentnimi pravili, ki se nanjo navezujejo, torej tudi s prepovedjo samostojne prodaje in hkrati obveznostjo prodaje ustreznega solastniškega deleža splošnih skupnih delov, skupaj s posameznim stanovanjem v etažni lastnini.

36. Glede na zgoraj povedano je izkazano, da je leta 1997 družba B. d. o. o. prodala družbi A. d. o. o. celotno stavbo, slednja pa je v letih 1998 in 1999 prodala posamezna stanovanja končnim kupcem. Ker je tedaj že obstajala etažna lastnina, je skupaj s posameznim stanovanjem vsakemu kupcu prodala tudi ustrezajoč solastniški delež na splošnih skupnih delih. Da bi družba A. d. o. o. (ki je bila, kot rečeno, kupka celotne stavbe), sporna prostora 11 in 12 pridržala zase oziroma ju prodala komu drugemu, se niti ne zatrjuje. Ker je ugotovljeno, da sta navedena dela splošna skupna dela stavbe, etažna lastnina pa je nastala že leta 1998, ko je A. d. o. o. začel prodajati posamezna stanovanja, toženec s prodajno pogodbo iz leta 2001 spornih prostorov ni mogel veljavno dobiti iz dveh razlogov: prvič zato ne, ker je investitor s prodajo celotne stavbe svoje razpolagalno upravičenje izčrpal že leta 1997, in drugič zato ne, ker je v času, ko je sporna prostora kupil toženec (2001), dejanska etažna lastnina že obstajala.

**Glede dejanske izvedbe in dejanske rabe**

37. Zaključek sodišča prve stopnje, da sporna prostora ne izpolnjujeta pogojev za posamezni del stavbe, je pravilen, saj tudi pritožbi ne izpodbijata ugotovitev, da prostora v naravi nista garsonjera, saj v njih ni položenih tlakov, keramike, temveč gre za gol betonski prostor, kar je razvidno iz fotografij, poleg tega je prostor št. 12 brez vrat, skozenj pa se dostopa do kleti št. 1 in št. 4, ki pripadata etažnim lastnikom. Ni dvoma, da takšen prostor ne izpolnjuje pogojev za funkcionalno celoto, teh zaključkov pa pritožba ne more omajati z (tudi z nerazumljivimi) navedbami, da naj bi šlo za "zametek garsonjere." Ob vsem tem stanju niti ni toliko pomembno, ali je tloris prostorov bolj podoben projektu iz aprila ali iz avgusta 1997. S tem vprašanjem se pritožbi (predvsem intervenienta) obširno ukvarjata, pri čemer pritožbeno sodišče načeloma soglaša, da je tloris sedanjega, dejansko izvedenega stanja bolj podoben projektu iz avgusta 1997, ki je v spornih prostorih predvideval garsonjero. Vendar pa zgolj to dejstvo ne omaje zaključka sodišča prve stopnje, da - razen zasnove tlorisa - v spornih prostorih ni bilo izvedenih nobenih del, ki bi kazali na to, da naj bi šlo za garsonjero.

38. V pogodbi z dne 8. 12. 1997 je opisano stanje stanovanj (parket, keramika, sanitarna oprema itd. - primerjaj 2. člen pogodbe), kar izkazuje, da so bila posamična stanovanja že leta 1997 izdelana do določne faze. Po drugi strani pa v spornih prostorih (ki naj bi bili garsonjera) nobenih tovrstnih del ni bilo izvedenih (ne leta 1997 ne kdaj pozneje). Tudi to posredno potrjuje, da sporna prostora leta 1997 nista bila izdelana kot funkcionalno zaključen posamezni del stavbe, temveč splošni skupni del, ki je namenjen rabi vseh etažnih lastnikov, pri čemer niti ni bistveno, ali se ta prostor opredeli kot kolesarnica, shramba, odlagališče ropotije ali kaj drugega. Zato tudi ni bistveno, ali je bila v projektu iz avgusta 1997 predvidena ena kolesarnica ali dve, temveč je bistveno, da (v primerjavi s stopnjo izgradnje stanovanj) sporni prostor ni bil izdelan kot garsonjera ali druga funkcionalno zaključena celota, temveč kot (nekakšen) skupni prostor. Da sta skupna prostora št. 11 in 12 splošna skupna dela stavbe, nenazadnje dokazuje tudi dejstvo, da je samo preko prostora št. 12 možen prehod na hodnik, iz katerega lahko posamezni etažni lastniki dostopajo do svojih kletnih boksov (prostora št. 1 in 4). Tudi to posredno dokazuje, da sta bila sporna prostora ves čas namenjena skupni rabi etažnih lastnikov.

39. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da se sodišče ni ukvarjalo z vprašanjem, ali je raba spornega prostora s strani tožnikov upravičena, in z navedbami, da so si tožniki prostore samovoljno prilastili. Povsem jasen in logičen je zaključek, da če so tožniki solastniki spornih prostorov, jih ne uporabljajo nezakonito niti samovoljno. Ne drži, da je sodišče prve stopnje zapisalo, da iz slikovne dokumentacije in izpovedbe tožnikov izhaja, da je bil v naravi izveden PZI iz aprila 1997. Sodišče prve stopnje je v 30. točki obrazložitve navedlo le, da sporna dela stavbe delno služita prehodu, delno pa shrambi predmetov stanovalcev, kar pa brez dvoma izhaja tako iz slikovne dokumentacije kot iz zaslišanja tožnikov, pa tudi toženca. V teh razlogih je hkrati posredno že zajeta obrazložitev, zakaj sporna dela stavbe ne predstavljata samostojne funkcionalne celote, kar je eden od pogojev za to, da lahko del stavbe dobi status posameznega dela, ki je lahko v samostojnem pravnem prometu.

**Sklepno in stroški**

40. Naposled pritožbeno sodišče ugotavlja, da so neutemeljene pritožbene navedbe stranskega intervenienta glede stroškov. Drži, da 1. 6. 2022 ni bilo glavne obravnave, kot je napačno zapisalo sodišče prve stopnje v 36. točki obrazložitve, je pa bila obravnava 8. 9. 2022, in v zvezi s to obravnavo so tožniki tudi priglasili spornih 50 točk za trajanje obravnave. Priznani strošek je torej upravičen.

41. Glede na vse povedano pritožbeno sodišče ugotavlja, da je odločitev sodišča prve stopnje pravilna. Deloma pomanjkljive razloge (kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP) je lahko pritožbeno sodišče samo dopolnilo na podlagi 358. člena ZPP, s čimer je sanirano storjeno kršitev. Ker drugih kršitev ni ugotovilo (niti izrecno zatrjevanih niti uradoma upoštevnih - drugi odstavek 350. člena ZPP), je na podlagi 353. člena ZPP pritožbe zavrnilo in izpodbijano odločbo potrdilo.

42. Pritožniki s svojim pritožbami niso uspeli, zato morajo sami nositi svoje stroške pritožbenega postopka (154. člen v zvezi s 165. členom ZPP).

1 Uradni list RS, št. 34/2017, v nadaljevanju ZVEtL-1. 2 Izjema je, kadar je bil resnični lastnik (tožnik) z (nepravim) vknjiženim lastnikom v pravno poslovnem razmerju, ki je podlaga za pridobitev lastninske pravice; tedaj svojo pravico varuje z obligacijskim zahtevkom za izstavitev zemljiškoknjižne listine. 3 Zavrže se vedno tožba, zavrne pa tožbeni zahtevek, zato je napačen izrek, da se zavrže "tožbeni zahtevek," vendar ta kršitev v ničemer ne vpliva na pravilnost in zakonitost odločbe. 4 Ki ga bo sodišče druge stopnje v nadaljevanju obrazložitve imenovalo toženec, saj obravnava le pritožbo prvega toženca. 5 Uradni list RS, št. 73/2007 - UPB-3 in nadaljnji, v nadaljevanju ZPP. 6 Da sta ta dela splošna skupna dela, je sodišče prve stopnje ugotovilo v prejšnjih odstavkih svoje obrazložitve, o čemer bodo še sledili razlogi. 7 Tovrstne pogodbe, s katerimi so investitorji v preteklosti prodajali stanovanja, ki še niso bila vpisana v zemljiško knjigo in v nekaterih primerih sploh še niso bila zgrajena, so omogočale številne zlorabe, zaradi katerih je bil pozneje sprejet Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 18/2004), ki je vsebino prodajnih pogodb za stanovanja in enostanovanjske hiše mnogo natančneje določil. 8 Uradni list SFRJ, št. 6/80 in nadaljnji, v nadaljevanju ZTLR. 9 Uradni list RS, št. 87/2002 in nadaljnji, v nadaljevanju SPZ. 10 V času pred SPZ so se v zemljiško knjigo vpisovale tudi katastrske kulture, zato so bile tovrstne parcele, na katerih so dejansko stale eno- ali večstanovanjske stavbe, velikokrat vpisane (še) kot travnik, njiva ipd. 11 Uradni list RS, št. 69/2003 in nadaljnji, v nadaljevanju SZ-1. 12 Uradni list RS, št. 83/2001 in nadaljnji, v nadaljevanju OZ. 13 Pogodba v prilogi A9 vsebuje podobno določilo v 10. členu.