Jedro

S tem, ko je prodajalka v vabilu k dajanju ponudbe za prodajo nepremičnine, kot predmet ponudbe označila malo hidroelektrarno, opisala njeno lokacijo, z dostavkom, da je nad prostori elektrarne možno narediti apartmaje, kar pa se je kasneje po pridobitvi lokacijske informacije izkazalo za napačno, je ravnala zavajajoče. Zato je dolžna ponudniku vrniti vplačano varščino, saj je ta odstopil od ponudbe, ker je ugotovil, da izgradnja apartmajev ni možna.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni povrniti njene stroške pritožbenega postopka v višini 740,78 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka izpolnitvenega roka do plačila.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče toženki naložilo, da je dolžna vrniti plačani znesek varščine za sklenitev pogodbe o prodaji nepremičnine v višini 15.600,00 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 1. 2014 dalje, in tožnici povrniti njene pravdne stroške v višini 1.143,62 EUR. V preostalem delu, s katerim je tožeča stranka zahtevala ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe oz. njeno razvezo, je tožbeni zahtevek zavrnilo.

2. Zoper sodbo vlaga pritožbo tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP, s predlogom, da jo višje sodišče tako spremeni, da oba tožbena zahtevka zavrne, podredno pa, da sodbo razveljavi in vrne zadevo v ponovno odločanje prvostopnemu sodišču. Meni, da je sodišče s tem, ko je zavrnilo tisti del obeh tožbenih zahtevkov, ki se nanaša na ničnost oz. razvezo pogodbe, ugodilo pa le zahtevku za vračilo varščine, odločilo izven zahtevka in pravnega temelja. Vračilo varščine je namreč tožnica uveljavljala kot posledico ničnosti oz. razveze pogodbe, sodišče pa je pravilno ugotovilo, da do sklenitve pogodbe še ni prišlo. Sodišče je toženki naložilo neizvršljivo obveznost in iz obrazložitve ne izhaja, zakaj se je odločilo, da je dolžna povrniti tudi zakonske zamudne obresti. Sodišče je nepravilno zaključilo, da je tožeča stranka utemeljeno odstopila od nakupa nepremičnin. Ob tem je zmotno ugotovilo dejansko stanje, ko je štelo, da je bila navedba v vabilu za dejanje ponudb za prodajo nepremičnine, da je nad prostori elektrarne mogoče urediti apartmaje, bistvena sestavina predmeta prodaje. Iz pisnih pozivov toženke ne izhaja, da naj bi bil razlog za njen odstop od nakupa, da apartmajev na tej nepremičnini ni mogoče urediti. Sodišče se je oprlo na pričo A. A., ki pri tožnici sploh ni zaposlena, temveč le pri njenem pogodbenem partnerju. Nobena od zaslišanih prič ni znala pojasniti, zakaj tožnica že prej v dopisih ni za odstop podala predmetnega razloga in tudi ne, zakaj ni preverila pravnega stanja nepremičnine. Sodišče se ni opredelilo do mnenja toženke, da bi tožnica pred oddajo ponudbe morala ravnati s skrbnostjo dobrega gospodarstvenika, ki bi vključevala tudi preveritev pravnega stanja nepremičnine. Lokacija nepremičnine v enem od turistično bolj zanimivih delov Slovenije še ne pomeni, da je lahko tožnica brez predhodnega preverjanja oddala svojo ponudbo in plačala varščino ter štela, da bo zadevno nepremičnino preuredila za namen apartmajev. Kot sledi iz zapisnika z dne 7. 2. 2014, je bila tožnica pravilno informirana, da gradbena dokumentacija za elektrarno ni vsebovala izgradnje apartmajev. Sodba nima razlogov, kako bi bila tožnica dolžna ravnati na trgu, in je v tem delu ni mogoče preizkusiti.

3. Tožnica je na pritožbo odgovorila in prerekala podane pritožbene navedbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Očitanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka sodišče ni zagrešilo. Po določilu 2. člena ZPP sodišče odloča v mejah postavljenih zahtevkov in stranki ne sme prisoditi kaj več ali kaj drugega od tistega, kar zahteva, pri čemer pa ni vezano na pravno kvalifikacijo, kot jo v tožbi postavi tožnik. Zato sodišče s tem, ko je tožbenemu zahtevku delno ugodilo glede vračila vplačanega zneska varščine, ne pa glede ugotovitve ničnosti pogodbe oz. njene razveze, ni odločalo izven postavljenega tožbenega zahtevka. Tudi sicer ne drži pritožbena trditev, da tožnik ni ponudil temelja za vračilo varščine, saj je že v tožbi navedel, da je za ta znesek toženka neupravičeno obogatena, zaradi česar zahteva njegovo vrnitev, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva vplačila. Ker je sodišče sledilo tožnici in ugotovilo nepoštenost pridobitelja, kot bo pojasnjeno v nadaljevanju, je tudi pravilno naložilo plačilo zamudnih obresti od dneva pridobitve koristi, skladno s 193. členom OZ. Res sicer v obrestnem delu sodba nima razlogov, kar pritožbeno sodišče odpravlja s to odločbo, skladno s prvim odstavkom 354. člena ZPP.

6. Izrek sodbe, s katerim je sodišče toženki naložilo plačilo zneska 15.600,00 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 1. 2014 dalje do plačila, v roku 8 dni, ni v ničemer nerazumljiv. Izpolnitveni rok nima vpliva na višino obveznosti, ki je določena z glavnico in pripadajočimi obrestmi. Te tečejo od nastanka zamude, v konkretnem primeru od 25. 1. 2014, vse do plačila, ki mora biti opravljeno v izpolnitvenem roku 8 dni.

7. V vabilu k dajanju ponudb za prodajo nepremičnin je toženka kot predmet ponudbe označila malo hidroelektrarno S., opisala njeno lokacijo v ..., tlorisno površino etaže in zapisala, da je nad prostori elektrarne možno urediti apartmaje. Pritožbeno sodišče v celoti soglaša z razlogi sodišča prve stopnje iz 11. točke sodbe, da ta dostavek predstavlja bistveno sestavino predmeta prodaje. Na vabilo se je odzvala tožnica s ponudbo za nakup nepremičnine, ponudila ceno in vplačala varščino, skladno s pogoji vabila. S tem, ko je toženka tožnico obvestila, da je njena ponudba sprejeta kot najugodnejša in ji bo po prejemu vseh sestavnih delov prodajno pogodbo poslala v usklajevanje, pogodba med strankama še ni bila sklenjena, temveč je bila še v fazi vabila k sklenitvi pogodbe. Toženka se je zavezala pridobiti vsa ustrezna potrdila, med drugim tudi potrdilo o namenski rabi zemljišč in o neuveljavljanju predkupne pravice s strani občine. V nadaljnjem postopku je tožnica ugotovila, da prostorski ureditveni akti ne dopuščajo gradnje apartmajev in da predmet pogodbe, kot ga je opisala toženka v vabilu k dajanju ponudb, nima zatrjevanih lastnosti. Čeprav v prvem dopisu toženki, s katerim jo poziva k vračilu varščine (1. 4. 2014), tega razloga za odstop od ponudbe ni navedla, temveč je pojasnila zgolj, da zaradi neodzivnosti toženke in prekoračitve roka za sklenitev pogodbe šteje, da do prodajne pogodbe ne bo prišlo, pritožbeno sodišče sledi dokazni oceni izpodbijane sodbe, da je tožnica od pogodbe odstopila, ker je ugotovila, da izgradnja apartmajev nad malo hidroelektrarno S. ne bo mogoča. Neutemeljeno in tudi nepošteno je pritožbeno zatrjevanje, da bi tožnica morala biti pri nakupu bolj skrbna in se že pred oddajo ponudbe prepričati o možnosti gradnje, ko pa je prav pritožnica kot bistveno lastnost predmeta pogodbe oglaševala možnost izgradnje apartmajev in s tem zavajala morebitne kupce. Prav tako niti zaslišane priče niti listinski dokaz z zapisnikom s pogajanj ne potrjujejo, da bi toženka v fazi pogajanj nedvomno pojasnila morebitnim kupcem, da gradnja na omenjeni parceli ni mogoča in da v vabilu navedeni dostavek o možnosti izgradnje apartmajev ne drži. Tožnica je tako utemeljeno odstopila od ponudbe, ki jo je podala ob zavajajočem vabilu toženke, saj predmet, ki je bil oglaševan, ni imel bistvenih zatrjevanih lastnosti. Zato je upravičena do vračila vplačane varščine, za katero je toženka neupravičeno obogatena, ter je odločitev sodišča prve stopnje pravilna.

8. Iz navedenega razloga in ob odsotnosti po uradni dolžnosti upoštevnih kršitev, je višje sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo na podlagi 353. člena ZPP.

9. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 154. v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP. Ker toženka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka, tožnici pa je dolžna povrniti njene stroške odgovora na pritožbo v višini 740,78 EUR. Gre za stroške postopka z rednim pravnim sredstvom po odvetniški tarifi, povečane za materialne izdatke v višini 20,00 EUR in davek na dodano vrednost.