Jedro

Posrednik, če ne ravna v skladu s standardom dobrega gospodarstvenika za interese naročitelja, izgubi pravico do posredniškega plačila in do povračila stroškov.

Do sklenitve prodajne pogodbe za nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, ni prišlo izključno zaradi neustreznega ravnanja tožeče stranke, saj le-ta ni predložila listin, potrebnih za identifikacijo poslovnega prostora oziroma opredelitev ustreznega deleža in za vpis te nepremičnine v zemljiško knjigo.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 1.530.000,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26.5.2003 do plačila in ji povrniti 192.600,00 SIT pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25.11.2004 do plačila, vse v 8 dneh, da ne bo izvršbe.

Tožena stranka je zoper sodbo vložila pravočasno pritožbo iz razlogov bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotne uporabe materialnega prava ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne. Podrejeno pa je predlagala njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Priglasila je pritožbeno stroške.

Pritožba je bila vročena tožeči stranki (344. člena Zakona o pravdnem postopku; v nadaljevanju ZPP), ki nanjo ni odgovorila.

Pritožba tožene stranke je utemeljena.

Pritrditi je stališču sodišča prve stopnje, da je razumevanje tožene stranke, da je z ozirom na nesklenitev kupoprodajne pogodbe nična tudi sama predpogodba, zmotno. V prodajni predpogodbi, ki sta jo s posredovanjem tožeče stranke sklenila A d.d. kot prodajalec in tožena stranka kot kupec, je bilo namreč dogovorjeno, da bo prodajna pogodba za nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, sklenjena najkasneje do 20.12.2002. Pravočasna izpolnitev obveznosti (t.j. sklenitev prodajne pogodbe do 20.12.2002) je bila tako bistvena sestavina predmetne predpogodbe, zato je (kot je pravilno ugotovilo že sodišče prve stopnje in čemur tudi pritožnik ne oporeka) imela predpogodba značaj t.i. fiksne pogodbe. Bistvo fiksne pogodbe pa je v tem, da je pogodba (v konkretnem primeru predpogodba), če dolžnik v določenem roku ne izpolni svoje obveznosti, razvezana po samem zakonu (1. odstavek 104. člena Obligacijskega zakonika; v nadaljevanju OZ), kar pomeni, da pogodba, ki je bila sicer veljavno sklenjena, zaradi neizpolnitve v njej določenih obveznosti preneha veljati. Navedeno torej ne pomeni (kot to zmotno meni pritožnik), da je šteti, da prodajna predpogodba ni bila nikoli sklenjena oziroma da je le-ta nična. Predpogodba bi bila namreč neobstoječa le, če do njene sklenitve sploh ne bi prišlo, ker sklenitveni akt ne bi bil opravljen. Neveljavna (t.j. nična ali izpodbojna) pa bi bila tedaj, ko bi bil konsenz sicer dosežen, ne bi pa bile izpolnjene predpostavke, ki jih za sklenitev veljavne pogodbe zahteva OZ. V konkretnem primeru pa razloga za prenehanje veljavnosti predmetne predpogodbe ni najti v njeni sklenitveni, temveč izpolnitveni fazi, saj je (kot je bilo že obrazloženo) le-ta prenehala veljati zaradi neizpolnitve pogodbenih obveznosti. Predpogodba je bila tako veljavno sklenjena in je pričela učinkovati s tem, ko sta se pogodbeni stranki sporazumeli o njenih bistvenih sestavinah (15. člen OZ) in so bile ob sklenitvi izpolnjene vse predpostavke za veljavno sklenitev pogodbe.

Stališče pritožnika, da velja, da predpogodba ni bila nikoli sklenjena, je zato napačno. Učinki razvezane pogodbe se namreč (glede na že pojasnjeno) ne raztezajo na fazo njene sklenitve in ne vplivajo na pričetek njene veljavnosti. Retroaktivni učinek razvezane pogodbe, ki ga izpostavlja pritožnik, je zato razumeti zgolj v smislu 1. in 2. odstavka 111. člena OZ, ki določa, da sta v primeru razveze pogodbe zaradi neizpolnitve obe stranki prosti svojih obveznosti, razen obveznosti za povrnitev morebitne škode; če je ena stranka popolnoma ali deloma izpolnila pogodbo, pa ima pravico do vrnitve tistega, kar je dala. Zgolj v tem oziru namreč razveza pogodbe res učinkuje retroaktivno (ex tunc), saj med strankama razvezane pogodbe vzpostavlja takšno stanje, kot je bilo pred sklenitvijo pogodbe. To pa nikakor ne pomeni, da se šteje, da pogodba, ki je bila kasneje razvezana, ni bila nikoli veljavno sklenjena.

Glede na navedeno je pritrditi prvostopnemu sodišču, da je bila prodajna predpogodba, ki sta jo njeni stranki sklenili s posredovanjem posrednika (t.j. tožeče stranke), veljavno sklenjena.

Na podlagi določila 3. člena Pogodbe o posredovanju pri nakupu nepremičnine (priloga A2) bi tako, kot je pravilno ugotovilo že sodišče prve stopnje, posredniku praviloma res pripadla vtoževana provizija (prim. tudi 1. odstavek 847. člena OZ). Vendar pa je sodišče prve stopnje pri odločanju spregledalo določbo 850. člena OZ, ki določa, da posrednik, če ne ravna v skladu s standardom dobrega gospodarstvenika za interese naročitelja, izgubi pravico do posredniškega plačila in do povračila stroškov (primerjaj Obligacijski zakonik s komentarjem, 4. knjiga, P.Grilc, stran 601).

Tožena stranka je namreč tekom postopka zatrjevala, da do sklenitve prodajne pogodbe za nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, ni prišlo izključno zaradi neustreznega ravnanja tožeče stranke, saj le-ta ni predložila listin, potrebnih za identifikacijo poslovnega prostora oziroma opredelitev ustreznega deleža in za vpis te nepremičnine v zemljiško knjigo. S takšnimi trditvami je tožena stranka smiselno zatrjevala, da je tožeča stranka ravnala v nasprotju z njenimi interesi, saj pri opravljanju storitev posredovanja ni ravnala kot dober gospodarstvenik (prim. tudi 2. odstavek 849. člena OZ). Prvostopno sodišče pa je te navedbe napačno ocenilo kot pravno nerelevantne in se do njih ni opredelilo z vidika

850. člena OZ, v posledici česar je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno.

Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi tožene stranke ugodilo in izpodbijano sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (355. člen ZPP). V nadaljevanju postopka bo tako treba ugotoviti, ali so resnične trditve tožene stranke o tem, da tožeča stranka ni ravnala v skladu z zahtevano skrbnostjo. V tem okviru bo seveda sodišče moralo presojati tudi nasprotne trditve in dokaze, češ da je tožeča stranka toženi stranki zagotovila vso potrebno dokumentacijo in da do nakupa nepremičnine ni prišlo izključno iz razlogov na strani tožene stranke.

Glede na to, da je podan razveljavitveni razlog iz 355. člena ZPP, se pritožbeno sodišče do ostalih pritožbenih navedb ni opredeljevalo, saj le te za predmetno odločitev niso odločilnega pomena (prim. 1. odstavek 360. člena OZ).Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 3. odstavku 165. člena ZPP.