Jedro

Načelo zaupanja v zemljiško knjigo je veljalo že v času pred uveljavitvijo SPZ in ZZK-1. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo, ne varuje brezpogojno, potrebna je namreč dobra vera. Ta se domneva. Izhodiščni položaj je namreč v načelu zaupanja v zemljiško knjigo, slaba vera pa je izjema, ki jo mora zatrjevati in dokazati nasprotnik. V zvezi s tem je treba upoštevati, da ima novi pridobitelj nepremičnine t. i. poizvedovalno (raziskovalno) dolžnost, ki se izkazuje skozi potrebno skrbnost, da razišče zunanje okoliščine, ki lahko kažejo na že obstoječo ali vsaj pričakovano pravico, s katero je nepremičnina, ki jo pridobiva, obremenjena.

Toženec je dolžan z ustrezno mero skrbnosti poizvedovati o morebitnih pravicah tretjih zgolj, v kolikor na takšno možnost nakazujejo določene okoliščine.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Stranki sami nosita stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek in tožeči stranki naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke.

2.Proti sodbi vlaga pritožbo tožeča stranka. Sodbo izpodbija iz vseh pritožbenih razlogov ter pritožbenemu sodišču predlaga, da jo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi oziroma, da zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo obravnavo pred drugega sodnika. Pritožba uvodoma navaja, da je sodišče prve stopnje uporabilo napačne predpise, saj sta v času nakupa nepremičnin, to je v letu 2002, veljala še stara ZZK in ZTLR, ne pa nova ZZK-1 in SPZ. Nadalje sodišču prve stopnje očita tudi napačno uporabo materialnega prava, saj se načelo zaupanja v zemljiško knjigo nanaša zgolj na s priposestvovanjem pridobljene pravice in torej ni relevantno v predmetni zadevi, saj je tožnik služnostno pravico pridobil s sodno odločbo. Za tak način pridobitve pravice pa vpis v zemljiško knjigo ni potreben. Pritožba še izpostavlja, da izpodbijana sodba pravzaprav ukinja tožnikovo služnostno pravico in to v nasprotju z določbami SPZ oziroma ZTLR. Pritožba nato sodišču prve stopnje očita, da je napačen in v nasprotju z izvedenimi dokazi zaključek, da toženec ob nakupu nepremičnin ni vedel, da preko njih poteka pot v korist tožnikovih nepremičnin. Dodaja, da bi se moral toženec v okviru raziskovalne dolžnosti ob nakupu nepremičnin dodatno pozanimati ali so predmetne nepremičnine res bremen proste. Toženec je namreč še pred nakupom nepremičnin obiskoval ženino (prej tastovo) zidanico v bližini sporne poti in je moral opaziti, da se tožnik po njej vozi. Prav tako je bilo ugotovljeno, da tožnik nima druge poti oziroma dostopa z vozili do svojih nepremičnin in je torej nujno, da je do njih dostopal po sporni poti preko toženčevih nepremičnin (prej last tožnikove sestre). Hkrati je bila sporna pot ob nakupu vidna v naravi, toženec pa je tudi sam izpovedal, da je tožnika videl voziti po sporni poti po sklenitvi pogodbe in pred vpisom v zemljiško knjigo, torej še preden je postal lastnik. Poleg teh indicev, ki bi morali spodbuditi toženca, da se dodatno pozanima o obstoju sporne poti, je bil toženec večkrat izrecno opozorjen na njen obstoj in to še pred nakupom nepremičnin. Tako niti toženčeve želje, da kupi nepremičnine bremen proste, ni možno presojati, kot da se razteza tudi na sporno služnostno pot (glede katere je bil seznanjen), temveč je z njo toženec mislil zgolj na izbris vknjiženih hipotek. Da je toženec vedel za obstoj sporne poti pa nenazadnje dokazuje tudi, da je tožnik po tej poti nemoteno vozil odkar je toženec postal lastnik nepremičnin do leta 2009. Popolna neresnica zapis v sodbi, da je do angažiranja izvedenca prišlo na predlog pravdnih strank v želji mirne rešitve spora z določitvijo druge poti. Pritožnik meni, da je sodišče postavilo izvedenca, ker je samo menilo, da je toženčeva teza o dobri veri neresnična. Nazadnje pritožba podrobno kritizira oceno prič, ker da je sodišče prve stopnje izpovedbam nekaterih nekritično sledilo, kljub temu, da so med njimi obstajale številne razlike in neskladja, ki dokazujejo njihovo neresničnost, drugim pa neutemeljeno ni verjelo.

3.Tožena stranka je na vročeno ji pritožbo odgovorila. Prereka navedbe tožeče stranke kot neutemeljene in predlaga potrditev izpodbijane sodbe ter hkrati priglaša stroške pritožbenega postopka.

4.Pritožba je neutemeljena.

5.Sodišče prve stopnje je pri odločanju napačno uporabilo ZZK-1 (1)in SPZ (2), saj sta oba zakona začela veljati šele v letu 2003, dogovori o prodaji predmetnih nepremičnin in sklenitev kupoprodajne pogodbe pa so se odvijali v letu 2002. Vendar pa to ni vplivalo na pravilnost sodbe, kajti načelo zaupanja v zemljiško knjigo je vseboval že ZZK v četrtem odstavku 5. člena, kjer je bilo določeno (enako kot danes v prvem odstavku 8. člena ZZK-1), da kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisane v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic.

6.Ob nespornem dejstvu, da sporna stvarna služnost ni bila vpisana v zemljiško knjigo, je bilo osrednje vprašanje v tej pravdi, ali je bil toženec v dobri veri ter ga zato varuje načelo zaupanja v zemljiško knjigo ali ne. Pri čemer je popolnoma vseeno na kakšen način je sporna služnost nastala, saj načelo zaupanja v zemljiško knjigo varuje v vseh primerih, ko je neka stvarna pravica protiknjižna. Torej tako v primeru priposestvovanja kot v primeru, ko je pridobljena na podlagi sodne odločbe. Gre namreč za sankcijo, ki doleti tistega, ki ni pravočasno poskrbel za vpis pravice, čeprav izpolnjuje vse pogoje, ta sankcija pa služi varstvu poštene tretje osebe (in načelu pravne varnosti kot sestavnemu delu načela pravne države iz 2. člena Ustave). Zato so brezpredmetne tudi pritožbene navedbe o nastanku sporne služnosti na podlagi sodne odločbe in ne s priposestvovanjem.

7.Vendar pa načelo zaupanja v zemljiško knjigo, kot rečeno, ne varuje brezpogojno, potrebna je namreč dobra vera. Ta se domneva. Izhodiščni položaj je namreč v načelu zaupanja v zemljiško knjigo, slaba vera pa je izjema, ki jo mora zatrjevati in dokazati nasprotnik. V zvezi s tem je treba upoštevati, da ima novi pridobitelj nepremičnine t. i. poizvedovalno (raziskovalno) dolžnost, ki se izkazuje skozi potrebno skrbnost, da razišče zunanje okoliščine, ki lahko kažejo na že obstoječo ali vsaj pričakovano pravico, s katero je nepremičnina, ki jo pridobiva, obremenjena.

8.Glede na to, da je slaba vera izjema, saj se dobra vera domneva, tožnik nosi breme, da jo dokaže. Za uspeh v predmetni pravdi bi torej moral izpodbiti domnevo dobre vere z dokazom, da toženec ni bil v dobri veri, ker je vedel ali bi moral vedeti za obstoj sporne služnosti. Zadostovalo bi, da dokaže nezadostno skrbnost toženca pri raziskovanju morebitnih okoliščin, ki bi lahko kazale na obstoj sporne služnosti. Vendar pa je sodišče prve stopnje pravilno ocenilo, da tožniku ni uspelo dokazati, da je toženec vedel za obstoj sporne služnosti niti, da bi zanjo moral vedeti.

9.Pritožbeno sodišče ne dvomi v pravilnost dokazne ocene, ki se v pretežni meri nanaša na oceno verodostojnosti prič in resničnost njihovih izpovedi, saj je le-ta jasna in prepričljiva ter v celoti ustreza metodi racionalne argumentacije. Določena odstopanja ali celo nesoglasja med izpovedbami prič so, glede na oddaljenost dogodkov o katerih so izpovedovale, pričakovana. Seveda takšna razhajanja lahko vzbujajo tudi dvom o resničnosti izpovedb, vendar je sodišče prve stopnje sledilo le tistim izpovedbam, ki so bile podprte tudi z drugimi dokazi oziroma skladne z nespornimi dejstvi. Tako je na primer sprejelo izpoved S. M. zgolj glede dejansko nespornega dejstva, da je vinograd v bližini predmetnih nepremičnin oz. sporne poti, dobila od očeta (8. točka izpodbijane sodbe). Kot resnično je sprejelo izpoved priče N. M., da je toženec poizvedoval o morebitni obremenjenosti nepremičnin in ga je zato napotila naj si pribavi izpisek iz zemljiške knjige. Njeno izpoved je namreč toženec potrdil s predložitvijo izpiska iz zemljiške knjige, ki je bil narejen nekaj dni pred sklenitvijo prve pogodbe (5. točka izpodbijane sodbe). Sledilo je tudi izjavi M., da prodajalka nepremičnin M. G. in njen mož S. G. nista v celoti ogradila parcele zaradi finančnih težav in ne zaradi sporne poti. Takšno pojasnilo je tudi logično in skladno z nespornim dejstvom, da je bila prodajalka v finančnih težavah.

10.Pritožbeno sodišče v celoti sledi tudi argumentaciji sodišča prve stopnje v 6. točki izpodbijane sodbe, v kateri ovrže navedbe tožnika ter zakoncev G., da so izrecno opozorili toženca na obstoj poti. Tako M. G., kot tudi tožnik sam, sta namreč izpovedala, da sta mislila, da je sporna pot vknjižena in je tako povsem naraven in razumen sklep, da o tem nista posebej razpravljala in opozarjala. Malo verjetna pa je tudi izjava S. G., da mu je toženec, potem ko mu je pokazal sporno pot, povedal, da jo bo zaprl in tožniku ne bo dovolil voziti po njej. Glede na družinske odnose s tožnikom bi bilo pričakovati, da bi se na tako izjavo odzval oziroma nanjo opozoril tožnika, da ustrezno zavaruje svoje pravice. Navedeno najmanj vzbuja dvom o tem, da so tožnik in G. toženca dejansko opozorili na obstoj sporne služnostne poti (sodišče prve stopnje pa je celo prepričano, da dokazuje nasprotno) in torej to dejstvo ni bilo zanesljivo ugotovljeno, zato je potrebno o njem sklepati na podlagi pravila o dokaznem bremenu (primerjaj 215. člen ZPP) in tožnikovo trditev zavrniti kot neutemeljeno, kar je sodišče prve stopnje naredilo.

11.Tudi glede pritožbenega očitka, da toženec ni izkazal ustrezne skrbnosti in tako ni zadostil zahtevam raziskovalne dolžnosti, se pritožbeno sodišče sklicuje na argumentacijo sodišča prve stopnje, ki je povsem utemeljeno ugotovilo, da tožniku ni uspelo dokazati, da je toženec to dolžnost opustil. Toženec je namreč dolžan z ustrezno mero skrbnosti poizvedovati o morebitnih pravicah tretjih zgolj, v kolikor na takšno možnost nakazujejo določene okoliščine. V četrtem, sedmem in osmem odstavku obrazložitve pritožbe tožnik navaja določene okoliščine, ki bi pri tožniku morale vzbuditi dvom o obstoju sporne služnostne poti, vendar pa za nekatere od teh sploh ni uspel dokazati, da so v času sklepanja pogodb in toženčevega prevzema posesti na nepremičninah obstajale oziroma bile tožencu znane. Tako na primer ob dejstvu, da je tožnik samo nekajkrat na leto uporabljal sporno pot, ni verjetno, da ga je toženec ob enako redkih obiskih v bližnji zidanici pri tastu, videl voziti po sporni poti. Podobno velja za tožnikovo trditev, da je toženec moral opaziti pot v naravi. Ta je namreč vodila po zatravljeni površini, na kateri, glede na redkost voženj, ni bilo trajno vidnih sledi in je torej bolj verjetno, da ob ogledih nepremičnin teh sledi ni bilo in jih toženec ni mogel opaziti.

12.Na podlagi ostalih okoliščin, ki so bile dejansko izkazane (na primer vožnja tožnika po sporni poti), pa bi bilo tožencu mogoče očitati zgolj nezadostno skrbnost pri poizvedovanju, saj so same po sebi zgolj indic, da bi lahko obstajala služnost poti, ne pa izraz oziroma dokaz takšne služnosti. Vendar tožencu ni možno očitati, da ni ravnal z zadostno skrbnostjo, saj je pridobil več izpiskov iz zemljiške knjige, večkrat poudaril, da želi bremen proste nepremičnine in se tekom dogovorov o prodaji pogovarjal celo s tožnikom samim, ki bi torej lahko ustrezno odreagiral in zavaroval zatrjevano pravico. Poleg tega sta bili pogodbeni stranki pri sklepanju pogodb očitno zelo previdni, saj sta naredili več pogodb in natančno opisali kaj je predmet pogodbe in kateri predmeti so izv zeti ter podrobno uredili medsebojne obveznosti. Kljub natančnosti in previdnosti pa stranki v pogodbi nista zapisali, da obstaja sporna služnost. To pa pretežno verjetno kaže na to, da je bila ta okoliščina tožencu zamolčana. Še toliko bolj ob dejstvu, da je prodajalka tožnikova sestra in je torej verjetno, da bi želela zavarovati bratove pravice. Glede na njihove zdajšnje izpovedbe, da naj bi mu o obstoju sporne poti G. in tožnik večkrat povedali, se zastavlja vprašanje, zakaj tega ob takšni predpostavki (da so torej za služnostno pot vsi vedeli) ne bi zapisali v pogodbo ali celo z vpisom v zemljiško knjigo zavarovali služnostne pravice? Odgovor vsebujejo razlogi sodišča prve stopnje na 10. in 12. strani sodbe, ko sodišče pojasnjuje, da se ob prodaji s tem niso ukvarjali (prodajalca naj bi bila zmotno prepričana, da je služnost vpisana v zemljiški knjigi in naj zato nje bi imeli interesa, da to dejstvo sploh omenjata), tožnik (ki je bil dotlej prav tako prepričan o vknjiženosti njegove pravice) pa se je začel s tem ukvarjati šele potem, ko se je to vprašanje izostrilo med njim in tožencem.

13.Spodbijanje dokazne ocene z argumentom, da je bilo o slabi veri prepričano tudi sodišče, ker sicer na ogled ne bi vabilo izvedenca, ni utemeljeno. Dokazna ocena je plod celotnega dokaznega postopka. Sodišče jo poda v razlogih sodbe. Sklepanje na neko drugo (po mnenju pritožnika pristno) prepričanje sodišča je hipotetično in neresno. Četudi je sklepanje iz nekega ravnanja sodišča (postavitve izvedenca) na neko trenutno (nedokončno) stanje dokaznega uspeha zgolj hipotetično, pa je bistvenega pomena, da je takšno sklepanje tudi povsem irelevantno. Pritožbeno sodišče nima nikakršnega utemeljenega razloga za sklep, da je sodišče prve stopnje podalo dokazno oceno, ki je drugačna od notranjega prepričanja sodišča prve stopnje. Tovrstno namigovanje pritožnika je neresno. Izvedenec je bil postavljen brez potrebe, kar je neekonomično, s pravilnostjo dokazne ocene pa to dejstvo nima nobene zveze.

14.Pritožbena navedba, češ da je nesporno, da tožnik nima nobenega drugega dostopa do svoje nepremičnine, je nekorektna. Takšne nesporne ugotovitve namreč ni, pritožnik tudi ne pojasni, na čem utemeljuje takšno pritožbeno trditev.

15.Nekorekten in neresničen je prav tako očitek, da se sodišče ni ukvarjalo z vprašanjem skrbnega ravnanja. S tem se je sodišče namreč izčrpno ukvarjalo v točkah 7, 8 in 9. 16.Prav tako je neresnična pritožbena navedba, da je pot vidna v naravi. Dejanska ugotovitev sodišča prve stopnje je namreč drugačna, pritožnik pa ne ponudi dokaznih argumentov, zaradi katerih bi pritožbeno sodišče v dokazno oceno podvomilo. V pritožbi ponujeni dokazi pa predstavljajo nedovoljeno pritožbeno novoto (337. člen ZPP), zato se pritožbeno sodišče z njimi ni ukvarjalo.

17.Na pritožbene trditve, češ da je tožnik še po prodaji vozil po sporni poti, pritožbeno sodišče odgovarja, da to ni sporno, zadosti prepričljiva dejanska ugotovitev sodišča prve stopnje pa je, da je to počel z dovoljenjem toženca, preden se je izostrilo vprašanje služnostne pravice.

18.Na pritožbene navedbe, češ da je torej toženec videl tožnika peljati še preden je postal zemljiškoknjižni lastnik (do vknjižbe je prišlo s precejšnjim zamikom po pravnem poslu), pritožbeno sodišče odgovarja, da načelo zaupanja v zemljiško knjigo varuje tudi pričakovanje stvarne pravice (pričakovalno pravico) in ne le vknjiženo stvarno pravico.

19.Pritožbeno sodišče torej sprejema dokazno oceno sodišča prve stopnje. Pritožba, ki se v svojem sklepnem delu sklicuje na številne banalnosti (o načinu pribavljanja zemljiškoknjižnih izpiskov in podobno), te dokazne ocene namreč tudi ne omaje.

20.Glede na navedeno je bilo potrebno tožnikovo pritožbo zavrniti in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (pooblastilo iz 353. člena ZPP).

21.Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato je dolžna sama nositi svoje stroške pritožbenega postopka (smiselno prvi odstavek 154. člena ZPP). Tožena stranka pa mora sama nositi stroške odgovora na pritožbo, saj ta ni bil potreben za pravdo (prvi odstavek 155. člena ZPP). Stroški odgovora na pritožbo so potrebni, če bi lahko navedbe vsaj hipotetično vplivale na pravni položaj stranke, v takšnem primeru je vložitev odgovora na pritožbo potrebna za pravdo in je tudi strošek za to vlogo za pravdo potreben. Preizkus navedb v odgovoru na pritožbo tožeče stranke v tej pravdi pa pokaže, da niso takšne narave. Pomenijo predvsem zoperstavljanje pritožbenim navedbam in soglašanje s stališči sodišča prve stopnje. Pritožbeno sodišče zato tožeči stranki stroškov odgovora na pritožbo ni priznalo.

(1) Zakon o zemljiški knjigi (Uradni list RS, št. 58/2003 ter poznejše spremembe)

(2) Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/2002)