Jedro

Ob dogovoru, da se je tožnik A. A. zavezal plačati kupnino za nepremičnino pred sklenitvijo glavne pogodbe, je povsem jasno, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, da lahko to, vnaprej plačano kupnino, v primeru nesklenitve glavne prodajne pogodbe zahteva nazaj. Posebna dodatna opredelitev glede tega v sami predpogodbi ni potrebna, ker podlago za to daje že OZ v določbah o neupravičeni obogatitvi. Tako so brezpredmetni pritožbeni očitki, da tožnikova terjatev v predpogodbi ni bila opredeljena po temelju, višini in glede dospelosti. Povsem življenjsko logična je tako tudi povezava med terjatvijo tožnika, ki ima podlago v zakonskih določbah, in hipoteko, ustanovljeno zaradi zavarovanja tožnikove terjatve za primer nesklenitve glavne pogodbe.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

II.Prva in druga tožena stranka sta dolžna tožeči stranki v 15 dneh od prejema te odločbe povrniti 466,65 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po izteku izpolnitvenega roka.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo zaradi delnega umika tožbe ustavilo postopek glede zahtevka, da so toženci dolžni priznati terjatev tožnika v znesku 2.394,54 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12. 12. 2007 dalje in dopustiti poplačilo te terjatve iz kupnine, pridobljene v izvršilnem postopku s prodajo nepremičnine, parc. št. 758/8, k. o. ...1 (I. točka izreka). Odločilo je, da so toženci dolžni priznati tožnikovo terjatev in dopustiti plačilo te terjatve v višini 18.057 EUR iz kupnine, pridobljene v izvršilnem postopku s prodajo nepremičnine, parc. št. 758/8, ter v preostanku tožbeni zahtevek zavrnilo (II. točka izreka). Zavrnilo je pobotni ugovor (III. točka izreka). Tožencem je naložilo povračilo pravdnih stroškov tožnika (IV. točka izreka).

2.Prvi toženec in druga toženka2 vlagata pritožbo zoper II., III. in IV. točko izreka. Uveljavljata vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku.3 Predlagata, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in odločbo v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožbo zavrže oziroma tožbeni zahtevek zavrne. Podrejeno predlagata, da ugodi pobotnemu ugovoru tožencev, če bo tožbenemu zahtevku v kateremkoli delu ugodilo.

Navajata, da zahtevek ni pravilno oblikovan, tožba pa ni sklepčna. Tožnik za svojo tožbo ni izkazal pravnega interesa. Ni navedel, kateri izvršilni postopek naj bi bil predmet zahtevka, ali že teče in kdo ter kdaj ga bo sprožil. Tožbeni zahtevek je neizvršljiv, nesmiseln in nerazumljiv. Pravilen tožbeni zahtevek hipotekarne tožbe je drugačen. Dejansko stanje zadeve ni bilo dovolj razčiščeno. Niso bila sporna le pravna vprašanja. Sodišče je na podlagi listinskih dokazov naredilo vnaprejšnjo dokazno oceno, zato je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Nekatera dejstva, ki jih je sodišče navedlo kot nesporna, so bila med strankama sporna. V predpogodbi ni izrecno napisano, da gre za zavarovanje vnaprejšnjega plačila kupnine, niti kakšno terjatev naj bi imel tožnik v primeru nesklenitve glavne pogodbe. Sodba je v tem delu protispisna. Predpogodba tudi ni jasna in nedvoumna. Pogodbeni stranki nista imeli darilnega namena. Če nek dogovor (glede poračunavanja kupnine z uporabnino) v predpogodbi ni zapisan, ne pomeni, da ni obstoječ. Ne drži, da ni sporno, da je tožnik pravni prednici tožencev izročil kupnino in da je bila hipoteka ustanovljena z namenom zavarovanja vnaprej danega plačila, niti da bi imel tožnik vrnitveni zahtevek za vračilo plačila po določbah neupravičene obogatitve.

Stališče, da je tožnik plačal kupnino, je napačno. Plačila niso predstavljala kupnine, ker prodajna pogodba še ni bila sklenjena. Šlo je za odmeno za posest obravnavane nepremičnine. Bilo bi v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja, če bi sodišče besedilo predpogodbe razlagalo na način, da so toženci dolžni tožniku vrniti celoten plačani znesek. Pogodbenika sta prejela enakovredno. Ne drži, da se ni uresničila podlaga za tožnikova plačila, ki je svojo posest zemljišča izvrševal kar 25 let. Sodišče bi to moralo preveriti z zaslišanjem strank.

Predpogodba ni vsebovala zavezovalnega pravnega posla, vknjižba hipoteke je zato neveljavna. Za njeno vknjižbo je bil pavšalno določen znesek 40.000 DEM, ki ni imel podlage v dejanskem stanju. Do takrat je tožnik plačal le 20.000 DEM. O tem se sodišče ni izreklo. Zahtevek je po višini neizkazan. Valutne klavzule niso splošno znane in niso primerno izkazane. Do tega se sodišče ni opredelilo. V času sklenitve predpogodbe je bila pri nas veljavna valuta SIT, ne DEM. Manjka tudi povezava med s strani tožnika zatrjevano terjatvijo, na katero naj bi se nanašal ta spor, in med hipoteko, za katero terjatev že v samem začetku ni bila primerno opredeljena. Tožnik ni zmogel svojega trditvenega in dokaznega bremena. Če terjatev preneha, je treba zahtevek iz hipotekarne tožbe zavrniti.

Ugovarjata prekluzijo glede nasprotovanja pobotnemu ugovoru. V zvezi z istovrstnostjo terjatev poudarjata, da pri pobotnem ugovoru ne gre za uporabnino, ampak za terjatev iz naslova prepustitve zemljišča v uporabo tožniku proti njegovemu plačilu. Ne strinjata se tudi glede načina izračuna pravdnih stroškov.

3.Tožnik je na pritožbo odgovoril in predlagal njeno zavrnitev.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Tožnik s tožbo zahteva priznanje svoje terjatve v (preostali) višini 18.057 EUR in dopustitev njenega poplačila iz nepremičnine tožencev, pri kateri je v njegovo korist vknjižena pogodbeno ustanovljena hipoteka.

6.Iz relevantnih dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da:

-je tožnik kot kupec z A. A. kot prodajalko glede nepremičnine, parc. št. 758/8, dne 12. 12. 1997 sklenil predpogodbo, s katero sta se dogovorila, da bosta v roku 10 let sklenila glavno (prodajno) pogodbo za kupnino 40.800 DEM, ki se plača v štirih obrokih (20.000 DEM ob podpisu predpogodbe, 10.000 DEM do 31. 5. 1998, 10.000 DEM do 31. 12. 1998 in 800 DEM ob podpisu glavne pogodbe);

-sta se pogodbeni stranki za primer nesklenitve glavne pogodbe dogovorili za zavarovanje morebitnega vračila že plačane kupnine z ustanovitvijo in vknjižbo hipoteke za znesek 40.000 DEM ter vknjižbo prepovedi odtujitve in obremenitve v korist tožnika;

-je tožnik plačal prve tri obroke kupnine v skupni višini 40.000 DEM (oziroma 20.451,68 EUR);

-je tožnik ob podpisu predpogodbe nepremičnino prevzel v posest in jo uporabljal do 16. 5. 2022;

-je rok za sklenitev glavne prodajne pogodbe, ki ni bila nikoli sklenjena, potekel 12. 6. 2008;

-predpogodba ne vsebuje dogovora o prepustitvi zemljišča v uporabo proti plačilu ali o poračunavanju kupnine z uporabnino;

-so toženci na podlagi sklepa o dedovanju po pokojni A. A. postali solastniki nepremičnine, parc. št. 758/8;

-je v zemljiški knjigi v korist tožnika še vedno vknjižena hipoteka za zavarovanje njegove terjatve iz sklenjene predpogodbe v višini 40.000 DEM;

-sta prvi toženec in druga toženka v pobot uveljavljala svojo terjatev iz naslova neupravičene uporabe nepremičnine za čas od 12. 12. 1997 do 16. 5. 2022 v višini 70,56 EUR na mesec.

7.Na povzetih dejanskih ugotovitvah temeljijo dokazni zaključki sodišča prve stopnje, da:

-je predpogodba z dne 12. 12. 1997 vsebovala vse bistvene sestavine prodajne pogodbe;

-bi bil dogovor o prepustitvi zemljišča v uporabo proti plačilu ali o poračunavanju kupnine z uporabnino nerazumljiv, glede na jasen dogovor pogodbenih strank, da se vračilo kupnine zavaruje s hipoteko, kar pomeni, da je bilo jasno, da se kupnina v primeru nesklenitve glavne pogodbe vrne;

-hipoteka v korist tožnika ni bila vknjižena zaradi zavarovanja morebitnih pripadkov, kot so obresti ali stroški.

8.Svojo odločitev o ugoditvi tožbenemu zahtevku sodišče prve stopnje opira na sledeče materialnopravne zaključke:

-da je sklenjena predpogodba brez pravnih učinkov, ker v zakonskem roku ni bila realizirana obveznost sklenitve glavne pogodbe (peti odstavek 33. člena Obligacijskega zakonika4);

-da ima tožnik zaradi odpadle podlage za plačilo (dogovora, da bo sklenjena prodajna pogodba in da se vnaprej poravna kupnina) zahtevek na vrnitev vplačanega zneska kupnine (tretji odstavek 190. člena OZ);

-da je zahtevek tožnika za vračilo plačane kupnine tako glede glavnice kot glede zakonskih zamudnih obresti zastaral 13. 6. 2013 (prvi odstavek 336. člena, 337. člen, 346. člen in 347. člen OZ);

-da je bila hipoteka v korist tožnika v zemljiško knjigo vknjižena na podlagi določb Zakona o temeljnih lastninsko pravnih razmerjih,5 zato ostane v veljavi z vsebino, kot je bila ustanovljena (drugi odstavek 266. člena Stvarnopravnega zakonika6) - to pomeni, da je v veljavi še vedno, ker je bilo upravičenje hipotekarnega upnika do uveljavljanja poplačilne pravice s hipotekarno tožbo po ZTLR časovno neomejeno;

-da lahko tožnik poplača zastarano glavnico svoje terjatve, ne pa tudi obresti, iz zastavljene nepremičnine, pri kateri ima v zemljiški knjigi vknjiženo hipoteko (343. člen OZ);

-da toženci niso izkazali nobenega izmed razlogov za prenehanje hipoteke iz 154. člena SPZ, niso navedli dejstev, s katerimi bi izpodbili višino preostanka tožnikove terjatve, niti niso izkazali, da prodaja s hipoteko zavarovane nepremičnine ne bi bila nujna za poplačilo tožnikove terjatve;

-da pobotni ugovor prvega toženca in druge toženke ni utemeljen, ker vtoževana terjatev tožnika in v pobot stavljena terjatev pritožnikov nista istovrstni in zato nista pobotljivi (311. člen OZ).

9.Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo pravno odločilna dejstva, pri čemer tudi ni zagrešilo napak pri vodenju postopka.

10.Neutemeljen je pritožbeni ugovor, da je tožbeni zahtevek nepravilno oblikovan. Njegov smisel je jasen. Z njim bo tožnik v izvršilnem postopku lahko dosegel poplačilo svoje terjatve iz vknjižene hipoteke, kar je tudi namen hipotekarne tožbe. Ne drži niti, da tožba ni sklepčna. Iz tožbenih trditev izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka. Ni potrebno, da tožnik izvršilni postopek, v katerem naj bi prišlo do prodaje zastavljene nepremičnine, izrecno opredeli. To niti ni mogoče, ker upnik pred pravnomočno odločitvijo o njegovi hipotekarni tožbi ne razpolaga z izvršilnim naslovom, potrebnim za vložitev predloga za izvršbo. Glede zatrjevane neizkazanosti tožnikovega pravnega interesa pa pritožbeno sodišče pojasnjuje, da se ta pri dajatvenih tožbah domneva, zato ga ni potrebno posebej izkazovati.7

11.Pritožba neutemeljeno graja tudi neizvedbo predlaganih dokazov. Sodišče prve stopnje namreč ni zaslišalo pravdnih strank niti postavilo predlaganega sodnega izvedenca. Svojo odločitev je oprlo zgolj na listinske dokaze, predvsem na besedilo predpogodbe z dne 12. 12. 1997. Določila pogodbe se uporabljajo tako, kot se glasijo (prvi odstavek 82. člena OZ8). Ta določba kot primarno razlagalno pravilo določa jezikovno razlago določil pogodbe. Ta razlaga je prva stopnja, ki določa možni besedni pomen pravnega pravila in hkrati stopnja, ki določa zunanjo mejo, ki z razlago ne sme biti prestopljena.9 Pri razlagi spornih določil pa se ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, ki so določena v OZ (drugi odstavek 82. člena OZ10). Ta odstavek določa obvezno razlagalno pravilo, ki se uporablja za razlago spornih določb pogodbe. Določilo je sporno takrat, kadar mu stranki pripisujeta različen pomen oziroma kadar ena stranka trdi, da ima določen pomen, druga pa, da je njegov pomen drugačen. Vendar zgolj subjektivno dojemanje strank ne igra odločilne vloge; kot sporne določbe je namreč treba razumeti le tiste, ki glede na besedilo, včasih pa tudi glede na kontekst, v katerem so oblikovane, objektivno vzeto dopuščajo več različnih razlag.11 Določbe predpogodbe z dne 12. 12. 1997 glede na pojasnjeno niso sporne. Objektivno namreč ne dopuščajo različnih razlag, posebej ne takih, kot jih zatrjujejo toženci. Izvedba dodatnih dokazov za ugotovitev skupnega namena strank te pogodbe zato ni bila potrebna.

12.Glede na navedeno so neutemeljena tudi pritožbena zatrjevanja, da pri tožnikovem plačilu zneskov v skupni višini 40.000 EUR ni šlo za kupnino in da je tožnik A. A. te zneske plačal zato, da je lahko ob podpisu predpogodbe nastopil posest nepremičnine. Iz besedila predpogodbe kaj takega ne izhaja. Tudi če bi pogodbeni stranki spremenili ta pisni dogovor glede plačila kupnine in sklenili drugačen dogovor, da gre pri plačanem znesku v resnici za plačilo za uporabo zemljišča, oziroma da se plačana kupnina poračuna z uporabnino (kot pritožnika prav tako trdita), bi ta nov dogovor, da bi bil veljavno sklenjen, moral biti sklenjen v pisni obliki (drugi odstavek 51. člena OZ v zvezi z 52. členom OZ in drugim odstavkom 33. člena OZ). Tega pa pritožnika ne trdita.

13.Neutemeljen je tudi očitek protispisnosti, ker naj v predpogodbi ne bi bilo izrecno navedeno, da je hipoteka ustanovljena zaradi zavarovanja vnaprejšnjega plačila kupnine tožnika. To naj bi po prepričanju pritožnikov sodišče dodalo samo, ker v pogodbi sploh ni opredeljeno, kakšno terjatev naj bi tožnik imel v primeru nesklenitve glavne pogodbe. Ob dogovoru, da se je tožnik A. A. zavezal plačati kupnino za nepremičnino pred sklenitvijo glavne pogodbe, je povsem jasno, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, da lahko to, vnaprej plačano kupnino, v primeru nesklenitve glavne prodajne pogodbe zahteva nazaj. Posebna dodatna opredelitev glede tega v sami predpogodbi ni potrebna, ker podlago za to daje že OZ12

v določbah o neupravičeni obogatitvi. Tako so brezpredmetni pritožbeni očitki, da tožnikova terjatev v predpogodbi ni bila opredeljena po temelju, višini in glede dospelosti. Povsem življenjsko logična je tako tudi povezava med terjatvijo tožnika, ki ima podlago v zakonskih določbah, in hipoteko, ustanovljeno zaradi zavarovanja tožnikove terjatve za primer nesklenitve glavne pogodbe.

14.Neutemeljeno se pritožnika zavzemata tudi za ugotovitev neveljavnosti vknjižbe hipoteke, ker naj predpogodba ne bi vsebovala ustreznega zavezovalnega pravnega posla. Predpogodba glede vknjižbe hipoteke vsebuje jasen razpolagalni pravni posel, ta hipoteka pa je bila v zemljiško knjigo tudi nedvomno vknjižena. Odsotnost zavezovalnega pravnega posla na veljavnost hipoteke, ob upoštevanju teorije realizacije (58. člen OZ13), zato ne more imeti vpliva.

15.Neutemeljeni so pritožbeni očitki glede neizkazane višine tožnikove terjatve. Menjalni tečaj, po katerem se preračuna glavnica iz DEM v EUR, je splošno znan in določen z Uredbo (ES) št. 2866/98 o menjalnih razmerjih med evrom in valutami držav članic, ki sprejmejo evro.14 Pravilna uporaba menjalnega tečaja je pravno vprašanje.15 Pravo pa sodišče pozna po uradni dolžnosti. Dejstvo, da je bilo v času sklenitve predpogodbe v Republiki Sloveniji veljavno plačilno sredstvo SIT, ni pravno pomembno. Zaradi zavarovanja realne vrednosti terjatev je bila v preteklosti namreč pogosto v uporabi valutna klavzula (dogovor med pogodbenima strankama, po katerem je predmet denarne obveznosti plačilo določenega števila denarnih enot, izraženih v tuji valuti). Pogodbeni stranki sta višino kupnine tako, skladno z načelom prostega urejanja obligacijskih razmerij, dogovorili v valuti DEM. V tej valuti je tožnik kupnino tudi plačal. Ni torej jasno, zakaj naj bi bil potreben preračun v SIT, ki ni več veljavna valuta.

16.Pritožnika neutemeljeno oporekata tudi odločitvi glede pobotnega ugovora. To, da se sodišče prve stopnje ni izreklo glede tožnikove prekludiranosti za nasprotovanje temu ugovoru, ni pravno pomembno. Pobotni ugovor je bil namreč že v osnovi nesklepčen, ker uveljavljani terjatvi tožnika in tožencev nista istovrstni. V pobot je bila jasno stavljena denarna terjatev,16 česar pritožba ne prereka. Tožnik pa uveljavlja nedenarno terjatev.

17.Pritožba preuranjeno razpravlja glede načina odmere pravdnih stroškov. Sodišče prve stopnje o višini pravdnih stroškov, ki jih bodo toženci dolžni povrniti tožniku, še ni odločilo.

18.Preostale pritožbene navedbe, na katere pritožbeno sodišče ni izrecno odgovorilo, niso pravno odločilne (prvi odstavek 360. člena ZPP).

19.Po ugotovitvi, da niso podani niti uveljavljani niti po uradni dolžnosti preizkušeni pritožbeni razlogi (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP).

20.Pritožnika s svojo pritožbo, na katero je tožnik vsebinsko odgovoril, nista uspela. Zato svoje stroške pritožbenega postopka krijeta sama, tožniku pa morata povrniti njegove stroške odgovora na pritožbo (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Ti obsegajo strošek storitve za sestavo odgovora po tarifni številki 22/1 Odvetniške tarife17 (625 odvetniških točk ali 375 EUR), pavšal za odvetnikove izdatke (2 % od 1000 točk ali skupno 7,5 EUR) in 22 % DDV (84,15 EUR). Stroške, ki skupaj znašajo 466,65 EUR, morata pritožnika tožniku povrniti v 15 dneh (313. člen ZPP). V primeru zamude sta dolžna plačati še zakonske zamudne obresti (prvi odstavek 378. člena OZ).

-------------------------------

Zveza:

Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 33, 33/5, 82, 82/1, 190, 190/3, 311, 336, 337, 343, 346, 347 Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 266, 266/2

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.