Jedro

Pogodbeno razmerje med tožečo stranko in prodajalcem nepremičnine v konkretnem sporu ni pravno pomembno. Obstoj pogojev za utemeljenost zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve (uporabnine) se presoja v razmerju med lastnikom (imetnikom) stvari in osebo, ki stvar uporablja brez pravne podlage. To velja tudi za predpostavko prikrajšanja. Prikrajšanje premoženja tožeče stranke, ki nepremičnine ne more uporabljati, ker jo tožena stranka zaseda brez pravnega naslova, nima nobene zveze z višino kupnine, za katero je bila nepremičnina pridobljena.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani 2. in 3. točki izreka razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 139955/2009 z dne 1. 10. 2009 v I. odstavku za 3.500,00 EUR in v tem delu postopek ustavilo (1.I točka izreka), isti sklep o izvršbi v I. in III. odstavku izreka tudi v preostalem delu razveljavilo (za glavnico v višini 17.500,00 EUR in pripadajoče zamudne obresti) in tožbeni zahtevek zavrnilo (2.II točka izreka) in tožeči stranki naložilo, da mora toženi stranki povrniti pravdne stroške.

2. Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka in navedla, da celo iz izhodišča same obrazložitve izhaja, da sta v spornem časovnem obdobju, na katerega se nanaša tožbeni zahtevek iz naslova neupravičene pridobitve, toženca zasedala in uporabljala tujo nepremičnino in da v tem času za to nista ničesar plačevala. V okviru dokaznega postopka je bil postavljen tudi izvedenec, ki je podal strokovno mnenje z izračunom višine najemnine oziroma uporabnine za takšno nepremičnino. Sodišče pa je presenetljivo tožbeni zahtevek zavrnilo, ker se je brez pravne osnove in samovoljno spustilo v vprašanje pridobitve oziroma nastanka lastništva, ki glede na zemljiškoknjižno stanje in sodno odločitev iz drugega postopka ni sporno. Toženca se ne moreta spuščati v drugo pogodbeno razmerje. Cena, za katero je tožeča stranka kupila nepremičnino, bi bila lahko tudi bistveno drugačna, lahko tudi simbolična, če bi se prodajalec in lastnik tako dogovorila. Vse je odvisno le od njunega razmerja, ki pa s konkretnim spornim zahtevkom nima nobene zveze. Sodišče je neutemeljeno izvedencu naložilo dodatno vprašanje glede vrednosti nepremičnine za neko starejše obdobje, iz časa pridobivanja lastništva. Dokazni predlog tožeče stranke za izračun višine nadomestila za uporabo tujega je bil s tem v bistvu zlorabljen, ko ga je sodišče vprašalo, da naj poda svoje mnenje o hipotetični vrednosti nepremičnine za nekaj let nazaj. Tožbeni zahtevek ne bi bil utemeljen le, če bi prodajalec izgovoril kakšno obdobje brezplačnega bivanja in zasedanja v prodani nepremičnini. To pa se ni zgodilo, kar ni sporno. Zaključek sodišča, da z nezakonitim zasedanjem in bivanjem lastnikoma ni nastala nobena škoda, je absurden in v nasprotju z določbo 198. člena OZ. Ta člen ne dopušča domneve, da sta kupca poceni kupila nepremičnino zaradi nezakonitega stanja, ki sta ga povzročila in vzdrževala toženca. Ob takšnih izhodiščih sta lastnika lahko srečna, da sta uspela z zahtevkom za izpraznitev in z izvršbo, ker bi po logiki iz te sodbe toženca lahko uporabljala nepremičnino zastonj in brez plačila še nekaj desetletij, da bi se poračunala tista vrednost, kot si jo je prvostopno sodišče zamislilo kot korist kupcev iz drugega poslovnega razmerja. V povsem identični zadevi je isto sodišče v istem časovnem obdobju izdalo sodbo, v kateri je zahtevku ugodilo.

3. V odgovoru na tožbo tožena stranka prereka pritožbene navedbe in predlaga potrditev sodbe.

4. Pritožba je utemeljena.

5. V tej pravdi tožeča stranka od tožencev zahteva plačilo uporabnine za obdobje od 1. 4. 2009 do 31. 8. 2009, ko sta bivala brez pravnega naslova v nepremičnini, katere solastnika sta tožeča stranka in M. (198. člen Obligacijskega zakonika – OZ)

6. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenih dokazov ugotovilo, da toženca v relevantnem obdobju za bivanje v sporni nepremičnini nista imela nobene pravne podlage (22. točka obrazložitve) in da tožeča stranka nepremičnine ni mogla uporabljati, tožbeni zahtevek pa zavrnilo, ker premoženje tožeče stranke ni bilo prikrajšano. Na podlagi izvedenskega mnenja je sodišče prve stopnje namreč zaključilo, da je tožeča stranka „v last pridobila nepremičnino v takratni tržni vrednosti 620.000,00 EUR, zanjo pa porabila 420.000,00 EUR iz naslova kupnine in približno 13.820,00 EUR iz naslova „izgubljenih“ najemnin“ (40. točka obrazložitve). Nižjo kupnino je sodišče prve stopnje pripisalo dejstvu, da se je kupec zavedal, da kupuje zasedeno nepremičnino, od katere ne bo imel takojšnje koristi oziroma bo moral v zvezi s tem nositi še stroške.

7. Pritožba pravilno poudarja, da pogodbeno razmerje med tožečo stranko in prodajalcem nepremičnine v konkretnem sporu ni pravno pomembno. Obstoj pogojev(1) za utemeljenost zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve (uporabnine) se presoja v razmerju med lastnikom (imetnikom) stvari in osebo, ki stvar uporablja brez pravne podlage. To velja tudi za predpostavko aprikrajšanja. Prikrajšanje premoženja tožeče stranke, ki nepremičnine ne more uporabljati, ker jo tožena stranka zaseda brez pravnega naslova, nima nobene zveze z višino kupnine, za katero je bilo nepremičnina pridobljeno. Pritožba pravilno opozarja, da bi bila lahko nepremičnina tudi podarjena. Višina kupnine (cena) je stvar dogovora med strankama prodajne pogodbe. Nanjo seveda lahko vpliva tudi zasedenost nepremičnine, vendar le v razmerju med kupcem in prodajalcem. Morebitna nižja kupnina zaradi zasedenosti nepremičnine ob odsotnosti kakršnegakoli dogovora med kupcem in prodajalcem, ki bi vključeval tudi osebe, ki nepremičnino (nezakonito) zasedajo, na pravni položaj slednjih ne more vplivati.

8. Zaradi navedenega zmotnega materialnopravnega stališča je ostalo dejansko stanje v tej zadevi nepopolno ugotovljeno, zato je višje sodišče pritožbi tožeče stranke ugodilo in izpodbijano sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (355. člen ZPP). Sodišče prve stopnje naj upoštevajoč zgoraj navedeno ponovno presodi ali je podano prikrajšanje tožeče stranke in v kakšni višini. Sodišče prve stopnje naj ponovno pretehta tudi svoje stališče o sporni aktivni legitimaciji tožeče stranke.

9. Izrek o pritožbenih stroških temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

(1) Obogatitev, prikrajšanje (na škodo drugega), vzročna zveza in odsotnost pravnega temelja.