Jedro

Za veljavnost najemne pogodbe ni pomembno, ali je najemodajalec lastnik stvari. Pogodba o najemu je pogodba obligacijskega prava, zato pravice in obveznosti iz pogodbe nastanejo le za pogodbeni stranki.

Najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo. Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje po poteku odpovednega roka, ki ne sme biti krajši od enega leta. Do odpovedi najemnega razmerja torej lahko pride tudi, kadar ne obstajajo krivdni razlogi na eni ali drugi strani.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba: - v II. točki izreka delno spremeni tako, da ostane nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Okrožnega sodišča v Ljubljani Plg 1/2014 z dne 22. 1. 2014 v veljavi; - v II.2 in III. točki izreka razveljavi ter se v tem delu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo in sklepom: - v I. točki izreka dovolilo spremembo tožbe; - v II. točki izreka razveljavilo plačilni nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Plg 1/2014 z dne 22. 1. 2014 in zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, ki se glasi: „1. Pogodba o najemu poslovnih prostorov na naslovu ..., parc. št. 0/2 k. o. X - ... v izmeri 198 m2, z dne 12. 11. 2003, je odpovedana in preneha z dnem 6. 1. 2015. 2. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki plačati 13.669,16 € z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska: - 500.00 € od 6. 1. 2013 dalje do plačila - 500.00 € od 6. 2. 2013 dalje do plačila - 500.00 € od 6. 3. 2013 dalje do plačila - 500.00 € od 6. 4. 2013 dalje do plačila - 500.00 € od 6. 5. 2013 dalje do plačila - 500.00 € od 6. 6. 2013 dalje do plačila - 500.00 € od 6. 7. 2013 dalje do plačila - 500.00 € od 6. 8. 2013 dalje do plačila - 500.00 € od 6. 9. 2013 dalje do plačila - 500.00 € od 6. 10. 2013 dalje do plačila - 500.00 € od 6. 11. 2013 dalje do plačila - 500.00 € od 6. 12. 2013 dalje do plačila - 500.00 € od 6. 1. 2014 dalje do plačila - 500.00 € od 6. 2. 2014 dalje do plačila - 500.00 € od 6. 3. 2014 dalje do plačila - 500.00 € od 6. 4. 2014 dalje do plačila - 500.00 € od 6. 5. 2014 dalje do plačila - 500.00 € od 6. 6. 2014 dalje do plačila - 500.00 € od 6. 7. 2014 dalje do plačila - 500.00 € od 6. 8. 2014 dalje do plačila - 500.00 € od 6. 9. 2014 dalje do plačila - 500.00 € od 6. 10. 2014 dalje do plačila - 500.00 € od 6. 11. 2014 dalje do plačila - 500.00 € od 6. 12. 2014 dalje do plačila - 417.29 € od 6. 2. 2015 dalje do plačila - 417.29 € od 6. 3. 2015 dalje do plačila - 417.29 € od 6. 4. 2015 dalje do plačila - 417.29 € od 6. 5. 2015 dalje do plačila.

3. Tožena stranka je z dnem 7. 1. 2015 dolžna izprazniti poslovne prostore na naslovu ..., parc. št. 0/2 k. o. X - ... v izmeri 198 m2 ter jih proste oseb in stvari izročiti tožeči stranki.

4. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške pravdnega postopka skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od preteka paricijskega roka dalje do plačila."; - v III. točki izreka naložilo tožeči stranki, da toženi stranki v roku 15 dni od prejema te sodbe povrne njene pravdne stroške v znesku 1.122,91 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izteka paricijskega roka dalje do plačila.

2. Proti II. in III. točki izreka te sodbe se je pravočasno pritožila tožeča stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava, bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter nepravilno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi oziroma podrejeno, da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Tožena stranka je v odgovoru na pritožbo predlagala zavrnitev pritožbe kot neutemeljene. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Tožeča stranka je s tožbo odpovedala pogodbo o najemu poslovnih prostorov, ki jo je imela sklenjeno s toženo stranko, zahtevala izpraznitev in izročitev teh poslovnih prostorov ter plačilo najemnine oziroma uporabnine. Sodišče prve stopnje je zato 22. 1. 2014 izdalo nalog za izpraznitev poslovnih prostorov (r. št. 6; prim. drugi odstavek 29. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, v nadaljevanju ZPSPP). Po ugovoru tožene stranke je postopek tekel kot po izdaji plačilnega naloga (prim. tretji odstavek 29. člena ZPSPP).

6. Sodišče prve stopnje je uvodoma ugotovilo, da tožeča stranka ni podala navedb o tem, ali je med pravdnima strankama po smrti A. A. prišlo do kakšnega drugačnega dogovora, v kolikor je bilo dogovorjeno nedenarno poravnavanje najemnine. Zato naj ne bi bilo jasno, kdaj naj bi tožeča stranka prišla v zamudo s plačilom najemnine in kdaj bi lahko tožeča stranka kot najemodajalec pogodbo sploh veljavno odpovedala. Že zato naj bi bil tožbeni zahtevek neutemeljen.

7. Sodišče prve stopnje je ugotovilo še : - da je bila najemna pogodba z dne 12. 11. 2003 (priloga B2) podpisana s strani obeh pravdnih strank; - da nobena od pogodbenih strank ni izpolnjevala obveznosti iz najemne pogodbe, saj tožeča stranka poslovnih prostorov ni „oddala“ v najem toženi stranki glede na to, da je bila tožena stranka že prej posestnik, tožena stranka pa ni plačevala najemnin, pri čemer ni bilo nikoli dogovorjeno nobeno naturalno plačevanje najemnine; - da tožeča stranka ni izkazala nobenih stvarnopravnih ali kakšnih drugih upravičenj na predmetnih poslovnih prostorih.

Na podlagi navedenih dejstev je sodišče prve stopnje presodilo, da najemna pogodba ni mogla biti molče podaljšana, saj se ni izvrševala. Zato ni veljala najmanj od preteka 24 mesecev, za kolikor je bila sklenjena.

Sodišče prve stopnje je nadalje ugotovilo še, da se je tožeča stranka ob podpisu najemne pogodbe dobro zavedela, da ni lastnica spornih poslovnih prostorov, pa je kljub temu njen zakoniti zastopnik v razgovoru s tožečo stranko zatrjeval ravno to, kasneje je razkril celo, da se bo sam poskušal kot lastnik vpisati v zemljiško knjigo. Zato je sodišče prve stopnje presodilo, da je bila najemna pogodba sklenjena v nasprotju z moralnimi načeli in je kot taka nična. Najemna pogodba pa je po presoji sodišča prve stopnje nična tudi zato, ker nasprotuje 10. členu ZPSPP.

Glede na navedene razloge je sodišče prve stopnje razveljavilo nalog za izpraznitev poslovnih prostorov ter tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo.

8. Takšna odločitev je materialno pravno zmotna.

9. Najemna pogodba je pogodba obligacijskega prava, ki je za najem poslovnih prostorov posebej urejena z ZPSPP.

10. Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da sta 12. 11. 2003 podpisali najemno pogodbo za poslovne prostore(1). S tem je bila pogodba sklenjena (prim. 15. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Z najemno pogodbo se najemodajalec (v tem primeru tožeča stranka) zavezuje, da bo najemniku (v tem primeru toženi stranki) izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno najemnino (587. člen OZ). Najemodajalec mora izročiti najemniku najeto stvar skupaj z njenimi pritiklinami (588. člen OZ). Po prenehanju najema pa je najemnik dolžan v najem vzeto stvar vrniti nepoškodovano (prvi odstavek 604. člena OZ).

11. Najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo. Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje po poteku odpovednega roka, ki ne sme biti krajši od enega leta (prim. 24. člen ZPSPP). Do odpovedi najemnega razmerja torej lahko pride tudi, kadar ne obstajajo krivdni razlogi na eni ali drugi strani. Tožeča stranka je s predmetno tožbo med drugim podala zahtevek za odpoved najemnega razmerja ter določila odpovedni rok (oblikovalna tožba). Zato ni pravilno stališče sodišča prve stopnje, da ni mogoče ugotoviti, kdaj bi lahko tožeča stranka pogodbo veljavno odpovedala. Iz tega razloga tožbeni zahtevek torej ni neutemeljen.

12. Tudi presoja sodišča prve stopnje, da se sporna najemna pogodba, sklenjena med pravdnima strankama, ni izvrševala ter da posledično ni mogla biti molče podaljšana za nedoločen čas, je zmotna. Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da zgolj morebitno neizvrševanje pogodbe samo po sebi še ne pomeni, da je pogodba prenehala veljati. Pravilno pa ni niti prvostopenjsko stališče, da tožeča stranka svoje obveznosti po najemni pogodbi ni izpolnila, ker spornih poslovnih prostorov ni oddala v najem. V obravnavani situaciji je bil res podan položaj, ko je imela tožena stranka kot najemnik poslovne prostore že v svoji posesti. V takšnem primeru pa sama izročitev ni bila potrebna, saj se šteje, da je bila obveznost tožeče stranke kot najemodajalca izpolnjena že s tem, da je toženi stranki omogočila rabo predmetnih poslovnih prostorov.(2) Da tega tožeča stranka ne bi storila, tožena stranka ni ugovarjala.

13. Če je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas, se šteje, da je obnovljena za nedoločen čas, če najemnik tudi po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku tega časa ne vloži pri pristojnem sodišču zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora (drugi odstavek 27. člena ZPSPP). Prav takšen dejanski stan je bil podan v obravnavanem primeru. Tožena stranka je namreč tudi po preteku pogodbeno določenega roka poslovne prostore še naprej uporabljala. Zato pritožbeno sodišče v nasprotju s sodiščem prve stopnje ocenjuje, da je sporna najemna pogodba veljala tudi po preteku 24 mesečnega pogodbenega roka.

14. Predmetna najemna pogodba tudi ni nična, ne zaradi nemoralnosti ne zaradi nasprotovanja 10. členu ZPSPP. Za veljavnost najemne pogodbene ni pomembno, ali je najemodajalec lastnik stvari. Bistvena je nemotena možnost rabe najemnika in pogodba je veljavna tudi, če najemodajalec ni upravičen razpolagati s stvarjo.(3) Pogodba o najemu je pogodba obligacijskega prava, zato pravice in obveznosti iz pogodbe nastanejo le za pogodbeni stranki. Najem je tako povsem mogoč tudi na stvari, ki ni v lasti najemodajalca.(4) Pritožbeno sodišče zato ne najde prav nobenega razloga, ki bi predmetni najemni pogodbo odrekal veljavnost. 15. Kot že navedeno, spada med upravičenja najemodajalca tudi pravica sodno odpovedati najemno pogodbo ter zahtevati izpraznitev poslovnega prostora in njegovo izročitev (prim. 24., 26. in 29. člen ZPSPP). Zato je odločitev sodišča prve stopnje, ki je nalog za izpraznitev poslovnih prostorov razveljavilo, materialnopravno zmotna, pritožba pa utemeljena. Pritožbeno sodišče je tako pritožbi ugodilo ter prvostopenjsko odločitev v II. točki izreka delno spremenilo tako, da je nalog za izpraznitev poslovnih prostorov ohranilo v veljavi (5. alineja 358. člena ZPP).

16. Obveznost najemnika predstavlja tudi plačevanje najemnine (prim. prvi odstavek 602. člena OZ). Sodišče prve stopnje zaradi zmotnega materialnopravnega stališča o veljavnosti najemne pogodbe ni odločalo o višini vtoževane najemnine oziroma uporabnine. Dejansko stanje je torej ostalo nepopolno ugotovljeno, kar pomeni, da je treba prvostopenjski postopek dopolniti. Pritožbeno sodišče je odločitev v II.2 točki izreka ter posledično tudi stroškovno odločitev v III. točki izreka zato razveljavilo ter v tem delu zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP).

17. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na tretjem in četrtem odstavku 165. člena ZPP.

Op. št. (1): Glej navedbe tožene stranke na l. št. 12, 38, 39, 40. Op. št. (2): Prim. Juhart v: Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004 , str. 647. Op. št. (3): Prav tam, str. 633 in 634. Op. št. (4): Prim. številno sodno prakso: VSRS sodba III Ips 51/2001, VSL sodba II Cp 1808/2003, VSL sodba I Cp 667/2001, VSL sklep I Cpg 388/2000, VSL sklep I Cp 171/1999, VSL sodba I Cp 701/1994, VSL sodba I Cp 311/1994.