Jedro

Ker je sodišče prve stopnje svojo odločitev o soglasju k ustanovitvi pogodbene pravice v korist najemnika utemeljilo predvsem na interesu krajevne skupnosti, da kasneje odkupi lovski dom, ki bi v prihodnje služil kot "javno dobro", pritožbeno sodišče ugotavlja, da razlogi sodišča prve stopnje niso zadostni in dovolj konkretni, da bi jih bilo mogoče preizkusiti. Na podlagi navedb v obrazložitvi izpodbijanega sklepa zato ne more odgovoriti pritožniku, ali bo imel najemnik lovskega doma tudi pravico kupiti lovski dom. Navedeno dejstvo je za odločitev o ustanovitvi pogodbene predkupne pravice odločilno, saj je mogoče predkupno pravico ustanoviti v stečajnem postopku le v korist osebe, ki lahko pridobi lastninsko pravico na predmetu prodaje.

V ponovljenem postopku naj sodišče prve stopnje pozove upraviteljico, da predlog ustrezno dopolni in po potrebi zahteva tudi pisno izjavo zakonitega zastopnika najemnika o nameri, da bo lovski dom tudi kupil in da za to ne obstaja nobena ovira. Pri odločitvi o predlogu ustanovitve pogodbene predkupne pravice v korist konkretne krajevne skupnosti naj prav tako upošteva ustrezne določbe Statuta Mestne občine in se opredeli do informacije stečajne upraviteljice o zakonski predkupni pravici te občine, katere del je krajevna skupnost oziroma najemnik.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana 2. točka izreka sklepa razveljavi in zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se 1. točka izreka izpodbijanega sklepa potrdi.

III. Zahteva pritožnika, da mu stečajni dolžnik povrne pritožbene stroške, se zavrne.

Obrazložitev

1. Z uvodoma citiranim sklepom je sodišče prve stopnje upraviteljici izdalo soglasje: - za oddajo v najem nepremičnine - parcela št. 0/1 k. o. ... in parcela št. 0/2 k. o. ..., ki v naravi predstavlja stavbo (t. i. lovski dom) s pripadajočim zemljiščem, na naslovu L. ..., najemniku Krajevna skupnost ..., za mesečno najemnino v višini najmanj 150,00 EUR/mesečno za obdobje najema od 1. 7. 2020 do 30. 6. 2021 (1. točka izreka) in - da se v korist najemnika Krajevna skupnost ... ustanovi pogodbena predkupna pravica na predmetu najema iz 1. točke izreka sklepa (2. točka izreka).

2. Zoper sklep se je pritožil upnik V. K. Navedel je, da sklep izpodbija v celoti. Uveljavljal je bistvene kršitve določb postopka, zmotno uporabo materialnega prava ter nepopolno in zmotno ugotovitev dejanskega stanja in sodišču druge stopnje predlagal, da pritožbi ugodi in zadevo vrne v ponovno odločanje prvostopenjskemu sodišču oziroma, da odloči samo tako, da izpodbijani sklep razveljavi in da stečajnemu upravitelju obvezno navodilo, da je dolžan nadaljevati s postopkom zbiranja najugodnejšega ponudnika-najemnika ali navodilo, da naj nemudoma prične s prodajo nepremičnine. Od stečajnega dolžnika je zahteval povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

3. Upraviteljica je na pritožbo odgovorila, da ni utemeljena. Izjavila je, da je ob sklepanju najemnega razmerja ravnala v skladu z zagotavljanjem najboljših pogojev za poplačilo upnikov, prav tako pa tudi v skladu z uresničevanjem načela hitrosti postopka in hkrati z vso dolžno skrbnostjo, vestno in pošteno.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Po začetku stečajnega postopka je premoženje stečajnega dolžnika dovoljeno oddati v najem ali zakup samo, če se s tem ne zavleče prodaja tega premoženja (prvi odstavek 323. člena ZFPPIPP). Glede na navedeno določbo zakona je pri presoji soglasja k oddaji nepremičnine v najem materialnopravno predvsem odločilno vprašanje, ali se bo zaradi oddaje nepremičnine v najem najemniku zavlekla prodaja tega premoženja.

6. V obravnavanem primeru se je stečajni postopek nad dolžnikom začel 6. 3. 2020. S pravnomočnim sklepom St 000/2020 z dne 6. 7. 2020 je sodišče prve stopnje potrdilo načrt poteka stečajnega postopka, iz katerega izhaja, da stečajna upraviteljica predvideva, da bo unovčena vsa stečajna masa do decembra 2021. Razlogi za predviden čas unovčenja premoženja niso predmet presoje tega sklepa, vendar pritožbeno sodišče predpostavlja, da so v predviden čas zajete tako priprave za prodajo dolžnikovih nepremičnin v smislu določbe 326. člena ZFPPIPP (ki poleg ocene vrednosti premoženja obsega tudi zbiranje informacij za presojo najugodnejših pogojev prodaje glede rokov, v katerih jo je mogoče opraviti, in kupnine, ki jo je mogoče doseči), kot tudi sama prodaja in vsa procesna dejanja sodišča v zvezi s prenosom lastninske pravice na kupca v skladu z določbami ZFPPIPP o prodaji premoženja v stečajnem postopku. Ker je sodišče prve stopnje s sklepom St 000/2020 z dne 26. 6. 2020 dalo soglasje k oddaji nepremičnine stečajnega dolžnika v najem za določen čas enega leta, ob tem, da je nato s sklepom St 000/2020 z dne 6. 7. 2020 potrdilo unovčitev te nepremičnine do decembra 2021, pritožbeno sodišče ocenjuje, da pritožnik ni uspel izpodbiti zaključka sodišča prve stopnje, da se zaradi oddaje nepremičnine v najem najemniku ne bo zavlekla prodaja tega premoženja v predvidenem roku. Tudi iz izjave upraviteljice v odgovoru na pritožbo izhaja njeno izrecno zagotovilo, da bo unovčevala premoženje stečajnega dolžnika v skladu z načelom hitrosti stečajnega postopka. To pa pomeni, da ni nobenih ovir, da upraviteljica ne bi predlagala prodaje sporne nepremičnine zaradi njene oddaje v najem. V primeru uspešne prodaje pred iztekom enoletnega najemnega razmerja ima stečajni dolžnik, kot navaja upraviteljica v odgovoru na pritožbo, pravico, da najemno pogodbo z najemnikom odpove z enomesečnim odpovednim rokom. Vse navedeno izključuje možnost, da se prodaja sporne nepremičnine zaradi njenega najema zavleče. Drugačne pritožbene trditve niso utemeljene.

7. Tudi pritožbeni očitki, ki se nanašajo na višino najemnine, ter da upraviteljica ni izvedla vseh dejanj za izbiro najugodnejšega ponudnika za oddajo nepremičnine v najem, po oceni pritožbenega sodišča niso utemeljeni. Na njih je upraviteljica odgovorila s prepričljivimi argumenti v odgovoru na pritožbo, sicer pa so ti tudi v skladu s sodno prakso Višjega sodišča v Ljubljani (Cst 713/2013 in Cst 483/2016), da glede na zakonske omejitve pri najemu premoženja stečajnega dolžnika glede trajanja najema višina najemnine ni primerljiva s tržno najemnino za enako nepremičnino. Mnenje pritožnika, da bi glede na ocenjeno likvidacijsko vrednost nepremičnine v višini 81.188,02 EUR, najemnina morala znašati vsaj enkrat več od 150,00 EUR, za odločitev ni odločilno. V kolikor bi upraviteljica izvedla postopek iskanja najemnika lovskega doma za ceno 300,00 EUR mesečno v skladu s predlogom upnika, bi tak postopek lahko zavlekel predvideni in odobreni rok prodaje nepremičnine. Z oddajo nepremičnine za ceno 150,00 EUR na mesec pa bo prav tako dosežen namen ohranitve in/ali povečanja stečajne mase, na katerega se pritožnik sklicuje v pritožbi.

8. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi sklepa navedlo, da mu je upraviteljica z vlogo z dne 18. 6. 2020 (p. d. 17) predlagala izdajo soglasja za oddajo nepremičnine stečajnega dolžnika v najem, z vlogo z istega dne (p. d. 18) pa še predlog za ustanovitev predkupne pravice. Razlogi sodišča prve stopnje so v delu, ki se nanašajo na odločitev iz 1. točke izreka izpodbijanega sklepa jasni in razumljivi, zato pritožnik v tem delu neutemeljeno uveljavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP. Ker je sodišče prve stopnje dalo soglasje k oddaji sporne nepremičnine v najem na podlagi pravilno ugotovljenega dejanskega stanja in je pri tem tudi pravilno uporabilo materialno pravo, je pritožbeno sodišče pritožbo upnika zoper 1. točko izreka izpodbijanega sklepa kot neutemeljeno zavrnilo in v tem delu izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

9. Pritožbi pa je ugodilo v delu, v katerem je sodišče upraviteljici dalo soglasje za ustanovitev pogodbene predkupne pravice v korist Krajevne skupnosti ..., o čemer po navedlo razloge v nadaljevanju.

10. Upravitelj lahko na podlagi določbe tretjega odstavka 323. člena ZFPPIPP v soglasju s sodiščem na premoženju, ki je predmet najema, v korist najemnika ustanovi predkupno pravico. Ker je upraviteljica v predlogu navedla, da je najemnik hkrati z interesom za najem lovskega doma izrazil tudi interes za kasnejši nakup te nepremičnine, ki bo namenjena za uporabo kot „javno dobro“, je sodišče prve stopnje iz teh razlogov tudi dalo soglasje k ustanovitvi predkupne pravice v korist najemnika. Pri tem je še ocenilo, da ustanovitev predkupne pravice v ničemer ne nasprotuje interesom stečajne mase.

11. Navedene razloge pritožnik izpodbija smiselno s trditvami, da na strani Krajevne skupnosti ... obstajajo ovire za nakup nepremičnine. Pri tem je izpostavil, da je dolžnik - društvo, v katerem sta bili v upravnem odboru dve osebi, ki sta hkrati predsednik krajevne skupnosti in član upravnega odbora krajevne skupnosti, predlagal začetek stečajnega postopka zato, da se nepremičnina ne proda v izvršilnem postopku na podlagi izvršilnega naslova, ki ga ima upnik zoper dolžnika, in z namenom, da se lovski dom obdrži, ne da bi bil upniku dolg poplačan. V zvezi z navedenim je zatrjeval konflikt interesov, upraviteljici pa je očital, da v predlogu ni sodišču razkrila vseh pomembnih okoliščin, ki so pomembne pri odločitvi o ustanovitvi predkupne pravice. Posledično je uveljavljal nepreizkusljivost odločitve in poudaril ustavno pravico strank postopka do obrazložene sodne odločbe. Sodišču prve stopnje je tudi očital, da ni navedlo časovnega trajanja ustanovitve predkupne pravice.

12. Glede trajanja predkupne pravice je upraviteljica v odgovoru na pritožbo navedla, da izhaja iz najemne pogodbe in da bo trajala do 30. 6. 2021. Glede konflikta interesov pa, da le ta ni pomemben pri oddaji nepremičnine v najem. V zvezi z razmerjem med krajevno skupnostjo in občino pa je navedla, da na zadevnih nepremičninah že obstaja zakonita predkupna pravica Občine A. 13. Pritožnik je v zvezi z izpodbijanjem ugotovitve sodišča prve stopnje o uporabi lovskega doma kot javnega dobra trdil, da je Krajevna skupnost ... manjša skupnost v okviru Mestne občine A.1 in še smiselno, da zagotovljen enak dostop do javnega dobra pomeni dostop vsem društvom v krajevni skupnosti, torej tudi kulturnim, prosvetnim, športnim, dobrodelnim in ostalim društvom in organizacijam, ki pa ga najemnik z zagotavljanjem specifičnega objekta in glede na dosedanjo rabo lovskega doma, na kar se sklicuje sodišče prve stopnje, ne bo uresničil. 14. Ker je sodišče prve stopnje svojo odločitev o soglasju k ustanovitvi pogodbene pravice v korist najemnika utemeljilo predvsem na interesu krajevne skupnosti, da kasneje odkupi lovski dom, ki bi v prihodnje služil kot „javno dobro“, pritožbeno sodišče ugotavlja, da razlogi sodišča prve stopnje niso zadostni in dovolj konkretni, da bi jih bilo mogoče preizkusiti. Zato tudi ne more na podlagi navedb v obrazložitvi izpodbijanega sklepa odgovoriti pritožniku, ali bo imel najemnik lovskega doma tudi pravico kupiti lovski dom zaradi uresničevanja nalog iz pristojnosti občine, ki se nanašajo na prebivalce Krajevne skupnosti ... Navedeno dejstvo je za odločitev o ustanovitvi pogodbene predkupne pravice odločilno, saj je mogoče predkupno pravico ustanoviti v stečajnem postopku le v korist osebe, ki lahko pridobi lastninsko pravico na predmetu prodaje. S tem pa se izkaže, da sodišče prve stopnje za pravilno uporabo materialnega prava ni popolno ugotovilo dejanskega stanja.

15. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi upnika deloma ugodilo, izpodbijani sklep v 2. točki izreka razveljavilo in v tem obsegu zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

16. V ponovljenem postopku naj sodišče prve stopnje pozove upraviteljico, da predlog ustrezno dopolni in po potrebi zahteva tudi pisno izjavo zakonitega zastopnika najemnika o nameri, da bo lovski dom tudi kupil in da za to ne obstaja nobena ovira. Pri odločitvi o predlogu ustanovitve pogodbene predkupne pravice v korist konkretne krajevne skupnosti naj upošteva tudi ustrezne določbe Statuta Mestne občine A. in se opredeli do informacije stečajne upraviteljice o zakonski predkupni pravici te občine, katere del je krajevna skupnost oziroma najemnik. Opredeli pa naj se tudi do vprašanja, s katerimi osebami v stečajnem postopku ni dovoljeno skleniti pogodbe v smislu določbe 337. člena ZFPPIPP in odgovori na konkretne očitke upnika v zvezi s predsednikom in tajnikom krajevne skupnosti, ki sta delovala v organih društva nad katerim se vodi stečajni postopek.

17. Odločitev o zavrnitvi zahteve za povrnitev pritožbenih stroškov temelji na določbi 129. člena ZFPPIPP, ki določa, da mora v postopku zaradi insolventnosti vsak upnik sam pokrivati svoje stroške udeležbe v tem postopku.

1 Iz objavljenega Statuta Mestne občine A. izhaja, da so krajevne skupnosti pravne osebe javnega prava v okviru nalog, ki jih opravljajo samostojno, v skladu s tem statutom. Krajevne skupnosti nastopajo v pravnem prometu v svojem imenu in za svoj račun. Pravni posli, ki jih sklene krajevna skupnost, so veljavni le ob soglasju župana, razen, če je z veljavnim odlokom o proračunu za posamezne posle drugače določeno (70. člen).