Samo zamislim si kaj bi rada da piše v sodbi, to vpišem v iskalnik, in dobim kar sem iskala. Hvala!
Tara K., odvetnica
Toženka je kljub odpovedi pogodbe o upravljanju še vedno nastopala kot upravnik stavbe in izvajalcu gradbenih del pred zapadlostjo terjatve plačala znesek opravljenih del. Ker se je na ta način brez dovoljenja etažnih lastnikov lotila tujega posla, je odgovorna za nastalo škodo.
I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.
II. Pravdni stranki sami nosita stroške pritožbenega postopka.
1. Z uvodoma navedeno odločbo je sodišče prve stopnje toženki v korist etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe na naslovu A naložilo plačilo 10.430,93 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi. V presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo, delni umik tožbe pa je vzelo na znanje in postopek (glede 2. točke tožbenega zahtevka) ustavilo.
2. Zoper ugodilni del navedene sodbe se iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) pritožuje toženka. Sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne. Meni, da je dejansko stanje zmotno ugotovljeno, saj se je sodišče oprlo na izvedenski mnenje, čeprav so bile s strani toženke podane pripombe glede stroškov sanacije fasade. Zmotno naj bi bilo uporabljeno tudi materialno pravo, in sicer drugi odstavek 204. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Poudarja, da tožniki niso izkazali vzročne zveze med predčasnim plačilom izdelave fasade in nastalo škodo na fasadi. Ta bi namreč nastala tudi, če toženec ne bi plačal izvedenih del. Dodaja, da bi etažni lastniki tudi sicer lahko uveljavljali jamčevalne zahtevke neposredno od izvajalca del, saj je bila gradbena pogodba sklenjena v imenu in za račun etažnih lastnikov. Podrejeno graja tudi odmerjeno višino odškodnine z navedbo, da ta ne more biti identična znesku ocene stroškov, potrebnih za sanacijo stavbe. Odškodnina bi tako po njegovem mnenju bila zgolj zneskovno ovrednoten trud etažnih lastnikov za postopke reklamacij oziroma znesek za odpravo napak, ki bi izhajal iz računa. Uveljavlja tudi kršitev pravil postopka, saj je odločitev sodišča nelogična in kot taka sama s sabo v nasprotju. Nasprotuje tudi odmeri pravdnih stroškov, saj uspeh z zahtevkom ni mogoče deliti na uspeh po temelju in uspeh po višini. Zahteva povrnitev pritožbenih stroškov.
3. Na pritožbo toženke je odgovorila tožeča stranka (razen 5. tožnice) in predlagala njeno zavrnitev.
4. Pritožba ni utemeljena.
5. Obligacijski zakonik v 204. členu obravnava primere nedopustnega opravljanja tujih poslov, ki so prepovedani s strani tistega, čigar posel se opravlja in je ta prepoved znana ali bi mogla biti znana (t. i. prepovedana gestija). Oseba, ki se takšnega posla loti, nima nikakršnih pravic do povrnitve stroškov, škode ali plačila za trud, temveč je dolžna vzpostaviti prejšnje stanje ali povrniti škodo, če restitucija ni več mogoča. Za škodo je odgovorna celo, četudi je nastala brez njene krivde.
6. V konkretnem primeru med strankama ni sporno, da so etažni lastniki, stanujoči na naslovu A., toženki odpovedali pogodbo o upravljanju dne 6. 10. 2009, pogodba pa je dokončno prenehala veljati po preteku tri mesečnega odpovednega roka, tj. dne 6. 1. 2010. Ker je toženka po navedenem datumu še vedno nastopala kot upravnik stavbe in izvajalcu gradbenih del pred zapadlostjo terjatve plačala znesek opravljenih del, tožniki menijo, da se je na ta način brez dovoljenja lotila tujega posla, zato je odgovorna za nastalo škodo. Da je škoda tožnikom nastala, je sodišče ugotovilo s pomočjo izvedenke gradbene stroke, ki je potrdila, da fasada na objektu ni bila izvedena v skladu s pravili stroke in da bi bilo za njeno sanacijo potrebnih še 11.706,80 EUR. Tudi po prepričanju pritožbenega sodišča, bi se etažni lastniki tako nastali škodi lahko izognili, če se toženka ne bi vmešavala v njihove posle. S plačilom izvedenih del pred zapadlostjo računa in brez grajanja stvarnih napak, je namreč etažnim lastnikom otežila uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov zoper izvajalca. Navedenega dejstva ne spremenijo niti pritožbene navedbe, da bi etažni lastniki lahko izvajalca del neposredno tožili, saj je bila gradbena pogodba sklenjena v imenu in za račun etažnih lastnikov. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje namreč izhaja, da je k neuspehu pri uveljavljanju jamčevalnih zahtevkov prispevala prav toženka, saj kljub prenehanju pogodbe o upravljanju, etažnim lastnikom ni izročila celotne dokumentacije in zbranih sredstev rezervnega sklada v smislu 61. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1).(1) Pritrditi zato velja stališču sodišča prve stopnje, da je na ta način etažne lastnike prikrajšala za uspešno zaščito svojih pravic oziroma interesov neposredno od izvajalca.
7. Ker v obravnavanem primeru ni šlo za nujen posel, da bi se odvrnila škoda, niti ni šlo za situacijo, ko zaradi časovne stiske toženka ne bi mogla pridobiti potrebnega soglasja lastnikov (kaj takega niti ne trdi), toženka odgovarja za nastalo škodo. Ta je tudi po prepričanju pritožbenega sodišča enaka stroškom sanacije fasade. Da ta ustreza zatrjevani višini, je sodišče ugotovilo s pomočjo izvedenke gradbene stroke, katera je celovito odgovorila na vsa vprašanja sodišča in pravdnih strank, zato ji je sodišče utemeljeno verjelo. Gre za napake na fasadi, ki bi jih bil dolžan izvajalec odpraviti skladno z določili gradbene pogodbe z dne 9. 11. 2009. Ker je toženka izvedena dela v celoti plačala (z izjemo zadržanih sredstev v višini 1.648,73 EUR), je na ta način etažne lastnike oškodovala za 10.058,07 EUR, kolikor bo po oceni izvedenke znašala izdelava fasade brez napak.
8. Pritožbena zatrjevanja v zvezi z nepravilno odmero pravdnih stroškov so neutemeljena. Vrednotenje uspeha strank ločeno „po temelju“ in „po višini“, pri čemer je končni uspeh enak aritmetični sredini obeh delnih rezultatov, je sodna praksa izoblikovala predvsem v odškodninskih zadevah, kjer sta sporna tako temelj zahtevka kot tudi njegova višina. Odločitev sodišča prve stopnje je zato pravilna tudi v tem delu.
9. Po povedanem pritožbeni razlogi niso utemeljeni in ker tudi niso podani razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo tožnice kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).
10. Izrek o pritožbenih stroških temelji na določbi prvega odstavka 165. člena ZPP. Toženka s pritožbo ni uspela, odgovor na pritožbo tožnikov pa ni pripomogel k odločanju sodišča druge stopnje in zato ni bil potreben (prvi odstavek 155. člena ZPP).
Op. št. (1): Po prenehanju pogodbe o opravljanju upravniških storitev mora upravnik novemu upravniku izročiti vse pogodbe, dovoljenja in druge listine, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, ter obvestiti tiste dobavitelje in izvajalce storitev, ki izvršujejo dobavo oziroma opravljajo storitve za večstanovanjsko stavbo, katere upravnik je bil.