Jedro

Po sklenitvi pogodbe iz 117. člena SZ, s katero sta se stranki dogovorili o bistvenih sestavinah pogodbe (predmet in cena), ni mogoče zahtevati od prodajalca vrnitve dela kupnine s sklicevanjem na napake v točkovalnem zapisniku, ki ga je sestavil upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve. Kupca varuje 121. člen SZ.

Izrek

Pritožba tožnika se kot neutemeljena zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna tožniku plačati 90.121,60 SIT s pripadajočimi zakonitimi zamudnimi obrestmi od 17.7.1992 dalje do plačila in mu povrniti pravdne stroške. Ugotovilo je, da je tožnik plačal toženi stranki kupnino kot je bila dogovorjena s pogodbo. Če se ni strinjal s točkovanjem stanovanja, bi v skladu z določbami Stanovanjskega zakona (SZ) moral zahtevati cenitev gradbene vrednosti stanovanja. Z navedbami, da točkovanje stanovanja ni bilo pravilno, tožnik ne uveljavlja stvarne napake, zato je zaključilo, da tožnik brez pravnega temelja uveljavlja vrnitev dela kupnine.

Zoper to sodbo se je tožnik pritožil po pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov. V pritožbi zatrjuje, da je v tej pravdi uveljavljal zahtevek iz naslova odgovornosti za stvarne napake.

Tožena stranka je bila ne samo s strani tožnika, ampak tudi številnih drugih prizadetih kupcev seznanjena s korigiranim zapisnikom o ugotovitvi vrednosti stanovanj. Tožnik ni strokovnjak gradbene stroke, zato ni mogel ugotoviti pomanjkljivosti stanovanja. Tudi sicer je po mnenju pritožnika odgovornost tožene stranke podana, saj je bila osnova za izračun kupnine za stanovanje zapisnik o ugotovitvi vrednosti stanovanja, katerega sestavni del je tudi točkovni list. Za napačno točkovanje je bodisi subjektivno bodisi objektivno odgovorna tožena stranka, ker je izbrala nestrokovnega izvajalca. Tožnik kot nestrokovnjak ni mogel ugotoviti, da gre za napake, saj gre za skrite (vgrajene) pritikline stanovanja. Predlaga spremembo ali razveljavitev sodbe.

Tožena stranka je z obsežnim odgovorom predlagala zavrnitev pritožbe.

V odgovoru opozarja, da ne gre za skrite napake v smislu 3. odst. 479. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), saj zapisnika o ugotovitvi vrednosti stanovanja ni mogoče šteti kot dogovor o lastnostih stanovanja. Pri uveljavljanju stvarnih napak je potrebno upoštevati roke, v katerih se jih lahko uveljavlja. Opozarja na določbo 121. člena SZ in dejstvo, da je ob nakupu stanovanja imel tožnik vso možnost preveriti ustreznost točkovanja oziroma zahtevati novo cenitev. Poglavitni vzrok, da tožnik ni izkoristil pravic, je v njegovi neaktivnosti. Predlaga zavrnitev pritožbe.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče v celoti sprejema razloge izpodbijane sodbe, saj so tako v dejanskem kot pravnem pogledu pravilni. Predmet kupoprodajne pogodbe je bilo stanovanje, ki je opredeljeno v kupni pogodbi. Zapisnik o vrednosti stanovanja (točkovni zapisnik) pa je predstavljal način za izračun vrednosti stanovanja, na podlagi katerega sta stranki določili kupnino, ki je v kupoprodajni pogodbi zneskovno zapisana. Stališče prvostopnega sodišča, da v obravnavanem primeru ne prihajajo v poštev določila ZOR o stvarnih napakah, je zato povsem pravilno. 121. člen SZ je predvidel situacijo, ko se imetnik stanovanjske pravice, ki se je odločil za nakup stanovanja po privatizacijskih določilih SZ, ni strinjal s točkovanjem, ki je bilo podlaga za določitev kupnine. V takem primeru je lahko imetnik stanovanjske pravice zahteval, naj se preveri ustreznost točkovanja in se ga po potrebi korigira oziroma da se cenitev gradbene vrednosti stanovanja opravi na podlagi Pravilnika o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanj in stanovajskih hiš in drugih nepremičnin (2. in 3. odst. 121. člena SZ). Toženi stranki v konkretnem primeru v zvezi z določitvijo kupnine zato ni mogoče očitati nobene "subjektivne ali objektivne" odgovornosti, saj očitno tožnik gornje možnosti, ki mu jih je nudil SZ, ni izkoristil. Z vrednostjo stanovanja, določeno v pogodbi, se je strinjal, saj je pogodbo podpisal. Njegovo sklicevanje na nepoznavanje gradbene stroke je ob tem brez pomena. Položaj imetnika stanovanjske pravice pri določitvi vrednosti odkupljenega stanovanja je bil varovan na točno predpisan način z določbo 121. člena SZ. Pritožbeno sodišče je iz teh razlogov neutemeljeno pritožbo tožnika zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (člen 368 Zakona o pravdnem postopku - ZPP).