Jedro

Kavza je neposreden razlog, zaradi katerega sta stranki sklenili pogodbo. Vpliv kavze na vsebino pogodbe, s tem pa na njeno veljavnost, pa je odvisen od konkretnih okoliščin posameznega primera.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, da je toženec dolžan izprazniti poslovni prostor na naslovu Bar A. in ga izpraznjenega izročiti tožeči stranki, tej pa tudi povrniti nastale pravdne stroške. Glede na tako odločitev je naložilo tožeči stranki, da je dolžna povrniti tožencu njegove pravdne stroške, ki jih je sodišče odmerilo na znesek 192.084,00 SIT.

Tožeča stranka je zoper sodbo vložila pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Obširneje obrazlaga svoje stališče, da najemna pogodba ni bila fiktivna , temveč je določala pravila igre v vmesnem obdobju, kajti, če bi bila fiktivna, zaseda toženec poslovni prostor že od vsega začetka brez vsake pravne podlage. Sodišče bi moralo obravnavati najemno pogodbo in predpogodbo kot celoto in ugotoviti, ali toženčeva posest oziroma pravica, da v lokalu opravlja dejavnost, temelji na veljavnem pravnem naslovu. Tožeča stranka trdi, da toženec uporablja poslovni prostor brez pravnega naslova. Prodajna pogodba ni bila sklenjena, najemna pogodba pa je potekla. Glede na to, da se tožbeni zahtevek tožeče stranke glasi zgolj na izpraznitev poslovnih prostorov, bi sodišče prve stopnje moralo odločiti, ali obstaja pravna podlaga, ki tožencu omogoča uporabo spornega poslovnega prostora. Sodišče bi lahko zavrnilo tožbeni zahtevek le v primeru, če bi kot rešitev predhodnega vprašanja ugotovilo, da so se stekli pogoji za sklenitev prodajne pogodbe. Sodišče je napačno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje in povsem napačno uporabilo materialno pravo. Zagrešilo pa je tudi absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka, saj izrek sodbe nasprotuje razlogom oziroma sodba nima razlogov. Razen tega modificirani tožbeni zahtevek ne vsebuje tudi zahtevka za povračilo stroškov postopka. Tožeča stranka predlaga, naj pritožbeno sodišče sodbo spremeni in zahtevku tožeče stranke ugodi, podrejeno pa, naj sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

Pritožba ni utemeljena.

Izpodbijana sodba ima razloge o odločilnih dejstvih, sam izrek sodbe pa tudi ne nasprotuje razlogom. Zatrjevane bistvene kršitve določb pravdnega postopka po 13. točki 2. odstavka 354.člena ZPP sodišče prve stopnje ni zagrešilo, pritožbeno sodišče pa v postopku in sodbi tudi ni ugotovilo nobenih po uradni dolžnosti upoštevnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Ta pritožbeni razlog ni podan.

Neutemeljeno očita tožeča stranka sodišču prve stopnje tudi oba preostala dva pritožbena razloga. Tožeča stranka neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, da bi moralo obravnavati najemno pogodbo in predprodajno pogodbo, kajti prvostopenjsko sodišče je obravnavalo obe pogodbi. Na osnovi izvedenega dokaznega postopka je ugotovilo, da sta pravdni stranki sklenili pogodbo, imenovano najemna pogodba le zato, da bi toženec lahko pridobil potrebna dovoljenja za začetek poslovanja, da pa sta se stranki ves čas dogovarjali o tem, da bo toženec lokal odkupil, kar izhaja iz predprodajne pogodbe. Namen pogodbenih strank je bil torej ves čas nakup in prodaja gostinskega lokala. Da je taka ugotovitev pravilna, govori že dejstvo, da pogodbeni stranki v "najemni pogodbi" nista navedli realne najemnine za čas dogovorjenega dveletnega najema, temveč znesek, ki sta ga pogodbeni stranki v predprodajni pogodbi dogovorili kot kupnino.

Pogodbeni stranki sta torej sklenili "najemno pogodbo" zato, da bi dosegli določen cilj, toženec pa je že s sklenitvijo najemne pogodbe pridobil posest gostinskega lokala.

Veljavnost in pravna narava vsake pogodbe je odvisna od njene pravne podlage (kavze), zaradi katere udeleženci prevzamejo zase obveznosti, ki izhajajo iz pogodbe. Podlaga obveznosti - kavza je bistveni element obligacijske pogodbe. Je neposreden razlog, interes zaradi katerega sta stranki sklenili pogodbo in tudi vpliva na njeno nadaljnje življenje. Izhajajoč iz kavze pogodbe, ki sta jo pravdni stranki imenovali "najemna pogodba", ob sklenjeni predprodajni pogodbi, pa ni pomislekov, da je podana podlaga, ki tožencu dopušča uporabo obravnavanega poslovnega prostora. Na osnovi "najemne pogodbe" je toženec postal posestnik obravnavanega poslovnega prostora, vendar glede na višino dogovorjene "najemnine" in ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da je bila "kupnina" že v pretežni meri poravnana, ni mogoč zaključek, ki ga ponuja tožeča stranka v pritožbi, namreč, da je s pretekom dveh let pogodba prenehala ter da toženec od tedaj dalje zaseda poslovni prostor nezakonito. Na drugi strani pa se pritožbeno sodišče tudi ne strinja s stališčem prvostopenjskega sodišča, da je bila pogodba o najemu gostinskega lokala le navidezna pogodba in da je šlo za kupoprodajno pogodbo. Upoštevaje predprodajno pogodbo je šlo le za sporazum med strankama, da bosta sklenili kupoprodajno pogodbo. Smisel pogodbe je bil v tem, da sta se sicer stranki zedinili o vseh bistvenih sestavinah bodoče kupoprodajne pogodbe, vendar je še nista želeli skleniti iz vzroka, ki pa ni pomemben. Očitno je, da kupoprodajna pogodba strankama še ni ustrezala (morda zaradi plačila kupnine).

Okoliščina, da sta stranki pogodbo imenovali "najemna pogodba" pogodbi vsebinsko ne daje značaja najemne pogodbe, upoštevaje kavzo, čeprav ta ni bila izrecno izražena (3. odstavek 51. člena ZOR).

Kavza, ki je neposreden razlog, zaradi katerega sta stranki sklenili pogodbo, za katero neutemeljeno tožeča stranka meni, da ji daje utemeljenost za izpraznitveni zahtevek napram tožencu, torej daje tožencu ob istočasno sklenjeni predprodajni pogodbi upravičenje za uporabo poslovnega prostora, kot je bilo zgoraj obrazloženo, zaradi česar je sodišče prve stopnje utemeljeno tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnilo. Okoliščina, da modificirani tožbeni zahtevek tožeče stranke ne vsebuje tudi zahtevka za povračilo stroškov postopka pa glede na to, da je bil tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnjen, ni pomembna.

Po obrazloženem so vse pritožbene navedbe tožeče stranke neutemeljene in neutemeljena je s tem pritožba v celoti. Pritožbeno sodišče jo je zato zavrnilo, izpodbijano sodbo pa potrdilo (368. člen ZPP/77 v zvezi s 1. odstavkom 498. člena ZPP, Ur.l. RS štev. 26/99).