Jedro

Iz najemne pogodbe z dne 30. 8. 2018 izhaja, da prenehajo veljati ostali dogovori med strankama, ki se nanašajo na isto stanovanje. Ker sodišče druge stopnje 153. b člena SZ-1 ni uporabilo v razmerju do tega pogodbenega določila, s tem da vsebina najemne pogodbe iz 2002, ki naj bi po izbrisu iz registra neprofitnih stanovanjskih organizacij ostala v veljavi, niti ni znana, je glede možnega vpliva kontinuitete te najemne pogodbe zmotno uporabilo materialno pravo.

Tudi glede pogoja vpisa v register neprofitnih stanovanjskih organizacij je zmotno uporabilo materialno pravo. Ne drži, da za odločitev v tem sporu ni relevantno, ali gre za oddajo neprofitnih stanovanj v najem pod določenimi pogoji ali pa za prosto oddajo stanovanj na trgu. Nenazadnje že vsebina določbe 153. b člena SZ-1 predpostavlja izbris iz registra neprofitnih stanovanjskih organizacij. Izbris stranskega intervenienta iz registra neprofitnih stanovanjskih organizacij pa je tudi ključna okoliščina za presojo pravilnosti odločitve sodišča prve stopnje o neupravičenosti do subvencije neprofitne najemnine za neprofitno stanovanje, do česar se sodišče druge stopnje sploh še ni opredelilo.

Izrek

I. Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je odpravilo odločbo toženke št. 12300-2442/2020-4 z dne 8. 1. 2021 in odločbo Centra za socialno delo Zasavje (CSD) št. 1231-7824/2020-31844/8 z dne 4. 9. 2020, zadevo vrnilo CSD v ponovno upravno odločanje in sklenilo, da toženka krije stroške postopka v celoti.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi toženke ter stranskega intervenienta ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je zahtevek za odpravo odločb in stroškovni zahtevek tožnice zavrnilo ter odločilo, da mora toženki in stranskemu intervenientu povrniti stroške prvostopenjskega in pritožbenega postopka, sama pa krije svoje stroške odgovora na pritožbo.

3. Vrhovno sodišče je s sklepom VIII DoR 135/2022 z dne 12. 10. 2022 dopustilo revizijo glede vprašanja, ali je sodišče druge stopnje pravilno uporabilo materialno pravo glede vpliva kontinuitete najemne pogodbe ter pogoja vpisa v register neprofitnih stanovanjskih organizacij na upravičenost do subvencije neprofitne najemnine za neprofitno stanovanje.

4. Tožnica v reviziji navaja, da je sodišče druge stopnje spregledalo pojasnilo toženke, da je v izreku odločbe CSD naveden napačen datum najemne pogodbe - 3. 10. 2002, namesto 30. 8. 2018. Sodišče prve stopnje je to upoštevalo in stališče o neupravičenosti do subvencije neprofitne najemnine vezalo predvsem na dejstvo, da je bil najemodajalec 11. 7. 2014 izbrisan iz registra neprofitnih stanovanjskih organizacij. Sodišče druge stopnje se do tega zmotno ni opredelilo, češ da ni relevantno. Odločitev je gradilo predvsem na okoliščini sklenitve najemne pogodbe z dne 3. 10. 2002, ki pa niti ne obstoji. Na podlagi zmotne uporabe 153. b člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) je presodilo, da gre za kontinuiteto najemnega razmerja iz 2002 - kot da pogodba z dne 30. 8. 2018 ne bi bila sklenjena, zaradi česar je izpodbijani odločbi obdržalo v veljavi. Ni upoštevalo določila iz pogodbe z dne 30. 8. 2018, da prenehajo veljati vse druge pogodbe med strankama, ki se nanašajo na stanovanje, ki je predmet pogodbe.

5. Toženka v odgovoru na revizijo predlaga njeno zavrnitev.

6. Revizija je utemeljena.

7. Vrhovno sodišče na podlagi 371. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) preizkusi izpodbijano sodbo le v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena.

8. Toženka je z odločbo z dne 4. 9. 2020 zavrnila pritožbo tožnice zoper odločbo CSD z dne 4. 9. 2020, s katero je bilo odločeno, da je vlagatelj A. A. upravičen do subvencioniranja neprofitne najemnine za neprofitno stanovanje na naslovu ..., oddano v najem z najemno pogodbo z dne 3. 10. 2002, v višini 84,19 EUR mesečno za obdobje od 1. 9. 2020 do 31. 8. 2021, ter da tožnica izplačuje znesek subvencije najemodajalcu B., poslovanje z nepremičninami in poslovno svetovanje, d.o.o. 9. Sodišče prve stopnje v sodbi ni povzelo dela izreka odločbe CSD, da je bilo stanovanje oddano v najem z najemno pogodbo z dne 3. 10. 2002. Prav tako ni posebej obrazložilo, da je prišlo pri zapisu datuma pogodbe do napake. Toženka je namreč v vlogi z dne 10. 12. 2021 pojasnila, da se datum najemne pogodbe pravilno glasi 30. 8. 2018, ne pa 3. 10. 2002, o čemer je predložila tudi izjavo delavke CSD (da je imela pred tem očitno v izdelavi odločbo za koga drugega). Sodišče prve stopnje je upravičenost do subvencije najemnine presojalo v zvezi z relevantno najemno pogodbo - z dne 30. 8. 2018, ki se nahaja v upravnem spisu, medtem ko je sodišče druge stopnje razlogovalo o zavezujoči vsebini najemne pogodbe z dne 3. 10. 2002, ki pa je v spisu (ne sodnem, ne upravnem) sploh ni.

10. Toženka je sicer v isti vlogi z dne 10. 12. 2021 navedla tudi, da je A. A. najemnik istega stanovanja že vse od leta 2002, kar pa sodišče prve stopnje očitno ni štelo za odločilno. Upravičenost do subvencije neprofitne najemnine je pogojevalo z vpisom najemodajalca v register neprofitnih stanovanjskih organizacij, iz katerega pa je bila družba B., poslovanje z nepremičninami in poslovno svetovanje, d.o.o. (stranski intervenient na strani toženke) z odločbo ministrstva za okolje in prostor z dne 11. 7. 2014 izbrisana. To zasebno gospodarsko družbo je izključilo iz kroga najemodajalcev stanovanj, glede katerih je mogoče priznati subvencijo za neprofitno najemnino po 28. členu Zakona o uveljavljanju pravic iz javnih sredstev (ZUPJS). Pojasnilo je, da zgolj navedba v najemni pogodbi, da gre za stanovanje, ki se oddaja za neprofitno najemnino, še ne utemeljuje tudi subvencioniranja neprofitne najemnine iz javnih sredstev, saj bi to lahko privedlo do zlorab. Ob odpravi odločb in vrnitvi zadeve v ponovno upravno odločanje je dalo napotilo, naj se vlogo obravnava kot vlogo za subvencijo tržne najemnine.

11. Sodišče druge stopnje pa je poudarilo, da vprašanje o tem, ali lahko stranski intervenient oddaja neprofitna stanovanja v najem pod določenimi pogoji ali pa gre za prosto oddajo stanovanj na trgu, sploh ni relevantno in se zato do tega ne opredeljuje. Zavzelo je stališče, da se vsebina najemne pogodbe z dne 3. 10. 2002 oziroma v letu 2002 sklenjeno najemno razmerje s sklenitvijo najemne pogodbe z dne 30. 8. 2018 ni v ničemer spremenilo.

12. Takšno presojo o kontinuiteti najemnega razmerja od 2002, s katero je utemeljilo zavrnitev tožbenega zahtevka za odpravo izpodbijanih odločb, je obrazložilo s sklicevanjem na 153. b člen SZ-1, po katerem določbe najemne pogodbe, sklenjene med neprofitno stanovanjsko organizacijo in najemnikom, ostanejo v veljavi tudi po izbrisu te organizacije iz registra neprofitnih stanovanjskih organizacij ali po prenosu lastništva na pravne naslednike. Poudarilo je, da ta določba varuje najemnike neprofitnih stanovanj pred poslabšanjem njihovega položaja. Navedena določba je res v korist najemniku; namenjena je obstoju najemnega razmerja, kljub statusnim spremembam na strani najemodajalca. Ne daje pa že sama po sebi podlage za zaključek, da nobena najemna pogodba, sklenjena po izbrisu najemodajalca iz registra neprofitnih stanovanjskih organizacij, ne bi mogla predstavljati nove pravne podlage in s tem prekiniti kontinuitete predhodnega najema.

13. Iz najemne pogodbe z dne 30. 8. 2018 izhaja, da prenehajo veljati ostali dogovori med strankama, ki se nanašajo na isto stanovanje. Ker sodišče druge stopnje 153. b člena SZ-1 ni uporabilo v razmerju do tega pogodbenega določila, s tem da vsebina najemne pogodbe iz 2002, ki naj bi po izbrisu iz registra neprofitnih stanovanjskih organizacij ostala v veljavi, niti ni znana, je glede možnega vpliva kontinuitete najemne pogodbe zmotno uporabilo materialno pravo.

14. Tudi glede pogoja vpisa v register neprofitnih stanovanjskih organizacij je zmotno uporabilo materialno pravo. Ne drži, da za odločitev v tem sporu ni relevantno, ali gre za oddajo neprofitnih stanovanj v najem pod določenimi pogoji ali pa za prosto oddajo stanovanj na trgu. Nenazadnje že vsebina določbe 153. b člena SZ-1 predpostavlja izbris iz registra neprofitnih stanovanjskih organizacij. Izbris stranskega intervenienta iz registra neprofitnih stanovanjskih organizacij pa je tudi ključna okoliščina za presojo pravilnosti odločitve sodišča prve stopnje o neupravičenosti do subvencije neprofitne najemnine za neprofitno stanovanje, do česar se sodišče druge stopnje sploh še ni opredelilo.

15. Zaradi navedenih razlogov je vrhovno sodišče reviziji ugodilo in na podlagi drugega odstavka 380. člena ZPP sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo ter zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje, da ponovno odloči o pritožbi toženke.

16. Odločitev o stroških revizijskega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

17. Vrhovno sodišče je odločitev sprejelo soglasno.