Jedro

Za veljavnost najemne pogodbe ni pravno pomembno, ali je najemodajalec lastnik stvari, saj je najem mogoč tudi na stvari, ki ni v najemodajalčevi lasti. V razmerju med najemodajalcem in najemojemalcem (v razmerju podnajema) je za veljavnost sklenjene pogodbe pravno nepomembno tudi vprašanje obstoja predvidenega soglasja lastnika stvari. 22. člen ZPSPP namreč varuje le lastnika oziroma najemodajalca (prvega v verigi) in njegove interese in ne kakšnega splošnega interesa, ki bi se raztezal tudi na druga razmerja. Sklenitev podnajemne pogodbe brez soglasja najemodajalca oziroma lastnika glede na določbo 22. člena ZPSPP tako lahko predstavlja kršitev v razmerju med najemnikom in najemodajalcem (lastnikom).

Izrek

I. Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

**Dosedanji potek postopka**

1. Spor med strankama teče zaradi plačila najemnine. V revizijskem postopku je sporna veljavnost najemne pogodbe za poslovne prostore, sklenjene med pravdnima strankama.

2. Sodišče prve stopnje je v relevantnem delu ugotovilo obstoj terjatve tožene stranke do tožeče stranke na dan 5. 6. 2019 v znesku 4.500,00 EUR (III. točka izreka) in obstoj terjatve tožeče stranke do tožene stranke na dan 5. 6. 2019 v znesku 18.210,00 EUR (IV. točka izreka) ter po opravljenem pobotu do višine 4.500,00 EUR (V. točka izreka) toženi stranki naložilo plačilo 13.710,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od različnih zneskov in datumov (VI. točka izreka). Toženi stranki je naložilo še povračilo izvršilnih stroškov v znesku 176,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14. 2. 2018 in v znesku 176,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 3. 2018 (VII. točka izreka) ter nadaljnje pravdne stroške v znesku 1.298,00 EUR z morebitnimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (VIII. točka izreka).

3. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožene stranke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 18.210,00 EUR s pripadki (I. točka izreka) ter tožeči stranki naložilo povračilo stroškov pritožbenega postopka tožene stranke v višini 979,65 EUR z morebitnimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka).

4. Vrhovno sodišče je s sklepom III DoR 63/2020 z dne 11. 8. 2020 dopustilo revizijo glede vprašanja, ali je sodišče druge stopnje pravilno uporabilo materialno pravo, ko je v okoliščinah konkretnega primera presodilo, da je najemna pogodba, sklenjena med pravdnima strankama, neveljavna.

5. Tožeča stranka je zoper sodbo sodišča druge stopnje vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Predlagala je ugoditev reviziji s spremembo sodbe sodišča druge stopnje tako, da se pritožba tožene stranke zavrne, in z ustrezno stroškovno posledico.

6. Revizija je bila vročena toženi stranki, ki je nanjo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev z ustrezno stroškovno posledico.

**Razlogovanje sodišč prve in druge stopnje**

7. Sodišče prve stopnje je zavzelo stališče, da za veljavnost sklenjene najemne pogodbe za poslovne prostore ni pomembno, ali je najemodajalec lastnik stvari (smiselno, ali ima soglasje lastnika). Zato je zahtevku za plačilo najemnine ugodilo.

8. Sodišče druge stopnje je drugače kot sodišče prve stopnje presodilo, da lahko najemno pogodbo sklene le lastnik in ker tožeča stranka ni bila niti lastnik niti ni imela soglasja lastnika za oddajo poslovnih prostorov v najem, najemna pogodba, sklenjena med pravdnima strankama, na podlagi določb 22. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) in 19. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) ne velja. Smisel navedenih določb je v tem, da mora biti najemodajalec (prvi v verigi) tisti, ki odloča o tem, ali bo sprejel povečano tveganje, ki ga nujno prinaša podnajem. Tožeča stranka zato ni upravičena zahtevati niti najemnine niti akcesornih terjatev.

**Navedbe revidentke**

9. Revidentka v reviziji navaja, da že 22. člen ZPSPP dovoljuje, da lahko poslovni prostor v (pod)najem odda tudi najemnik, kar po logiki izključuje zaključek, da bi poslovni prostor lahko oddal le lastnik. Materialnopravno zmotno naj bi bilo stališče sodišča druge stopnje, da je najemna pogodba, sklenjena med pravdnima strankama, neveljavna zaradi odsotnosti soglasja lastnika. Najemno razmerje je namreč obligacijsko razmerje in zanj velja pogodbena svoboda. ZPSPP ne predvideva sankcije za kršitev 22. člena, zato je treba odgovor poiskati v OZ. Ta pa določa, da če da najemnik najeto stvar v podnajem brez dovoljenja najemodajalca, takšna pogodba ni niti nična niti izpodbojna, temveč ima v takem primeru najemodajalec pravico, da odpove najemno pogodbo. Za veljavnost podnajemne pogodbe, čeprav njena sklenitev najemniku ni dovoljena, se zavzemajo tudi komentatorji OZ.

10. Najemnik ima vselej možnost, da najeto nepremičnino poleg njega uporablja še nekdo tretji. Z najemno pogodbo se namreč prenaša možnost rabe stvari, ena izmed možnosti rabe pa je tudi dejanska prepustitev rabe tretjemu. Okoliščina, da je poslovni prostor brez dovoljenja lastnika uporabljala tudi tretja oseba, lahko predstavlja le kršitev pogodbenih obveznosti najemnika do lastnika. Določbe ZPSPP je tako treba razlagati upoštevaje temeljna načela obligacijskega prava.

**Navedbe iz odgovora na revizijo**

11. Tožena stranka v odgovoru na revizijo pritrjuje stališčem sodišča druge stopnje. Da tožeča stranka ni lastnik nepremičnine oziroma da ni imela soglasja lastnika za oddajo v najem, med strankama niti ni bilo sporno. Po ZPSPP lahko poslovni prostor odda le lastnik oziroma mora biti podano soglasje lastnika. Vztraja na stališču, da je pogodba zato vsaj neveljavna oziroma celo nična. Opozarja še na to, da sploh ni jasno razmerje med lastnikom poslovne stavbe in tožečo stranko.

**Relevantno dejansko stanje**

12. Vrhovno sodišče preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistega konkretnega pravnega vprašanja, glede katerega je bila revizija dopuščena (371. člen ZPP). Pri tem je Vrhovno sodišče vezano na ugotovljeno dejansko stanje (drugi odstavek 370. člena ZPP): - pravdni stranki sta sklenili pisno Pogodbo o najemu poslovnih prostorov in opreme z dne 16. 6. 2016; - tožeča stranka kot najemodajalka ni bila niti lastnik nepremičnine niti ni imela soglasja lastnika nepremičnine za oddajo nepremičnine v (pod)najem; - v času izvajanja pogodbe je tožena stranka v najetih poslovnih prostorih poslovala in obratovala (jih je dejansko uporabljala), za vtoževano obdobje pa ni poravnavala svoje obveznosti plačila najemnine; - tožeča stranka je s tožbenim zahtevkom zahtevala plačilo najemnine za obdobje od 1. 3. 2017 do 1. 3. 2018. **Presoja revizije**

13. Revizija je utemeljena.

14. Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) v 22. členu določa, da če v pogodbi ni drugače določeno, najemnik nima pravice oddati v podnajem poslovnih prostorov brez dovoljenja najemodajalca. Zakonska določba jasno kaže na njeno dispozitivno naravo: najemnik te pravice nima, pogodbeno pa je mogoč drugačen dogovor. Glede na takšno naravo zakonskega določila ravnanje v nasprotju z njim (torej sklenitev podnajemne pogodbe brez soglasja najemodajalca oziroma lastnika) za posledico nima ničnosti. Ničnost kot najstrožja sankcija je namreč pridržana za tiste skrajne primere, ko pogodba nasprotuje ustavi, prisilnim predpisom ali moralnim načelom (prvi odstavek 86. člena OZ). V konkretnem primeru niso bile ugotovljene posebne okoliščine, ki bi utemeljevale ničnostno sankcijo, niti na sankcijo ničnosti ne odkazujejo druge določbe ZPSPP. Drugačna sodna praksa, na katero se sklicuje tudi sodišče druge stopnje, je osamljena.1 Četudi bi bila takšna sklenitev podnajemne pogodbe najemniku izrecno prepovedana, bi pogodba ostala v veljavi, najemnika kot najemodajalca pa bi zadele ustrezne posledice (drugi odstavek 86. člena OZ).

15. Za veljavnost najemne pogodbe ni pravno pomembno, ali je najemodajalec lastnik stvari, saj je najem mogoč tudi na stvari, ki ni v najemodajalčevi lasti.2 V razmerju med najemodajalcem in najemojemalcem (v razmerju podnajema) je za veljavnost sklenjene pogodbe pravno nepomembno tudi vprašanje obstoja predvidenega soglasja lastnika stvari. 22. člen ZPSPP namreč varuje le lastnika oziroma najemodajalca (prvega v verigi) in njegove interese in ne kakšnega splošnega interesa, ki bi se raztezal tudi na druga razmerja. Sklenitev podnajemne pogodbe brez soglasja najemodajalca oziroma lastnika glede na določbo 22. člena ZPSPP tako lahko predstavlja kršitev v razmerju med najemnikom in najemodajalcem (lastnikom),3 v konkretnem primeru kršitev razmerja med tožečo stranko in lastnikom, ki se na razmerje med pravdnima strankama ne razteza in za rešitev konkretnega spora tudi ni pomembno.

16. Nobenega razumnega razloga ni mogoče najti, da bi zgolj za najem poslovnih prostorov veljalo, da je veljavnost sklenitve podnajemne pogodbe absolutno vezana na soglasje najemodajalca oziroma lastnika. Odsotnost soglasja, kot že pojasnjeno, pomeni kršitev pogodbe s strani najemnika, ki poslovne prostore odda naprej v podnajem, sankcijo za kršitev pa določa že ZPSPP, ki v 28. členu določa, da lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, če najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali jih uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda (prva alineja prvega odstavka 28. člena ZPSPP). Smiselno enako sankcijo določa tudi 607. člen OZ, ki sicer izhaja iz drugačnega izhodišča kot specialnejši ZPSPP (da najemnik praviloma lahko da najeto stvar v podnajem, razen če je izrecno drugače določeno – prvi odstavek 605. člena OZ).

17. Glede na obrazloženo je odgovor na dopuščeno revizijsko vprašanje pritrdilen. Sodišče druge stopnje je zmotno uporabilo materialno pravo, ko je v okoliščinah konkretnega primera presodilo, da najemna pogodba, sklenjena med pravdnima strankama, ni veljavna.

**O utemeljenosti revizije**

18. Vrhovno sodišče je s tem odgovorilo na revizijske navedbe, ki so bile po njegovi materialnopravni presoji bistvene za odločitev.

19. Glede na obrazloženo je sodišče druge stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, zaradi česar je ostala pritožba tožene stranke neizčrpana. Zato je Vrhovno sodišče v skladu z določbo drugega odstavka 380. člena ZPP reviziji ugodilo, izpodbijano sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje (I. točka izreka).

**Odločitev o stroških revizijskega postopka**

20. Odločitev o stroških revizijskega postopka se na podlagi tretjega odstavka165. člena ZPP pridrži za končno odločbo (II. točka izreka).

1 Gre za sklep VS RS II Ips 304/2015 z dne 23. 3. 2017. 2 Smiselno enako v zvezi s poslovnimi prostori tudi sodba in sklep VS RS III Ips 77/2008 in 78/2008 z dne 24. 11. 2009 in sodba VSK I Cpg 65/2018 z dne 11. 5. 2018. 3 Tako tudi sodba in sklep VS RS III Ips 121/2008 z dne 29. 3. 2011.