Jedro

Najemnik nima pravice oddati prostorov v podnajem brez dovoljenja najemodajalca. Tako je že odločilo VS RS (opr. št. II Ips 304/2015, r. št. 11). Navedeno pravilo (22. člen ZPSPP) velja le za poslovne prostore. Drugačno, in sicer nasprotno, je pravilo v OZ (prvi odstavek 605. člena OZ). Velja za najem v vseh ostalih primerih.

Izrek

I. Pritožbi zoper odstavke III do VIII prvostopenjske sodbe se ugodi in se prvostopenjska sodba spremeni tako, da se glasi:

1. Zavrne se tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 7.320,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska

1.830,00 EUR od 11. 12. 2017 naprej do plačila,

1.830,00 EUR od 11. 1. 2018 naprej do plačila,

1.830,00 EUR od 16. 2. 2018 naprej do plačila,

1.830,00 EUR od 11. 03. 2018 naprej do plačila v 8 dneh od izdaje sodbe, povrniti tožeči stranki pavšalne stroške izvršbe v višini 160,00 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 40,00 EUR od 11. 12. 2017 naprej do plačila, 40,00 EUR od 11. 1. 2018 naprej do plačila, 40,00 EUR od 16. 2. 2018 naprej do plačila, 40,00 EUR od 11. 03. 2018 naprej do plačila v 8 dneh od izdaje te sodbe primeru zamude, plačati 10.370,00 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 610,00 EUR od 11. 3. 2017 naprej do plačila, 610,00 EUR od 11. 4. 2017 naprej do plačila, 610,00 EUR od 11. 5. 2017 naprej do plačila, 610,00 EUR od 11. 6. 2017 naprej do plačila, 610,00 EUR od 11. 7. 2017 naprej do plačila,

1.830,00 EUR od 11. 8. 2017 naprej do plačila,

1.830,00 EUR od 11. 9. 2017 naprej do plačila,

1.830,00 EUR od 11. 10. 2017 naprej do plačila,

1.830,00 EUR od 11. 11. 2017 naprej do plačila, v 8 dneh od izdaje sodbe, povrniti pavšalne stroške izvršb v višini 360,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 40,00 EUR od 11. 3. 2017 naprej do plačila, 40,00 EUR od 11. 4. 2017 naprej do plačila, 40,00 EUR od 11. 5. 2017 naprej do plačila, 40,00 EUR od 11. 6. 2017 naprej do plačila, 40,00 EUR od 11. 7. 2017 naprej do plačila, 40,00 EUR od 11. 8. 2017 naprej do plačila, 40,00 EUR od 11. 9. 2017 naprej do plačila, 40,00 EUR od 11. 10. 2017 naprej do plačila, 40,00 EUR od 11. 11. 2017 naprej do plačila, v 8 dneh od izdaje sodbe, povrniti stroške obeh izvršilnih postopkov z opr. št. VL 9674/2018 v znesku 176,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14. 2. 2018 naprej do plačila in pod opr. št. VL 23374/2018 v znesku 176,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 3. 2018 naprej do plačila, v 15 dneh.

2. Tožeča stranka je dolžna povrniti toženi stranki stroške postopka v višini 2.299,20 EUR v 15 dneh od vročitve sodbe, v primeru zamude pa še z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki bodo začele teči s 16. dnem od vročitve te sodbe.

II. Tožeča stranka je dolžna povrniti toženi stranki stroške pritožbenega postopka v višini 979,65 EUR v 15 dneh od vročitve sodbe pritožbenega sodišča, v primeru zamude pa še z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki bodo začele teči s 16. dnem od vročitve te sodbe.

Obrazložitev

1. Spor se vodi zaradi plačila najemnine.

2. V teku postopka pred prvostopenjskim sodiščem sta bili združeni zadevi z opr. št. VI Pg 953/2018 in IX Pg 696/2018, s tem, da je postala vodilna prvo navedena zadeva. V prvo navedeni zadevi je tožeča stranka zahtevala plačilo najemnin v skupni višini 7.320,00 EUR in povrnitev pavšalnih stroškov v višini 160,00 EUR. V drugo navedeni zadevi je tožeča stranka zahtevala plačilo najemnin v skupni višini 10.370,00 EUR in povrnitev pavšalnih stroškov v višini 360,00 EUR. Od vseh zneskov je zahtevala tudi povrnitev zakonskih zamudnih obresti.

3. Oba kasneje združena postopka sta se začela s predlogom za izvršbo na temelju verodostojne listine. Po vloženem ugovoru se je postopek nadaljeval pred pravdnim sodiščem.

4. Prvostopenjsko sodišče je v odstavkih I in II izreka sprejelo sklepe procesnega pomena. V odstavkih III do VIII sodbe pa je odločilo s sodbo. V tem delu je ugotovilo obstoj tožbenih zahtevkov, ugotovilo je obstoj v pobot ugovarjane nasprotne terjatve in naložilo toženi stranki plačilo presežka. Odločilo je tudi o plačilu pravdnih stroškov.

5. Prvostopenjsko sodišče je presodilo, da sta stranki sklenili Pogodbo o najemu poslovnih prostorov in opreme 16. 6. 2016 (priloga A3). Tožeča stranka je bila najemodajalec, tožena stranka pa najemnik. V najem so bili dani poslovni prostori v velikosti 170 m2 in oprema. Oprema je bila obvezni sestavni del pogodbe. Najemnina je znašala 1.500,00 EUR mesečno brez DDV.

6. Tožena stranka je 2. 2. 2018 podala odstopno izjavo iz krivdnih razlogov na strani najemodajalca, podredno pa redno odpoved. Odpoved je bila vročena najemodajalki 14. 2. 2018. 7. Ker tožena stranka najemnine ni plačala, jo je dolžna plačati v takšnem obsegu, kot jo je zahtevala tožeča stranka, in tudi za mesec marec 2018, saj je najete prostore uporabljala še v mesecu marcu. Tožeča stranka je upravičena tudi do stroškov izterjave (6. in 14. člen ZPreZP-1).

8. Tožena stranka je namreč najprej od marca 2017 plačevala nižjo najemnino, potem pa od avgusta 2017 sploh ne več. Tožena stranka je sicer ugovarjala, da je imel parni kotel kot del najete opreme napako in da ga zaradi tega ni mogla uporabljati. Vendar pa tožena stranka ni uveljavljala pravic, kot jih je imela zaradi napake (596. in 597. člen OZ).

9. Ugovor pobota je bil po presoji prvostopenjskega sodišča utemeljen. Tožena stranka je namreč položila varščino v višini 4.500,00 EUR. Varščina se delno pobota z zneski najemnine za februar in marec 2018, in delno z najemnino za januar 2018 v višini 760,00 EUR.

10. Zoper prvostopenjsko sodbo je vložila pritožbo tožena stranka. V pritožbi je med drugim navedla, da prvostopenjsko sodišče ni pravilno odločilo o napaki. Ta naj bi bila v tem, da naj kotel od sklenitve pogodbe do začetka leta 2018 ne bi bil pravno sposoben za delovanje. Nagib tožeče stranke za sklenitev pogodbe naj bi bil nedopusten. Prvostopenjsko sodišče naj bi nepravilno odločilo glede odstopa od pogodbe. Nepravilno naj bi bilo odločeno tudi o veljavnosti sklenitve pogodbe. Najemno pogodbo bi lahko sklenil le najemodajalec, ki je lastnik, ali pa bi morala biti izkazana veriga podlag med najemodajalcem in najemnikom (22. člen ZPSPP). Tako naj bi odločilo tudi VS RS v odločbi z opr. št. II Ips 304/2015. 11. Tožeča stranka je odgovorila na pritožbo. Predlagala je njeno zavrnitev.

12. Tožena stranka je vložila pritožbo le zoper sodbo. To pomeni, da jo je vložila zoper odstavke III do VIII prvostopenjske odločbe.

13. Pritožba je utemeljena. Pritožbeno sodišče je ugodilo pritožbi in je spremenilo prvostopenjsko sodbo (1. odstavek 351. člena ZPP).

14. Tožeča stranka ni upravičena zahtevati niti najemnine, niti ni upravičena zahtevati izpolnitev odvisnih (akcesornih) zahtevkov. Najemna pogodba namreč ni veljala (22. člen ZPSPP v povezavi s 19. členom OZ).

15. Stranki tega spora sta nedvomno sklenili „Pogodbo o najemu poslovnih prostorov in opreme“ 16. 6. 2016. Temu ni nasprotovala nobena od obeh strank. Najemna pogodba se je nanašala tako na nepremičnino, kot tudi na premičnine. O zahtevkih tožeče stranke je bilo treba odločiti na temelju ZPSPP, kolikor se je nanašala na najeto nepremičnino. Najem poslovnih prostorov ureja namreč ZPSPP (14. člen in nasl. ZPSPP). Najeta nepremičnina je bila poslovni prostor (1. odstavek 2. člena Pogodbe o najemu poslovnih prostorov in opreme).

16. Tožena stranka se moti glede tega, da je bil v zvezi s sklenitvijo pogodbe kakorkoli pomemben nagib tožeče stranke. Ta je namreč nepomemben (1. odstavek 40. člena OZ). Poleg tega ni nedopustno dajati stvari v najem; da bi obstajal kakšen drug nedopusten nagib, pa tožena stranka niti ni zatrjevala. Če je bila tožena stranka v zmoti glede bistvenih lastnosti parnega kotla zaradi ravnanja tožeče stranke, pa bi lahko kvečjemu zahtevala razveljavitev pogodbe zaradi prevare ali bistvene zmote. (46. in 49. člen OZ). Postaviti bi morala oblikovalni zahtevek. Tega pa ni storila. Kaj naj bi pomenilo, da je „Koncept nedopustnosti nagiba … potrebno razlagati analogno z drugim odstavkom 39. člena OZ (ali 2. odstavkom 51. člena OZ)“, pa pritožbeno sodišče ni niti razumelo. Mnenje je tako nejasno, da nanj ni niti mogoče odgovoriti, ne glede na to, ali se nanaša na causo, ali na kaj drugega. Poleg tega se 2. odstavek 51. člena OZ nanaša na obličnost in ne na causo.

17. Pogodba tudi ni nična zaradi nedopustnosti predmeta (2. odstavek 34. člena in 35. člen OZ). Navedene določbe se nanašajo le na nemožnost v času sklenitve pogodbe. Najem nepremičnin in premičnin je bil v trenutku sklenitve pogodbe mogoč in sam po sebi ni bil nedopusten. Če pa naj bi parni kotel imel kakšno napako, potem pa je lahko tožena stranka kvečjemu uveljavljala zahtevke zaradi napake.

Pritožbeno sklicevanje na to, da je bil predmet obveznosti že ob sklenitvi pogodbe nemogoč, je v tej zadevi v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja in bi mu zato sodišče ne moglo dati varstva (1. odstavek 5. člena OZ). Tožena stranka namreč niti ne izpodbija ugotovitve prvostopenjskega sodišča, da je tožena stranka uporabljala vso opremo, tudi parni kotel, do inšpekcijskega pregleda (20. 1. 2017; prvostopenjska odločba r. št. 37).

18. Pač pa je tožena stranka utemeljeno ugovarjala, da bi pogodbo glede nepremičnin lahko sklenil le lastnik. O tem ugovoru prvostopenjsko sodišče sploh ni odločilo. O njemu pa lahko odloči pritožbeno sodišče, ker za odločitev pomembna dejstva sploh niso bila sporna.

19. Izhodišče za odločitev je 22. člen ZPSPP. Najemnik nima pravice oddati prostorov v podnajem brez dovoljenja najemodajalca. Tako je že odločilo VS RS (opr. št. II Ips 304/2015, r. št. 11). Navedeno pravilo (22. člen ZPSPP) velja le za poslovne prostore. Drugačno, in sicer nasprotno, je pravilo v OZ (1. odstavek 605. člena OZ). Velja za najem v vseh ostalih primerih. Njemu sledi tudi ustaljena sodna praksa, kolikor se nanaša zgolj na najeme na pravnem temelju OZ. To sodno prakso je navedla tožeča stranka v teku prvostopenjskega postopka. Ker se v tej zadevi odloča o najemu na temelju ZPSPP, nima na OZ temelječa sodna praksa nobenega pomena zaradi drugačne ureditve dopustnosti podnajema.

20. Pravilo v ZPSPP je pravilno in smotrno. Že iz povsem načelnih razlogov mora biti najemodajalec tisti, ki odloča o tem, ali bo sprejel tveganje kršitve pogodbe le s strani najemnika ali poleg tega tudi še podnajemnika. Najemno pogodbo sklepa namreč najemodajalec glede na lastnosti najemnika. Pri odločitvi, ali bo z najemnikom sklenil najemno pogodbo je pomembno, ali zaupa najemniku, da bo ne bo kršil pogodbe. Pomembno je zlasti, da najemnik stvar uporablja v skladu s pogodbo in jo kot takšno ohrani in ne, na primer uniči ali poškoduje. Podnajemnika najemodajalec praviloma ne pozna in ne more niti presoditi, ali bo stvar uporabljal v skladu s pogodbo. V primeru nesposobnosti najemnika, pokriti najemodajalcu prikrajšanja zaradi protipogodbene uporabe stvari, nosi najemodajalec tveganje, da najemnik te izgube ne bo nadomestil. Če pa se stvar daje v podnajem, se ta nevarnost za najemodajalca še povečuje, saj niti najemnik praviloma ne more zares učinkovito nadzirati podnajemnikovega ravnanja. Tveganje za najemodajalca se tako povečuje. Prav je, da lahko sam odloča o tem, ali ga je pripravljen sprejeti.

21. Pri svojem odločanju je sicer pritožbeno sodišče našlo odločbi, ki nasprotujeta 22. členu ZPSPP. Drugače je bilo odločeno v zadevi z opr. št. VSL I Cp 236/2017 (r. št. 12), toda odločitev v tej zadevi je bila sprejeta komaj približno 5 tednov kasneje kot odločitev VS RS. Pri svojem odločanju VSL torej še ni moglo poznati odločbe VS RS. V odločbi VSK I Cpg 65/2018 je sicer mogoče prebrati, da naj bi ne bilo nobenega razumnega razloga, da bi zgolj za najem poslovnih prostorov veljalo, da je veljavnost sklenitve najemne pogodbe vezana na lastninsko pravico najemodajalca. Prav to pa ne drži, kot je že bilo obrazloženo.

22. Pritožbeno sodišče se sicer nikakor ne strinja s pravno presojo VS RS, da je ničnost pravna posledica po neupravičeni osebi sklenjene pogodbe (glej navedeno odločbo, r. št. 11). Takšne pravne posledice 22. člen ZPSPP ne določa in zanjo ne daje nobene opore. Določba je jasna: „najemnik nima pravice [poslovnih prostorov] … oddati v podnajem brez dovoljenja najemodajalca …“ To pa pomeni, da mora dati najemodajalec soglasje za sklenitev pogodbe (19. člen OZ). Če ga ne da, velja pogodba bodisi za nesklenjeno, bodisi je viseče neveljavna. Pravna posledica je sicer glede zahtevka na plačilo najemnine v obeh primerih enaka. Če pogodba sploh še ne velja za sklenjeno, najemodajalec ne more zahtevati najemnine. Če pa že velja za sklenjeno, vendar še ne daje pravnih učinkov, najemodajalec prav tako ne more zahtevati najemnine. Učinek je tako, glede zahtevkov na plačilo najemnine enak, kot če bi bila pogodba nična: najemodajalec ni upravičen do najemnine.

23. Neveljavna je cela „Pogodba o najemu poslovnih prostorov in opreme“. Stranki sta se namreč v 1. členu in v 1. odstavku 2. člena najemne pogodbe dogovorili za najem nepremičnine in premičnin, in celo, da je najem opreme obvezni sestavni del pogodbe. Iz 2. odstavka 2. člena najemne pogodbe pa je bilo jasno razvidno, da bo najemnik predmet najema uporabljal za izvajanje svoje dejavnosti. Zgolj najem opreme brez nepremičnine, in obratno, za najemnika ni imel nobenega smisla. Takšne pa so bile tudi trditve tožene stranke (npr. v odgovoru na dopolnitev tožbe z dne 20. 6. 2018, l. št. 47, vendar ne le tu).

24. Tožeča stranka ni izkazala, da je lastnik v najem dane nepremičnine ali da je imela soglasje za dajanje nepremičnine v najem.

Tožena stranka je namreč v pripravljalni vlogi z dne 30. 10. 2018 ugovarjala, da tožeča stranka ni lastnik v najem dane nepremičnine niti ni izkazala soglasja lastnika za oddajo nepremičnine v najem (podnajem; pod VI, l. št. 60).

Tožeča stranka je na takšne trditve odgovorila, da lastninska pravica sploh ni predpostavka za dajanje stvari v najem (podnajem; druga pripravljalna vloga z dne 14. 11. 2018, str. 2 pod 11 = l. št. 75). Nato pa je tožeča stranka sama trdila, da je lastnik poslovnih prostorov nekdo drug in ne ona; lastnika je tudi poimenovala (pripravljalna vloga z dne 10. 1. 2019, str. 4 pod 17 = l. št. 93). Tem trditvam tožena stranka ni nasprotovala, zato so veljale za ugotovljene.

25. O ostalih pritožbenih navedbah v zvezi z najemnino ni bilo potrebno odločiti, ker na odločitev ne bi imele nobenega vpliva.

26. Utemeljenost ostalih uveljavljanih zahtevkov je bila odvisna od zahtevkov za plačilo najemnine. Ker tožeča stranka ni upravičena do plačila najemnine, nima pravnega temelja za plačilo stroškov (1. odstavek 14. člena ZPreZP-1). Do povrnitve stroškov izterjave je namreč upravičen le upnik zoper dolžnika, in če je dolžnik v zamudi. Tožena stranka pa sploh ni bila dolžnik za plačilo najemnine. Zapisano velja tudi za stroške izvršilnega postopka, katerih povrnitev je zahtevala tožeča stranka. Ker tožeča stranka ni upravičena do plačila glavnice, seveda ni upravičena niti do povrnitve zamudnih obresti (1. odstavek 378. člena ZPP).

27. Ker tožeča stranka ni uspela niti z delom svojega zahtevka, ni bilo potrebno odločiti o pobotnem ugovoru tožene stranke.

28. Ker je tožena stranka v tem sporu uspela, ji mora tožeča stranka povrniti tako stroške prvostopenjskega, kot tudi stroške pritožbenega postopka (2. odstavek 165. in 1. odstavek 154. člena ZPP).

29. Stroške prvostopenjskega postopka mora v celoti nositi tožeča stranka, ker s svojimi zahtevki ni uspela v ničemer. Zamudne obresti mora nositi od poteka paricijskega roka, ki začne teči z vročitvijo sodbe.

30. O višini stroškov prvostopenjskega postopka tožene stranke je že bilo odločeno. Prvostopenjsko sodišče jih je odmerilo na 2.299,20 EUR. Te stroške mora v celoti nositi tožeča stranka. Svoje stroške pa bo morala nositi tožeča stranka sama.

31. Tožeča stranka bo morala nositi svoje stroške pritožbenega postopka sama, toženi stranki pa bo morala povrniti stroške pritožbenega postopka. Nagrada za delo odvetnika je znašala 625 OT (tar. št. 21 (1) in 18 OdvT). Tožena stranka lahko zahteva tudi povrnitev materialnih stroškov v višini 12,5 OT in DDV od vsote prej navedenih postavk. Poleg tega lahko zahteva tudi povrnitev sodne takse v višini 513,00 EUR. Tožeča stranka mora tako povrniti 979,65 EUR. Ta znesek bo morala povrniti v 15 dneh od vročitve sodbe pritožbenega sodišča. Če bo zamudila s plačilom, bo morala plačati še zakonske zamudne obresti, ki bodo začele teči s 16. dnem od vročitve te sodbe.