Jedro

Za pravilen odgovor na vprašanje, ali je tožena stranka z odtujitvijo v najem dane stvari kršila najemno in franšizno pogodbo, je treba upoštevati posebnosti, ki veljajo pri prenosu najemnega razmerja. ZOR določa, da lahko najemodajalec z lastninsko pravico razpolaga, vendar pa zakon določa posebno varstvo zakupnikove terjatve. Le ta učinkuje tudi proti pravnim naslednikom zakupodajalca tako, da prenos lastninske pravice ne vpliva na vsebino zakupnega razmerja, razen da novi lastnik vstopi na mesto zakupodajalca (primerjaj s prvim in drugim odstavkom 591. člena ZOR).

Izrek

1. Revizija se zavrže v delu, v katerem se izpodbija del sodbe, ki se nanaša na plačilo zneska zneska 3.694,49 EUR.

2. Sicer se reviziji ugodi, sodbi sodišč prve in druge stopnje se razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku in toženi stranki naložilo, da mora tožeči stranki plačati 6,155.735 SIT odškodnine z zakonskimi zamudnimi obrestmi, in sicer od 3,701.569 SIT od 1.4.2002, od 2,454.167 SIT pa od 15.8.1999. Kot nosilni argument je navedlo, da so se po prodaji hiše dotedanji najemnici bifeja M. K. in F. K. izjalovila tožnikova pričakovanja, da bo opravljal donosnejšo dejavnost bifeja. Ker mu tega dela hiše nova lastnika nista dala v najem oziroma te obveznosti nista prevzela od prodajalca, je zaključilo, da toženka ni izpolnila svoje pogodbene obveznosti.

2. Sodišče druge stopnje je toženkino pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Strinjalo se je, da je podano nedopustno ravnanje tožene stranke, ker "ni spoštovala pogodbe".

Navedbe revidenta.

3. Zoper to sodbo je tožena stranka vložila revizijo iz vseh revizijskih razlogov. Predlaga, naj ji Vrhovno sodišče Republike Slovenije ugodi in sodbo sodišča druge stopnje v zvezi s sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, naj sodbi sodišč prve in druge stopnje razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da sta pravdni stranki 23.6.1999 sklenili najemno in franšizno pogodbo, v katero sta vnesli tudi interes pogodbenih strank z zavezo najemodajalca, da bo po poteku dveh let od podpisa pogodbe oddal v najem tudi del poslovnega prostora, v katerem je bife. Z isto pogodbo sta se pogodbeni stranki dogovorili tudi, da ima najemnik predkupno pravico v primeru, če bi se najemodajalec odločil prodati trgovsko poslovalnico. Tožena stranka je z dopisom z dne 7.5.2001 tožeči stranki ponudila v prodajo tako trgovino kot bife. Ker se tožnik o tem sploh ni izjavil, je tožena stranka poslovne prostore s trgovino in bifejem prodala tretjemu. 23.7.2001 je M. K. tožnika obvestila, da je seznanjena s pogoji najemne in franšizne pogodbe z dne 23.6.1999 in da priznava njeno veljavnost. 27.11.2001 je med tožnikom in novima lastnikoma prišlo do sporazumne razveljavitve pogodbe o najemu. Niti sodišče prve stopnje niti sodišče druge stopnje se ni opredelilo o zatrjevanih navedbah tožene stranke v zvezi s 6. in 14. členom najemne in franšizne pogodbe z dne 23.6.1999, dopisom toženke z dne 7.5.2001 in sporazumom z dne 27.11.2001. Nova lastnika sta bila seznanjena z vsemi obveznostmi toženke do tožnika, zato je imel tožnik možnost, da od njiju zahteva odškodnino ali uveljavlja izpolnitev iz 6. člena najemne in franšizne pogodbe. Odpravnina je zahtevek iz delovnega razmerja, ki je tožniku in njegovi ženi prenehalo na podlagi sporazuma o prenehanju delovnega razmerja. V sklepu je določno zapisano, da jima delovno razmerje preneha sporazumno, zato nista upravičena do odpravnine. Tožnik bi moral dokazati, da je sporazum sklenil v zmoti. Poleg tega bi moral odpravnino izterjati pred delovnim sodiščem.

4. Tožeča stranka na revizijo ni odgovorila.

5. Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

6. Revizija v delu, ki se nanaša na plačilo zneska 3.694,49 EUR (odpravnina tožnikove žene) je nedovoljena, sicer je revizija utemeljena.

O zavrženju revizije 7. Tožeča stranka je s tožbo objektivno kumulirala tri tožbene zahtevke, in sicer zahteva 3,701.569,50 SIT zaradi izgubljenega dobička in 2,454.166,46 SIT, ker tožena stranka njej in ženi ni plačala odpravnine. Znesek odpravnine za ženo znaša 885.349,40 SIT. Revizija je dovoljena zoper pravnomočno sodbo, če vrednost izpodbijanega dela presega 4.172,92 EUR (prej 1,000.000 SIT, drugi odstavek 367. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Z revizijo izpodbijani tožbeni zahtevek, ki se nanaša na plačilo odpravnine za tožnikovo ženo v višini 3.694,49 EUR (prej 885.349,40 SIT), ne dosega revizijskega prava. Dejanska in pravna podlaga tega tožbenega zahtevka je namreč samostojna in drugačna kot dejanska in pravna podlaga tožbenega zahtevka, ki se nanaša na plačilo odpravnine za samega tožnika, zato se tudi vrednost spornega predmeta upošteva ločeno (drugi odstavek 41. člena ZPP).

8. Ker revizija v tem delu ni dovoljena, jo je moralo revizijsko sodišče zavreči (377. člen ZPP).

O ugoditvi reviziji 9. Tožeča stranka v obravnavani zadevi trdi, da je tožena stranka, ki je bila pogodbena stranka najemne in franšizne pogodbe z dne 23.6.1999, kršila svojo pogodbeno obveznost opraviti izpolnitveno ravnanje, zato ji mora povrniti škodo, ki ji jo je s to kršitvijo povzročila. Za nastop pravne posledice - pogodbene odškodninske obveznosti povzročitelja škode morajo biti izpolnjene naslednje splošne predpostavke: 1) da dolžnik ni izpolnil svoje obveznosti, da je ni izpolnil pravilno ali jo je izpolnil z zamudo; 2) da je upnik utrpel škodo; 3) da obstaja vzročna zveza med škodo ter neizpolnitvijo, zamudno ali nepravilno izpolnitvijo obveznosti; 4) da ne obstaja kakšna zakonska okoliščina, ki dolžnika razbremenjuje njegove odgovornosti.

10. Iz sodbe sodišča prve stopnje izhaja, da je sodišče svoj sklep o odškodninski odgovornosti tožene stranke oprlo na ugotovitev o nespoštovanju pogodbe s strani tožene stranke, ki ni izpolnila svoje obveznosti, da tožeča stranka dobi v najem tudi prostore bifeja. Temu je pritrdilo tudi sodišče druge stopnje.

11. Med pravdnima strankama ni spora o tem, da je tožena stranka 28.6.2001 sporno hišo s poslovnimi prostori na naslovu ... prodala dotedanji najemnici bifeja in njenemu možu. Samo dejstvo odtujitve stvari, dane v najem, lahko pomeni kršitev pogodbene obveznosti le pod pogojem, da ima znake protipravnega stanja. Za pravilen odgovor na vprašanje, ali je tožena stranka z odtujitvijo v najem dane stvari kršila najemno in franšizno pogodbo z dne 23.6.1999, je treba upoštevati posebnosti, ki veljajo pri prenosu najemnega razmerja. Dispozitivno pravilo Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) določa, da lahko najemodajalec z lastninsko pravico razpolaga, vendar pa zakon določa posebno varstvo zakupnikove terjatve. Le ta učinkuje tudi proti pravnim naslednikom zakupodajalca tako, da prenos lastninske pravice ne vpliva na vsebino zakupnega razmerja, razen da novi lastnik vstopi na mesto zakupodajalca (primerjaj s prvim in drugim odstavkom 591. člena ZOR). Nekoliko drugačen je položaj, kadar zakupnik stvari nima v posesti in zakup ni razpoznaven navzven. ZOR v prvem odstavku 593. člena nastop pravnih posledic iz 591. člena razširja le na primere, ko pridobitelj lastninske pravice ve za obstoj zakupnega razmerja.

12. Pritrditi je revizijskemu ugovoru, da v sodbah sodišč prve in druge stopnje, ki sta šteli, da za obstoj pogodbene odškodninske odgovornosti tožene stranke zadošča golo dejstvo o prodaji stvari, dane v najem, ni razlogov o tem, s katerimi konkretnimi dejanji ali opustitvami je tožena stranka prekršila pogodbeno zavarovan interes tožeče stranke.

13. Sodbi sodišč prve in druge stopnje tudi nimata razlogov o odločilnih dejstvih v delu, ki se nanaša na odpravnino tožeče stranke. Njeno neplačilo ima lahko za posledico odgovornost tožene stranke le pod pogojem, da so kumulativno izpolnjene vse v 9. točki naštete predpostavke pogodbene odškodninske obveznosti povzročitelja škode. Tudi če bi se izkazalo, da je toženi stranki mogoče očitati kršitev pogodbe z dne 23.6.1999, tožena stranka utemeljeno opozarja na sklep o sporazumnem prenehanju delovnega razmerja z dne 12.8.1999. Negativne posledice, ki so tožeči stranki nastale zaradi neplačila odpravnine, lahko toženo stranko zadenejo le, če je mogoče šteti, da ji je bilo ob sklenitvi najemne pogodbe z dne 23.6.1999 znano oziroma ji ni moglo ostati neznano, da tožeča stranka zaradi sklenitve najemne pogodbe ne bo zahtevala izplačila odpravnine, ki bi ji sicer pripadala (primerjaj s prvim odstavkom 266. člena ZOR).

14. Ker sodb sodišča prve in druge stopnje zaradi pomanjkljivosti v sestavi odločb ni mogoče preizkusiti, je podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Revizijsko sodišče je zato reviziji v tem delu ugodilo, sodbi sodišč prve in druge stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 379. člena ZPP).

15. V ponovljenem postopku bosta morali nižji sodišči zavzeti stališče o pravni naravi določbe 6. člena najemne in franšizne pogodbe z dne 23.6.1999. Če bosta ugotovili, da sta se pogodbeni stranki tega dne dogovorili o vseh bistvenih sestavinah najemne pogodbe (567. člen ZOR) in da ni šlo le za predpogodbo, se bosta morali v nadaljevanju, upoštevajoč okoliščino, da poslovni prostor - bife ob sklenitvi najemne pogodbe ni bil izročen v posest tožeči stranki, opredeliti do vprašanja prenosa zakupnega razmerja na novega pridobitelja lastninske pravice in posledično o protipravnem ravnanju tožene stranke. Pri tem bosta morali izhajati iz dejanske podlage spora, kot sta jo začrtali pravdni stranki s trditvami do prvega naroka za glavno obravnavo, brez upoštevanja dejstev in predlaganih dokazov, ki so bili navedeni v nasprotju z drugim in tretjim odstavkom 286. člena ZPP.

16. Stroškovni izrek temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.